シエリアシティ大津におの浜どうでしょう？

[マンション検討中さん]

西武大津ショッピングセンター跡に建設予定のマンションについて情報を求めています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします

公式URL：https://www.cielia.com/m/nionohama708/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153487
所在地：滋賀県大津市におの浜2丁目1-14(地番)
交通：JR東海道本線琵琶湖線「膳所」駅 徒歩7分
　　　京阪石山坂本線「京阪膳所」駅 徒歩7分
敷地面積：12,994.70m2
建築面積：8,413.14m2
建築延床面積：67,684.48m2
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数：708戸
間取：1LDK+2S(納戸)～ 4LDK
住居専有面積：59.36m2 ～ 84.14m2
バルコニー面積：10.6m2 ～ 12.4m2
サービスバルコニー面積：2.70m2 ～ 5.61m2
駐車場：575台(自走式駐車場567台、平面駐車場(来客兼サービス用含む)8台)※月額使用料:未定
自転車置場：1,416台(スライドラック 428台、2段式下部ラック式 240台、2段式上部 238 台、垂直昇降2段式 280台、3人乗りラック 230台)※月額使用料:未定
バイク置場：36台※月額使用料:未定

事業主：関電不動産開発株式会社・住友不動産株式会社・株式会社長谷工不動産・アートプランニング株式会社
設計：株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[621: マンション検討中さん]

京都市の人口「子育て世代」の流出顕著　日本人の転出超過も政令市で最多
総務省が３０日公表した２０２２年の人口移動報告によると、京都府内
の転入者は５万９２４６人、転出者は６万１２８０人で、２０３４人の転出超過

総務省2022年「住民基本台帳人口移動報告」
転入超過数ランキング
1位　東京都　38.023人
2位　神奈川県　27.564人
3位　埼玉県　25.364人
4位　千葉県　8.568人
5位　大阪府　6.539人
6位　福岡県　4.869人
7位　滋賀県　1.555人

[622: マンション検討中]

>>612 さん

>>612 匿名さん
なるほど！先日行った時は、気にならなかったですが
工場の稼働状況などで変わるんですね！
京都市の天神川付近でもマンション探してたんですが、あの地域も工場の匂いが受け付けなくて諦めた経験あります。
今度4月にまた行くので確認してみます！

[623: 検討中]

永住なら一戸建ての方が金額的にお得だし、上下の騒音の心配は無し、
でも自治会の付き合い、行事参加等が不安です。
やっぱり若い世代が多いと予想される、この大規模マンションは魅力大です。

[624: 口コミ知りたいさん]

一戸建てなら騒音心配無しは大間違い。
建物の防音性はマンションより低いから家が近いと隣に響きます。
住宅街だと道路族も結構ひどいですよ。
ここはマンション全体で自治会作るような感じのようですが、
他のマンションだと自治会加入必須のとこもあるので注意が必要です。

[625: 口コミ知りたいさん]

県外からこの物件を検討の方は暖かくなってから、
ゆっくり時間をかけて周辺環境を歩いて見てみることをお勧めします。
いいところも悪いところも見えてくると思いますので、その上で決めるのがいいです。
部屋数は多いのでよほどこだわりがなければ時間に余裕はあるはずです。

[626: マンション検討中さん]

マンションと一戸建て比較ではなぜか一戸建てが不利になる比較してる書き込みや記事が多いからこれも注意。
一戸建ては土地選べるし自由設計なので、広さや防音含めた設計もマンションと同様にすることだってできる。
同じ広さにするなら、シエリアシティ大津なら多分一戸建ての方がトータルで安い。
新築マンションは契約してから住むまで上下左右どんな人かわからないけど、大津・膳所の一戸建てだと新規分譲区画とかないから現地見て周辺にどんな人が住んでるか事前にわかる。
音が気になるなら土地買う前に騒音計で計測することだってできる。自治会の事も事前に聞ける。
ひとつだけ注意するとしたら大津祭で山車出してる自治会地域は色々あるらしい。
それぞれに合う家が買えたらいいね。

[627: マンション検討中さん]

戸建が面積あたりで価格有利というなら眺望や断熱性、２４時間ゴミ捨てや共用施設、防災性、ディスポーザー、防犯性の違いなども価格に入れて欲しいな～　
シエリアの立地に戸建ってまずそんな土地ないから比較すら不可能なのね。におの浜2丁目に新築戸建は存在しない。
階段が家の中にあるとか個人的にはすごいマイナス　
マンションのスレに来て戸建の宣伝ってシエリアの競合のデベロッパーと営業しかそれをするメリットないな。
アンチの営業が湧くほどいいマンションなのはわかりました。

[628: マンコミュファンさん]

>>617 マンション検討中さん
これにこんなお金出したほうがマシなのかな
左右を古い家にびたっと挟まれた細長い家　眺望も何もあったもんじゃない

滋賀なら戸建と思ったけど相場上がってきて東京のように見窄らしい戸建てなら大規模マンションのほうが満足度高くなってきてるんだよね

[629: 匿名さん]

戸建てなら土地が５０坪ほどないと、２０年後の売却を考えた場合、資産価値はマンションのほうが上だと思います（値下がり率が小さい）。両方体験しているけれど、快適さという点でも、マンションに慣れてしまうと戸建てには戻れません。

[630: マンション検討中さん]

車が必要で、部屋数も広さも必要で予算が限られてるなら建売の戸建てはありですよ
車はあっても1台　徒歩圏内の商業施設重視　快適性重視ならマンションかな
5人家族で車も2台とかなら私も流石に戸建選ぶ

[631: マンション検討中さん]

将来の売却考えてるならそりゃマンション一択でしょう。大津駅南側のローレルコートなんて築24年だけどずっと値段下がってないし。におの浜の他の古いマンションはどうなんだろうか？

土日休みの既婚サラリーマンからしたら平日は夜しかいないし、土日は出かけるから眺望とかどうでもいいかも笑
におの浜でなくても道路向かいの馬場や打出浜でも立地は大して変わらないから戸建もアリかな。
むしろ打出浜に大規模な膳所ハイツ(70平米1000万円)あるし、どんなにドヤっても利便性などはそこと同じくくりの地域だよ。変な勘違いしない方がいい。

戸建は独立建築士に依頼すれば床から天井までの窓枠とか壁紙とかもハウスメーカーが用意した中から選ぶんじゃなくて、世界中のものから自由に選べるし、ドアとかも全部オリジナルサイズでいけるからマンションの”既製品集合”とは比べものにならないくらい見た目いいよ。有り物の組み合わせのものと美しさを意識して設計製作したものでは当然違いが出る。
でも戸建を外見で劣るとかいう謎の見栄を張るタイプには向いてないとは思う。
ハウスメーカーとかのサラリーマン建築士が設計した家ではない家というものがどんなものか知らない人が多そうなので後悔のない様に色々見たらいいと思う。

[632: eマンションさん]

>>631 マンション検討中さん
いいんじゃないですか好きにしたら
いきなりマンションのスレで新築ハウスメーカー出してきてすごいといいつつ、クッソ古い膳所ハイツと比較したり意味不明すぎです。
マンションの立地は徒歩5分も変われば利便性も資産価値も別世界ですよ
是非におの浜2丁目で100平米以上の宅地を探してそこでハウスメーカーの住宅をシエリア以下の価格で建ててください

[633: マンション検討中さん]

膳所徒歩9分
商業施設や琵琶湖が近いにおの浜ではありませんが
90平米台の土地だけで3980万円　世界中のものからこだわり抜いた家にしたらいくらになることやら
こうしてみると建物や共用施設、防犯防災眺望などがついて4000万円台は全然ありですね
リセールバリューもあるし
https://suumo.jp/ikkodate/shiga/sc_otsu/nc_71170533/

[634: マンション検討中さん]

エリアで言うならここが近いかな
https://suumo.jp/tochi/shiga/sc_otsu/nc_70019990/

土地だけで5000万円超え
平日は夜しかいない　土日はいないとしたらこんなに家にお金かけるのはもったいないかもね　膳所ハイツがおすすめ

[635: マンション検討中さん]

皆様こんにちは。
こちらの掲示板で皆様に色々教えて頂いてました者です。
4月上旬に第一期の部屋予約をしようと決めました！
すでに予約された方居られますか？
当方遠方により、直ぐに行けなく、4月上旬になるのですが、遅すぎますかね？

[636: 口コミ知りたいさん]

一期予約は早い者勝ちではなく被れば抽選です。
先に予約が入ってる場合は他に誘導はするみたいですが。

[637: マンション検討中さん]

いい土地はネットに出てないのを知らない人かわいそう。不動産屋行けばいいのに草

[638: マンション検討中さん]

膳所エリアでいえば、膳所ハイツや膳所スカイハイツみたいに駅近でもない、ルネ大津みたいに湖岸でもない、シエリアシティ大津みたいのが一番中途半端。
大規模かつ割高のために買ったが最後管理費・修繕積立金に苦しむ未来しか見えない。それがあるから売る事もできない。
月5万とかになったりしてね笑

[639: マンション検討中さん]

管理費とネット使用料は規模メリットで抑えめで、
修繕積立も自走式駐車場で高くはならないですよ。
固定資産税は高めになりそうですが。

[640: マンション検討中さん]

管理費8,120円
修繕積立金7,000円
と紹介されている情報ありますね。
駐車場は、4,000円から1万円代後半。
名のあるデベが勝算あって708戸に設定しているので、埋まるのかなぁと思いますが、
こちらが思うように入居者少なければ、
管理費、修繕積立金が増えるという事なのかなぁ？

[641: マンション掲示板さん]

ここまで出てきた特有のプラスポイント
・琵琶湖が近い
・スーパーなどが近い便利な環境

ここまで出てきた特有のマイナスポイント
・琵琶湖虫が多すぎて気持ち悪い
・近くの製紙工場が臭い時がある
・水路がドブ臭そうで不安
・駅まで近いようで遠い
・新快速が止まらない
・環境にすぐ飽きる
・駐車場出口が一方通行で面倒
・大津市ハザードマップで水害地域になってる
・中庭にチェーン越えで入れてしまう
・割高
・エレベーター待ちそうで不安

[642: 匿名さん]

>>641 マンション掲示板さん
よくまとまってます！街は琵琶湖もあって綺麗で一見商業施設も充実してるのでいいところです。だからちょっと見たくらいなら買いたくなりますが住んでみたらマイナス面が多いんですよね。

[643: マンション検討中さん]

68平米見積もり
管理費8460円
修繕積立6900円
インターネット2178円（10ギガ高速回線）
フォーラム費500円（マンション内で自治会のようなもの）

[644: マンション検討中さん]

アンチが湧くマンションはいいマンションです
メリデメあるが県内最大規模　エリア最強なのは間違いないですね
膳所は駅前よりにおの浜のほうが人気ですし
価格も仕様の割に高いと思ったけど相場がガシガシあがって4000万～ならそんなもんかとおもってきました
広さは流石に違うとはいえ同じエリアに戸建なら土地だけで5000万円～ならウチは狭くてもマンションかな
ゴミいつでも捨てられたり部屋に机置く代わりにコワーキングスペース使えたりするのは便利だし

電車のアクセスと仕様ならイーグルコート大津も悪くないですし、膳所で駅遠でよければエステムコートのほうがリッチ。新築から選ぶならこのあたりから自分に合うのを選択したらいいと思います。ブログのレビューとか見てたら石山もありかなと思いました。

[645: eマンションさん]

>>640 マンション検討中さん
ここに限らず、売れ残れば管理費、修繕積立金の負担は当然増えますよ
また、修繕積立金は年を経るごとに上がっていきます。これもどのマンションでも同じですが

[646: マンション検討中さん]

>>645 eマンションさん
一定期間売れ残れば、以後売れるまでの管理費、修繕積立金は売り主の負担では？
値下げしてでも売っていくことにはなるでしょうが。

[647: 通りがかりさん]

入居開始後に未販売住戸があった場合、月々の修繕積立金と管理費は売主持ちとなりますが、入居時にまとめて払う修繕積立基金の立替はないケースが多いです。重要事項説明書において確認できると思います。

令和3年に改定された国の修繕積立金ガイドラインでは、30年間で額を変えない均等積立方式として、70平米で17,850円/月程度(255円/平米)が適正金額の目安とされています。(修繕積立基金と管理費会計の余剰金の振替を含む)
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

新築の多くは当初の額を低くして段階的に増額する計画になっているかと思いますので、住宅ローン控除の終了も含め、少しずつ維持負担が大きくなっていくことを前提にしてキャッシュフロー計画を考えておくと安心ですね。

[648: 通りがかりさん]

>>647 通りがかりさん

大規模修繕まで売れ残って新築販売続けるわけないからその点は心配いらんよ
修繕費も平置きメインでこの規模だと他のマンションよりかは安くなりそうですね

[649: 検討板ユーザーさん]

>>9 匿名さん
街作りに手を抜いた大津市とろくに百貨店経営もできず借金加算でトカゲのシッポ切りで西武を切り捨てたセブン&アイ・ホールディングスの罪は重い

[650: 検討板ユーザーさん]

私もマンションがどうというより、西武が潰れたことを含め街作りに不安は感じます。久しぶりに来たらオーミーの近くのセブンイレブンが撤退してました。出来たばかりだったのに、、、オーミーもテナントガラガラで、いつか撤退していくのではと不安になってしまいます。大津駅前も閑散としてますし、もう少し努力してほしいと思ってしまいます。

[651: マンション検討中さん]

私は、皆さんのような知識はありませんが、
お客様に必要とされなければ無くなるものなのではないでしょうか？本当に膳所に百貨店必要なんでしょうか？
滋賀には、百貨店無くても他県から住み移りたい要素いっぱいあります！特に膳所！
私は京都の田の字地区で育ちましたが、今4歳の息子をあの場所で育てたいとは全く思いません。
自然があり環境が豊かで、ゆったりと息子と向き合って暮らせる場所。しかも街は、しっかり整備されていて、イオンやブランチがあり、日常生活に不足は無い！最高です！
何か必要な時は、電車に乗り京都、大阪、神戸に行けば良い。
人が住む場所は、落ち着いた環境でゆったりリラックスして暮らせる。それが1番の街づくりかなと！
転勤族なので、色々な都市に行きました。今は福生市というほとんどの人には知られていない、東京都の町に住んでいます。もちろん百貨店なんか無いです！でもこちらも自然が豊かで住みやすい。休みの日は、多摩川で遊び、奥多摩で山歩きと最高です！そして必要な時に電車に乗り、立川、吉祥寺、新宿、東京に行けばよい。
そんな事が出来そうな膳所で、家族と暮らしたいと強く思っています！
長文、乱文で失礼いたしました！
あとは、美味しいパン屋さんとケーキ屋さんが有れば最高です！
新しい街で新しい物を発見し、自分の街にしていくのは毎回楽しいものですね！
今回も今から楽しみです！
来年の8月に大津市民になれるように、買えるように頑張ります！

[652: マンション掲示板さん]

>>651 マンション検討中さん
売上が上がらないから色々なものが撤退していってるので、不安に思う気持ちの方が私は理解できます。私は生活に必要なのは豊かな自然より便利な商業施設派で、逆に必要な時に自然一杯のところに遊びに行けばいいと思ってます。子供の有無、年齢によっても求めるものは変わってくるのでしょうね。
でもあなたは色々な街に住んで自分に必要なものがよく見えているんですね。凄い強みです。琵琶湖の近くはやはりリゾート感もあり、ゆったり暮らすにはいい場所なのでぴったりの場所だと思います。

[653: 通りがかりさん]

住む前→住む先がいい土地であると思いたい
住んだ後→住んでる土地の現実を知る

なので、判断するにあたっては絶対基準で考えるのがいい。一例は公示地価。過去に自分が住んだ事ある土地と比べて公示地価が高いか安いか。

におの浜2丁目は26万/m2
全国平均は15万/m2
尼崎市平均は25万/m2

実勢価格は公示地価の1.1倍なので、仮ににおの浜2丁目に土地があるとすれば、70m2の土地を買うと、26×70×1.1=2000万円くらいの価値の土地ということ。
このくらいならマンションであっても妥当といえる。

公示地価がわかるサイト↓
https://tochidai.info/shiga/otsu/

[654: マンション検討中さん]

大津市で一番地価高いエリアなんですね
それは意外

[655: 通りがかりさん]

>>654
このサイトだとにおの浜は2件だけしかないので平均で見ると一番高く見えるだけ。
本当に1番高いのは草津駅前。2番は大津駅前。

[656: マンション検討中さん]

住民基本台帳人口移動報告　転入超過数（2022年）
滋賀県 大津市 1,167人
草津市 928人

京都市-2,228人
神戸市-3,174人

若年世帯の転入者が増えてるから大津の一部の小学校がパンク状態なわけで
人気がなければ人口も増えないわけだしね
住宅価格も強気になるというもの

[657: デベにお勤めさん]

近くのマックスバリュ、フレンドマート、バローへ行ってきました
いずれも他地域の店舗より5%くらいお高くないですか？気のせいかな・・・？

[658: 名無しさん]

フレンドマートはどの店舗も高い印象。
バローは食パンが安い。
マックスバリュはアメリカ牛と牛乳が安いかな。
あとは似たり寄ったり。
魚は滋賀はどこも絶望的。
和牛だとブランチ横の丸富精肉店に行く。
色々買いたい時はイオン西大津に行く。
イオン草津は混むから行かない。

[659: マンション検討中さん]

>>657 デベにお勤めさん
物価上昇の影響かと思われます。
どれも激安系ではないのでそれらに比べると高めですが。

[660: 口コミ知りたいさん]

近所の小規模物件のエステムと比較で見学に行きました。
こちらが良かった点は大規模で当たり前ですが共用が充実
ただ子ども関係も多いので我が家はもう高校生なのであまり必要性が低そうな施設でした。
悪かった点は間取りは二世代前のいわゆる縦長プラン。寝室が廊下側で建物配置的にも真っ暗になりそう。
エステム側の良い点は個性的な間取り特に和風な掘り炬燵付きのダイニングが珍しかったです。
悪い点は共用がオーナーズサロンのみ、駐車場100%なのは良いが他にはなし、将来の修繕とか運営など考えるとそちらの方が良いが、、、悩ましいですね。
まとめると団地のような間取りだが、700戸のパワーで共用充実のシエリアか、共用は最低限だが面白い間取りのエステム。立地は似たり寄ったりなので対照的な両物件でした。設備はゼッチの他はエステムが良かったです。
最後担当さんがやたらとエステム側の声掛けに気をつけてたのが面白かったですね。

[661: マンション掲示板さん]

>>660 口コミ知りたいさん
玄関開けるまではシエリア　開けた後はエステムでしょうな
エステムは徒歩で毎日駅まで通勤だとちょっとしんどい距離
値段は同じだけど室内のクオリティは段違いですわ

[662: 評判気になるさん]

水回は設備によって掃除しやすさが違いますからね
シエリアは正直そこが気になるかな、、、、

[663: 口コミ知りたいさん]

イオン西大津は借地で更新を地主が拒否してるという噂なので閉店濃厚です。

[664: 周辺住民さん]

>>663 口コミ知りたいさん
噂レベルの書き込みは危険ですよ。風説の流布とか

[665: 評判気になるさん]

>>664 周辺住民さん
「噂で」「閉店濃厚」とされており何も断言されてませんので風説の流布には該当しないですね。

[666: 購入経験者さん]

>>663 口コミ知りたいさん
伝聞ですが大手不動産仲介業者の営業マンから直接聞いた話では
長◯工が既に取得済みとの事でしたよ。
長◯工さんが取得＝マンション建設では？
本館と別館駐車場が有るので全部かどうかは不明ですが…

[667: マンション検討中さん]

西武に続いてイオンが閉店してマンションが建つなんて、大津市からしたら絶対に避けないといけないことだと思いますが…
京都の地価高騰に乗っかって人口だけ増やしても、魅力ない街になるだけですよね

[668: マンション検討中さん]

イオン西大津閉店はシエリアシティ大津にマイナスじゃないでしょ。
目の前のマックスバリュ膳所行くか、
多少混んでるけどイオンモール草津行けばいいだけ。

[669: 匿名さん]

えー西大津イオン閉店するの？本当？いつ？
そんな事になったら湖西民が草津イオンに押し寄せてきて更にシエリア前の道とか近江大橋とか浜大津交差点とか渋滞するやん
橋が無料になってから渋滞増えたのに、、、
やめてくれ～

[670: 通りがかりさん]

正式に発表されてるわけではないけどイオンが近いプレミスト大津京では営業から閉店の話もあったって掲示板に書かれてる。このマンションの人が行くところではないからマイナスにはならなそう。