プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[941: 検討板ユーザーさん]

オンライン商談では、ざっくりではなくもうはっきり部屋ごとに価格が出てるのですか？

だいたい今の時期だと幅持たせてきますよね。

[942: 検討板ユーザーさん]

>>938 マンション検討中さん

私もです。

プラウド千石の方は、コンセプトルームの前に個別でオンライン案内があると聞いたのですが、こちらもそうなのでしょうね。　前の方にも初期にエントリーしたのに来ないという方何名もいたので、全員に送っていないとなると属性が良い方を選んで案内してるのでしょうかね。

[943: マンション検討中さん]

となると、先ず高価格帯の案内が、属性の良い方や富裕層を対象に始まり、反応見ながら、遅れて一般公開が始まるのですかね。

[944: マンション検討中さん]

坪700払ってEVでゴミ出しか…。

[945: 匿名さん]

>>944 マンション検討中さん
寂しいですが、それが現実です。

[946: マンション検討中さん]

>>933 匿名さん

いや、坪650-700は完全に想定外でした。立地や設備などを踏まえ、三井より3％くらい上の、平均坪590前後と予想してました。
さすがに坪500以下の住戸は無いにしても、隣接建物がかなり近い西側中住戸6階くらいまでは坪500-530、道路で少しは離隔が取れてるけど向かいのヒルサイド御茶ノ水が視界を防ぐ東側中住戸9階くらいまでは520-560、西側視界が抜ける7階以上で坪570-620、東側10階以上で坪600-630、角住戸はプラス5%程度、全体平均で坪590前後と予想してました。（13階を除く）
見立てが甘めになったのは期待値込みだったからだとしても、湯島周辺の新築・築浅中古と比較しても坪650-700は想定してなかったです。
交通利便性が良く、仕様も良さそうな物件だったので現地も何度か訪れ真剣に検討していましたが、家族からもその価格だとグロス的に無理だねと中止勧告が入りましたので、名残惜しくも撤退いたします。
買える方には、大変良い買い物になると信じています。Hasta la vista！

[947: 匿名さん]

三井は値付けで間違えて、設定価格が安すぎるケースをちょくちょく目にする（当然、高倍率となって抽選）。したがって、三井を基準に置いて考えると、判断を誤ると思うよ。

[948: マンション検討中さん]

>>947 匿名さん

最近の三井でエグい抽選になったのってPTKと初台くらいでしょ。

[949: マンション検討中さん]

3ＬＤＫ1億3000万位を想定してました。参りました。撤退します。

[950: 評判気になるさん]

眺望なし、ラブホテル、ゴミだし、とかネガティブな意見もありましたが、結局高値完売というオチすか

[951: 匿名さん]

>>948 マンション検討中さん
日本橋とか北参道とか

[952: マンション検討中さん]

御茶ノ水近辺は大学病院の集積地(4つ？)、そのほか民間大型病院も林立していることからすると職住近接志向のある医療従事者だけで十分さばけるのでしょうね。。医科歯科や東大は構内に専用の育児施設もあるようですし。。

[953: 通りがかりさん]

医者夫婦パワーカップルであれば、余裕ありますもんね。

[954: 匿名さん]

>>950 評判気になるさん

東西向き中心、かつそこそこの高さの建物に囲まれてるので、5階以下は陽当たりも期待できなさそう。

[955: マンコミュファンさん]

文京区は知らない人多いみたいだけど都心だからな
全方向近いんだよな

[956: 周辺住民さん]

>>900 マンション比較中さん
次は新宿復権の時代ですね。

[957: 周辺住民さん]

>>924 マンコミュファンさん
丸ノ内線の本郷三丁目駅は、本郷二丁目にあります。

[958: 周辺住民さん]

>>933 匿名さん
私もそう思います。住もしくは職住接近の湯島ではなく、ビジネス街であるお茶の水の物件。その壁を超えた値付けなのだと理解しています。

[959: 通りがかりさん]

湯島エリアで過去最高価格での売り出しは、間違いないなさそうです。次はサッカー協会跡地がさらにこの価格を越えてくるでしょうが、その時の市況はどうなっているかは、誰もわかりません。

[960: 匿名さん]

>>958 さん

御茶ノ水をビジネス街とするのは、やや無理があるのかもしれません。当該物件の所在地を御茶ノ水とすること自体、あの辺りを知る者としては違和感がありますが。また、仮に御茶ノ水をビジネス街と見たとしても、ビジネス街に住むメリットはあるのでしょうか。

本当のビジネス街である大丸有へのアクセスを考えたら、同じ湯島・本郷でも、もっと湯島駅または本郷三丁目駅寄りのほうが利便性が高いと思います。ここではあまり話題になっていませんが、個人的には、本郷三丁目駅徒歩1分の場所に建設中の東京建物の分譲マンションも気になります。

立地や周辺の囲まれ感を考えると、プラウド御茶ノ水は現段階では高いという感想を持ちます。

[961: マンション検討中さん]

>>960 匿名さん
本郷三丁目エリア前プロジェクトですね。。とても興味あります。そういえば東京建物のアンケートに答えた記憶がありますが、その後音沙汰ないです。狭いけどスーパーのライフもあるし、何より駅近なのがいいですよね。ファミリー層向けがあればいいのですが。

[962: 周辺住民さん]

> 御茶ノ水をビジネス街とするのは、やや無理があるのかもしれません。

無理があるかもしれないけどもしかしたら、という「チャレンジ価格」に見えます。

[963: 匿名さん]

銀座線とかJRが使える立地というのは文京区としては希少な部類に入ると思うのでそこをどう評価するかでしょうね。確かにビルの谷間といわれるとそうなんですが、都心部のマンションはどこもかしこも囲まれ感のないところがないですよね。しかも抜けている部屋は目の玉が飛び出る価格がついている。

[964: マンション掲示板さん]

お茶の水は、学生街のイメージです。

[965: 匿名さん]

近くの東京医科歯科や順天堂大学の附属病院等で働くお医者さん夫婦などは、この物件は喉から手が出る程欲しいでしょうね。
そのような人達に取っては港区の物件よりこちらのほうが価値が高く、坪700万円でも手に入れたいと思うのではないでしょうか。お医者さん関係を中心として100戸程度であれば簡単に売れてしまいそうです。

[966: 匿名さん]

>>964 マンション掲示板さん
それは南側の方でしょ。

[967: 匿名さん]

>>963 匿名さん

同じ湯島の分譲マンションであれば、ディアナコート文京本郷台は、千代田線湯島駅、銀座線上野広小路駅・大江戸線上野御徒町駅、JR御徒町駅（山手線・京浜東北線）が徒歩圏内で使えるので、その立地と比べてしまうと、プラウド御茶ノ水の立地は見劣りしてしまいます。JRの利便性で言えば、山手線>中央線ですよね。

[968: 匿名さん]

>>965 匿名さん

いや、ここは見てるけど喉から手が出るほどではないし、坪700なら立地に見合わないので、買わないですね。もっと予算上げて千代田区検討します。

[969: 匿名さん]

>>966 匿名さん

JR御茶ノ水駅を境に北側と南側で分けると、南側は学生街、北側は神田川を挟んで大学病院が並ぶので、御茶ノ水をビジネス街と言うのは間違いだと思います。御茶ノ水ソラシティの辺りを「ビジネス街」と言っているのでしょうか？

これまでの書き込みを総合すると、プラウド御茶ノ水は大学病院勤務の医師など高収入世帯向けに販売されるものであり、ここで見ている庶民の多くは手の届かない物件であることが分かりました。

[970: 匿名さん]

>>958 周辺住民さん

御茶ノ水はビジネス街じゃないから。

[971: 匿名さん]

>>961 マンション検討中さん

本郷三丁目駅近くのマンションは「ブリリア」になると思いますが、敷地形状からやや狭そうですね。スーパーのライフがあって、特に大江戸線の本郷三丁目駅は徒歩１分以内の距離なので、利便性はすごく高そうです。

[972: マンション検討中さん]

>>971 匿名さん

そうですよね。
80平米以上があれば嬉しいのですが。
上層階じゃないとお隣とこんにちわですし、
そこまで求めるとかなり高いかな。

[973: マンション比較中さん]

戸境乾式壁→構造×
ラブホ壁ドン→眺望×
各階ゴミ置き場無し→設備×
坪７００→価格×

[974: 匿名さん]

>>973 マンション比較中さん

坪700万円は無理。本当に高杉。

[975: マンション検討中さん]

正直高すぎだとは思いますが、坪650万であれば購入しようと思います。比較検討物件が少ないので、売り手有利の市場だと諦めますてます。

[976: ペンギン]

>>897 マンション検討中さん

100㎡　24,000程度と想定します。
坪単価　約800万円ですね。
このマンションの撤退どころか、マンション購入自体をしばらく凍結と考えてます。

[977: 匿名さん]

>>976 ペンギンさん

いま購入したら完全に高値掴みですね。
価格が下がるのを待った方がいいですね。
かなりお調べになさっていたペンギンさんが言うくらいだから、ここは相当高いんですね。

[978: マンション検討中さん]

>>976 ペンギンさん

やはりその位ですか。
新築へのこだわりはないので、
数年まてば白金物件が大量放出されるでしょうから
それまで待ちます。

[979: マンション検討中さん]

高すぎる割にコストカットが目立つ。

[980: 匿名さん]

>>975 マンション検討中さん

立地やスペックを考えたら、坪650万円でも高いと思うけど。

[981: マンション検討中さん]

こちらの口コミ掲示板投稿もうすぐ1000ですね、バークホームズ本郷三丁目はその10分の1です。注目も高過ぎ

[982: 匿名さん]

>>981 マンション検討中さん

プラウド御茶ノ水は注目も坪単価も高過ぎ。

[983: 匿名さん]

>>981 マンション検討中さん

バークホームズ本郷三丁目（誤）
パークホームズ本郷三丁目（正）

マンマニさんもパークホームズ本郷三丁目をお薦めしていました。

[984: 評判気になるさん]

>>980 匿名さん

ですね、650でも買いません。まあ正しくは買えませんなんですけど。撤退します。

[985: マンション検討中さん]

>>973 マンション比較中さん
ラブホは隣にはないですよね？将来的な廃業を見込めば資産価値にプラスに寄与するのではないでしょうか？

乾式壁については下記が専門家の知見で参考になりました。
https://taclover.com/悪役にされがちな乾式間仕切壁-コンクリート壁と/

[987: 匿名さん]

>>985 マンション検討中さん

ちなみにホテルは二軒あるよ。ラブホテル立地、乾式壁、それらのすべてを差し引いても、坪700万円じゃ、元取れないと思う。

[988: マンション検討中さん]

700以下なら、しょうがないと。下層階じゃなければ、多少金額が高くても抽選になるよりは確実に購入できたほうがいいです。

[989: マンション検討中さん]

ここだけに限りませんが、ここ1,2年の急激な値上がりは異常ですね。
戦争の影響による世界的な物価高に対する欧米の利上げが、円安傾向の定着、ひいては海外投資家の参入による不動産需給の逼迫や株価一段高による資産効果発動をもたらす、そんな流れをデベも見越しているのかも。

[990: 匿名さん]

>>989 マンション検討中さん

なので、今は買い時じゃないですね。