プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[561: 匿名さん]

>>558 周辺住民さん

正直、待つのは賭けにもなる。
この相場を維持してパークコートで来たらおそらく坪700以上になる。

やはり基本的にはタイミングが合う方の物件を狙うべきでしょうね。
プラウドは2024年。三井はおそらく2027年くらい？　子持ちであれば3年の差はでかい。

[562: 匿名さん]

ここは小規模だし、比較的目に優しい坪単価なのではないかと。

[563: ご近所さん]

>>557 周辺住民さん

検討しないのは㎡が合わないのでは？と思ったけど
パークホームズの71㎡のがお子さん二人には良さそう

[564: 匿名さん]

パークホームズの方が先に完売しそう

[565: 検討者]

>>561 匿名さん
確かに。良いと思ったら買えばいい。ローンも早く組んだ方が減るし。ただ、サッカーの立地は魅力的。駅からはやや離れているけどね。

[566: 通りがかりさん]

ここよりリーズナブルそうなルジェンテ黒門町は利便性は良さげだけど、財政悪い台東区なんだよね。

[567: 周辺住民さん]

サッカーの魅力として、規模感も挙げられますね。土地が3000㎡くらいあるので、延床は最低でも2万㎡、なんらかの制度併用で3万㎡くらいまで建てられそうです。医科歯科大や順天大の高くて大きな病棟くらいの規模になるかもしれません。

[568: 匿名さん]

>>566 通りがかりさん
ルジェンテはコンパクト住戸中心で、逆にプラウドはコンパクト住戸がないのでそんなに検討層は被らなそう。

[569: 匿名さん]

>>567 周辺住民さん

その土地の面積はサッカー協会ビル単体ですか？ 隣接して他の場所に移転予定の区立の幼稚園や図書館の土地も含めたら、すごく広い敷地になるのでしょうか？

[570: 周辺住民さん]

>>569 匿名さん
サッカー協会単体で3000㎡、総合センターを含めると5000㎡くらいです。グーグルマップでの概算です。まとめての再開発になれば素晴らしいのですが、総合センターは文京区単独で建て替えることが決まっているようですね。

[571: 匿名さん]

>>570 周辺住民さん

そうなんですね。官民一体で進めれば良かったのに。
。 どうも文京区はまちづくりにやる気がないというか、センスがないというか。

[572: 匿名さん]

総合センターの建て替えはまだ検討段階で、決まったわけではないですよ。

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん

では、もしかすると、サッカー協会ビル跡地との一体開発の可能性の余地も残されているんですね。

[574: 検討板ユーザーさん]

台東区財政が悪いのは確かに聞くけど、
どこの区に住んでもいまだに差を感じない。
千代田区はコロナ時に区で特別手当はあったよね。
文京区自体はそんな財政良いイメージはないな。

[575: 匿名さん]

サッカー協会ビル跡地の隣に女子校はないでしょうか。

[576: 匿名さん]

>>575 匿名さん

えっ？ それは本郷の宝生ハイツの間違いじゃない？

[577: 匿名さん]

>>573 匿名さん
一体開発あるかもしれませんが、高度制限ある土地なので住民が納得するスキームにできるかどうかですね。

[578: ペンギン]

パークホームズ文京本駒込
の広告が出てきましたね。

ファミリー向け新築マンション
けっこう、立つもんですね。

[579: マンション検討中さん]

各階ゴミ置場の三井か、ゆかいふるの野村か。
中古で評価されやすいのは各階ゴミ置場。

値段及び維持管理費は三井の方が安いだろうね。

[580: マンション検討中さん]

築浅中古も坪500万越えてますので、坪600万であれば購入したいです。

[581: 周辺住民さん]

床快fullのオリジナルの説明をみてみました。
https://www.proud-web.jp/proud/environment/yukaifull/
外廊下の板上マンションを例にして、冬は開放廊下側が寒くならないようにするシステムのようです。本物件のように内廊下だと、内廊下自体にしっかり冷暖房されていることもあり、逆に冬はリビングよりも玄関など内廊下側の方が暖かいです。うまく機能するのか疑問に思いました。

換気システムとしては成り立つでしょう。

[582: 匿名さん]

ゆかいふるが全面採用されてるプラウド亀戸も内廊下ですし問題はないかと。むしろ内廊下の方が効率良く動作すると思われます。

[583: マンション検討中さん]

御茶ノ水6分は魅力的ですね。ただ現地見ましたが、結構囲まれ感があるっぽいんですが、何階くらいから抜けるんでしょうね？西は7階くらい？東は10階以上？

[584: 通りがかりさん]

眺望は期待できないですね、ある程度抜けてる部屋は、坪650万ぐらいいきそうなマンション相場ですね

[585: マンション検討中さん]

眺望は期待できないですよね。先日近くを通って思いましたが、部屋によってはラブホのはっきりとした看板がベランダから大きく見えそう..と思いました。
至近距離にラブホがあることは分かっていましたが、目の前のマンションに隠されてるかなと思っていたので。
近くにあることはまぁ仕方ないなくらいには思ってましたが、ちょっと常に視界に入ってきてしまうとなると話は別ですよね。

他のマンションは、ドローンを飛ばして撮影した眺望のシミュレーション写真をみせてくれますが、こちらはどうなんだろう...。

[586: 匿名さん]

ラブホは何年かすれば消えるんじゃないですかね。
ただし、土地に残る記憶は消えません。それは良くも悪くも色街としての湯島の残像なのです。
六本木は森ビルの整形手術で今や高級住宅街に化けましたが、かつては風俗店もあり、高級エリアとダークなエリアが混在している街でした。湯島も六本木ほどじゃないにせよ、かつての面影は時間と共に薄まっていくでしょう。

[587: マンション検討中さん]

>>585 マンション検討中さん

眺望シミュレーション、東西南北とも見せてくれますよ。

[588: 匿名さん]

この辺で眺望重視ならワテラス一択でしょうね。

[589: マンション掲示板さん]

>>587

もう見せてもらえるんですね。早いですね。
説明会ででしょうか？
抜け感も気になるところです。
説明会参加してみます。ありがとうございます。

[590: 検討者]

>>589 マンション掲示板さん
低層は抜け感がありません。ただ、眺望を捨てれば、交通利便性がよく、ハイスペックなマンションをまぁまぁのお値段で手にできます。

[591: マンション検討中さん]

>>589 マンション掲示板さん

はい、オンラインで見せてもらえます。住戸位置ごとで確認できるので、親切なサービスだと思います。

[592: 匿名さん]

>>591 マンション検討中さん
各階ゴミ置き場はありましたか？
池尻大橋のブリリアや三茶三井など最近の高額物件には標準の模様です。

[593: 匿名さん]

>>588 匿名さん
神田小川町三丁目西部南地区もかなり良さげ
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/ootemati/saik...

[594: 匿名さん]

>>593 匿名さん
この辺意外と再開発計画あるのですよね。

[595: マンション検討中さん]

>>591

詳しくありがとうございます。

とろうとおもったら案内会、埋まってしまってました...
やはりすぐとらないとだめですね。
次に参加してみます。

[596: 検討者]

>>593 匿名さん
小川町はしこってるみたいですね。

[597: 検討者]

>>595 マンション検討中さん
あと1割安いと即決する内容でした。

[598: 周辺住民さん]

登録フォームで予算と面積の選択肢からして、坪単価590万円くらいでしょうか。

[599: 検討者]

>>598 周辺住民さん
詳しいところはまだ未定でしたが、一次（プレミアム除く）では、もっとも高い住戸で坪700前後という感じ。500万円台もありますが、眺望・抜けは期待できず。

[600: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん

各階ゴミ置き場の有無は直接確認していないのですが、Plan Bookの平面図を見る限り、設置なさそうです。その分、管理費が控えめだと良いのですが、そこはまだ詳細出ていないみたいです。

[601: 匿名さん]

>>599 検討者さん
やはりそのぐらいはしますよね。良いマンションなのですがその分高い。。

[602: 検討者]

>>601 匿名さん
眺望を気にしない、利便性とハイスペックを買いたいという人には、向いてますね。

[603: 匿名さん]

各階ゴミ置き場無いのも微妙ですが、この眺望はちょっとね。西向きは西日があるから論外だし。

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん
愛のホテルが見えないからギリギリ許容範囲内

[605: マンション検討中さん]

>>604 匿名さん

高層の方の写真では看板見えるけどね

[606: 匿名さん]

>>602 検討者さん
この辺の新築でこれだけしっかり敷地取れてるのは珍しいので。立地だけで買いじゃないですかね。

[607: 周辺住民さん]

この立地で眺望求めるって何なの？ 利便性だけで十分過ぎるでしょ。

[608: マンション検討中さん]

説明会ってもう始まってるんですか？

[609: 周辺住民さん]

ここの利便性は、都心でありながら、上野＝下町の繁華街や本郷三丁目という文教地区にも近い位置にあること。これに尽きると思います。

[610: 匿名さん]

>>607 周辺住民さん
ん？エリサラはテレワーク主体なんだから眺望は重要だろ。湾岸が売れに売れてるのはそれが理由だぞ。湯島の眺望ゼロは坪500でも売れないよ。

[611: 匿名さん]

>>609 周辺住民さん
割とこの辺地縁ある人も多いと思うので、売れそうですよね。

[612: 周辺住民さん]

>>610 匿名さん
そういう人は湾岸を買うでしょう。でも、利便性は湾岸よりここの方が上かなと思います。中古市場では眺望が価格ににあまり反映されていないようですが、それは眺望がさほど評価されていないことかと思います。ちなみにうちは眺望よいですが、価格に反映されていなかったので、よい買い物をしたと思っています。

[613: 検討者]

>>612 周辺住民さん
リセール時には眺望（または視界の抜け）を重視する人は少なくないです。特に億超え物件で、いくら利便性がよくても、前建てドンだったら、どうでしょうか？多くの人がどう思うかが大事で、かつ判断の難しいところです。

[614: 評判気になるさん]

都心物件だったら眺望より断然交通利便性でしょう。眺望を望むのであれば交通利便性を犠牲にして湾岸あたりの物件を探せばいいと思います。
クラッシィハウス大手町などはこれ以上酷い囲まれ感はないというほど囲まれ感満載な物件ですが、抜群の交通利便性により高い人気を誇っています。
やはり都心物件は１に交通利便性、２に交通利便性、３，4がなくて5に交通利便性、6に眺望ぐらいの感じなのかと思っています。

[615: 匿名さん]

>>614 評判気になるさん
都心×　　城北〇

[616: ご近所さん]

>>609 周辺住民さん

業務上郵便物を取り扱うテレワーク不可の専門職だとこの立地は便利ですね。職場にも顧問先にも近くて、文句なしです。

[617: 周辺住民さん]

>>613 検討者さん
中古査定の際に、周辺の売買事例に対して、下記のパーセントを加味するようです。最大で9％の差になりますね。

優る 3
普通 0
やや劣る -3
劣る -6

[618: 検討者]

>>617 周辺住民さん
なるほど。参考になります。

[619: 匿名さん]

>>616 ご近所さん
弁護士さんですか？

[620: 周辺住民さん]

>>618 検討者さん
ちなみに、階数の評価はもっと差が付きます。なので普通のマンションの下層階とタワーマンションの高層階では、評価に相当な差が生じます。

1F -5
10F 3.5
30F～ 13.5

[621: ご近所さん]

>>619 匿名さん

別の士業ですが、一応、代表なのでテレワークは難しいです。
社員にはしてもらってますが。

[622: 匿名さん]

>>614 評判気になるさん

湯島は、上野公園、秋葉原電気街、東京ドームという大きな観光スポットのトライアングルの中にある、都内でも稀有な好立地だと思います。使える路線の数も半端なく多く、湯島の立地のアドバンテージは、リセールにいい方向に働くのではないでしょうか。

どなたか忘れましたが、評論家の方が、湯島はラブホテルのイメージで住宅街としての評価が低かったが、都心近接の交通利便性の高さ、地盤の強さ、医療や商業の施設へのアクセスのしやすさなどの環境から、デベロッパー各社が住まい環境に価値を見いだし、最近のマンション建設ラッシュにつながっていると聞いたことがあります。区でもファミリー層の定住策に力を入れているみたいです。そんな湯島も、2、3年前と比べたら、だいぶ坪単価が上がっちゃいましたが。

[623: 匿名さん]

谷根千、湯島は下町なんでそんなに高くない。

[624: 周辺住民さん]

価格発表されるの楽しみです。口コミもに賑わってますし、即完売しそう。

[625: 周辺住民さん]

谷根千も湯島も、高台の山の手チックな街区がありますよね。千駄木なんて山の手の方が有名ですし。

[626: 匿名さん]

湯島は新山の手街区

[627: 周辺住人]

4人家族向きマンションが13000万～14000万は既に高級住宅街です。

[628: 周辺住民さん]

谷根千って森まゆみさんが名付けたから一緒くたになったけど、下町と山手に二分されますよね。

湯島も似たような感じです。かつての湯島〇丁目は山手、湯島○○町はどちらかといえば下町。

[629: 匿名さん]

>>623 匿名さん

湯島で下町感があるのは坂下で繁華街に近い三丁目辺りかな。そのほかは山の手だよ。

[630: 通りがかりさん]

坪600くらいか。高くなったなー。

[631: 匿名さん]

>>622 匿名さん

湯島=ラブホテルと想起するのは古い考えを捨てられないオッサンだけで、若者の多くにとって湯島天神のイメージが圧倒的に強いよね。

[632: マンション検討中さん]

若者は湯島なんて知らんしそもそも文京区に用はない。

[633: 匿名さん]

>>632 マンション検討中さん

首都圏出身者なら受験生として湯島天神に行くでしょ。

[634: 匿名さん]

中学受験経験者で湯島天神を知らない人はいない。

[635: 匿名さん]

>>634 匿名さん

都下出身だけど、高校受験や大学受験で湯島天神に行ったり、合格祈願で湯島天神の鉛筆をもらったことがある。

[636: マンション検討中さん]

今時中学受験てw朝倉みくるも光るも青汁も資産数十億あるけど皆高卒だぞ。

[637: 匿名さん]

>>636 マンション検討中さん

でも高卒で成功している人はほんの一握りで、これからもうまくいくとは限らない。堅実に生きていくのであれば、中学受験をして、いい大学に行っておいたほうがいいと思うけどね。

[638: 匿名さん]

>>635 匿名さん
SAPIXの6年生とか気持ち悪いぐらいみんな持ってる。

[639: 通りがかりさん]

本郷湯島あたりは様々な学問分野の著名人が普通に歩いたりしているのがいいよね。

[640: 匿名さん]

>>632 マンション検討中さん

若い人は、湯島って聞いたら、湯島天神を真っ先に思い浮かべると思うよ。湯島からは少し離れるけど、最近発表されたランキングで、若者が行きたい街に「文京区春日」が入っていました。東京ドームの影響だろうけど、東大キャンパスだって入試や資格試験の会場になるし、湯島天神は受験残業に欠かせない。湯島本郷エリアには、三幸学園の専門学校（医療、保育、洋菓子など）がたくさんあり、若者がたくさんいます。>>632さんが言う「若者は文京区に用はない」という主張は全くもって的外れで、現場を見ていない証拠だと思いました。

[641: 匿名さん]

>>640 匿名さん

受験残業→受験産業でした。訂正します。

[642: 匿名さん]

>>636 マンション検討中さん

ヒカルさんが大学進学意味ないという趣旨の主張をしている記事を読みましたが、東大京大、早慶上智（推薦除く）レベルを卒業した人は、周りを見ても、みんな努力ができて、知的好奇心が高いように見えます。YouTuberの方は才能で大金を勝ち取り、尊敬しています。しかし、大学進学で頑張って、安定した仕事に就き、知識という武器で生活を豊かにできるのも幸せの形だと思います。もちろんご家庭の環境の事情で、思うように生きられない人もたくさんいます。ヒカルさんの主張は、問題提起の一つとして見ればいいのではないでしょうか。

[643: 匿名さん]

わざわざ相手する必要もないとは思うけど、こんなのにも真面目に相手してあげるのと、ちゃんとした文章が書ける人が多いってのは文京区らしさだね

[644: 匿名さん]

でも各階ゴミ置き場すらない割高マンションを鼻息荒く検討するくらいだから金融・不動産リテラシーは相当に低そう。

[645: ご近所さん]

結局不動産価格は場所でほぼ決まり、また市場が決めるもので相場より高ければ売れないし、安ければすぐ売れる。

[646: マンション検討中さん]

>>645 ご近所さん

坪600-650のようですが、相場より高いですかね？

[647: 匿名さん]

>>644 匿名さん

各階ゴミ置き場があればスペックの高い物件として評価は上がると思いますが、立地という動かざるものへの評価が外的要因（経済情勢など）の変化に寄る割合が高いのが不動産であると考えます。よって、各階ゴミ置き場云々の議論と、金融・不動産リテラシーの相関性を論じるのは、かなり無理があると思われます。

[648: 買い替え検討中さん]

割高マンションかは、個人の考えで、その金額で完売であれば妥当な金額ではないかと

[649: 周辺住民さん]

>>646 マンション検討中さん
相場相応かと思います。

[650: マンション検討中さん]

この立地でスペック高そうだし、やはり坪600になってしまうのか、、
パークホームズ検討しようかな、直床だけど。

[651: 匿名さん]

坪600ぐらいはしそうな気がしますね。

[652: マンション検討中さん]

1階中坪520万～最上階角坪720万と予想します。

[653: 匿名さん]

中層階から販売するパークホームズは＠500以下からありそうなので、坪520スタートは良い線かも。特に西向き低層の壁ドン眺望は安く出して欲しい。

[654: マンション検討中さん]

価格は公表されるんですか？販売価格が記載された一覧表みたいなものがあると、わかりやすいんですが、それぞれ内々に決めて、一覧表は無いんでしょうね？

[655: マンション検討中さん]

HP見る限りでは価格も公表されてないし、モデルルームもオープンしてなさそう。なのに過去スレで眺望写真見せてもらったとか案内会の枠が取れなかったとかの書き込みあるのってなんなの？一部の人だけに案内してるってこと？かなり初期にエントリーしたけど何も案内きてないんだけど…年収とかで弾かれてるのかな？

[656: マンション検討中さん]

私もです。
気になっていて初期にエントリーしたのですが。
条件クリアした人だけに案内されてるのでしょうか。

プラウド千石の方は、個別案内会があると聞いたのですがこちらももしかしたら個別にしてるのですかね。

[657: マンション検討中さん]

地下鉄メジャー路線の銀座線、丸の内線、千代田線に加えて中央?総武線まで徒歩圏内の立地でかつ住居地となる場所はそうそうなく、少なくともマイナー路線が多い後楽園や飯田橋よりはポテンシャルが高いといえます。

[658: マンション検討中さん]

売り手は、少しでも高く売りたいので、はじめから価格を全て決めるのではなく、何回かに、販売時期を分け、買い手の上限金額を見極めながら販売活動していくのだと思います。

[659: マンション検討中さん]

エントリーを済ませてるのであれば、案内はそのうちにくると思います。優先枠があるのかもしれませんが。私もエントリーしましたが、連絡待ちです。

[660: 匿名さん]

この眺望は売りにくいですよ。皆さん内覧して壁ドンだったりラブホの看板見える中古住宅が欲しいですか？スペックが飛びぬけていれば別ですが、各階ゴミ置き場すらないのに。