プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[521: 評判気になるさん]

属性の良いお客さんが歓迎されたら有利ってよく見かけるのですが、具体的にはどんな方でしょうか？

頭金が多いとか、手堅い職業、職場がマンションに近い、とかですか？
頭金って多ければ多いほど良いと思ってるんですが印象としてはどうなのでしょう。
また、属性が良い場合は要望が被ったり抽選の時に有利なのでしょうか？

[522: 匿名さん]

>>521 評判気になるさん
抽選になってしまえば公平ですが、その前段階ですかね。例えば、先に要望書入れた手堅いお客さんの後から、年収ギリギリの人が要望書を入れようとしたら別に誘導しますし、MRが予約一杯なので次期で、などと言ったりします。

[523: 検討者]

>>521 評判気になるさん
残債や年収、勤務先、頭金等でローン審査が確実視される人ですね。現金一括は最優先でしょうけど。

[524: 匿名さん]

>>523 検討者さん
現金で買うような人は複数物件検討してることが多いから、手付金の直前にキャンセルとかも多いよ。一番堅いのは地縁とか家族構成から絶対にここを選ぶだろうという人。

[525: 検討者]

>>524 匿名さん
野村って、他に浮気しそうだとブロックしてくれないんだよねw

[526: ペンギン]

>>517 匿名さん
単なる素人のつぶやきと思って、冷ややかに見ててくださればと思います。無視しておいてもらえればと思います。

[527: ペンギン]

>>519 検討者さん
ありがとうございます。

[528: ペンギン]

>>517 匿名さん
ちなみに、複数住戸を持つベテランの方は、ファミリー向けの物件を複数持たれて、賃貸に出すという事ですか？それとも、現金一括で家族向けにたくさん大きな部屋をお持ちの方ですか？
そのような方々もこのようなページで情報交換されるのですか？

是非教えてください。

[529: ペンギン]

>>528 ペンギンさん
ファミリー向け物件の情報があるなら、是非教えて欲しいです。

[530: 匿名さん]

グランリビオ　ザ・レジデンス
専有面積71.79m2　12階/14階建　西(角部屋)　1億 980万円
https://www.nomu.com/mansion/id/E90Y5004/

[531: 検討者]

>528 ペンギンさん
いろんな人がいますよ。自己居住用物件を何回か買い替えたという人はそこそこいるでしょう。不動産は買いより売りの方が難易度は高いので、売買を何回か繰り返すと力は付きます。法人を作って、複数棟を所有するという猛者もいますよね。こちらはしっかり回していくのに、経験値や資金力が必要になりますね。ファミリータイプで、割安に買いやすいのは、オーナーチェンジ物件です。一般的な自己居住用の住宅ローンに比べて投資用ローンはやや難易度が高めですし、基本は内見不可になりますので、ライバルは少ないです。極端に低い利回りは指値を入れる根拠にもなりますね。

[532: 匿名さん]

三井の駒込14階建てが発表されました。当然各階ゴミ置き場付きです…。

[533: 匿名さん]

>>530 匿名さん
結構お高めだけど、今の相場はこのぐらいが普通なんですかね？

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
プレミアムフロアの角部屋なので坪500万ざます

[535: 名無しさん]

サッカー通りのサッカー協会のビル跡地は、三井不動産がどかーんと再開発して、とんでもない高級マンション建てちゃいそうだね。売り出しがいつになるかは分からないけど、湯島エリアのマンション建設ラッシュと売り出し価格高騰のトレンドを見ていたら、待っていても損はないかもね。

[536: 匿名さん]

成約しているわけではないしね。ただどこも上がってるので築浅坪500なら違和感はない。

[537: 匿名さん]

>>535 名無しさん
三井待ってる間に相場がまた上がってしまいそう

[538: 匿名さん]

大丈夫、ローン金利上がるってよ。
物件価格は下がりそう。

[539: ペンギン]

ブランズ牛込柳町の価格帯が少しわかりました。坪単価473万円のようですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677621
牛込柳町より立地が良いと思う御茶ノ水。
プラウド御茶ノ水は、坪単価550万円程度でしょうか？
もう少し悩みます。

[540: 匿名さん]

>>535 名無しさん

サッカー協会ビル跡はパークコートでしょうか？

[541: 匿名さん]

三井のサッカー協会跡地は各階ゴミ置き場ありそうですね。

[542: 匿名さん]

牛込神楽坂のあたりは分譲マンション多いけど御茶ノ水6分は数が少ない。

[543: 匿名さん]

ファミリーには住みにくい場所だから存在しないだけで、
賃貸なら大量にある。

[544: 匿名さん]

坪500の壁

[545: 匿名さん]

>>532 匿名さん
各階ゴミ置き場、50戸以上などある程度規模があれば今後標準になっていきそうですね。もはやタワマンでは常識。無いとぶっ叩かれるレベルなので板マンでもそうなってきそうです。

[546: 匿名さん]

>>543 匿名さん
住みやすい所だと思うのですけどね。最近は勝どきとか湾岸の方が人気なのかもしれませんが。

[547: 匿名さん]

>>539 ペンギンさん

プラウドの千石で550ならここは600くらい行くんじゃない？

[548: 匿名さん]

>>546 匿名さん

あれは勝どきが人気なんじゃなくて、駅直結大規模タ再開発タワマンが人気ってこと。

まあ大規模再開発タワマンが人気=建てやすい湾岸が人気とも言えるけどね。

どこが住みやすいかどうかは結局その人のライフスタイルによるしね。

[549: 検討者]

高い相場で中途半端な物件に手を出すのは危ういので、サッカー待ちに傾きつつある。

[550: 匿名さん]

勝どきもそうだしブランズタワー豊洲とかも人気。湾岸エリアは供給あってもそれ以上に売れる強さがある。

[551: 匿名さん]

サッカー跡地は三井で規模感あるからほぼ確実に各階ゴミ置き場あるね。
俺もサッカー待ちかな。

[552: マンション検討中さん]

サッカー跡地、とても気になります。

すごいの建ちそうだし、御茶ノ水のメインの改札までもプラウドよりも近いしフラットに行けますよね。
こちらなら本郷三丁目も近いし、後楽園までも余裕で徒歩圏内になってきますし。
高そうだけど、その頃には価格も落ち着いてきてそうだから、今この値段でプラウド買うのも勇気いります。でも発表された時は買う気だったけど、この掲示板で色々サッカー跡地の情報聞けてよかったです。

よほど急ぎじゃなかったら待ってた方がいいのかな。
あと5年くらいはかかるかな。悩ましい。

[553: 匿名さん]

>>547 匿名さん
ここも平均550ぐらいでは。高層階で600届くかどうか。

[554: 検討者]

勝どきとか豊洲は興味ないですね。

[555: 検討者]

>>553 さん

勝どきとか豊洲は興味ないですね。

[556: 検討者]

某マンション有名人さんに相談した時も、年収や金融資産でハードルがなく買えるなら、内陸の方が絶対に良いとアドバイスされました。

[557: 周辺住民さん]

>>539 ペンギンさん
パークホームズ本郷三丁目は検討しないのでしょうか。恐らく最寄り駅から徒歩7分以内でないから検討しないのかと察しますが、本物件との差なら2～3分かと思います。

[558: 周辺住民さん]

サッカー跡地はテナントが退出したら、ただちに解体して、マンションを建設するでしょうね。最高高さ60ｍですが、総合設計制度を使って高さ90ｍまでのタワマンを狙っているかも。

[559: 周辺住民さん]

>>552 マンション検討中さん
> 御茶ノ水のメインの改札

聖橋側の工事が終わったら、聖橋側がメインっぽくなりそうです。

[560: 匿名さん]

聖橋の人工地盤広場ができると雰囲気変わりそうですよね。商業施設も入るみたいです。

[561: 匿名さん]

>>558 周辺住民さん

正直、待つのは賭けにもなる。
この相場を維持してパークコートで来たらおそらく坪700以上になる。

やはり基本的にはタイミングが合う方の物件を狙うべきでしょうね。
プラウドは2024年。三井はおそらく2027年くらい？　子持ちであれば3年の差はでかい。

[562: 匿名さん]

ここは小規模だし、比較的目に優しい坪単価なのではないかと。

[563: ご近所さん]

>>557 周辺住民さん

検討しないのは㎡が合わないのでは？と思ったけど
パークホームズの71㎡のがお子さん二人には良さそう

[564: 匿名さん]

パークホームズの方が先に完売しそう

[565: 検討者]

>>561 匿名さん
確かに。良いと思ったら買えばいい。ローンも早く組んだ方が減るし。ただ、サッカーの立地は魅力的。駅からはやや離れているけどね。

[566: 通りがかりさん]

ここよりリーズナブルそうなルジェンテ黒門町は利便性は良さげだけど、財政悪い台東区なんだよね。

[567: 周辺住民さん]

サッカーの魅力として、規模感も挙げられますね。土地が3000㎡くらいあるので、延床は最低でも2万㎡、なんらかの制度併用で3万㎡くらいまで建てられそうです。医科歯科大や順天大の高くて大きな病棟くらいの規模になるかもしれません。

[568: 匿名さん]

>>566 通りがかりさん
ルジェンテはコンパクト住戸中心で、逆にプラウドはコンパクト住戸がないのでそんなに検討層は被らなそう。

[569: 匿名さん]

>>567 周辺住民さん

その土地の面積はサッカー協会ビル単体ですか？ 隣接して他の場所に移転予定の区立の幼稚園や図書館の土地も含めたら、すごく広い敷地になるのでしょうか？

[570: 周辺住民さん]

>>569 匿名さん
サッカー協会単体で3000㎡、総合センターを含めると5000㎡くらいです。グーグルマップでの概算です。まとめての再開発になれば素晴らしいのですが、総合センターは文京区単独で建て替えることが決まっているようですね。

[571: 匿名さん]

>>570 周辺住民さん

そうなんですね。官民一体で進めれば良かったのに。
。 どうも文京区はまちづくりにやる気がないというか、センスがないというか。

[572: 匿名さん]

総合センターの建て替えはまだ検討段階で、決まったわけではないですよ。

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん

では、もしかすると、サッカー協会ビル跡地との一体開発の可能性の余地も残されているんですね。

[574: 検討板ユーザーさん]

台東区財政が悪いのは確かに聞くけど、
どこの区に住んでもいまだに差を感じない。
千代田区はコロナ時に区で特別手当はあったよね。
文京区自体はそんな財政良いイメージはないな。

[575: 匿名さん]

サッカー協会ビル跡地の隣に女子校はないでしょうか。

[576: 匿名さん]

>>575 匿名さん

えっ？ それは本郷の宝生ハイツの間違いじゃない？

[577: 匿名さん]

>>573 匿名さん
一体開発あるかもしれませんが、高度制限ある土地なので住民が納得するスキームにできるかどうかですね。

[578: ペンギン]

パークホームズ文京本駒込
の広告が出てきましたね。

ファミリー向け新築マンション
けっこう、立つもんですね。

[579: マンション検討中さん]

各階ゴミ置場の三井か、ゆかいふるの野村か。
中古で評価されやすいのは各階ゴミ置場。

値段及び維持管理費は三井の方が安いだろうね。

[580: マンション検討中さん]

築浅中古も坪500万越えてますので、坪600万であれば購入したいです。

[581: 周辺住民さん]

床快fullのオリジナルの説明をみてみました。
https://www.proud-web.jp/proud/environment/yukaifull/
外廊下の板上マンションを例にして、冬は開放廊下側が寒くならないようにするシステムのようです。本物件のように内廊下だと、内廊下自体にしっかり冷暖房されていることもあり、逆に冬はリビングよりも玄関など内廊下側の方が暖かいです。うまく機能するのか疑問に思いました。

換気システムとしては成り立つでしょう。

[582: 匿名さん]

ゆかいふるが全面採用されてるプラウド亀戸も内廊下ですし問題はないかと。むしろ内廊下の方が効率良く動作すると思われます。

[583: マンション検討中さん]

御茶ノ水6分は魅力的ですね。ただ現地見ましたが、結構囲まれ感があるっぽいんですが、何階くらいから抜けるんでしょうね？西は7階くらい？東は10階以上？

[584: 通りがかりさん]

眺望は期待できないですね、ある程度抜けてる部屋は、坪650万ぐらいいきそうなマンション相場ですね

[585: マンション検討中さん]

眺望は期待できないですよね。先日近くを通って思いましたが、部屋によってはラブホのはっきりとした看板がベランダから大きく見えそう..と思いました。
至近距離にラブホがあることは分かっていましたが、目の前のマンションに隠されてるかなと思っていたので。
近くにあることはまぁ仕方ないなくらいには思ってましたが、ちょっと常に視界に入ってきてしまうとなると話は別ですよね。

他のマンションは、ドローンを飛ばして撮影した眺望のシミュレーション写真をみせてくれますが、こちらはどうなんだろう...。

[586: 匿名さん]

ラブホは何年かすれば消えるんじゃないですかね。
ただし、土地に残る記憶は消えません。それは良くも悪くも色街としての湯島の残像なのです。
六本木は森ビルの整形手術で今や高級住宅街に化けましたが、かつては風俗店もあり、高級エリアとダークなエリアが混在している街でした。湯島も六本木ほどじゃないにせよ、かつての面影は時間と共に薄まっていくでしょう。

[587: マンション検討中さん]

>>585 マンション検討中さん

眺望シミュレーション、東西南北とも見せてくれますよ。

[588: 匿名さん]

この辺で眺望重視ならワテラス一択でしょうね。

[589: マンション掲示板さん]

>>587

もう見せてもらえるんですね。早いですね。
説明会ででしょうか？
抜け感も気になるところです。
説明会参加してみます。ありがとうございます。

[590: 検討者]

>>589 マンション掲示板さん
低層は抜け感がありません。ただ、眺望を捨てれば、交通利便性がよく、ハイスペックなマンションをまぁまぁのお値段で手にできます。

[591: マンション検討中さん]

>>589 マンション掲示板さん

はい、オンラインで見せてもらえます。住戸位置ごとで確認できるので、親切なサービスだと思います。

[592: 匿名さん]

>>591 マンション検討中さん
各階ゴミ置き場はありましたか？
池尻大橋のブリリアや三茶三井など最近の高額物件には標準の模様です。

[593: 匿名さん]

>>588 匿名さん
神田小川町三丁目西部南地区もかなり良さげ
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/ootemati/saik...

[594: 匿名さん]

>>593 匿名さん
この辺意外と再開発計画あるのですよね。

[595: マンション検討中さん]

>>591

詳しくありがとうございます。

とろうとおもったら案内会、埋まってしまってました...
やはりすぐとらないとだめですね。
次に参加してみます。

[596: 検討者]

>>593 匿名さん
小川町はしこってるみたいですね。

[597: 検討者]

>>595 マンション検討中さん
あと1割安いと即決する内容でした。

[598: 周辺住民さん]

登録フォームで予算と面積の選択肢からして、坪単価590万円くらいでしょうか。

[599: 検討者]

>>598 周辺住民さん
詳しいところはまだ未定でしたが、一次（プレミアム除く）では、もっとも高い住戸で坪700前後という感じ。500万円台もありますが、眺望・抜けは期待できず。

[600: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん

各階ゴミ置き場の有無は直接確認していないのですが、Plan Bookの平面図を見る限り、設置なさそうです。その分、管理費が控えめだと良いのですが、そこはまだ詳細出ていないみたいです。

[601: 匿名さん]

>>599 検討者さん
やはりそのぐらいはしますよね。良いマンションなのですがその分高い。。

[602: 検討者]

>>601 匿名さん
眺望を気にしない、利便性とハイスペックを買いたいという人には、向いてますね。

[603: 匿名さん]

各階ゴミ置き場無いのも微妙ですが、この眺望はちょっとね。西向きは西日があるから論外だし。

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん
愛のホテルが見えないからギリギリ許容範囲内

[605: マンション検討中さん]

>>604 匿名さん

高層の方の写真では看板見えるけどね

[606: 匿名さん]

>>602 検討者さん
この辺の新築でこれだけしっかり敷地取れてるのは珍しいので。立地だけで買いじゃないですかね。

[607: 周辺住民さん]

この立地で眺望求めるって何なの？ 利便性だけで十分過ぎるでしょ。

[608: マンション検討中さん]

説明会ってもう始まってるんですか？

[609: 周辺住民さん]

ここの利便性は、都心でありながら、上野＝下町の繁華街や本郷三丁目という文教地区にも近い位置にあること。これに尽きると思います。

[610: 匿名さん]

>>607 周辺住民さん
ん？エリサラはテレワーク主体なんだから眺望は重要だろ。湾岸が売れに売れてるのはそれが理由だぞ。湯島の眺望ゼロは坪500でも売れないよ。

[611: 匿名さん]

>>609 周辺住民さん
割とこの辺地縁ある人も多いと思うので、売れそうですよね。

[612: 周辺住民さん]

>>610 匿名さん
そういう人は湾岸を買うでしょう。でも、利便性は湾岸よりここの方が上かなと思います。中古市場では眺望が価格ににあまり反映されていないようですが、それは眺望がさほど評価されていないことかと思います。ちなみにうちは眺望よいですが、価格に反映されていなかったので、よい買い物をしたと思っています。

[613: 検討者]

>>612 周辺住民さん
リセール時には眺望（または視界の抜け）を重視する人は少なくないです。特に億超え物件で、いくら利便性がよくても、前建てドンだったら、どうでしょうか？多くの人がどう思うかが大事で、かつ判断の難しいところです。

[614: 評判気になるさん]

都心物件だったら眺望より断然交通利便性でしょう。眺望を望むのであれば交通利便性を犠牲にして湾岸あたりの物件を探せばいいと思います。
クラッシィハウス大手町などはこれ以上酷い囲まれ感はないというほど囲まれ感満載な物件ですが、抜群の交通利便性により高い人気を誇っています。
やはり都心物件は１に交通利便性、２に交通利便性、３，4がなくて5に交通利便性、6に眺望ぐらいの感じなのかと思っています。

[615: 匿名さん]

>>614 評判気になるさん
都心×　　城北〇

[616: ご近所さん]

>>609 周辺住民さん

業務上郵便物を取り扱うテレワーク不可の専門職だとこの立地は便利ですね。職場にも顧問先にも近くて、文句なしです。

[617: 周辺住民さん]

>>613 検討者さん
中古査定の際に、周辺の売買事例に対して、下記のパーセントを加味するようです。最大で9％の差になりますね。

優る 3
普通 0
やや劣る -3
劣る -6

[618: 検討者]

>>617 周辺住民さん
なるほど。参考になります。

[619: 匿名さん]

>>616 ご近所さん
弁護士さんですか？

[620: 周辺住民さん]

>>618 検討者さん
ちなみに、階数の評価はもっと差が付きます。なので普通のマンションの下層階とタワーマンションの高層階では、評価に相当な差が生じます。

1F -5
10F 3.5
30F～ 13.5