プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[501: 匿名さん]

>>466 マンション検討中さん
野村は要望書入ると他の申込をガードしてくるので少しでも良い部屋にしたいなら早めに要望書入れたほうが良いです。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
ガードってどうやるんです？

[503: 匿名さん]

>>502 匿名さん
先に要望書入れてる人がいる場合、同じ間取りの別の階にするよう言われる。

[504: ご近所さん]

>>503 匿名さん

自分もそうでした！
湯島ペンギンさんが本当に欲しい間取り・物件なら
他の人と競合しても要望入れるのも一つの選択肢ですよね

[505: ペンギン]

新築マンション購入戦略
① 一択とせず、複数検討する
② 撤退も一つの選択肢として心に余裕を
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

③は、坪単価と㎡単価は必ず抑える。
坪単価計 : 販売価格 ÷（㎡×0.3025）
㎡単価 : 販売価格 ÷ ㎡
10,000円　75㎡の場合
10,000円 ÷ 75 ＝　133.33
10,000円 ÷ （75 ×0.3025）＝　472.25
㎡単価は、133万円
坪単価は、472万円

[506: ペンギン]

>>501 匿名さん

それはそうでしょうね。
良い属性のお客さんは、囲い込んで他の物件に行かないようにしていると思いますし。

[507: ペンギン]

>>502 匿名さん

ただ、「この階のこの間取りは良いと思いますよー」と、誘導するのがガードですね。
相手はプロですから。

わたしたちみたいに、一生に一度買う機会があるかないかくらいの素人とは、異なります。

[508: ペンギン]

>>505 ペンギンさん
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

が無く臨むのは、カモネギですね。
③④の話をしで、他物件の良いところ悪いところをしっかり把握してたら、良いディベロッパーさん・担当者だと思います。

[509: ペンギン]

>>500 匿名さん
どちらでも良い派です

[510: ペンギン]

>>499 周辺住民さん
それはおっしゃるとおりですね。
値段が上がったら、新築時の時の方が良かったーですね。

買った時の値段より上がる商品（マンションに限らず）って、通常時は、あまり存在しない気がします。物は、劣化していきますので。

[511: ペンギン]

>>508 ペンギンさん
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

商談時に、スマホの電卓を取り出して、坪単価を計算し、坪○○○万円ですかー。○○マンションは坪○○○万円でしたね。どのような点がメリットですか？と聞く。

そこで聞いたメリットが納得できたら、購入しようと考えてます。

[512: ペンギン]

>>505 ペンギンさん
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

③④が、重要ですね。
ディベロッパーさん同士は、間取りと販売価格で勝負してます。私達にも間取りと価格の話をしてほしいです。
商談の時は、比較的、周辺環境の話に集中する事が多い気がします。

[513: ペンギン]

>>504 ご近所さん
自分の意思で全て決める。
ただ、それだけです。
1億円超も払うんですから。

コーヒー買おうと思って、コンビニに行ってコーラは買わないです。店員がコーラをお薦めしてきても。

[514: ペンギン]

>>501 匿名さん
契約書に、署名・実印ついて、手付金払うまでが勝負ですね。手付金を放棄してまで契約を破棄する人はいないでしょうから。

要望書を、破棄する事をためらわないことですね。

[515: ペンギン]

>>500 匿名さん
そこまで強いこだわりはないです。

[516: 検討者]

野村のブロックは、気に入って要望書を出した住戸を守ってくれる面もありますね。買える顧客を逃さない、機会損失を避けるという点で、調整されています。

[517: 匿名さん]

マンション購入経験が一回しかないような人が、どうしてアドバイザーのような振る舞いをされているのかな。ここ、複数住戸を持ったベテラン勢も多そうな物件なのに。

[518: 周辺住民さん]

>>514 ペンギンさん
ちなみに私、震災で予定が狂ったので、手付金を放棄しました。ごく少額でしたがね。

[519: 検討者]

>>517 匿名さん
アドバイザーというか、自分はこう考えているという話でしょう。テンションが上がってて、ほほえましいです。

[520: 匿名さん]

>>516 検討者さん
そうです。野村は早めに要望書出したら営業が他をブロックしてくれる。もちろんそれでも抽選になることも多いですが。

[521: 評判気になるさん]

属性の良いお客さんが歓迎されたら有利ってよく見かけるのですが、具体的にはどんな方でしょうか？

頭金が多いとか、手堅い職業、職場がマンションに近い、とかですか？
頭金って多ければ多いほど良いと思ってるんですが印象としてはどうなのでしょう。
また、属性が良い場合は要望が被ったり抽選の時に有利なのでしょうか？

[522: 匿名さん]

>>521 評判気になるさん
抽選になってしまえば公平ですが、その前段階ですかね。例えば、先に要望書入れた手堅いお客さんの後から、年収ギリギリの人が要望書を入れようとしたら別に誘導しますし、MRが予約一杯なので次期で、などと言ったりします。

[523: 検討者]

>>521 評判気になるさん
残債や年収、勤務先、頭金等でローン審査が確実視される人ですね。現金一括は最優先でしょうけど。

[524: 匿名さん]

>>523 検討者さん
現金で買うような人は複数物件検討してることが多いから、手付金の直前にキャンセルとかも多いよ。一番堅いのは地縁とか家族構成から絶対にここを選ぶだろうという人。

[525: 検討者]

>>524 匿名さん
野村って、他に浮気しそうだとブロックしてくれないんだよねw

[526: ペンギン]

>>517 匿名さん
単なる素人のつぶやきと思って、冷ややかに見ててくださればと思います。無視しておいてもらえればと思います。

[527: ペンギン]

>>519 検討者さん
ありがとうございます。

[528: ペンギン]

>>517 匿名さん
ちなみに、複数住戸を持つベテランの方は、ファミリー向けの物件を複数持たれて、賃貸に出すという事ですか？それとも、現金一括で家族向けにたくさん大きな部屋をお持ちの方ですか？
そのような方々もこのようなページで情報交換されるのですか？

是非教えてください。

[529: ペンギン]

>>528 ペンギンさん
ファミリー向け物件の情報があるなら、是非教えて欲しいです。

[530: 匿名さん]

グランリビオ　ザ・レジデンス
専有面積71.79m2　12階/14階建　西(角部屋)　1億 980万円
https://www.nomu.com/mansion/id/E90Y5004/

[531: 検討者]

>528 ペンギンさん
いろんな人がいますよ。自己居住用物件を何回か買い替えたという人はそこそこいるでしょう。不動産は買いより売りの方が難易度は高いので、売買を何回か繰り返すと力は付きます。法人を作って、複数棟を所有するという猛者もいますよね。こちらはしっかり回していくのに、経験値や資金力が必要になりますね。ファミリータイプで、割安に買いやすいのは、オーナーチェンジ物件です。一般的な自己居住用の住宅ローンに比べて投資用ローンはやや難易度が高めですし、基本は内見不可になりますので、ライバルは少ないです。極端に低い利回りは指値を入れる根拠にもなりますね。

[532: 匿名さん]

三井の駒込14階建てが発表されました。当然各階ゴミ置き場付きです…。

[533: 匿名さん]

>>530 匿名さん
結構お高めだけど、今の相場はこのぐらいが普通なんですかね？

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
プレミアムフロアの角部屋なので坪500万ざます

[535: 名無しさん]

サッカー通りのサッカー協会のビル跡地は、三井不動産がどかーんと再開発して、とんでもない高級マンション建てちゃいそうだね。売り出しがいつになるかは分からないけど、湯島エリアのマンション建設ラッシュと売り出し価格高騰のトレンドを見ていたら、待っていても損はないかもね。

[536: 匿名さん]

成約しているわけではないしね。ただどこも上がってるので築浅坪500なら違和感はない。

[537: 匿名さん]

>>535 名無しさん
三井待ってる間に相場がまた上がってしまいそう

[538: 匿名さん]

大丈夫、ローン金利上がるってよ。
物件価格は下がりそう。

[539: ペンギン]

ブランズ牛込柳町の価格帯が少しわかりました。坪単価473万円のようですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677621
牛込柳町より立地が良いと思う御茶ノ水。
プラウド御茶ノ水は、坪単価550万円程度でしょうか？
もう少し悩みます。

[540: 匿名さん]

>>535 名無しさん

サッカー協会ビル跡はパークコートでしょうか？

[541: 匿名さん]

三井のサッカー協会跡地は各階ゴミ置き場ありそうですね。

[542: 匿名さん]

牛込神楽坂のあたりは分譲マンション多いけど御茶ノ水6分は数が少ない。

[543: 匿名さん]

ファミリーには住みにくい場所だから存在しないだけで、
賃貸なら大量にある。

[544: 匿名さん]

坪500の壁

[545: 匿名さん]

>>532 匿名さん
各階ゴミ置き場、50戸以上などある程度規模があれば今後標準になっていきそうですね。もはやタワマンでは常識。無いとぶっ叩かれるレベルなので板マンでもそうなってきそうです。

[546: 匿名さん]

>>543 匿名さん
住みやすい所だと思うのですけどね。最近は勝どきとか湾岸の方が人気なのかもしれませんが。

[547: 匿名さん]

>>539 ペンギンさん

プラウドの千石で550ならここは600くらい行くんじゃない？

[548: 匿名さん]

>>546 匿名さん

あれは勝どきが人気なんじゃなくて、駅直結大規模タ再開発タワマンが人気ってこと。

まあ大規模再開発タワマンが人気=建てやすい湾岸が人気とも言えるけどね。

どこが住みやすいかどうかは結局その人のライフスタイルによるしね。

[549: 検討者]

高い相場で中途半端な物件に手を出すのは危ういので、サッカー待ちに傾きつつある。

[550: 匿名さん]

勝どきもそうだしブランズタワー豊洲とかも人気。湾岸エリアは供給あってもそれ以上に売れる強さがある。