プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん

ここも便利ですが、この付近では、複数路線が使える最強立地は、湯島駅の近くで販売が始まったルジェンテ上野黒門町でしょうか？

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん
丸の内線が使えるという意味ではプラウドの方かな。

[453: 匿名さん]

>>452 匿名さん

確かに池袋にも銀座にもアクセスしやすい丸ノ内線が使えるのは大きい。ただ、プラウド御茶ノ水からだと、丸ノ内線の本郷三丁目駅は徒歩10分以上かかるんだよね。

>>451さんが挙げているルジェンテ上野黒門町のホームページを見たら、千代田線、銀座線、大江戸線、山手線・京浜東北線、日比谷線、京成線を普段使いできて、松坂屋やPARCO（TOHOシネマズ含む）が徒歩圏内なのはスゴいね。ただ、ルジェンテだからファミリー向けとしては狭いかな。

[454: 匿名さん]

>>453 匿名さん
御茶ノ水駅をお忘れです、、

[455: 匿名さん]

>>454 匿名さん

>>453です。失礼しました。肝心要の御茶ノ水駅が抜けていましたね(^_^;)

[456: ご近所さん]

元々、JR使ってた者の個人的な感覚ですが、この界隈の丸の内線や銀座線の明るい、若しくは小奇麗な感じは馴染みやすかったです。JR御茶ノ水駅も工事してますし、この先が楽しみな立地だと思います。

[457: 匿名さん]

>>456 ご近所さん

JR御茶ノ水駅に入るテナントが楽しみですね！

[458: マンション検討中さん]

ここが高いようならワテラス中古も検討するかな

[459: ペンギン]

グランドメゾン目白坂テラスの掲示板も盛り上がってるみたいだったので、同様の発言しておきました。

プラウド御茶ノ水第一候補に変わりはないです。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/679570/

[460: ペンギン]

ブランズ牛込柳町は、あまりコメントがないですね。比較的坪単価は安めだと思う。
プラウド新宿牛込柳町みたいに、『新宿』を切れた方が良いのかなー。

継続して、プラウド御茶ノ水が第一候補に変わりはないです。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677621/

[461: ペンギン]

>>458 マンション検討中さん

良いと思います。
中古や一戸建ても検討した方が良いです。

[462: ペンギン]

>>451 匿名さん
ルジェンテ上野黒門町
も良いところですね。

比較的、単身世帯及びDINKS向けなのかなと勝手に思っちゃいました。

プラウド御茶ノ水の方が、広くて良いなと感じました。

[463: ペンギン]

>>461 ペンギンさん
中古&一戸建の営業の方々が、たくさん紹介してくれます。

[464: ペンギン]

>>463 ペンギンさん
新築マンションを、販売するディベロッパーの営業の方は、立地・建物として一択で勝負ですね。
手持ちのマンション内での部屋違いで勝負です。

[465: 匿名さん]

>>462 ペンギンさん

この近辺でファミリー向けは貴重ですからねえ。
９０m2以上の最上階なんてみんな涎垂らして見守ってますよ。
パークホームズ文京小石川も広い部屋はやはり争奪戦でしたからねえ。

[466: マンション検討中さん]

73とか80平米の部屋は抽選とかになりますかね？
上のプレミアムは少ないけど、他は結構部屋数あるので大丈夫かな...

[467: ペンギン]

>>466 マンション検討中さん
早めにモデルルーム等訪れて、部屋を指定して商談した方が良いと思います。熱意を伝えた方が良いと思います。

あとは、借金するなら、銀行審査が通るかです。

私は、熱意を伝えるためにも、銀行審査は事前に通してます。自分がどの程度融資可能なのかを確認するためにも。ペアローンの想定もしてます。

そうすれば、営業の方が考慮して、他の階・部屋に誘導してくれるかもしれないです。

人数が多すぎたら、そんなの無理ですけど。

[468: ペンギン]

>>465 匿名さん
そうだと思いますが、バブルの予感もしてます。

[469: ペンギン]

>>468 ペンギンさん
限定・プレミア・希少価値という言葉で私も買っちゃいそうになります。また、面と向かって言われると余計に感じますよね。　あなただけと言われると。

冷静になれー、自分と言い聞かせます。

[470: 匿名さん]

>>468 ペンギンさん
私もバブルだと思ってます。
ただ、今から弾けても、ここの販売開始時点ではさほど大きな影響にはならないかなと思いますね。
多分いい部屋だけ売れて、しょうもない部屋だけ残る。しょうもない部屋が２年後に値引きされて売られる。

バブル崩壊後に安値で良い物を買おうと思ったら、新築だとまだ後３年くらいは待たないとダメでしょうね。中古だと崩壊して１年もしたら良い物出てくると思いますけど

[471: 匿名さん]

90㎡なんて作ったら余裕で2億超えないか？
小石川は70で1.6億だったキャンセル部屋なくなったな

[472: 検討者]

JFAはいつ頃になりますかね。現地を見てきましたが、非常に良い立地です。3面接道、静か、隣は幼稚園。高いでしょうけど。

[473: 匿名さん]

小石川はドームの再開発が控えてるからね。高くても納得。

[474: ペンギン]

>>472 さん

>>472 検討者さん
こういうの、三井不動産レジデンシャルに、直接聞いてみると良いと思います。
私は、そうするようにしてます。
自分で動いて納得して、1億越えの物件は購入したいので。

[475: ペンギン]

>>470 匿名さん

都心部マンションバブルは、どうなんですかね？
やはり、上がり続けると思う心理からなのか希少価値を過大評価しているのか。

5年保持すると、値段が上がった時の売却時の譲渡税が安くなる制度があるので、持ち続けようとする意志が働くんですよね。なので、それが良い方向に向かう人と悪い方向に向かう人がいると思いますね。

[476: ペンギン]

私見ですか、最上階は、広く・設備も良くして、プレミア感出して、他の階より、坪50万円、下手したら、坪100万円違ったりします。どこのディベロッパーも。

坪換算した時に、その坪換算だと、港区買えるんでんじゃねえ？とか思うと、目を覚ましますよね。

[477: 検討板ユーザーさん]

JFAの隣の湯島幼稚園は、数年後にこども園になって移転となるそうです。たしか水道橋のほうだったかな？
あの児童館や図書館のある湯島総合センターもかなり古いので、なくなりそうですよね。

[478: 匿名さん]

>>477 検討板ユーザーさん

区の施設も古いので一体開発をしそうですね。そうなると、かなりの敷地面積になりますね。サッカー通りは、ちょこちょこお店もあって、とても楽しそうですね。

[479: 匿名さん]

>>477 検討板ユーザーさん
総合センターは建て替えの話が出ていたと思います。一体開発になるかは何ともいえませんが可能性はあるかもしれません。

[480: ペンギン]

JFAの土地とても魅力的ですよね。

プラウド御茶ノ水も、とても良い物件と思っています。

[481: ペンギン]

>>477 検討板ユーザーさん
JFAは、本郷アドレスですしね。とても魅力です。
それまでに相場が落ち着いてると嬉しいです。

プラウド御茶ノ水も大好きです。

[482: マンション検討中さん]

ペンギンさん、プラウド御茶ノ水ものすごい推してますよね。他の掲示板でも。
あまりに推しすぎていて、怪しく感じてしまうのですが...
本当に欲しかったらライバル減らしたいと思うのですが、ここまで熱く活動する理由を純粋に教えていただきたいです。

ちなみにどのくらいの広さのお部屋を希望されてますか？

[483: ペンギン]

>>482 マンション検討中さん

プラウド御茶ノ水のことも書かないと、掲示板管理者から削除されるからです。
全くの個人です。
こんなに派手に記載してたら、業者の一人であるとみんな怪しむでしょう。

[484: マンション比較中さん]

ペンギンのPはプラウドのP

[485: ペンギン]

>>482 さん

この掲示板の381に、私のマンション選定候補を上げてます。再掲です。

私の家族構成は4人（本人・配偶者・子供二人）なので、以下の条件でマンションを探してます。
1. 15,000万円以内（銀行審査済み）
2. 駅徒歩7分以内
3. 通勤時間30分以内
4. 70㎡以上
5. 2024年1月～3月に完成予定
　上の子供が小学校入学する時期

[486: ペンギン]

>>484 マンション比較中さん

プラウド御茶ノ水の具体的に良い点は、言及してないと思うので見直してみてください。

[487: ペンギン]

>>484 マンション比較中さん

ペンギンの名前の由来は、子供がペンギン好きだからですね。深い意味はないです。
皆匿名で発信されてるので、同一人物と分かるようにと思って。

誰かがペンネームを真似するかもしれないですが。
今のところ、同じペンネーム使ってる人はいなさそうです。全部の掲示板見てないですが。

[488: ペンギン]

掲示板を見続けて、発信してると、関係者の人とかわかる気がします。

他物件の話は絶対にせず、当該物件の話の良いところのみか、どうでも良い話をしてきます。

お互いに潰し合わないように関係者は気を遣いあってるのだと思います。

[489: ペンギン]

>>482 マンション検討中さん
ライバルを減らしたいなんて思わないです。
マンション全体の金額を下げていきたい。
そして、買い手がより良いマンションを安く買えるようにしたい。

その結果、私も安く良いマンションを買いたい。
なので、色々調査した結果を共有してます。

[490: ペンギン]

>>489 ペンギンさん

情報を出し惜しむディベロッパーがいて、買い手も情報を出し惜しんでたら、損するのは素人の方である買い手です。

情報弱者ですからね。

[491: ペンギン]

私は、三ヶ月スパンで検討してましたが、もう少し長い目で見て判断しようと考えを改めました。

この掲示板を使わせてもらっちゃってるので。
プラウド御茶ノ水は、良い物件と思います。

[492: ペンギン]

たぶん、モデルルーム等に行って、話とかしたらバレるかもしれないですし、リスクもありますが。
1億以上のお金を投資するよりリスクは小さいです。

正直不動産の素人版目指してます。

[493: ペンギン]

本当は、新築マンション比較して、条件に合ったマンションを提案してくれる会社やサービスが有れば1番嬉しい。今後3年間程度の新築マンション予定等も含めて。でも、今のところないと思います。

あるのなら教えて欲しいです。

[494: 匿名さん]

湯島ペンギン
なんちゃって

[495: ペンギン]

>>494 匿名さん
愛称ありがとうございます。

湯島テンジン
に語呂が似てて、良いですね。

[496: 周辺住民さん]

>>493 ペンギンさん
中古だと手数料を3％とれるので業者さんが頑張ってくれますが、新築だとそこまで取れないのでサービスとしては成り立ちにくいですよね。

今の自宅は中古ですが、市場に出回る前に紹介してもらい、また、競争に勝てるよういろいろ動いてくれて、無事、成約に至りました。

[497: ペンギン]

>>496 周辺住民さん
良かったですね。中古も良い物件たくさんありますからね。ちなみに、私は、2015年に新築でマンション購入しました。今売ると、買った時より値上がってるみたいです。

ちなみに、新築は、建築費＋諸経費に対して、3%どこではない金額を乗っけてます。
３％＋6万円は、安いもんです。

[498: ペンギン]

不動産業界と自動車業界が日本を支えてると思うので、しょうがない部分もあるかなと感じます。
国の政策である住宅控除減税で得してる身分としましても。

[499: 周辺住民さん]

>>497 ペンギンさん
> ちなみに、新築は、建築費＋諸経費に対して、3%どこではない金額を乗っけてます。３％＋6万円は、安いもんです。

これの事前の評価は難しいと思いますよ。中古として売る時に、新築時より高ければ新築時の乗っけた額はたいしたことなかった、新築時より安ければ乗っけた額が高すぎだった、とういうことになろうかと思います。

[500: 匿名さん]

湯島ペンギンさんは、各階ゴミ置き場派ですか？

[501: 匿名さん]

>>466 マンション検討中さん
野村は要望書入ると他の申込をガードしてくるので少しでも良い部屋にしたいなら早めに要望書入れたほうが良いです。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
ガードってどうやるんです？

[503: 匿名さん]

>>502 匿名さん
先に要望書入れてる人がいる場合、同じ間取りの別の階にするよう言われる。

[504: ご近所さん]

>>503 匿名さん

自分もそうでした！
湯島ペンギンさんが本当に欲しい間取り・物件なら
他の人と競合しても要望入れるのも一つの選択肢ですよね

[505: ペンギン]

新築マンション購入戦略
① 一択とせず、複数検討する
② 撤退も一つの選択肢として心に余裕を
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

③は、坪単価と㎡単価は必ず抑える。
坪単価計 : 販売価格 ÷（㎡×0.3025）
㎡単価 : 販売価格 ÷ ㎡
10,000円　75㎡の場合
10,000円 ÷ 75 ＝　133.33
10,000円 ÷ （75 ×0.3025）＝　472.25
㎡単価は、133万円
坪単価は、472万円

[506: ペンギン]

>>501 匿名さん

それはそうでしょうね。
良い属性のお客さんは、囲い込んで他の物件に行かないようにしていると思いますし。

[507: ペンギン]

>>502 匿名さん

ただ、「この階のこの間取りは良いと思いますよー」と、誘導するのがガードですね。
相手はプロですから。

わたしたちみたいに、一生に一度買う機会があるかないかくらいの素人とは、異なります。

[508: ペンギン]

>>505 ペンギンさん
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

が無く臨むのは、カモネギですね。
③④の話をしで、他物件の良いところ悪いところをしっかり把握してたら、良いディベロッパーさん・担当者だと思います。

[509: ペンギン]

>>500 匿名さん
どちらでも良い派です

[510: ペンギン]

>>499 周辺住民さん
それはおっしゃるとおりですね。
値段が上がったら、新築時の時の方が良かったーですね。

買った時の値段より上がる商品（マンションに限らず）って、通常時は、あまり存在しない気がします。物は、劣化していきますので。

[511: ペンギン]

>>508 ペンギンさん
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

商談時に、スマホの電卓を取り出して、坪単価を計算し、坪○○○万円ですかー。○○マンションは坪○○○万円でしたね。どのような点がメリットですか？と聞く。

そこで聞いたメリットが納得できたら、購入しようと考えてます。

[512: ペンギン]

>>505 ペンギンさん
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

③④が、重要ですね。
ディベロッパーさん同士は、間取りと販売価格で勝負してます。私達にも間取りと価格の話をしてほしいです。
商談の時は、比較的、周辺環境の話に集中する事が多い気がします。

[513: ペンギン]

>>504 ご近所さん
自分の意思で全て決める。
ただ、それだけです。
1億円超も払うんですから。

コーヒー買おうと思って、コンビニに行ってコーラは買わないです。店員がコーラをお薦めしてきても。

[514: ペンギン]

>>501 匿名さん
契約書に、署名・実印ついて、手付金払うまでが勝負ですね。手付金を放棄してまで契約を破棄する人はいないでしょうから。

要望書を、破棄する事をためらわないことですね。

[515: ペンギン]

>>500 匿名さん
そこまで強いこだわりはないです。

[516: 検討者]

野村のブロックは、気に入って要望書を出した住戸を守ってくれる面もありますね。買える顧客を逃さない、機会損失を避けるという点で、調整されています。

[517: 匿名さん]

マンション購入経験が一回しかないような人が、どうしてアドバイザーのような振る舞いをされているのかな。ここ、複数住戸を持ったベテラン勢も多そうな物件なのに。

[518: 周辺住民さん]

>>514 ペンギンさん
ちなみに私、震災で予定が狂ったので、手付金を放棄しました。ごく少額でしたがね。

[519: 検討者]

>>517 匿名さん
アドバイザーというか、自分はこう考えているという話でしょう。テンションが上がってて、ほほえましいです。

[520: 匿名さん]

>>516 検討者さん
そうです。野村は早めに要望書出したら営業が他をブロックしてくれる。もちろんそれでも抽選になることも多いですが。

[521: 評判気になるさん]

属性の良いお客さんが歓迎されたら有利ってよく見かけるのですが、具体的にはどんな方でしょうか？

頭金が多いとか、手堅い職業、職場がマンションに近い、とかですか？
頭金って多ければ多いほど良いと思ってるんですが印象としてはどうなのでしょう。
また、属性が良い場合は要望が被ったり抽選の時に有利なのでしょうか？

[522: 匿名さん]

>>521 評判気になるさん
抽選になってしまえば公平ですが、その前段階ですかね。例えば、先に要望書入れた手堅いお客さんの後から、年収ギリギリの人が要望書を入れようとしたら別に誘導しますし、MRが予約一杯なので次期で、などと言ったりします。

[523: 検討者]

>>521 評判気になるさん
残債や年収、勤務先、頭金等でローン審査が確実視される人ですね。現金一括は最優先でしょうけど。

[524: 匿名さん]

>>523 検討者さん
現金で買うような人は複数物件検討してることが多いから、手付金の直前にキャンセルとかも多いよ。一番堅いのは地縁とか家族構成から絶対にここを選ぶだろうという人。

[525: 検討者]

>>524 匿名さん
野村って、他に浮気しそうだとブロックしてくれないんだよねw

[526: ペンギン]

>>517 匿名さん
単なる素人のつぶやきと思って、冷ややかに見ててくださればと思います。無視しておいてもらえればと思います。

[527: ペンギン]

>>519 検討者さん
ありがとうございます。

[528: ペンギン]

>>517 匿名さん
ちなみに、複数住戸を持つベテランの方は、ファミリー向けの物件を複数持たれて、賃貸に出すという事ですか？それとも、現金一括で家族向けにたくさん大きな部屋をお持ちの方ですか？
そのような方々もこのようなページで情報交換されるのですか？

是非教えてください。

[529: ペンギン]

>>528 ペンギンさん
ファミリー向け物件の情報があるなら、是非教えて欲しいです。

[530: 匿名さん]

グランリビオ　ザ・レジデンス
専有面積71.79m2　12階/14階建　西(角部屋)　1億 980万円
https://www.nomu.com/mansion/id/E90Y5004/

[531: 検討者]

>528 ペンギンさん
いろんな人がいますよ。自己居住用物件を何回か買い替えたという人はそこそこいるでしょう。不動産は買いより売りの方が難易度は高いので、売買を何回か繰り返すと力は付きます。法人を作って、複数棟を所有するという猛者もいますよね。こちらはしっかり回していくのに、経験値や資金力が必要になりますね。ファミリータイプで、割安に買いやすいのは、オーナーチェンジ物件です。一般的な自己居住用の住宅ローンに比べて投資用ローンはやや難易度が高めですし、基本は内見不可になりますので、ライバルは少ないです。極端に低い利回りは指値を入れる根拠にもなりますね。

[532: 匿名さん]

三井の駒込14階建てが発表されました。当然各階ゴミ置き場付きです…。

[533: 匿名さん]

>>530 匿名さん
結構お高めだけど、今の相場はこのぐらいが普通なんですかね？

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
プレミアムフロアの角部屋なので坪500万ざます

[535: 名無しさん]

サッカー通りのサッカー協会のビル跡地は、三井不動産がどかーんと再開発して、とんでもない高級マンション建てちゃいそうだね。売り出しがいつになるかは分からないけど、湯島エリアのマンション建設ラッシュと売り出し価格高騰のトレンドを見ていたら、待っていても損はないかもね。

[536: 匿名さん]

成約しているわけではないしね。ただどこも上がってるので築浅坪500なら違和感はない。

[537: 匿名さん]

>>535 名無しさん
三井待ってる間に相場がまた上がってしまいそう

[538: 匿名さん]

大丈夫、ローン金利上がるってよ。
物件価格は下がりそう。

[539: ペンギン]

ブランズ牛込柳町の価格帯が少しわかりました。坪単価473万円のようですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677621
牛込柳町より立地が良いと思う御茶ノ水。
プラウド御茶ノ水は、坪単価550万円程度でしょうか？
もう少し悩みます。

[540: 匿名さん]

>>535 名無しさん

サッカー協会ビル跡はパークコートでしょうか？

[541: 匿名さん]

三井のサッカー協会跡地は各階ゴミ置き場ありそうですね。

[542: 匿名さん]

牛込神楽坂のあたりは分譲マンション多いけど御茶ノ水6分は数が少ない。

[543: 匿名さん]

ファミリーには住みにくい場所だから存在しないだけで、
賃貸なら大量にある。

[544: 匿名さん]

坪500の壁

[545: 匿名さん]

>>532 匿名さん
各階ゴミ置き場、50戸以上などある程度規模があれば今後標準になっていきそうですね。もはやタワマンでは常識。無いとぶっ叩かれるレベルなので板マンでもそうなってきそうです。

[546: 匿名さん]

>>543 匿名さん
住みやすい所だと思うのですけどね。最近は勝どきとか湾岸の方が人気なのかもしれませんが。

[547: 匿名さん]

>>539 ペンギンさん

プラウドの千石で550ならここは600くらい行くんじゃない？

[548: 匿名さん]

>>546 匿名さん

あれは勝どきが人気なんじゃなくて、駅直結大規模タ再開発タワマンが人気ってこと。

まあ大規模再開発タワマンが人気=建てやすい湾岸が人気とも言えるけどね。

どこが住みやすいかどうかは結局その人のライフスタイルによるしね。

[549: 検討者]

高い相場で中途半端な物件に手を出すのは危ういので、サッカー待ちに傾きつつある。

[550: 匿名さん]

勝どきもそうだしブランズタワー豊洲とかも人気。湾岸エリアは供給あってもそれ以上に売れる強さがある。