プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[401: 検討者]

>>393 ペンギンさん
富裕層の動きは株価とほぼ連動しています。不動産市況も株価の動きに少し遅れて動く感じでしょう。株価が暴落すれば、動きが止まります。コロナショック時の20年2.3月頃はそんな雰囲気がありましたし、中古で投げ売り的な物件も散見されました。ただ、株価の将来予想は難しいので、物件の値段が許容範囲であれば、出来るだけ条件の良い住戸を確保されると良いかと。属性的にはデベにとってプライオリティの高い買える顧客になるので、優先してくれるのでは。

[402: ペンギン]

>>401 検討者さん
ありがとうございます。
焦らずゆっくり考えたいと思います。

[403: 周辺住民さん]

>>386 ペンギンさん
資産性を考えるならプラウド御茶ノ水の一択しかない気がしますが、これから株価が下がりそうで、悩ましいですね。

[404: ペンギン]

>>389 周辺住民さん
この物件一択の人には、他物件の情報は不要と思いますが、価格が下がるのに嬉しくない人はいないと思います。現金一括で買うような方は別として。

手間暇かかるんですけどね。

[405: ペンギン]

>>403 周辺住民さん
ありがとうございます。

[406: マンション検討中さん]

私の前職の先輩がネットニュースに出ていて、役員報酬2億ちょっとだった。
税金で沢山もっていかれるとはいえ、羨ましすぎる！
ちなみに30代女性。このマンションは余裕で買えるなと思うと羨ましい。

[407: 匿名さん]

>>388 ペンギンさん

最上階王様部屋が2億3千なら買いたくなっちゃうねえ
気になるのはサッカー協会跡地に出来そうな三井のパークコート？の存在

供給の少ないエリアだけど、気になる後発もあるだけに悩ましい…

[408: ペンギン]

>>406 マンション検討中さん

良いですね。羨ましいです。
現金で買えれば、金利上昇とマンション価格下落の両悩みではなく、マンション価格下落の悩みだけで済みます。

この物件が下がると確定したわけではないです。

[409: ペンギン]

>>407 匿名さん
23,000万円で安いですか・・・。
資金豊富で、羨ましいです。

サッカー協会跡地ですか。
知らなかったです。調べてみます。

[410: 匿名さん]

>>409 ペンギンさん

本郷のサッカー通り沿いで建設中のパークホームズのすぐ近くにあるサッカー協会ビルを三井不動産レジデンシャルが買収しましたので、おそらくここにかなりの規模のマンションができると思います。

[411: 検討者]

>>410 匿名さん
日韓ワールドカップのあがりで買って、バブルで売り抜けるなんて、サッカー協会もやり手だよね。

[412: ペンギン]

日本サッカー協会ビル
東京都文京区本郷3丁目10-15
JR御茶ノ水・地下鉄本郷三丁目徒歩8分程度ですかね。なかなか良いところにありますね。実際の建物が建ってるので、グーグルアースでイメージも湧きました。情報ありがとうございました。
とても助かります。

まだ、マンションになるかどうかわからないですが、注視します。早くても、3、４年後ですかね。
長い事放置はしないのでしょうし。

[413: ペンギン]

>>410 匿名さん
素人質問で申し訳ありません。
三井不動産レジデンシャルさんが購入は、ほぼマンションという事でしょうか？

[414: 検討者]

>>413 ペンギンさん
サッカー協会の方が立地はいいね。

[415: ペンギン]

>>414 検討者さん

大変勉強になります。
素人に色々教えていただいて
ありがとうございます。

[416: 検討者]

>>413 ペンギンさん
同社はマンションデベロッパーなので、パークなんとか、というマンションになる可能性が高いということでしょう。

[417: 検討者]

サッカー協会の跡地は、道路に３面接地し、間口も広い。駅距離はややありますが、複数の駅にアクセス。見栄えの良い堂々たるマンションが建ちそうな予感がしますね。

[418: 匿名さん]

サッカー協会の跡地が出る頃には相場も下がって、ここより安く買える可能性がありますね

[419: 周辺住民さん]

>>413 ペンギンさん
恐らく100％の確率でマンションだと思います。三井不ではなく三井不レジが買っているので。

[420: 匿名さん]

※三井不レジの場合、老人ホームになる可能性もございます

[421: ペンギン]

>>419 周辺住民さん
なるほどー。
とてもよくわかりました。
ありがたくて、涙が出ます。

色々と相談して良かったです。

[422: 匿名さん]

東京ドームの買収とか、最近三井この辺の開発に力入れてるよね。

[423: ペンギン]

>>417 検討者さん
そうですね。
マンションイメージでサッカー協会の建物を見て、納得しました。恐らく建ぺい率とか変わらないのでしょうから。

[424: ペンギン]

大変です。同じスマホを利用し続けていたら検閲がかかりました。
どこかの国のようです。

[425: 匿名さん]

>>412 ペンギンさん
偽本郷じゃないですね

[426: ペンギン]

>>425 匿名さん
違います。
今はPCからアクセスしています。また、検閲がかかるかも。
れっきとした、自宅マンションが純粋に欲しい個人です。

本郷さんは、先の話なので、この掲示板を見ている暇ないと思います。

[427: ペンギン]

商品の比較を買い手同士で情報交換したいという純粋な思いから書き込んでいました。
検閲されるようだと、このサイトも意味をなさないですね。

[428: ペンギン]

>>416 検討者さん
ありがとうございます。
重ねて御礼申し上げます。

[429: ペンギン]

継続して第一候補は、プラウド御茶ノ水です。
他に検討したほうがよさそうな物件があれば、是非情報交換をしたいです。

[430: マンション検討中さん]

サッカー協会跡地、すごく気になりますがあと4.5年かかりますかね？

サッカー協会は今年度中の移転だそうで、その後取り壊しなどを考えると...

[431: マンション検討中さん]

千石にできるプラウドはどうですか？

[432: 検討者]

>>431 マンション検討中さん
日当たりや眺望は良さそうです。ただ、三田線しかないのはやや難か。大手町は近いですね。千石が好きな人に向いているかな。

[433: ペンギン]

>>431 マンション検討中さん

ありがとうございます。
一度検討したのですが、既に販売活動開始されていて活動開始が遅いと思い込んでいました。あと、一番大きなお部屋はプレミアがついてお高くなるので、あきらめてもいました。

おそらく、73.1㎡で、坪５５０万ですと、12,200万円程度ですよね。予算内ですし、再検討してみます。

[434: マンション検討中さん]

ペンちゃんいつ寝てるの？レスしっぱなしじゃない？お仕事は何してるの？

[435: 周辺住民さん]

>>432 検討者さん
山手線の巣鴨まで徒歩10分ですね。あとバスの都58も結構使えます。

[436: ペンギン]

>>434 マンション検討中さん
普通の会社員です。寝る間も惜しんでマンション研究してます（笑）
夜中は子供が寝てるのでレスしやすいです。

[437: ペンギン]

テスト

[438: ペンギン]

>>437 ペンギンさん

[439: ペンギン]

>>437 ペンギンさん
スマホが復活した。IPアドレスが変わったからかな？

[440: 検討者]

>>435 周辺住民さん
ありがとうございます。巣鴨界隈は買い物にいいですよね。バス停が近ければ、ネットで接近情報を見ながら家を出られますね。

[441: ペンギン]

>>435 周辺住民さん
巣鴨10分なら良いですね！
バスも便利そうです。

[442: 匿名さん]

>>431 マンション検討中さん
千石良いところなんですけど都心からちょっと離れますね。朝の三田線は結構混むので御茶ノ水の方が通勤は間違いなく楽です。

[443: 匿名さん]

リモートワークが多いからビルに囲まれてる場所はちょっとなぁ…
千石の方がリモートも快適そうだね。

[444: 匿名さん]

>>443 匿名さん
御茶ノ水に三井のワークシェアスペースがある。法人契約している企業なら快適に使える。

[445: マンション検討中さん]

>>444 匿名さん

個室？オープンタイプの所はコンプラ無視イキりITマンのカタカタターン!!の音とかTV会議が煩くて使えたもんじゃないよね。

[446: ペンギン]

>>443 匿名さん
御茶ノ水は、良いところだと思います。
が、ビルに囲まれてる感はありますね。
確かに。

[447: 検討者]

在宅ワークしてない人たちもまだまだ多いです。将来のリセールを考えるなら、潜在的な買い手の間口は広い方が無難です。より多くの人に選ばれそうな立地、物件という意味です。

[448: 職人さん]

>>442 匿名さん
Wikipediaの文京区の鉄道路線図を見ると、御茶ノ水は都心、千石は郊外ですね。明らかです。

都バスの都58は不忍通り沿いに走っており、上野方面に行くのに便利です。都バスにしては珍しく、客層が悪くないです。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA#/media/%E3%8...(%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD)%E5%8C%BA%E5%86%85%E3%81%A8%E5%91%A8%E8%BE%BA%E3%81%AE%E9%89%84%E9%81%93%E8%B7%AF%E7%B7%9A%E5%9B%B3.png

[449: 職人さん]

URLがコケたので、短縮URLにて文京区の鉄道路線図
https://qr.paps.jp/L3izK

[450: 匿名さん]

ここの立地だと複数路線使えるのが良いですね。

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん

ここも便利ですが、この付近では、複数路線が使える最強立地は、湯島駅の近くで販売が始まったルジェンテ上野黒門町でしょうか？

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん
丸の内線が使えるという意味ではプラウドの方かな。

[453: 匿名さん]

>>452 匿名さん

確かに池袋にも銀座にもアクセスしやすい丸ノ内線が使えるのは大きい。ただ、プラウド御茶ノ水からだと、丸ノ内線の本郷三丁目駅は徒歩10分以上かかるんだよね。

>>451さんが挙げているルジェンテ上野黒門町のホームページを見たら、千代田線、銀座線、大江戸線、山手線・京浜東北線、日比谷線、京成線を普段使いできて、松坂屋やPARCO（TOHOシネマズ含む）が徒歩圏内なのはスゴいね。ただ、ルジェンテだからファミリー向けとしては狭いかな。

[454: 匿名さん]

>>453 匿名さん
御茶ノ水駅をお忘れです、、

[455: 匿名さん]

>>454 匿名さん

>>453です。失礼しました。肝心要の御茶ノ水駅が抜けていましたね(^_^;)

[456: ご近所さん]

元々、JR使ってた者の個人的な感覚ですが、この界隈の丸の内線や銀座線の明るい、若しくは小奇麗な感じは馴染みやすかったです。JR御茶ノ水駅も工事してますし、この先が楽しみな立地だと思います。

[457: 匿名さん]

>>456 ご近所さん

JR御茶ノ水駅に入るテナントが楽しみですね！

[458: マンション検討中さん]

ここが高いようならワテラス中古も検討するかな

[459: ペンギン]

グランドメゾン目白坂テラスの掲示板も盛り上がってるみたいだったので、同様の発言しておきました。

プラウド御茶ノ水第一候補に変わりはないです。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/679570/

[460: ペンギン]

ブランズ牛込柳町は、あまりコメントがないですね。比較的坪単価は安めだと思う。
プラウド新宿牛込柳町みたいに、『新宿』を切れた方が良いのかなー。

継続して、プラウド御茶ノ水が第一候補に変わりはないです。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677621/

[461: ペンギン]

>>458 マンション検討中さん

良いと思います。
中古や一戸建ても検討した方が良いです。

[462: ペンギン]

>>451 匿名さん
ルジェンテ上野黒門町
も良いところですね。

比較的、単身世帯及びDINKS向けなのかなと勝手に思っちゃいました。

プラウド御茶ノ水の方が、広くて良いなと感じました。

[463: ペンギン]

>>461 ペンギンさん
中古&一戸建の営業の方々が、たくさん紹介してくれます。

[464: ペンギン]

>>463 ペンギンさん
新築マンションを、販売するディベロッパーの営業の方は、立地・建物として一択で勝負ですね。
手持ちのマンション内での部屋違いで勝負です。

[465: 匿名さん]

>>462 ペンギンさん

この近辺でファミリー向けは貴重ですからねえ。
９０m2以上の最上階なんてみんな涎垂らして見守ってますよ。
パークホームズ文京小石川も広い部屋はやはり争奪戦でしたからねえ。

[466: マンション検討中さん]

73とか80平米の部屋は抽選とかになりますかね？
上のプレミアムは少ないけど、他は結構部屋数あるので大丈夫かな...

[467: ペンギン]

>>466 マンション検討中さん
早めにモデルルーム等訪れて、部屋を指定して商談した方が良いと思います。熱意を伝えた方が良いと思います。

あとは、借金するなら、銀行審査が通るかです。

私は、熱意を伝えるためにも、銀行審査は事前に通してます。自分がどの程度融資可能なのかを確認するためにも。ペアローンの想定もしてます。

そうすれば、営業の方が考慮して、他の階・部屋に誘導してくれるかもしれないです。

人数が多すぎたら、そんなの無理ですけど。

[468: ペンギン]

>>465 匿名さん
そうだと思いますが、バブルの予感もしてます。

[469: ペンギン]

>>468 ペンギンさん
限定・プレミア・希少価値という言葉で私も買っちゃいそうになります。また、面と向かって言われると余計に感じますよね。　あなただけと言われると。

冷静になれー、自分と言い聞かせます。

[470: 匿名さん]

>>468 ペンギンさん
私もバブルだと思ってます。
ただ、今から弾けても、ここの販売開始時点ではさほど大きな影響にはならないかなと思いますね。
多分いい部屋だけ売れて、しょうもない部屋だけ残る。しょうもない部屋が２年後に値引きされて売られる。

バブル崩壊後に安値で良い物を買おうと思ったら、新築だとまだ後３年くらいは待たないとダメでしょうね。中古だと崩壊して１年もしたら良い物出てくると思いますけど

[471: 匿名さん]

90㎡なんて作ったら余裕で2億超えないか？
小石川は70で1.6億だったキャンセル部屋なくなったな

[472: 検討者]

JFAはいつ頃になりますかね。現地を見てきましたが、非常に良い立地です。3面接道、静か、隣は幼稚園。高いでしょうけど。

[473: 匿名さん]

小石川はドームの再開発が控えてるからね。高くても納得。

[474: ペンギン]

>>472 さん

>>472 検討者さん
こういうの、三井不動産レジデンシャルに、直接聞いてみると良いと思います。
私は、そうするようにしてます。
自分で動いて納得して、1億越えの物件は購入したいので。

[475: ペンギン]

>>470 匿名さん

都心部マンションバブルは、どうなんですかね？
やはり、上がり続けると思う心理からなのか希少価値を過大評価しているのか。

5年保持すると、値段が上がった時の売却時の譲渡税が安くなる制度があるので、持ち続けようとする意志が働くんですよね。なので、それが良い方向に向かう人と悪い方向に向かう人がいると思いますね。

[476: ペンギン]

私見ですか、最上階は、広く・設備も良くして、プレミア感出して、他の階より、坪50万円、下手したら、坪100万円違ったりします。どこのディベロッパーも。

坪換算した時に、その坪換算だと、港区買えるんでんじゃねえ？とか思うと、目を覚ましますよね。

[477: 検討板ユーザーさん]

JFAの隣の湯島幼稚園は、数年後にこども園になって移転となるそうです。たしか水道橋のほうだったかな？
あの児童館や図書館のある湯島総合センターもかなり古いので、なくなりそうですよね。

[478: 匿名さん]

>>477 検討板ユーザーさん

区の施設も古いので一体開発をしそうですね。そうなると、かなりの敷地面積になりますね。サッカー通りは、ちょこちょこお店もあって、とても楽しそうですね。

[479: 匿名さん]

>>477 検討板ユーザーさん
総合センターは建て替えの話が出ていたと思います。一体開発になるかは何ともいえませんが可能性はあるかもしれません。

[480: ペンギン]

JFAの土地とても魅力的ですよね。

プラウド御茶ノ水も、とても良い物件と思っています。

[481: ペンギン]

>>477 検討板ユーザーさん
JFAは、本郷アドレスですしね。とても魅力です。
それまでに相場が落ち着いてると嬉しいです。

プラウド御茶ノ水も大好きです。

[482: マンション検討中さん]

ペンギンさん、プラウド御茶ノ水ものすごい推してますよね。他の掲示板でも。
あまりに推しすぎていて、怪しく感じてしまうのですが...
本当に欲しかったらライバル減らしたいと思うのですが、ここまで熱く活動する理由を純粋に教えていただきたいです。

ちなみにどのくらいの広さのお部屋を希望されてますか？

[483: ペンギン]

>>482 マンション検討中さん

プラウド御茶ノ水のことも書かないと、掲示板管理者から削除されるからです。
全くの個人です。
こんなに派手に記載してたら、業者の一人であるとみんな怪しむでしょう。

[484: マンション比較中さん]

ペンギンのPはプラウドのP

[485: ペンギン]

>>482 さん

この掲示板の381に、私のマンション選定候補を上げてます。再掲です。

私の家族構成は4人（本人・配偶者・子供二人）なので、以下の条件でマンションを探してます。
1. 15,000万円以内（銀行審査済み）
2. 駅徒歩7分以内
3. 通勤時間30分以内
4. 70㎡以上
5. 2024年1月～3月に完成予定
　上の子供が小学校入学する時期

[486: ペンギン]

>>484 マンション比較中さん

プラウド御茶ノ水の具体的に良い点は、言及してないと思うので見直してみてください。

[487: ペンギン]

>>484 マンション比較中さん

ペンギンの名前の由来は、子供がペンギン好きだからですね。深い意味はないです。
皆匿名で発信されてるので、同一人物と分かるようにと思って。

誰かがペンネームを真似するかもしれないですが。
今のところ、同じペンネーム使ってる人はいなさそうです。全部の掲示板見てないですが。

[488: ペンギン]

掲示板を見続けて、発信してると、関係者の人とかわかる気がします。

他物件の話は絶対にせず、当該物件の話の良いところのみか、どうでも良い話をしてきます。

お互いに潰し合わないように関係者は気を遣いあってるのだと思います。

[489: ペンギン]

>>482 マンション検討中さん
ライバルを減らしたいなんて思わないです。
マンション全体の金額を下げていきたい。
そして、買い手がより良いマンションを安く買えるようにしたい。

その結果、私も安く良いマンションを買いたい。
なので、色々調査した結果を共有してます。

[490: ペンギン]

>>489 ペンギンさん

情報を出し惜しむディベロッパーがいて、買い手も情報を出し惜しんでたら、損するのは素人の方である買い手です。

情報弱者ですからね。

[491: ペンギン]

私は、三ヶ月スパンで検討してましたが、もう少し長い目で見て判断しようと考えを改めました。

この掲示板を使わせてもらっちゃってるので。
プラウド御茶ノ水は、良い物件と思います。

[492: ペンギン]

たぶん、モデルルーム等に行って、話とかしたらバレるかもしれないですし、リスクもありますが。
1億以上のお金を投資するよりリスクは小さいです。

正直不動産の素人版目指してます。

[493: ペンギン]

本当は、新築マンション比較して、条件に合ったマンションを提案してくれる会社やサービスが有れば1番嬉しい。今後3年間程度の新築マンション予定等も含めて。でも、今のところないと思います。

あるのなら教えて欲しいです。

[494: 匿名さん]

湯島ペンギン
なんちゃって

[495: ペンギン]

>>494 匿名さん
愛称ありがとうございます。

湯島テンジン
に語呂が似てて、良いですね。

[496: 周辺住民さん]

>>493 ペンギンさん
中古だと手数料を3％とれるので業者さんが頑張ってくれますが、新築だとそこまで取れないのでサービスとしては成り立ちにくいですよね。

今の自宅は中古ですが、市場に出回る前に紹介してもらい、また、競争に勝てるよういろいろ動いてくれて、無事、成約に至りました。

[497: ペンギン]

>>496 周辺住民さん
良かったですね。中古も良い物件たくさんありますからね。ちなみに、私は、2015年に新築でマンション購入しました。今売ると、買った時より値上がってるみたいです。

ちなみに、新築は、建築費＋諸経費に対して、3%どこではない金額を乗っけてます。
３％＋6万円は、安いもんです。

[498: ペンギン]

不動産業界と自動車業界が日本を支えてると思うので、しょうがない部分もあるかなと感じます。
国の政策である住宅控除減税で得してる身分としましても。

[499: 周辺住民さん]

>>497 ペンギンさん
> ちなみに、新築は、建築費＋諸経費に対して、3%どこではない金額を乗っけてます。３％＋6万円は、安いもんです。

これの事前の評価は難しいと思いますよ。中古として売る時に、新築時より高ければ新築時の乗っけた額はたいしたことなかった、新築時より安ければ乗っけた額が高すぎだった、とういうことになろうかと思います。

[500: 匿名さん]

湯島ペンギンさんは、各階ゴミ置き場派ですか？

[501: 匿名さん]

>>466 マンション検討中さん
野村は要望書入ると他の申込をガードしてくるので少しでも良い部屋にしたいなら早めに要望書入れたほうが良いです。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
ガードってどうやるんです？

[503: 匿名さん]

>>502 匿名さん
先に要望書入れてる人がいる場合、同じ間取りの別の階にするよう言われる。

[504: ご近所さん]

>>503 匿名さん

自分もそうでした！
湯島ペンギンさんが本当に欲しい間取り・物件なら
他の人と競合しても要望入れるのも一つの選択肢ですよね

[505: ペンギン]

新築マンション購入戦略
① 一択とせず、複数検討する
② 撤退も一つの選択肢として心に余裕を
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

③は、坪単価と㎡単価は必ず抑える。
坪単価計 : 販売価格 ÷（㎡×0.3025）
㎡単価 : 販売価格 ÷ ㎡
10,000円　75㎡の場合
10,000円 ÷ 75 ＝　133.33
10,000円 ÷ （75 ×0.3025）＝　472.25
㎡単価は、133万円
坪単価は、472万円

[506: ペンギン]

>>501 匿名さん

それはそうでしょうね。
良い属性のお客さんは、囲い込んで他の物件に行かないようにしていると思いますし。

[507: ペンギン]

>>502 匿名さん

ただ、「この階のこの間取りは良いと思いますよー」と、誘導するのがガードですね。
相手はプロですから。

わたしたちみたいに、一生に一度買う機会があるかないかくらいの素人とは、異なります。

[508: ペンギン]

>>505 ペンギンさん
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

が無く臨むのは、カモネギですね。
③④の話をしで、他物件の良いところ悪いところをしっかり把握してたら、良いディベロッパーさん・担当者だと思います。

[509: ペンギン]

>>500 匿名さん
どちらでも良い派です

[510: ペンギン]

>>499 周辺住民さん
それはおっしゃるとおりですね。
値段が上がったら、新築時の時の方が良かったーですね。

買った時の値段より上がる商品（マンションに限らず）って、通常時は、あまり存在しない気がします。物は、劣化していきますので。

[511: ペンギン]

>>508 ペンギンさん
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

商談時に、スマホの電卓を取り出して、坪単価を計算し、坪○○○万円ですかー。○○マンションは坪○○○万円でしたね。どのような点がメリットですか？と聞く。

そこで聞いたメリットが納得できたら、購入しようと考えてます。

[512: ペンギン]

>>505 ペンギンさん
③ 販売価格相場を抑えて商談に臨む
④ 他物件の間取りと価格を持込み商談に臨む

③④が、重要ですね。
ディベロッパーさん同士は、間取りと販売価格で勝負してます。私達にも間取りと価格の話をしてほしいです。
商談の時は、比較的、周辺環境の話に集中する事が多い気がします。

[513: ペンギン]

>>504 ご近所さん
自分の意思で全て決める。
ただ、それだけです。
1億円超も払うんですから。

コーヒー買おうと思って、コンビニに行ってコーラは買わないです。店員がコーラをお薦めしてきても。

[514: ペンギン]

>>501 匿名さん
契約書に、署名・実印ついて、手付金払うまでが勝負ですね。手付金を放棄してまで契約を破棄する人はいないでしょうから。

要望書を、破棄する事をためらわないことですね。

[515: ペンギン]

>>500 匿名さん
そこまで強いこだわりはないです。

[516: 検討者]

野村のブロックは、気に入って要望書を出した住戸を守ってくれる面もありますね。買える顧客を逃さない、機会損失を避けるという点で、調整されています。

[517: 匿名さん]

マンション購入経験が一回しかないような人が、どうしてアドバイザーのような振る舞いをされているのかな。ここ、複数住戸を持ったベテラン勢も多そうな物件なのに。

[518: 周辺住民さん]

>>514 ペンギンさん
ちなみに私、震災で予定が狂ったので、手付金を放棄しました。ごく少額でしたがね。

[519: 検討者]

>>517 匿名さん
アドバイザーというか、自分はこう考えているという話でしょう。テンションが上がってて、ほほえましいです。

[520: 匿名さん]

>>516 検討者さん
そうです。野村は早めに要望書出したら営業が他をブロックしてくれる。もちろんそれでも抽選になることも多いですが。

[521: 評判気になるさん]

属性の良いお客さんが歓迎されたら有利ってよく見かけるのですが、具体的にはどんな方でしょうか？

頭金が多いとか、手堅い職業、職場がマンションに近い、とかですか？
頭金って多ければ多いほど良いと思ってるんですが印象としてはどうなのでしょう。
また、属性が良い場合は要望が被ったり抽選の時に有利なのでしょうか？

[522: 匿名さん]

>>521 評判気になるさん
抽選になってしまえば公平ですが、その前段階ですかね。例えば、先に要望書入れた手堅いお客さんの後から、年収ギリギリの人が要望書を入れようとしたら別に誘導しますし、MRが予約一杯なので次期で、などと言ったりします。

[523: 検討者]

>>521 評判気になるさん
残債や年収、勤務先、頭金等でローン審査が確実視される人ですね。現金一括は最優先でしょうけど。

[524: 匿名さん]

>>523 検討者さん
現金で買うような人は複数物件検討してることが多いから、手付金の直前にキャンセルとかも多いよ。一番堅いのは地縁とか家族構成から絶対にここを選ぶだろうという人。

[525: 検討者]

>>524 匿名さん
野村って、他に浮気しそうだとブロックしてくれないんだよねw

[526: ペンギン]

>>517 匿名さん
単なる素人のつぶやきと思って、冷ややかに見ててくださればと思います。無視しておいてもらえればと思います。

[527: ペンギン]

>>519 検討者さん
ありがとうございます。

[528: ペンギン]

>>517 匿名さん
ちなみに、複数住戸を持つベテランの方は、ファミリー向けの物件を複数持たれて、賃貸に出すという事ですか？それとも、現金一括で家族向けにたくさん大きな部屋をお持ちの方ですか？
そのような方々もこのようなページで情報交換されるのですか？

是非教えてください。

[529: ペンギン]

>>528 ペンギンさん
ファミリー向け物件の情報があるなら、是非教えて欲しいです。

[530: 匿名さん]

グランリビオ　ザ・レジデンス
専有面積71.79m2　12階/14階建　西(角部屋)　1億 980万円
https://www.nomu.com/mansion/id/E90Y5004/

[531: 検討者]

>528 ペンギンさん
いろんな人がいますよ。自己居住用物件を何回か買い替えたという人はそこそこいるでしょう。不動産は買いより売りの方が難易度は高いので、売買を何回か繰り返すと力は付きます。法人を作って、複数棟を所有するという猛者もいますよね。こちらはしっかり回していくのに、経験値や資金力が必要になりますね。ファミリータイプで、割安に買いやすいのは、オーナーチェンジ物件です。一般的な自己居住用の住宅ローンに比べて投資用ローンはやや難易度が高めですし、基本は内見不可になりますので、ライバルは少ないです。極端に低い利回りは指値を入れる根拠にもなりますね。

[532: 匿名さん]

三井の駒込14階建てが発表されました。当然各階ゴミ置き場付きです…。

[533: 匿名さん]

>>530 匿名さん
結構お高めだけど、今の相場はこのぐらいが普通なんですかね？

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
プレミアムフロアの角部屋なので坪500万ざます

[535: 名無しさん]

サッカー通りのサッカー協会のビル跡地は、三井不動産がどかーんと再開発して、とんでもない高級マンション建てちゃいそうだね。売り出しがいつになるかは分からないけど、湯島エリアのマンション建設ラッシュと売り出し価格高騰のトレンドを見ていたら、待っていても損はないかもね。

[536: 匿名さん]

成約しているわけではないしね。ただどこも上がってるので築浅坪500なら違和感はない。

[537: 匿名さん]

>>535 名無しさん
三井待ってる間に相場がまた上がってしまいそう

[538: 匿名さん]

大丈夫、ローン金利上がるってよ。
物件価格は下がりそう。

[539: ペンギン]

ブランズ牛込柳町の価格帯が少しわかりました。坪単価473万円のようですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677621
牛込柳町より立地が良いと思う御茶ノ水。
プラウド御茶ノ水は、坪単価550万円程度でしょうか？
もう少し悩みます。

[540: 匿名さん]

>>535 名無しさん

サッカー協会ビル跡はパークコートでしょうか？

[541: 匿名さん]

三井のサッカー協会跡地は各階ゴミ置き場ありそうですね。

[542: 匿名さん]

牛込神楽坂のあたりは分譲マンション多いけど御茶ノ水6分は数が少ない。

[543: 匿名さん]

ファミリーには住みにくい場所だから存在しないだけで、
賃貸なら大量にある。

[544: 匿名さん]

坪500の壁

[545: 匿名さん]

>>532 匿名さん
各階ゴミ置き場、50戸以上などある程度規模があれば今後標準になっていきそうですね。もはやタワマンでは常識。無いとぶっ叩かれるレベルなので板マンでもそうなってきそうです。

[546: 匿名さん]

>>543 匿名さん
住みやすい所だと思うのですけどね。最近は勝どきとか湾岸の方が人気なのかもしれませんが。

[547: 匿名さん]

>>539 ペンギンさん

プラウドの千石で550ならここは600くらい行くんじゃない？

[548: 匿名さん]

>>546 匿名さん

あれは勝どきが人気なんじゃなくて、駅直結大規模タ再開発タワマンが人気ってこと。

まあ大規模再開発タワマンが人気=建てやすい湾岸が人気とも言えるけどね。

どこが住みやすいかどうかは結局その人のライフスタイルによるしね。

[549: 検討者]

高い相場で中途半端な物件に手を出すのは危ういので、サッカー待ちに傾きつつある。

[550: 匿名さん]

勝どきもそうだしブランズタワー豊洲とかも人気。湾岸エリアは供給あってもそれ以上に売れる強さがある。

[551: 匿名さん]

サッカー跡地は三井で規模感あるからほぼ確実に各階ゴミ置き場あるね。
俺もサッカー待ちかな。

[552: マンション検討中さん]

サッカー跡地、とても気になります。

すごいの建ちそうだし、御茶ノ水のメインの改札までもプラウドよりも近いしフラットに行けますよね。
こちらなら本郷三丁目も近いし、後楽園までも余裕で徒歩圏内になってきますし。
高そうだけど、その頃には価格も落ち着いてきてそうだから、今この値段でプラウド買うのも勇気いります。でも発表された時は買う気だったけど、この掲示板で色々サッカー跡地の情報聞けてよかったです。

よほど急ぎじゃなかったら待ってた方がいいのかな。
あと5年くらいはかかるかな。悩ましい。

[553: 匿名さん]

>>547 匿名さん
ここも平均550ぐらいでは。高層階で600届くかどうか。

[554: 検討者]

勝どきとか豊洲は興味ないですね。

[555: 検討者]

>>553 さん

勝どきとか豊洲は興味ないですね。

[556: 検討者]

某マンション有名人さんに相談した時も、年収や金融資産でハードルがなく買えるなら、内陸の方が絶対に良いとアドバイスされました。

[557: 周辺住民さん]

>>539 ペンギンさん
パークホームズ本郷三丁目は検討しないのでしょうか。恐らく最寄り駅から徒歩7分以内でないから検討しないのかと察しますが、本物件との差なら2～3分かと思います。

[558: 周辺住民さん]

サッカー跡地はテナントが退出したら、ただちに解体して、マンションを建設するでしょうね。最高高さ60ｍですが、総合設計制度を使って高さ90ｍまでのタワマンを狙っているかも。

[559: 周辺住民さん]

>>552 マンション検討中さん
> 御茶ノ水のメインの改札

聖橋側の工事が終わったら、聖橋側がメインっぽくなりそうです。

[560: 匿名さん]

聖橋の人工地盤広場ができると雰囲気変わりそうですよね。商業施設も入るみたいです。

[561: 匿名さん]

>>558 周辺住民さん

正直、待つのは賭けにもなる。
この相場を維持してパークコートで来たらおそらく坪700以上になる。

やはり基本的にはタイミングが合う方の物件を狙うべきでしょうね。
プラウドは2024年。三井はおそらく2027年くらい？　子持ちであれば3年の差はでかい。

[562: 匿名さん]

ここは小規模だし、比較的目に優しい坪単価なのではないかと。

[563: ご近所さん]

>>557 周辺住民さん

検討しないのは㎡が合わないのでは？と思ったけど
パークホームズの71㎡のがお子さん二人には良さそう

[564: 匿名さん]

パークホームズの方が先に完売しそう

[565: 検討者]

>>561 匿名さん
確かに。良いと思ったら買えばいい。ローンも早く組んだ方が減るし。ただ、サッカーの立地は魅力的。駅からはやや離れているけどね。

[566: 通りがかりさん]

ここよりリーズナブルそうなルジェンテ黒門町は利便性は良さげだけど、財政悪い台東区なんだよね。

[567: 周辺住民さん]

サッカーの魅力として、規模感も挙げられますね。土地が3000㎡くらいあるので、延床は最低でも2万㎡、なんらかの制度併用で3万㎡くらいまで建てられそうです。医科歯科大や順天大の高くて大きな病棟くらいの規模になるかもしれません。

[568: 匿名さん]

>>566 通りがかりさん
ルジェンテはコンパクト住戸中心で、逆にプラウドはコンパクト住戸がないのでそんなに検討層は被らなそう。

[569: 匿名さん]

>>567 周辺住民さん

その土地の面積はサッカー協会ビル単体ですか？ 隣接して他の場所に移転予定の区立の幼稚園や図書館の土地も含めたら、すごく広い敷地になるのでしょうか？

[570: 周辺住民さん]

>>569 匿名さん
サッカー協会単体で3000㎡、総合センターを含めると5000㎡くらいです。グーグルマップでの概算です。まとめての再開発になれば素晴らしいのですが、総合センターは文京区単独で建て替えることが決まっているようですね。

[571: 匿名さん]

>>570 周辺住民さん

そうなんですね。官民一体で進めれば良かったのに。
。 どうも文京区はまちづくりにやる気がないというか、センスがないというか。

[572: 匿名さん]

総合センターの建て替えはまだ検討段階で、決まったわけではないですよ。

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん

では、もしかすると、サッカー協会ビル跡地との一体開発の可能性の余地も残されているんですね。

[574: 検討板ユーザーさん]

台東区財政が悪いのは確かに聞くけど、
どこの区に住んでもいまだに差を感じない。
千代田区はコロナ時に区で特別手当はあったよね。
文京区自体はそんな財政良いイメージはないな。

[575: 匿名さん]

サッカー協会ビル跡地の隣に女子校はないでしょうか。

[576: 匿名さん]

>>575 匿名さん

えっ？ それは本郷の宝生ハイツの間違いじゃない？

[577: 匿名さん]

>>573 匿名さん
一体開発あるかもしれませんが、高度制限ある土地なので住民が納得するスキームにできるかどうかですね。

[578: ペンギン]

パークホームズ文京本駒込
の広告が出てきましたね。

ファミリー向け新築マンション
けっこう、立つもんですね。

[579: マンション検討中さん]

各階ゴミ置場の三井か、ゆかいふるの野村か。
中古で評価されやすいのは各階ゴミ置場。

値段及び維持管理費は三井の方が安いだろうね。

[580: マンション検討中さん]

築浅中古も坪500万越えてますので、坪600万であれば購入したいです。

[581: 周辺住民さん]

床快fullのオリジナルの説明をみてみました。
https://www.proud-web.jp/proud/environment/yukaifull/
外廊下の板上マンションを例にして、冬は開放廊下側が寒くならないようにするシステムのようです。本物件のように内廊下だと、内廊下自体にしっかり冷暖房されていることもあり、逆に冬はリビングよりも玄関など内廊下側の方が暖かいです。うまく機能するのか疑問に思いました。

換気システムとしては成り立つでしょう。

[582: 匿名さん]

ゆかいふるが全面採用されてるプラウド亀戸も内廊下ですし問題はないかと。むしろ内廊下の方が効率良く動作すると思われます。

[583: マンション検討中さん]

御茶ノ水6分は魅力的ですね。ただ現地見ましたが、結構囲まれ感があるっぽいんですが、何階くらいから抜けるんでしょうね？西は7階くらい？東は10階以上？

[584: 通りがかりさん]

眺望は期待できないですね、ある程度抜けてる部屋は、坪650万ぐらいいきそうなマンション相場ですね

[585: マンション検討中さん]

眺望は期待できないですよね。先日近くを通って思いましたが、部屋によってはラブホのはっきりとした看板がベランダから大きく見えそう..と思いました。
至近距離にラブホがあることは分かっていましたが、目の前のマンションに隠されてるかなと思っていたので。
近くにあることはまぁ仕方ないなくらいには思ってましたが、ちょっと常に視界に入ってきてしまうとなると話は別ですよね。

他のマンションは、ドローンを飛ばして撮影した眺望のシミュレーション写真をみせてくれますが、こちらはどうなんだろう...。

[586: 匿名さん]

ラブホは何年かすれば消えるんじゃないですかね。
ただし、土地に残る記憶は消えません。それは良くも悪くも色街としての湯島の残像なのです。
六本木は森ビルの整形手術で今や高級住宅街に化けましたが、かつては風俗店もあり、高級エリアとダークなエリアが混在している街でした。湯島も六本木ほどじゃないにせよ、かつての面影は時間と共に薄まっていくでしょう。

[587: マンション検討中さん]

>>585 マンション検討中さん

眺望シミュレーション、東西南北とも見せてくれますよ。

[588: 匿名さん]

この辺で眺望重視ならワテラス一択でしょうね。

[589: マンション掲示板さん]

>>587

もう見せてもらえるんですね。早いですね。
説明会ででしょうか？
抜け感も気になるところです。
説明会参加してみます。ありがとうございます。

[590: 検討者]

>>589 マンション掲示板さん
低層は抜け感がありません。ただ、眺望を捨てれば、交通利便性がよく、ハイスペックなマンションをまぁまぁのお値段で手にできます。

[591: マンション検討中さん]

>>589 マンション掲示板さん

はい、オンラインで見せてもらえます。住戸位置ごとで確認できるので、親切なサービスだと思います。

[592: 匿名さん]

>>591 マンション検討中さん
各階ゴミ置き場はありましたか？
池尻大橋のブリリアや三茶三井など最近の高額物件には標準の模様です。

[593: 匿名さん]

>>588 匿名さん
神田小川町三丁目西部南地区もかなり良さげ
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/ootemati/saik...

[594: 匿名さん]

>>593 匿名さん
この辺意外と再開発計画あるのですよね。

[595: マンション検討中さん]

>>591

詳しくありがとうございます。

とろうとおもったら案内会、埋まってしまってました...
やはりすぐとらないとだめですね。
次に参加してみます。

[596: 検討者]

>>593 匿名さん
小川町はしこってるみたいですね。

[597: 検討者]

>>595 マンション検討中さん
あと1割安いと即決する内容でした。

[598: 周辺住民さん]

登録フォームで予算と面積の選択肢からして、坪単価590万円くらいでしょうか。

[599: 検討者]

>>598 周辺住民さん
詳しいところはまだ未定でしたが、一次（プレミアム除く）では、もっとも高い住戸で坪700前後という感じ。500万円台もありますが、眺望・抜けは期待できず。

[600: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん

各階ゴミ置き場の有無は直接確認していないのですが、Plan Bookの平面図を見る限り、設置なさそうです。その分、管理費が控えめだと良いのですが、そこはまだ詳細出ていないみたいです。