プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[321: 匿名さん]

>>320 匿名さん
そんなデベから買うのはやめましょう。
お金を支払うのは、買い手なのに。

モデルルーム等に行って、盛況だと、売り手のデベが調子に乗って、買い手を舐めてかかります。
そんな頭金しかないの？
的な。

[322: 匿名さん]

>>320 匿名さん
全てのネタが時価の寿司屋とかと一緒です。
常連ならいくかもしれませんが、一見なら行かないです。

[323: 検討者]

>>316 匿名さん
そうでしたか。参考にさせて頂いております。

[324: 検討者]

ゼネコンの利益率はうすうすです。野村物件を手掛けてきたゼネ幹部が言ってましたね。スーゼネが小粒な案件も取りに来ており、建築は全般に利益率が圧迫されているとか。土地の仕入れ、企画、販売、管理等を手掛けるデベのひとり勝ちか。

[325: 周辺住民さん]

>>324 検討者さん
それ、いつの情報でしょうか。ここ数年のゼネコンは儲かっていて、スーゼネはマンションなんて小粒な物件は手掛けません。デベはもっと儲かっていますが、主にオフィスの賃料上昇によるもので、マンションに関しては販売戸数が減っているので、さほどでないです。

[326: 検討者]

>>325 周辺住民さん
そうなのですか。五輪後から最近の状況として聞きました。

[327: 匿名さん]

どこの掲示板も同様なのですが、買い手同士で潰しあって揉めてると、売り手のデベの思惑にはまります。

マンションのモデルルーム等で商談に臨む時は、他物件の間取り・価格を持ち込んで話しようと決意しました。

それで、抽選に漏れるくらいなら、そんなデベからマンションを買いません。

[328: 周辺住民さん]

>>326 検討者さん
なんなら今文京区で販売しているマンションで、スーゼネが参加している物件を挙げてみてください。ちなみにここは、前田建設ですね。

[329: 匿名さん]

>>325 周辺住民さん

戸数減ってる分利益をアホみたいに乗せてるんでしょうね。

[330: 検討者]

>>328 周辺住民さん
おっしゃる通りなのでしょう。ただ、わたしは小粒＝マンションとは言ってません。

[331: 検討者]

東京五輪後の建築市況全般の話を聞いたので、紹介したまでです。方向感が違うなら、すみません。しかし、誤読までして、変にむきになっているのは、ゼネコンを搾取してないぞ、と言いたいのでしょうか？

[332: 周辺住民さん]

野村を出しておきながら
> 小粒＝マンションとは言ってません
はないと思いますが。ここ、マンションの話をする場でしょう。

[333: 匿名さん]

どうでもいい話ばかりで、変な方向に行っていますね。もっと物件や周辺環境について情報交換しましょうよ。そう思っている方が多いと思いますよ。ここは立地がいいことには変わらないので、あとは坪単価がいくらになるかに注目しましょう。

[334: 匿名さん]

>>309 匿名さん
買い手が、価格交渉力を身につけるべきですよね。買い手と売り手に情報の質・量共に差がありすぎますね。
買い手側の情報収集するのにも限界があります。

[335: 検討者]

>>332 周辺住民さん
まずは読解力つけてねw

[336: 匿名さん]

知りたいのは、間取りと販売価格のみ。
ここは間取りが公表されてるからまだ良い。

[337: 匿名さん]

間取りと販売価格を見てから、周辺環境を考える。それが物を買う時の普通の感覚。

不動産業界の慣例は間違えとる。

[338: 匿名さん]

デベとかゼネとか不動産業界の人が混ざってる？

[339: 匿名さん]

おっしゃっている通りです。

大した間取りや設備や建築技法でもないのに価格発表を焦らすなど余程まともな企業体のやることではない。

マンションは所詮マンションですよ。

[340: 匿名さん]

>>338 匿名さん

デベ・ゼネの方々は、掲示板荒らしですね。
重要な情報をかき消す。、

[341: 周辺住民さん]

間取りや価格って、デベに聞いても教えてくれなくなったのでしょうか、最近は。しばらく新築を買っていないので、よくわからず。

[342: 匿名さん]

>>341 周辺住民さん

教えてもらえるでしょ。間取りや価格云々と言っている人は単なる荒らしでしょ。

[343: ペンギン]

>>342 匿名さん
教えてくれないのでは？
昔も今も。

と言うより、ネットに表示すれば良いと思います。

[344: ペンギン]

2015年に今住んでるマンションを購入した際は、対面での商談及びモデルルームに行って初めて販売価格を知りました。、

[345: 周辺住民さん]

>>342 匿名さん
ですよね。私の経験だと間取りも価格も聞いて断られたことは皆無です。もちろん、名を名乗って、購入の意志（検討）も明確に伝えてのうえですが。

[346: 匿名さん]

>>343 ペンギンさん

ちゃんとデベロッパーに購入の意思を示せば、教えてもらえますよ。残念ながら、ネットでとか、横着する人には教えないんですよ。

[347: ペンギン]

>>346 匿名さん
そうなんですね。とても有益な情報ありがとうございます。

メモ&録音もしてみます。

[348: ペンギン]

>>346 匿名さん
ネットが横着と思いません。
Amazonで買い物する人いっぱいいますし。

[349: ペンギン]

>>345 周辺住民さん
購入の意思が弱いから教えないとかになるのかなー。
真剣に検討してなきゃ、電話もしないし、ネットもみないんですよねー。
そんな暇じゃないから。

[350: 匿名さん]

>>348 ペンギンさん

Amazonでの買い物と不動産の買い物を同じにとらえてはいけません。

[351: ペンギン]

>>350 匿名さん

高い買物は、手間暇かけて情報収集しろと言う事ですね。そう言う考えもありますね。
ですが、私の考えとしてはナンセンスです。

疲れて諦めて購入しちゃう人が多いと思う。

[352: ペンギン]

>>350 匿名さん
間取りと販売価格が見合わなければ、早く違う物件調査に移りたいんですよねー。買い手は。
でも、販売価格非表示&情報出し惜しみ戦法でくるので。

[353: 匿名さん]

>>352 ペンギンさん

売り手がどういう手法をとろうが、買い手を騙しているわけじゃないので、ここでギャンギャン喚いてもしかたないですし、時間の無駄なのでは？

[354: ペンギン]

>>353 匿名さん

そうですね。
少なくとも、売り手も見てると思うので発言してます。
売り手の戦略は既定路線で決まっているので変わらないと思いますが。

少し長い目で色々発言・検討していこうと考えてます。

[355: ペンギン]

>>353 匿名さん

弱い立場の買い手である自分も戦略を考えないとなと思ってるところです。

[356: マンション検討中さん]

三井の本郷三丁目は価格でたよ。

[357: 匿名さん]

モデルルーム行って値段聞いた結果、予算オーバーとかで撤退…これって売り手も買い手もお互い時間の無駄じゃない？だったら最初からホームページに間取りと値段を載せてくれてらいいのになぁと思うんですよね。

[358: ペンギン]

>>345 周辺住民さん
とりあえず、複数のマンションデベロッパーさんに、今の新築マンションの価格を一戸づつ電話で聞いてみようと思います。

このマンションコミュニティサイトで教えてもらいましたと伝える形で。

ちなみに、本気で購入を考えている先です。

[359: ペンギン]

>>357 匿名さん
良い事おっしゃいますね。

[360: 匿名さん]

最近三井はHPに価格載せてる。
野村は載せてないかな？あんま他物件モニターしてないけど。

消費者的には普通に載せて欲しいよね。

[361: ペンギン]

>>360 匿名さん

ありがとうございます。
勉強不足でした。
ちなみに、いつからでしょうか？
商談開始とかモデルルーム公開後でしょうか？

SUUMO等に新築物件として掲載された時に、全間取りと販売価格が掲載されてるのが嬉しいですね。

客寄せパンダ状態の物件外観だけの掲載はやめてほしいです。

[362: ペンギン]

>>360 匿名さん
売れ残り物件だけ、間取りと販売価格が掲載されるのに嫌気がさしてます。

[363: 周辺住民さん]

買う気があるなら、HPに掲載されるのを待つのではなく、積極的に情報を取りに行った方がよいと思います。HPに掲載された物件は既に申し込みが入っていて、載った時点で手を挙げても他に誘導される可能性が大です。

[364: 匿名さん]

小川町三丁目の再開発がもっと早ければな…

[365: ペンギン]

>>363 周辺住民さん
ですよね。
HPの情報も既に情報が拡散されて、
買付者が決まってるような状況と理解してます。

[366: ペンギン]

このサイトの運営会社。
Mikle Miracleさん。

10名程度で運営されてるようですね。不動産会社等から出資されてないのですよね？
不動産関連の会社から広告収入があるようですが、中立の立場であると理解してます。

[367: ペンギン]

投稿が削除されない事を願いつつ活動します。

[368: ペンギン]

>>364 匿名さん
再開発案件は、様々な自治体に存在してますけど、地権者との調整等含めて時間がかかると思います。
既にマンションが建つことが決まってるところから、厳選して買う方が効率的と思います。
数ヶ月から2年程度スパンで検討しているなら。

3-10年程度待てるなら、良いですけど。
そうなると、ディベロッパーの方々が、土地が空くのを待つのと同じ忍耐力が必要ですね。

[369: 検討者]

>>364 匿名さん
有名なカレー店や老舗中華料理店などかあり、それらの立ち退きだけでも気が遠くなりそうだね。

[370: 匿名さん]

そもそも要望書を入れないと本申込できない（空席がないと言われる）のが昨今のスタイル。値段が出てからでは手遅れ。

[371: ペンギン]

>>370 匿名さん

そこまでで疲れて、高くても購入してしまいますね。

[372: ペンギン]

>>370 匿名さん

昨今ではなく、感覚的に100年前から変わってない気がします。いや、江戸時代かも。

[373: 検討者]

ここは値段次第で欲しい。でも高値ならやめておく。どうせ高い物件を買うなら、突き抜けている方がまだリセールに安心感あり。中途半端な物件を高値で掴むのは怖い。

[374: ペンギン]

3万円の高級フレンチコースは高いと感じるけど。マンションの12,500万円と12,800万円の300万円の差なら、安いと感じちゃうよねー。
高級フレンチ100回分。

新築マンションマジック。
不動産マジック。

[375: ペンギン]

>>373 検討者さん
同感です。
上限決めておかないとキリがない。
頑張って、購入して15,000万円が、12,000万円に下がったら、3,000万円分タダ働してるのと変わらなくなる。

[376: ペンギン]

土地の値段がそこまで上がってないのに、マンションの価格は上がっている。
何にそんなお金を払っているのか？

たぶん、ディベロッパーの方々及び買付者の見栄ですよね。いつか破綻する。

[377: ペンギン]

見栄という言葉を希少価値に置き換えて販売されてるのよね。どこのディベロッパーも。

希少価値（見栄）がある物件増えすぎてます。

[378: 口コミ知りたいさん]

なんか一個人の不満の書き込みだらけで、この物件の情報が全然入ってこず、すごく迷惑なんですけど。

[379: 匿名さん]

ここの立地は結構希少性高いので早く売れるんじゃないかな

[380: 匿名さん]

>>363 周辺住民さん
積極的に情報を取りに行く＝モデルルームに行って値段を聞くってことでしょ？それが自分の予算内ならいいけど、違ったら売り手も買い手も時間の無駄じゃん！て話なんですよ。

[381: ペンギン]

私の家族構成は4人（本人・配偶者・子供二人）なので、以下の条件でマンションを探してます。
1. 15,000万円以内（銀行審査済み）
2. 駅徒歩7分以内
3. 通勤時間30分以内
4. 70㎡以上
5. 2024年1月～3月に完成予定
　上の子供が小学校入学する時期

[382: ペンギン]

>>381 ペンギンさん
この条件で新築マンションを検討及び好み等もあり、3件に絞ってます。

① プラウド御茶ノ水
https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/
平均坪@600想定　
　　 70㎡換算　12,700万円
　　100㎡換算　18,150万円
② グランドメゾン目白坂テラス
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html
　平均坪@550想定　
　　 70㎡換算　11,600万円
　　100㎡換算　16,600万円
③ ブランズ牛込柳町
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/yanagicho/outline/
　平均坪@500想定　
　　 70㎡換算　10,600万円
　　100㎡換算　15,100万円

[383: ペンギン]

>>382 ペンギンさん
相場は、以下の類似物件から類推。
①プラウド文京千石スクウェア
　　2022年竣工　@550-600
②グランドメゾン目白新坂
　　2020年竣工　@450-500
③プラウド新宿牛込柳町
　　2019年竣工　@450-500
建てられた年及び駅からの距離等で素人目で、目的の物件の坪単価を試算

[384: ペンギン]

>>383 ペンギンさん
① 最上階プレミア住戸　101㎡　@750
　23,000万円
② 最上階プレミア住戸　125.6㎡ @650
　25,000万円
③ 最上階プレミア住戸　95.6㎡ @550
　 15,800万円

[385: ペンギン]

調査してて感じた事は、二点です。
a.都心の物件だと、ここ1～2年で、坪単価50万円は値上がる。70㎡換算だと、1,050万円の値上がり。
b.価格を調査するのに時間と労力が多大にかかる。

[386: ペンギン]

後は、過去の坪単価を見てると今が高すぎると感じるので、条件を変更しようとも考えてます。
悩み中です。
5. 2024年1月～3月に完成予定
　上の子供が小学校入学する時期
→ 子供に我慢してもらって、
　3年～5年程度先延ばし。

[387: ペンギン]

新築物件の間取りと販売価格を、モデルルームに行かずとも入手できるような手法を身につけたい。
モデルルームは、最後の確認ぐらいです。
1億円越えの投資になると思うと、諦められない。

[388: ペンギン]

1番狭くて、間取りも悪く日当たりも悪い部屋は、坪単価が50万円安くなると想定するのと、価格帯は、当該マンションのブランド力にもつながるので、以下になると想定。

①プラウド御茶ノ水
60.42 m2 ～ 101.06 m2
10,000円～23,000万円
②グランドメゾン目白坂テラス
63.73㎡ ～ 125.60㎡
9,600万円～25,000万円
③ブランズ牛込柳町
60.04m2～95.60m2
8,200万円～15,800万円

[389: 周辺住民さん]

>>380 匿名さん
手間暇かけて安く買えるなら、よいのではないでしょうか。つまり価格交渉です。あるいは、手間暇かけて条件のよい部屋を確保できるとか。つまり希望の部屋を買いたいと要望書を入れて他者を排除してもらうんです。

この物件は人気が出そうですし、最近のデベは売り急がないので、価格交渉は難しそうですが、場合によって、私なら試してみますね。

[390: ペンギン]

>>389 周辺住民さん
手間暇かけた方が良いですね。
下手な副業するよりよっぽど利益に繋がります。

[391: 検討者]

>>390 ペンギンさん
精力的に動かれてますね。条件の悪い、売れ残り住戸でしたら、値引き交渉をする余地はあるかと。一期一次の選び放題でしたら、今の上げ潮の地合いでは難しいかもしれません。内容と値段が乖離して、申し込みが不調だと全体に値段を下げるという例は数年前ならありましたが、今の都心物件はどうでしょうかね。このところは富裕層の動きが活発で、高くても良い物件は足が速いと聞きます。

[392: 検討者]

>>378 口コミ知りたいさん
もうとっくに始まってるよ。こんなところで情報が出るのをちんたら待ってるって大丈夫？w

[393: ペンギン]

>>391 検討者さん
ありがとうございます。
数年前なら値段を下げる事あったんですね。

あと、富裕層の動向次第って事ですね。
いつ、富裕層と言われる層が全て買い終えるのかですよね。

1番最高値で買いたくないと活動してます。

[394: 匿名さん]

>>382 ペンギンさん
今後のお子様の通塾利便性(御茶ノ水駅近辺に集中しているため送り迎え不用、選択肢の豊富さ)から①が断然おすすめです。
塾もあうあわないがありますから選択肢が多いにこしたことはありません。
文京区だと小学生の学区を気にするご家庭がおおいですが、中学受験を考えるなら通塾の利便性を優先された方が良いです。

[395: ペンギン]

私も平成の不況下で育って倹約を常とする中生きてきました。おそらく、今のマンションを買い支えてるのは、不況下で不安になってお金を貯めてきた層なのかと勝手に想像してます。

資金の使い道が無く、マンションが下がらないと想定して、買いに走っているのかなと思います。

そこまでの富裕層ではないとも想定します。

[396: ペンギン]

>>394 匿名さん
ありがとうございます。
①は、子供にも良いと考えてます。
焦らず、ゆっくり考えたいと思います。

[397: 匿名さん]

>>393 ペンギンさん
富裕層は実需で動いてるのではなく、資産保有として動いてるから、買い終わることって基本的にはないのでは？

[398: ペンギン]

ちなみに、他の物件の子育て環境も少し補足。

②文京区関口台という高台にあり、閑静な住宅街。周りに公園も多く、子育てに最適。文京区の小学校は、教育にも力を入れてますし。
③新宿区弁天町のマンションは、大通りに面してますが、正門は裏通りに面しているようで、子供てにも最適。車利用者は、大通りから入りやすいので、車好きには最適かな。

[399: ペンギン]

>>397 匿名さん
人が限られるし、人口が減少していくから、無限ではないと思います。素人感覚です。

[400: ペンギン]

>>389 周辺住民さん
価格交渉は、個人撃破ではなく、買い手が知恵をつけて、皆ですれば、実現性高くなります。
なので、他物件も含めた情報共有が有効と考えてます。

[401: 検討者]

>>393 ペンギンさん
富裕層の動きは株価とほぼ連動しています。不動産市況も株価の動きに少し遅れて動く感じでしょう。株価が暴落すれば、動きが止まります。コロナショック時の20年2.3月頃はそんな雰囲気がありましたし、中古で投げ売り的な物件も散見されました。ただ、株価の将来予想は難しいので、物件の値段が許容範囲であれば、出来るだけ条件の良い住戸を確保されると良いかと。属性的にはデベにとってプライオリティの高い買える顧客になるので、優先してくれるのでは。

[402: ペンギン]

>>401 検討者さん
ありがとうございます。
焦らずゆっくり考えたいと思います。

[403: 周辺住民さん]

>>386 ペンギンさん
資産性を考えるならプラウド御茶ノ水の一択しかない気がしますが、これから株価が下がりそうで、悩ましいですね。

[404: ペンギン]

>>389 周辺住民さん
この物件一択の人には、他物件の情報は不要と思いますが、価格が下がるのに嬉しくない人はいないと思います。現金一括で買うような方は別として。

手間暇かかるんですけどね。

[405: ペンギン]

>>403 周辺住民さん
ありがとうございます。

[406: マンション検討中さん]

私の前職の先輩がネットニュースに出ていて、役員報酬2億ちょっとだった。
税金で沢山もっていかれるとはいえ、羨ましすぎる！
ちなみに30代女性。このマンションは余裕で買えるなと思うと羨ましい。

[407: 匿名さん]

>>388 ペンギンさん

最上階王様部屋が2億3千なら買いたくなっちゃうねえ
気になるのはサッカー協会跡地に出来そうな三井のパークコート？の存在

供給の少ないエリアだけど、気になる後発もあるだけに悩ましい…

[408: ペンギン]

>>406 マンション検討中さん

良いですね。羨ましいです。
現金で買えれば、金利上昇とマンション価格下落の両悩みではなく、マンション価格下落の悩みだけで済みます。

この物件が下がると確定したわけではないです。

[409: ペンギン]

>>407 匿名さん
23,000万円で安いですか・・・。
資金豊富で、羨ましいです。

サッカー協会跡地ですか。
知らなかったです。調べてみます。

[410: 匿名さん]

>>409 ペンギンさん

本郷のサッカー通り沿いで建設中のパークホームズのすぐ近くにあるサッカー協会ビルを三井不動産レジデンシャルが買収しましたので、おそらくここにかなりの規模のマンションができると思います。

[411: 検討者]

>>410 匿名さん
日韓ワールドカップのあがりで買って、バブルで売り抜けるなんて、サッカー協会もやり手だよね。

[412: ペンギン]

日本サッカー協会ビル
東京都文京区本郷3丁目10-15
JR御茶ノ水・地下鉄本郷三丁目徒歩8分程度ですかね。なかなか良いところにありますね。実際の建物が建ってるので、グーグルアースでイメージも湧きました。情報ありがとうございました。
とても助かります。

まだ、マンションになるかどうかわからないですが、注視します。早くても、3、４年後ですかね。
長い事放置はしないのでしょうし。

[413: ペンギン]

>>410 匿名さん
素人質問で申し訳ありません。
三井不動産レジデンシャルさんが購入は、ほぼマンションという事でしょうか？

[414: 検討者]

>>413 ペンギンさん
サッカー協会の方が立地はいいね。

[415: ペンギン]

>>414 検討者さん

大変勉強になります。
素人に色々教えていただいて
ありがとうございます。

[416: 検討者]

>>413 ペンギンさん
同社はマンションデベロッパーなので、パークなんとか、というマンションになる可能性が高いということでしょう。

[417: 検討者]

サッカー協会の跡地は、道路に３面接地し、間口も広い。駅距離はややありますが、複数の駅にアクセス。見栄えの良い堂々たるマンションが建ちそうな予感がしますね。

[418: 匿名さん]

サッカー協会の跡地が出る頃には相場も下がって、ここより安く買える可能性がありますね

[419: 周辺住民さん]

>>413 ペンギンさん
恐らく100％の確率でマンションだと思います。三井不ではなく三井不レジが買っているので。

[420: 匿名さん]

※三井不レジの場合、老人ホームになる可能性もございます