プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[2528: 匿名さん]

>>2527 検討板ユーザーさん
神のみぞ知るじゃないでしょうか。都心としてみなしてもらえればOK、そうでなければきついかも。都心と3県は値上がりが続いているけど都心以外の区部や都下は値下がりしているそうな。金利が上がると顕著になるでしょうね。

[2529: 検討板ユーザーさん]

【十両二枚目】
おめでとうございます。
「マンション間取り言いたい放題」
2022マンション番付

[2530: 匿名さん]

1期より値段釣り上げて強気姿勢ですが2期の集まり具合に苦戦してますね。正面玄関と反対側の部屋はおそらく数年後に隣接物件が建て替えして日当たり最悪になる可能性大ですよ。このマンションと同じくらいの建物が立つ予感です。

[2531: 評判気になるさん]

>>2530 匿名さん

ここは周辺の囲われ感がありますからね。正面と反対側の裏手のビルはかなり古いので、建て替えも時間の問題でしょう。

[2532: 匿名さん]

>>2530 匿名さん
その分お買い得な価格設定になってるという話でしたよ

[2533: 販売関係者さん]

ここは日当たり眺望期待して買うマンションじゃないですよ。
ポジさん曰く立地が良いらしいです。湯島アドレスで良いとは私には思えませんがね。

[2534: 評判気になるさん]

>>2530 匿名さん

　ここってリセールさがりませんかね。
　かなり危なそうな気がするんですが。

[2535: 匿名さん]

西側のビルは敷地が狭いので高い建物は建てにくいはずです。

[2536: 匿名さん]

>>2535 匿名さん
西側に建つ古い福栄第3ビルは商業地域で建ぺい率８０％容積率４００％で敷地面積は200㎡程度だから10階建を建てるには建ぺい率 40%つまり１フロアで最大80㎡のペンシルベルとなりオフィスにもマンションにも苦しい。現況と同じ5階建を建てるには1フロアで最大180㎡となり使いやすい。建替えたとしても高い建物は建たないだろうねぇ。

[2537: 匿名さん]

>>2536 匿名さん
あ、最大180㎡じゃなくて160㎡の間違いね。。

[2538: 港区の良好な住環境在住]

え？普通に回り見渡してみなよ。大通りに面してない所も１０階以上のペンシル乱立してるじゃん。だからこの辺とか神田あたりは嫌いなんだよね。ほぼ商業地域で永久眺望・採光得れる立地がほぼ無いから、どうしても良好な住環境を確保できない。

[2539: 評判気になるさん]

>>2536 匿名さん

でもペンシルを建てることは可能でしょ。建たないだろう、では弱いよ。

[2540: マンコミュファンさん]

>>2534 評判気になるさん
それですよね。
ここは新築で人気になるマンション。
中古だと、騒音や日照など部屋の環境が良くないのが分かってしまうので、売りづらいと思います。

[2541: 匿名さん]

>>2539 評判気になるさん
建ぺい率40%だから南北に細長い地型から考えてペンシルでは西側住戸の眺望・採光を全く遮るようなビルにはならないということでしょ。また法律的に可能ということと経済的合理性は別。そんなことを言ったらそもそも法律だって将来に渡って変更されないと保障されるわけではない。

[2542: 港区の良好な住環境在住]

>>2541 匿名さん

用途地域はほぼ変わらないよ。年次の見直しも境界線の軽微な見直し程度。
湯島とか神田、日本橋界隈が全面商業地域区分なのは元々人が住む場所ではなかったから。

[2543: 匿名さん]

>>2542 港区の良好な住環境在住さん
例えばですが文京区では絶対高さ制限を定める高度地区の指定に関する都市計画が平成26年に施行されています。建て替えしたら以前と同じ高さでは建たないことが普通にありえます。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...
またこの法律だって将来変わりえます。

[2544: 匿名さん]

現地周辺を西側から見たところです。道路が狭くて容積率に制限がかかることもあり、中低層の建物ばかりです。「１０階以上のペンシル乱立」は事実誤認。

[2545: 匿名さん]

囲われ感があるのは事実なのに、Googleマップの写真まで引っ張り出して反論する必死さはなに？

[2546: 職人さん]

ここの西向き買っちゃったんでしょ。
個人経営ぽい事務所や建物が数件連なってるから
数億積まれて土地纏められてデカい建物建つ可能性もあるのにね。

[2547: マンション検討中さん]

ここってあがりますか？

[2548: 名無しさん]

>>2546 職人さん

　ここは買うなら東側よね。

[2549: eマンションさん]

>>2548 名無しさん
買わないよ。
東もお見合いだもの。距離もかなり近い。

[2550: 検討板ユーザーさん]

>>2549 eマンションさん

　　まぁ確かに。2期どうしようか。

[2551: 匿名さん]

2期値上げしてどこまで売れるかですね。

[2552: 通りがかりさん]

立地と設備仕様に刺さってる人が即決で購入している物件ではないでしょうか。
囲まれ感は未来的に出てきたものではなく既に分かっているので購入時は納得していること。

千代田区のキワでギリギリ文京区アドレスのメリットを最大限享受しており、現在の中古相場等見てもサッカー協会などこれからの盛り上がりが期待できるエリアなので、個人的には買って損は無い物件かと思います。

[2553: 通りがかりさん]

西側はその分、坪単価にかなりの差があるから、
東西の低層や高層はお得感あるのではと。
2期の価格は知らないんですが。

[2554: 名無しさん]

>>2553 通りがかりさん
間取りにもよりますが、むしろ低層の方が倍率付いてましたね。

[2555: マンション検討中さん]

地権者住戸無し・最低60平米～など、
環境面で絶対変えられない点が好みで魅力的です。

[2556: 職人さん]

ビジネスエリアに付き、住環境は保証されない
・全て商業エリア
・日照眺望　高層じゃないと無し　高層も将来にわたる保証なし
・近年の高級物件には必ず付帯する各階ゴミ置き場無し
・アドレスが文京区湯島　千代田とはリセールで雲泥の差

上記をきちんと理解した上で購入するなら全然アリでしょう。
建物はカッコいいし。

[2557: 職人さん]

マエケンx野村なので仕上がりにも期待が持てます
戸境が乾式なのはマイナスですけどね。
どう頑張っても200mm以上の湿式には勝てない。

[2558: マンション掲示板さん]

>>2557 職人さん

占有面積が広く取れるんで一長一短ですね。
壁が原因で見送る方はどんな物件も買えないかと。

[2559: eマンションさん]

>>2556 職人さん

そもそも千代田区アドレスにかかってしまってたら坪単価も爆上がりしてるわけで、
千代田と言っても外神田と湯島ってそんなにリセールで差が出ますかね？

[2560: マンション掲示板さん]

>>2556 職人さん

各階ゴミ置き場がない点と、湯島アドレスがリセールにマイナスになる点は、この物件のデメリットではなく、>2556さんの完全な知識不足だと思う。

[2561: 匿名さん]

>>2560 マンション掲示板さん

私のリサーチによると、ある程度規模感のある近年の高級物件には、
ほぼ各階ゴミ置き場＋α付いてますね～。生活利便性が段違いによくなるので。
野村、住友の物件はそのあたり遅れてるのかもね、。

◇ザ・パークハウスグラン三番町26 各戸ゴミステーション
◇パークコート千代田四番町　各階ゴミ置き場（＋上級グレードはバトラーサービス）
◇パークホームズ市ヶ谷ヒルトップ　各階ゴミ置き場
◇パークホームズ三軒茶屋　各階ゴミ置き場
◇パークホームズ文京本駒込　各階ゴミ置き場
◇ブリリア目黒大橋　各階ゴミ置き場（ディスポ無しは残念）

[2562: 匿名さん]

>>2556 職人さん

>>・アドレスが文京区湯島　千代田とはリセールで雲泥の差

ん？ リセールが高くなる条件は、（1）購入時に安く、（2）売却時に高く売れることだから、（1）に関しては千代田区アドレスより文京区アドレスのほうが有利。ここからは将来の話だが、少なくとも湯島の物件のリセールバリューはここ数年上がっており、今後も複数の大規模マンション計画があることを勘案すると、湯島アドレスがリセールに不利になるどころか、むしろプラスに働くと考えるのが普通かな。まあ、不動産がどうなるかは誰も読めないけど。

[2563: マンション掲示板さん]

>>2561 匿名さん

各階ゴミ置き場なんていらないよ。経年で臭いと虫が涌くだけ。

[2564: 検討板ユーザーさん]

>>2563 マンション掲示板さん

　もう、ゴミ置き場ネタはやめよう笑
　昔のコメントみてみてー

[2565: あけましたマン]

>>2562 匿名さん

（1）購入時に安く
　→今、空前の不動産バブルですよ。。
　　お隣のレジェイドは（内廊下・ディスポ・天カセ有でグレードはここと同等）　　
　　一般フロア坪単価400弱でしたからここの2/3で取得できてますね。

（2）売却時に高く売れることだから
　→リセール時に重要なのは、立地やプランニングに加え、採光と眺望です。
　　人は見た目が８割なんて本もありますでしょ、第一印象って大事なんですよ。。

以上、ご査収下さいね。

[2566: 口コミ知りたいさん]

>>2555 マンション検討中さん
広い住戸中心のマンションは世帯構成が似てくるのでメリット多いですね。ここは単身向けを作っても高く売れたと思いますが、プラウドは昔からファミリータイプ重視なのが魅力の一つですね。

[2567: マンコミュファンさん]

>>2565 あけましたマンさん

採光は重要だけど、眺望はすぐに飽きるから、リセールではさほど重要ではない。美人と同じで３日で飽きるよ。

[2568: あけましたマンさん]

いえ、重要ですよ。
同じ立地、広さと仮定した場合、どちらの眺望が高く売れると思いますか？

[2569: 口コミ知りたいさん]

>>2568 あけましたマンさん

眺望なんて他者にマウントを取りたい自己承認欲求の塊が欲するものに過ぎない。そう極端にしか比較できない時点で、貴殿は頭が弱いと見ましたよ。

[2570: 匿名さん]

>>2568 あけましたマンさん
それは既に価格に織り込まれているのですよ。

[2571: 検討板ユーザーさん]

>>2568 あけましたマンさん

高く買ってるんだから高く売れるのは当たり前でしょう…。
あなたの言ってる条件は、この2枚の眺望が同じ価格だったときのケースでしょう。
2569さんと2570さんが言ってる通り。

[2572: 口コミ知りたいさん]

>>2571 検討板ユーザーさん

>高く買ってるんだから高く売れるのは当たり前でしょう

はい、ダウト。

[2573: 匿名さん]

Ａ Happy New Year いやー、ここはいいマンションですよ。この期に及んでこんなにアンチが沸いてくるのが、その証左です。

[2574: 口コミ知りたいさん]

マンション番付ギリギリ入りましたので、まあまあ良い物件なのでしょう。

[2575: マンション検討中さん]

>>2574 口コミ知りたいさん

　マンション番付てどこの？

[2576: 評判気になるさん]

>>2568 あけましたマンさん

プラウド御茶ノ水の眺望写真まで引っ張り出してきて、
好きなのか嫌いなのか分かんない人ですね笑

[2577: 評判気になるさん]

>>2575 マンション検討中さん

https://mansion-madori.com/blog-entry-9200.html