プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 匿名さん]

>>199 匿名さん
会社の看板以外何もないお勤めさんじゃ年収２０００万でも可処分所得１２００万しかないんよね。開業医やyoutuberなら経費でやりたい放題。

[202: 匿名さん]

きたー！！

[203: 匿名さん]

来ました来ました

[204: 匿名さん]

>>195 通りがかりさん
1800万もあればなんとでもなると思いますよ。
バルコニーがいずれも10平米以上と広いのが魅力ですね。

[205: 口コミ知りたいさん]

リビングバルコニーあるの？
それは近年珍しいな
下の階に梯子で逃げるとか、その部屋にたどり着けない可能性あるから

[206: 匿名さん]

>>204 匿名さん
年収だけだと判断できない部分もあるよね。子供の人数とか他の借入額とか。

[207: 匿名さん]

うちは世帯年収2000万です。価格が発表されてないから何とも言えませんが、かなり前向きに検討してます。

[208: 通りがかりさん]

先程投稿した医師です。

借り入れはいまのマンションのローンが4800くらいです。変動0.3で借り入れしています。
子供なし、他借入はなしで、
自分40代後半で年収1350、妻450です。

[209: 検討者]

>>208 通りがかりさん
余裕でしょう。国家公務員と士業ねは方にはいくらでも貸してくれますよ。

[210: 周辺住民さん]

>>208 通りがかりさん
もし、ここを買いたいのなら、先に今の住居を売ることをお勧めします。これから下り坂なので。で、先に新規のローンが借りられる内定をもらっておき（固定がお勧めです）、買い替え特約も付けておけば、完璧です。

[211: 匿名さん]

>>210 周辺住民さん
これから下り坂の根拠教えて！私も何となくそろそろ下がるかと思ってるけど、明確な根拠ないです。
そもそも随分前から下がると言う人が居たけど、結局上がり続けてるから…本当に下がるのかまだまだ上がるのかなかなか読めないんですよね。

[212: 周辺住民さん]

>>211 匿名さん
根拠はアメリカのインフレです。FRBにとっては、株や不動産の価格が下がってでも、インフレ退治を優先するようです。その影響は金利差というかたちで、日本にも波及すると思います。

問題は程度でしょうか。都心であれば無風かもしれませんが、郊外だと明らかに影響を受けそうです。御徒町だと微妙な感じなので、安全を期すなら売り先行がよいと思います。自分ならそうします。

[213: 匿名さん]

>>212 周辺住民さん

御徒町って、元々が安かったけど、最近、山手線駅の穴場駅として伸びていて、まだ伸び代があるんじゃなかったっけ？ 多慶屋にサミットもオープンしますし。

[214: 匿名さん]

>>211 匿名さん
変動金利上がった瞬間に下がる。変動は一気に上がるから。一気に上がったら暴落。
変動で貸す側は短プラはそう簡単に上がりませんよ。としか言わないから注意。

[215: 匿名さん]

>>214 匿名さん

変動が上がるとしたらどこまで上がりますか？ 上がっても1％台ですか？ それは楽観的ですか？

[216: 通りすがり]

>>213 匿名さん

確かにアクセス抜群に良い。
駅前はあれだけど、わりと住宅あるね。

[217: 匿名さん]

>>216 通りすがりさん

御徒町駅はJRのほか、仲御徒町駅（日比谷線）、上野広小路駅（銀座線）、上野御徒町駅（大江戸線）が地下でつながっていて、多慶屋や吉池といったスーパーに、ドン・キホーテ、吉池ビルに入るユニクロのほか、百貨店の松坂屋、映画館のあるパルコなどがあり、生活する分にはとても充実してますね。そのためか、最近、マンションが増えています。御徒町の物件はまだ伸びそうですね。

[218: 匿名さん]

>>195 通りがかりさん

御徒町の持ち家の購入時期はいつ頃でしょうか？ 購入時期によって、いま売るべきか否かを判断できると思います。坪単価が底値だった頃に購入されていれば、直近の御徒町の坪単価は上がっていると思いますので、残債の金額にもよりますが、売却の選択はありかと思います。購入価格に対する表面利回りは何％でしょうか？ 3％台後半、もっと行って4％台だったら、御徒町の物件を賃貸にしてもいいかもしれません。

[219: 周辺住民さん]

金利がどうなるかは日銀次第ですよね。黒田総裁の任期が来年3月までです。もし、その後に方針変換して金融引き締め路線になれば、金利はたちまち上がります。金利が上がれば不動産の価格は確実に下落します。

住宅ローンの金利は、先に固定が上がるので、変動から固定への借り換えはタイミングが難しいと言われていますね。

[220: 通りがかり]

>>210 周辺住民さん

ありがとうございます。貴重なご意見、参考にさせていただきます。

[221: 通りがかり]

>>218 匿名さん

自宅の購入は実は最近です。
築10年ちょっとの中古マンションをフルリフォームして、2020年に購入しました。
56平米で、10階の角部屋です。もともと近隣に住んでおり、バルコニーは17平米です。
6000万で購入しまして、頭金を入れたので残債4800程度です。
最寄駅は３分、御徒町駅は７分程です。

[222: 検討者]

文京千石が坪550位らしいので、ここはさらにお高いかもしれませんね。立地の利便性を評価していますが、あまりお高いなら撤退します。

[223: 匿名さん]

平均　坪600万円を想定してます。
70㎡で、12,700万円。
最上階の90㎡、100㎡は、プレミアついて、2億円越えでしょうね。

[224: 匿名さん]

>>223 匿名さん

まあその予想はおおよそ正しいと思います。
最上階狙いの私の予想では最上階は北向きの安い部屋で2億弱でしょうね。
南東南西角部屋は3億近く行くかも、と予想。

今の相場だとこの立地ならいくらでも出すって人はある程度いると思う。

[225: 検討者]

>>224 匿名さん
600いきますか。うーん。

[226: 匿名さん]

>>210 周辺住民さん

いずれどこかで下り坂になる可能性は私も高いと思います。確かにそれは突然来る、というのも分かります。

ただ、現時点では日本国内の状況においては不動産が、特に都内のマンション価格が下がるいう兆候は無い所か、上がる兆候の方が強く出てますね。
日本国内の本格的不動産バブルはここからでしょう。それはもちろん金融緩和継続
、円安のダブルパンチの影響です。

そしてバブル崩壊のきっかけは仰る通り政策金利次第でしょう。
それが半年後なのか、来年なのか、再来年なのか。
日銀や政府のお偉いさん方はある程度決めているでしょう。
自分達の不動産等の資産を売却した後で発動するでしょう。

もし今売却して短期の引越しを強いられるのであれば現時点ではそこまでする必要はないと思いますね。
どうしても怖いのであれば不動産関係の株式でも空売りしてヘッジをかければ良いだけです。

いずれにせよ、我々パンピーはリスクヘッジをしつつ欲しい物件は買う。それだけだと思います。

[227: 検討者]

>>226 匿名さん
櫻井や榊ら不動産評論家が集まって、不動産市況の見通しについて鼎談をしました。2007年の某雑誌の特集です。皆さん、カンカンの強気で「都内は下がる要素がない」という結論でした。その後のリーマンショックで不動産市況は崩壊しましたね。不動産は金融と表裏一体となっているため、世界的な利上げ→景気失速→何らかの金融ショックが発生、という事態が万が一にも起きれば、不動産市況も調整を避けられないでしょう。

[228: 検討者]

↑の続きです。金融ショックってどんな状況？という点については、例えば、日経平均がこの水準から1万円をワンタッチで割り込むような事態です。円高も進むでしょう。こうなった場合、超優良な米日株の銘柄、港区あたりの大バーゲン億ションを全力で買いましょう。10年経つと富裕層の仲間入りです。バブル期に余力を使い果たしている人は自分の資産暴落を黙ってみているしかありませんね。とはいえ、10～20年に一度あるかどうかの話です。コロナショックはいい感じでしたが、不動産市況への影響は大したことがなかったですね。

[229: 口コミ知りたいさん]

日銀の国債保有50%超
黒田めちゃくちゃよ

[230: 匿名さん]

>>219 周辺住民さん
日銀次第ではなく、政府次第です。岸田政権の間は上げないでしょうね。明言してますので。

[231: 匿名さん]

自宅不動産も含めて、投資というのは、賭け事と紙一重です。平成バブルの時も、土地の値段が下がると誰も思わなかったと、語り継がれてますね。

自分が買う不動産の将来の価値を
信じるか、信じないかは、あなた次第!!
人任せだと大損します。

賭け事は、大勢の人と異なる動きをした方が勝ちです。

[232: 匿名さん]

あーあ、宝くじ当たらねーかなー。

[233: 匿名さん]

>>232 匿名さん

マンション好きなら不動産鑑定士ぐらい取れば良い
クソブロガーにいつも思うことなんだけど

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん
なるほど。

[235: 匿名さん]

自宅は売却しずらいのが難点ですね。
市況が悪くなっても、住んでる不動産自体が生活密着ですものね。

かといって賃貸は掛捨てですし。

悩ましいですね。

[236: 検討者]

不動産市況の先行きなんて誰も正確に予測できないよね。買いたい時に買える範囲で買う。万が一、不動産市況が暴落しても、株の信用取引やレバレッジFXと違い、住宅ローンは残債割れしても強制決済されません。低利の長期固定で借りて、住み続ければ、残債は減っていきます。

[237: 検討者]

住宅ローンを返済していくために、収入が安定している、安定させる自信があるなら、自宅は買った方が○です。

[238: 匿名さん]

押し売り..

[239: 匿名さん]

実需なら市況とか考えても仕方ないですよ。住みたい所に住んだら良いんです。

[240: 周辺住民さん]

>>230 匿名さん
組織論でいえばそうですが、賢い日銀の人たちが岸田政権の言うことを無条件で聞き入れますかね。

[241: 匿名さん]

覚悟です!！

腹を括るか、括らないか。
リスクをとり続けた人が勝つとも限りませんが。

[242: 通りがかり]

日当たり、どんな感じなんかな。

[243: 匿名さん]

将来は、住替え・売却を考えてるから、悩みます

[244: 検討者]

>>238 匿名さん
持論なだけです。それぞれの判断でどうぞ。自宅購入も自分達に無料で貸す住宅を買ういう点においては、不動産投資に変わりありません。リスクは伴います。

[245: 匿名さん]

株・FX・暗号資産とかから比べたら、リスクは低いです。車のローンとかより、住宅ローン金利は爆安ですから。

ですが、リスクが低い商品を複数束ねたのがサブプライムローンであり、リーマンの破綻に繋がった。
リスクが低い物も束ねるとリスクが増大するってことですよね。

[246: 周辺住民さん]

新築だけでなく中古マンションも、単価が上がりつつ流通戸数は減っているんですね。相場としては終わりに近づいているような。

[247: 周辺住民さん]

サブプライムローンは、信用力が低い人向け＝リスクが高い、ローン商品ですね。審査が甘いけど金利は高いみたいな。それを債権として束ねた商品が売買されていた。

あとアメリカはノンリコースといって、住宅ローンが返せなくなり、さらに住宅の価格が元本割れしていても、住宅さえ明け渡せばチャラにしてもらえます。なので、サブプライムの債権は紙くず同様になりました。

[248: 匿名さん]

おそらくここを狙う層の方は経済にも一程度精通していて、個々人の情報網を使って不動産市況を分析しているでしょう。

そして言うまでもなく野村の分析の結果が価格に反映される。
強気価格なら野村は当面不動産相場の下落はないとの判断だし、弱気価格なら不動産バブルの終焉が近いと読んでいることを意味するでしょう。

個人的にここの値付けは一つの試金石として注目しています。

[249: 匿名さん]

>248

デベが自ら下げたら、待てばもっと下がるといった様子見の動きを作ることになる。下落を判断しても我慢でしょ。我慢比べが始まるのかも。

[250: 匿名さん]

リーマンショック後は、完成在庫が増えて損切りの値下げから始まって新築にという流れだった。

[251: 検討者]

>>245 匿名さん
リスクが高い低所得者向けの住宅ローン（サププライムローン）を束ねて証券化商品にするとリスクが低くなり、高い格付けを取れた、という話ですね。証券化商品という利回り商品が世界の金融機関や投資家にばら撒かれた。証券化商品は飛ぶように売れた。その組成業者は、サププライムローン債権をどんどん買い取った。買い取ってくれるものだから、サププライムローンの貸付業者は週給200ドルといった、いずれ返済不能になるのは間違えない人たちにも貸し付け、手数料を稼ぎ、ローン債権を組成業者に転売し、ボロ儲けした。

[252: 検討者]

どんなに金融工学が発逹した令和の時代にあっても、カネに目の眩んだ金融マンのモラルバザード的な暴走は止められず、いずれ金融危機は起きるという事ですね。最近の小さな例では、スルガ銀行の不正融資がありました。

[253: 匿名さん]

まぁ、全て自己責任ですね。
どのマンションの何号室をいくらで買うか。

とりあえず、庶民の私には手の届かないマンションだなと感じました。

[254: 匿名さん]

色々、知識は身につけておいて損はないですね。
2年くらい待つかなー。
5年くらい宝くじ買うかなー。

[255: 匿名さん]

>>254 匿名さん

2012,2013年あたりから考えると、10年間以上上がり続けてますしね。
この掲示板見ながら、ふと我に帰りました。

[256: 匿名さん]

正直坪600超で各階ゴミ置場無いのはキツい。

[257: 匿名さん]

70㎡で、550超ならあきらめよ。、
頑張って当選して、払続けて、20年後に＊＊＊みたいな。

[258: 匿名さん]

都心マンションだけ高騰してるのも違和感

[259: 匿名さん]

最近は、億ションならぬ、ダブル億ション（2億円）、トリプル億ション（3億円）と、様々な場所で普通に出てきて、感覚が麻痺する。
港区・千代田区の一等地ならまだしも。
文京区湯島。

[260: 匿名さん]

デベも、誇らしげに競っとる

[261: 周辺住民さん]

物件価格が高くても金利が低いうちに買っておくという選択肢はありますね。

7000万円を金利1%35年で返すと月々197,599円。
4500万円を金利4%35年で返すと月々199,248円で、上とほぼ差なし。

バブル弾けた直後でも、まだ金利4%くらいありましたね。

[262: 匿名さん]

>>258 匿名さん
不動産は結局立地が全てなんですよ

[263: 匿名さん]

ここのマンションの話ではなく・・・

人が群がってるから、近づいてみて、やっと手に入れた物が、実は高嶺の花だった・・・。

そんなことは避けねば。

[264: 匿名さん]

>>261 周辺住民さん

物件価格が下がって、金利が上昇するのか1番最悪シナリオですね。

[265: 匿名さん]

>>261 周辺住民さん

銀行は、35年間トータルで、おいくら万円支払えるか見ていると思いますから、金利が低いと物件価格を上げても、融資するのでしょうね。

デベもそこを狙って高めに設定する。

[266: 匿名さん]

高嶺の花なら別にいいんじゃないの。高値だけの花の可能性に注意ね。

[267: 匿名さん]

Wait かな

[268: 匿名さん]

最近は、付帯設備で高級感を出すマンションが増えましたね。その設備で、お隣のマンションよりも、各戸1,000万円も増額するの？みたいな。

[269: 検討者]

坪600なら他にいきます。

[270: 匿名さん]

ダチョウ倶楽部のネタではないですが、
@600万円で買う人～～～
はい！
はい！
はい！
どうぞ、どうぞ、どうぞ！
譲ります。

[271: 匿名さん]

まさに、プロスペクト理論。
当選したので、目の前にチャンスが！！

[272: 匿名さん]

不動産市況の見通しについて盛り上がってますが、ここで相談されている医師の方は実需でしょう。皆さんが心配するにはおよびませんね。
売らなきゃ損は確定しませんし、貸せばいつでも借り手がいる立地です。心配無用でしょう。稼ぐ力が正義です。売り手からは3LDKを勧められるでしょうね。

[273: 匿名さん]

数億のマンション買って子供三人産んで贅沢三昧しても使い切れない、それがお医者様の家計です。

[274: 匿名さん]

士業万歳!!!

[275: 匿名さん]

今は、まさに、売り手市場。
弱者の買い手は、何か武器を持たねば！

[276: 通りがかりさん]

湯島＝ラブホは昭和の考え方、とおっしゃる方がいますが、平成生まれの私も湯島＝ラブホ多いとの印象です。。。そもそも街並みが本郷や小石川とはちょっと違いますからね、、、
なのでやはり、「教育環境」「治安」等を重視する方には不向きなのではないでしょうか。一方で、DINKSや単身世帯には人気といわれる場所ですし、利便性重視の方には良いと思います。投資目的なら、利回りと販売価格のバランス次第というところですね。

[277: 匿名さん]

立地はかなり良いですね。坪600ぐらいはしそうに思います。

[278: 検討者]

>>276 通りがかりさん
ラブホとおっしゃいますが、例えば山手線の駅周辺でラブホがない駅の方が少ないのでは？　東京駅や有楽町駅くらいではないですか？　文京区屈指の本駒込六丁目にも近所に目立つラブホがありますね。渋谷区松濤だって巨大なラブホ街の隣です。湯島なんてかわいいものです。

[279: 匿名さん]

>>276 通りがかりさん

平成生まれの貴殿が湯島からラブホを想起するなんて相当エッチなんですね。多くの平成生まれは勉学に励み、天神さまにお世話になっていると思います。また、治安については、本富士警察署のお膝元で警察官のパトロールが頻繁に行われており、この辺りは都内でもかなり良いです。教育環境についても、湯島に区内唯一の教育センターがあり、湯島小学校はプログラミングの先進校ですし、貴殿の指摘は悉く的外れで、悪意に満ちています。

[280: 匿名さん]

>>278 検討者さん

だから田都とか東横線がファミリーに人気なんだよ。
湯島乙。

[281: 匿名さん]

「湯」の文字が風俗を想起させてしまうのが残念ですよね。
諭島とかだったら良かったんですけど。

[282: 匿名さん]

>>281 匿名さん

楡島とかだったらカッコいいね。楡にちなんでユアエルムがあったら、イメージが変わるね。

[283: 検討者]

>>280 匿名さん
そちらはクルマでラブホのパターンでしょうかw 高速のインター付近とか、不夜城で壮観ですよね。東京五輪の際、ゴルフ会場に横浜方面のある名門を選ぶ動きもありましたが、インターからゴルフ場までラブホだらけで国辱になりかねないとして見送られましたね。どこも知れてますよw

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん
楡もいいですね。
当て字で違う字を積極的に使っていけば、いつかイメージ変わるかも。笑

[285: 匿名さん]

>>278 検討者さん
山手線でラブホが無い駅ってもっとあるよね？さすがに東京駅と有楽町駅のみってのことは無いんじゃない？

[286: 検討者]

>>283 検討者さん
田園都市線や東横線も多摩川越えたらただの田舎だし、多摩川手前も一部を除いて大した街ではありませんよ。

[287: 匿名さん]

>>284 匿名さん

湯島の街路樹を楡の木で統一したら、イメージが変わるかもしれませんね。

[288: 検討者]

>>285 匿名さん
あとはどのあたりの駅でしょうか？　鶯谷？

[289: 匿名さん]

>>288 検討者さん
いや、鶯谷とかバリバリですよ！
そもそも駅からどれくらいの距離でその駅のラブホって定義するか微妙ですけど、例え秋葉原ってラブホあります？JKリフレとかでそもそもピンクなイメージありますけど。
他にも浜松町から品川間にラブホとかありましたっけ？私が知らないだけかもしれませんが…

[290: 匿名さん]

>>288 検討者さん
いや、鶯谷とかバリバリですよ！
そもそも駅からどれくらいの距離でその駅のラブホって定義するか微妙ですけど、例えば秋葉原ってラブホあります？JKリフレとかでそもそもピンクなイメージありますけど。
他にも浜松町から品川間にラブホとかありましたっけ？私が知らないだけかもしれませんが…

[291: 匿名さん]

>>288 検討者さん

鶯谷はラブホテル街。ラブホテルがないのは、駒込駅、高輪ゲートウェイ駅、田町駅とか？

[292: 検討者]

>>290 さん

>>290 匿名さん
はい。鶯谷はよく知っておりますw 秋葉原は実質的に風俗街でもありますね。

[293: 検討者]

>>291 匿名さん
駒込駅はそこら中にあります。

[294: 臨海地下鉄博識ニキ（ガチ勢）]

みなさんラブホにお詳しいんですね（照
日本の中心（予定）勝どきならラブホゼロですよ(#^.^#)

[295: マンション検討中さん]

湯島のラブホ自体はかなり少なくなってきている印象ですが、どうしても千代田線湯島駅近くの風俗街？のイメージなんですよね。
ドンキホーテとかあるあたり、かなり治安の悪さを感じます。
この前、変死体も発見されましたし...

[296: ご近所さん]

ピーコックで京樽やまい泉のサンドイッチが買え、週末のサミットでは駅弁が買える。それだけで充分です。上野松坂屋に行けば一通り揃うのですが、あと井泉のカツサンドはお肉がしっとりして、他社より安くて美味しいと思いました。

[297: 匿名さん]

>>290 匿名さん
例えば目白駅にラブホは多分ない。でも隣の池袋のラブホが実は直線距離で目白駅に近いとかはあり得ると思う。結局は定着したイメージなのよね。だから湯島はそれなりにラブホの駅ってイメージがついてると思う。
最近は変わってきてるかもしれないけど。

[298: 匿名さん]

>>293 検討者さん

駒込駅周辺にラブホテルはありません。巣鴨駅周辺の間違いですね。よくお調べになられてから書き込まれたほうが良いかと。

[299: 検討者]

>>297 匿名さん
目白は駅徒歩1分にラブホがありました。いまは住宅になっているというw

[300: 匿名さん]

>>298 匿名さん
確かに駒込も見たことないかも。297のように隣の駅のラブホが直線距離で駒込に近いとかはあるかもしれないけど。

[301: 匿名さん]

>>299 検討者さん
過去の話されても…

[302: 匿名さん]

>>296 ご近所さん

まい泉は、湯島の井泉の暖簾分けですよね。井泉のとんかつは本当に美味です。

[303: 検討者]

>>298 匿名さん
駅から駒ゴルフに向かう線路沿いにありませんでしたか？

[304: 匿名さん]

>>303 検討者さん

ありません。

[305: 匿名さん]

>>303 検討者さん

過去の話をされてもね。今はないのだから、そこまで駒込駅にあると主張されても。自分の間違いを素直に認めないと。

[306: 検討者]

>>305 匿名さん
それはすみません。駒込駅の太閤というソープランドはまだありますか？

[307: ご近所さん]

>>302 匿名さん

湯島界隈は先日の徳さんのバス旅でも紹介されてましたが、美味しいお店が多いですよね。眺望はともかく、この立地にプラウドなら素敵なマンションになると思いますし、先の話ですが買われた方、おめでとうございます！です。

[308: 匿名さん]

>>306 検討者さん

はい、そのソープランドはあります。

[309: 匿名さん]

『全ての不動産販売広告は、間取りと価格セットでないと掲載できない』と、法律を改めるべきですね。

[310: 匿名さん]

>>309 匿名さん
消費者に適正な価格で提供されてるか不透明ですよね。携帯電話料金なんて、可愛いもんです。

[311: 匿名さん]

>>309 匿名さん
販売価格の不透明さがバブルを生みますよね。

[312: 職人さん]

千石が550万でここが600なら安く見えちゃうな　あっちが高すぎかね　どっちも高すぎかもしれんが　嫌な時代になった

[313: 匿名さん]

>>309 匿名さん
@600と聞き、諦めました。
買い手が、モデルルーム等に赴いて、一生懸命情報収集する必要があるのは納得いかないですね。

[314: 匿名さん]

>>309 さん
ラブホとかソープとかゴミ捨て場とか。
１つのマンション単体での議論で盛り上がると、デベの思う壺（坪　@600万円）

競合他物件と比較しないと、買い手である我々は弱い立場になりますね。

[315: 検討者]

>>313 匿名さん
売主は見込み客情報に基づいて買える客には詳しく情報提供しているのですかね。

[316: 匿名さん]

>>315 検討者さん
ここで情報収集した内容と後は他の掲示板と似た物件の価格からです。
大幅にはブレてないと想定してます。
最近は、他物件も含めて、情報収集疲れです。

[317: 職人さん]

>>310 匿名さん
開示平均年収950万　総合職なら1300万は貰ってるであろう野村不動産社員が肥え太る位利益は取ってるからね。おそらく販売価格の５割は利益だろう。賃金中央値が30年横ばいの我が国にあっては適正とはいいがたいっすね。

[318: 匿名さん]

>>317 職人さん
デベ全社に言えますよね。
携帯電話電料金と一緒。
不動産業界にメスを入れてほしい。

[319: 匿名さん]

>>309 匿名さん
自宅を住替えようと半年ぐらいマンションを検討してます。ここの掲示板も見つけて初めて活用してます。

モデルルーム等に赴いて、間取り・販売価格がわかったら、写真撮って情報提供してくれた方に謝礼が払われる仕組みがあると良いなと感じます。

[320: 匿名さん]

>>319 匿名さん
間取りはともかく販売価格はデベとしてはあまり載せたくなさそう

[321: 匿名さん]

>>320 匿名さん
そんなデベから買うのはやめましょう。
お金を支払うのは、買い手なのに。

モデルルーム等に行って、盛況だと、売り手のデベが調子に乗って、買い手を舐めてかかります。
そんな頭金しかないの？
的な。

[322: 匿名さん]

>>320 匿名さん
全てのネタが時価の寿司屋とかと一緒です。
常連ならいくかもしれませんが、一見なら行かないです。

[323: 検討者]

>>316 匿名さん
そうでしたか。参考にさせて頂いております。

[324: 検討者]

ゼネコンの利益率はうすうすです。野村物件を手掛けてきたゼネ幹部が言ってましたね。スーゼネが小粒な案件も取りに来ており、建築は全般に利益率が圧迫されているとか。土地の仕入れ、企画、販売、管理等を手掛けるデベのひとり勝ちか。

[325: 周辺住民さん]

>>324 検討者さん
それ、いつの情報でしょうか。ここ数年のゼネコンは儲かっていて、スーゼネはマンションなんて小粒な物件は手掛けません。デベはもっと儲かっていますが、主にオフィスの賃料上昇によるもので、マンションに関しては販売戸数が減っているので、さほどでないです。

[326: 検討者]

>>325 周辺住民さん
そうなのですか。五輪後から最近の状況として聞きました。

[327: 匿名さん]

どこの掲示板も同様なのですが、買い手同士で潰しあって揉めてると、売り手のデベの思惑にはまります。

マンションのモデルルーム等で商談に臨む時は、他物件の間取り・価格を持ち込んで話しようと決意しました。

それで、抽選に漏れるくらいなら、そんなデベからマンションを買いません。

[328: 周辺住民さん]

>>326 検討者さん
なんなら今文京区で販売しているマンションで、スーゼネが参加している物件を挙げてみてください。ちなみにここは、前田建設ですね。

[329: 匿名さん]

>>325 周辺住民さん

戸数減ってる分利益をアホみたいに乗せてるんでしょうね。

[330: 検討者]

>>328 周辺住民さん
おっしゃる通りなのでしょう。ただ、わたしは小粒＝マンションとは言ってません。

[331: 検討者]

東京五輪後の建築市況全般の話を聞いたので、紹介したまでです。方向感が違うなら、すみません。しかし、誤読までして、変にむきになっているのは、ゼネコンを搾取してないぞ、と言いたいのでしょうか？

[332: 周辺住民さん]

野村を出しておきながら
> 小粒＝マンションとは言ってません
はないと思いますが。ここ、マンションの話をする場でしょう。

[333: 匿名さん]

どうでもいい話ばかりで、変な方向に行っていますね。もっと物件や周辺環境について情報交換しましょうよ。そう思っている方が多いと思いますよ。ここは立地がいいことには変わらないので、あとは坪単価がいくらになるかに注目しましょう。

[334: 匿名さん]

>>309 匿名さん
買い手が、価格交渉力を身につけるべきですよね。買い手と売り手に情報の質・量共に差がありすぎますね。
買い手側の情報収集するのにも限界があります。

[335: 検討者]

>>332 周辺住民さん
まずは読解力つけてねw

[336: 匿名さん]

知りたいのは、間取りと販売価格のみ。
ここは間取りが公表されてるからまだ良い。

[337: 匿名さん]

間取りと販売価格を見てから、周辺環境を考える。それが物を買う時の普通の感覚。

不動産業界の慣例は間違えとる。

[338: 匿名さん]

デベとかゼネとか不動産業界の人が混ざってる？

[339: 匿名さん]

おっしゃっている通りです。

大した間取りや設備や建築技法でもないのに価格発表を焦らすなど余程まともな企業体のやることではない。

マンションは所詮マンションですよ。

[340: 匿名さん]

>>338 匿名さん

デベ・ゼネの方々は、掲示板荒らしですね。
重要な情報をかき消す。、

[341: 周辺住民さん]

間取りや価格って、デベに聞いても教えてくれなくなったのでしょうか、最近は。しばらく新築を買っていないので、よくわからず。

[342: 匿名さん]

>>341 周辺住民さん

教えてもらえるでしょ。間取りや価格云々と言っている人は単なる荒らしでしょ。

[343: ペンギン]

>>342 匿名さん
教えてくれないのでは？
昔も今も。

と言うより、ネットに表示すれば良いと思います。

[344: ペンギン]

2015年に今住んでるマンションを購入した際は、対面での商談及びモデルルームに行って初めて販売価格を知りました。、

[345: 周辺住民さん]

>>342 匿名さん
ですよね。私の経験だと間取りも価格も聞いて断られたことは皆無です。もちろん、名を名乗って、購入の意志（検討）も明確に伝えてのうえですが。

[346: 匿名さん]

>>343 ペンギンさん

ちゃんとデベロッパーに購入の意思を示せば、教えてもらえますよ。残念ながら、ネットでとか、横着する人には教えないんですよ。

[347: ペンギン]

>>346 匿名さん
そうなんですね。とても有益な情報ありがとうございます。

メモ&録音もしてみます。

[348: ペンギン]

>>346 匿名さん
ネットが横着と思いません。
Amazonで買い物する人いっぱいいますし。

[349: ペンギン]

>>345 周辺住民さん
購入の意思が弱いから教えないとかになるのかなー。
真剣に検討してなきゃ、電話もしないし、ネットもみないんですよねー。
そんな暇じゃないから。

[350: 匿名さん]

>>348 ペンギンさん

Amazonでの買い物と不動産の買い物を同じにとらえてはいけません。

[351: ペンギン]

>>350 匿名さん

高い買物は、手間暇かけて情報収集しろと言う事ですね。そう言う考えもありますね。
ですが、私の考えとしてはナンセンスです。

疲れて諦めて購入しちゃう人が多いと思う。

[352: ペンギン]

>>350 匿名さん
間取りと販売価格が見合わなければ、早く違う物件調査に移りたいんですよねー。買い手は。
でも、販売価格非表示&情報出し惜しみ戦法でくるので。

[353: 匿名さん]

>>352 ペンギンさん

売り手がどういう手法をとろうが、買い手を騙しているわけじゃないので、ここでギャンギャン喚いてもしかたないですし、時間の無駄なのでは？

[354: ペンギン]

>>353 匿名さん

そうですね。
少なくとも、売り手も見てると思うので発言してます。
売り手の戦略は既定路線で決まっているので変わらないと思いますが。

少し長い目で色々発言・検討していこうと考えてます。

[355: ペンギン]

>>353 匿名さん

弱い立場の買い手である自分も戦略を考えないとなと思ってるところです。

[356: マンション検討中さん]

三井の本郷三丁目は価格でたよ。

[357: 匿名さん]

モデルルーム行って値段聞いた結果、予算オーバーとかで撤退…これって売り手も買い手もお互い時間の無駄じゃない？だったら最初からホームページに間取りと値段を載せてくれてらいいのになぁと思うんですよね。

[358: ペンギン]

>>345 周辺住民さん
とりあえず、複数のマンションデベロッパーさんに、今の新築マンションの価格を一戸づつ電話で聞いてみようと思います。

このマンションコミュニティサイトで教えてもらいましたと伝える形で。

ちなみに、本気で購入を考えている先です。

[359: ペンギン]

>>357 匿名さん
良い事おっしゃいますね。

[360: 匿名さん]

最近三井はHPに価格載せてる。
野村は載せてないかな？あんま他物件モニターしてないけど。

消費者的には普通に載せて欲しいよね。

[361: ペンギン]

>>360 匿名さん

ありがとうございます。
勉強不足でした。
ちなみに、いつからでしょうか？
商談開始とかモデルルーム公開後でしょうか？

SUUMO等に新築物件として掲載された時に、全間取りと販売価格が掲載されてるのが嬉しいですね。

客寄せパンダ状態の物件外観だけの掲載はやめてほしいです。

[362: ペンギン]

>>360 匿名さん
売れ残り物件だけ、間取りと販売価格が掲載されるのに嫌気がさしてます。

[363: 周辺住民さん]

買う気があるなら、HPに掲載されるのを待つのではなく、積極的に情報を取りに行った方がよいと思います。HPに掲載された物件は既に申し込みが入っていて、載った時点で手を挙げても他に誘導される可能性が大です。

[364: 匿名さん]

小川町三丁目の再開発がもっと早ければな…

[365: ペンギン]

>>363 周辺住民さん
ですよね。
HPの情報も既に情報が拡散されて、
買付者が決まってるような状況と理解してます。

[366: ペンギン]

このサイトの運営会社。
Mikle Miracleさん。

10名程度で運営されてるようですね。不動産会社等から出資されてないのですよね？
不動産関連の会社から広告収入があるようですが、中立の立場であると理解してます。

[367: ペンギン]

投稿が削除されない事を願いつつ活動します。

[368: ペンギン]

>>364 匿名さん
再開発案件は、様々な自治体に存在してますけど、地権者との調整等含めて時間がかかると思います。
既にマンションが建つことが決まってるところから、厳選して買う方が効率的と思います。
数ヶ月から2年程度スパンで検討しているなら。

3-10年程度待てるなら、良いですけど。
そうなると、ディベロッパーの方々が、土地が空くのを待つのと同じ忍耐力が必要ですね。

[369: 検討者]

>>364 匿名さん
有名なカレー店や老舗中華料理店などかあり、それらの立ち退きだけでも気が遠くなりそうだね。

[370: 匿名さん]

そもそも要望書を入れないと本申込できない（空席がないと言われる）のが昨今のスタイル。値段が出てからでは手遅れ。

[371: ペンギン]

>>370 匿名さん

そこまでで疲れて、高くても購入してしまいますね。

[372: ペンギン]

>>370 匿名さん

昨今ではなく、感覚的に100年前から変わってない気がします。いや、江戸時代かも。

[373: 検討者]

ここは値段次第で欲しい。でも高値ならやめておく。どうせ高い物件を買うなら、突き抜けている方がまだリセールに安心感あり。中途半端な物件を高値で掴むのは怖い。

[374: ペンギン]

3万円の高級フレンチコースは高いと感じるけど。マンションの12,500万円と12,800万円の300万円の差なら、安いと感じちゃうよねー。
高級フレンチ100回分。

新築マンションマジック。
不動産マジック。

[375: ペンギン]

>>373 検討者さん
同感です。
上限決めておかないとキリがない。
頑張って、購入して15,000万円が、12,000万円に下がったら、3,000万円分タダ働してるのと変わらなくなる。

[376: ペンギン]

土地の値段がそこまで上がってないのに、マンションの価格は上がっている。
何にそんなお金を払っているのか？

たぶん、ディベロッパーの方々及び買付者の見栄ですよね。いつか破綻する。

[377: ペンギン]

見栄という言葉を希少価値に置き換えて販売されてるのよね。どこのディベロッパーも。

希少価値（見栄）がある物件増えすぎてます。

[378: 口コミ知りたいさん]

なんか一個人の不満の書き込みだらけで、この物件の情報が全然入ってこず、すごく迷惑なんですけど。

[379: 匿名さん]

ここの立地は結構希少性高いので早く売れるんじゃないかな

[380: 匿名さん]

>>363 周辺住民さん
積極的に情報を取りに行く＝モデルルームに行って値段を聞くってことでしょ？それが自分の予算内ならいいけど、違ったら売り手も買い手も時間の無駄じゃん！て話なんですよ。

[381: ペンギン]

私の家族構成は4人（本人・配偶者・子供二人）なので、以下の条件でマンションを探してます。
1. 15,000万円以内（銀行審査済み）
2. 駅徒歩7分以内
3. 通勤時間30分以内
4. 70㎡以上
5. 2024年1月～3月に完成予定
　上の子供が小学校入学する時期

[382: ペンギン]

>>381 ペンギンさん
この条件で新築マンションを検討及び好み等もあり、3件に絞ってます。

① プラウド御茶ノ水
https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/
平均坪@600想定　
　　 70㎡換算　12,700万円
　　100㎡換算　18,150万円
② グランドメゾン目白坂テラス
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html
　平均坪@550想定　
　　 70㎡換算　11,600万円
　　100㎡換算　16,600万円
③ ブランズ牛込柳町
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/yanagicho/outline/
　平均坪@500想定　
　　 70㎡換算　10,600万円
　　100㎡換算　15,100万円

[383: ペンギン]

>>382 ペンギンさん
相場は、以下の類似物件から類推。
①プラウド文京千石スクウェア
　　2022年竣工　@550-600
②グランドメゾン目白新坂
　　2020年竣工　@450-500
③プラウド新宿牛込柳町
　　2019年竣工　@450-500
建てられた年及び駅からの距離等で素人目で、目的の物件の坪単価を試算

[384: ペンギン]

>>383 ペンギンさん
① 最上階プレミア住戸　101㎡　@750
　23,000万円
② 最上階プレミア住戸　125.6㎡ @650
　25,000万円
③ 最上階プレミア住戸　95.6㎡ @550
　 15,800万円

[385: ペンギン]

調査してて感じた事は、二点です。
a.都心の物件だと、ここ1～2年で、坪単価50万円は値上がる。70㎡換算だと、1,050万円の値上がり。
b.価格を調査するのに時間と労力が多大にかかる。

[386: ペンギン]

後は、過去の坪単価を見てると今が高すぎると感じるので、条件を変更しようとも考えてます。
悩み中です。
5. 2024年1月～3月に完成予定
　上の子供が小学校入学する時期
→ 子供に我慢してもらって、
　3年～5年程度先延ばし。

[387: ペンギン]

新築物件の間取りと販売価格を、モデルルームに行かずとも入手できるような手法を身につけたい。
モデルルームは、最後の確認ぐらいです。
1億円越えの投資になると思うと、諦められない。

[388: ペンギン]

1番狭くて、間取りも悪く日当たりも悪い部屋は、坪単価が50万円安くなると想定するのと、価格帯は、当該マンションのブランド力にもつながるので、以下になると想定。

①プラウド御茶ノ水
60.42 m2 ～ 101.06 m2
10,000円～23,000万円
②グランドメゾン目白坂テラス
63.73㎡ ～ 125.60㎡
9,600万円～25,000万円
③ブランズ牛込柳町
60.04m2～95.60m2
8,200万円～15,800万円

[389: 周辺住民さん]

>>380 匿名さん
手間暇かけて安く買えるなら、よいのではないでしょうか。つまり価格交渉です。あるいは、手間暇かけて条件のよい部屋を確保できるとか。つまり希望の部屋を買いたいと要望書を入れて他者を排除してもらうんです。

この物件は人気が出そうですし、最近のデベは売り急がないので、価格交渉は難しそうですが、場合によって、私なら試してみますね。

[390: ペンギン]

>>389 周辺住民さん
手間暇かけた方が良いですね。
下手な副業するよりよっぽど利益に繋がります。

[391: 検討者]

>>390 ペンギンさん
精力的に動かれてますね。条件の悪い、売れ残り住戸でしたら、値引き交渉をする余地はあるかと。一期一次の選び放題でしたら、今の上げ潮の地合いでは難しいかもしれません。内容と値段が乖離して、申し込みが不調だと全体に値段を下げるという例は数年前ならありましたが、今の都心物件はどうでしょうかね。このところは富裕層の動きが活発で、高くても良い物件は足が速いと聞きます。

[392: 検討者]

>>378 口コミ知りたいさん
もうとっくに始まってるよ。こんなところで情報が出るのをちんたら待ってるって大丈夫？w

[393: ペンギン]

>>391 検討者さん
ありがとうございます。
数年前なら値段を下げる事あったんですね。

あと、富裕層の動向次第って事ですね。
いつ、富裕層と言われる層が全て買い終えるのかですよね。

1番最高値で買いたくないと活動してます。

[394: 匿名さん]

>>382 ペンギンさん
今後のお子様の通塾利便性(御茶ノ水駅近辺に集中しているため送り迎え不用、選択肢の豊富さ)から①が断然おすすめです。
塾もあうあわないがありますから選択肢が多いにこしたことはありません。
文京区だと小学生の学区を気にするご家庭がおおいですが、中学受験を考えるなら通塾の利便性を優先された方が良いです。

[395: ペンギン]

私も平成の不況下で育って倹約を常とする中生きてきました。おそらく、今のマンションを買い支えてるのは、不況下で不安になってお金を貯めてきた層なのかと勝手に想像してます。

資金の使い道が無く、マンションが下がらないと想定して、買いに走っているのかなと思います。

そこまでの富裕層ではないとも想定します。

[396: ペンギン]

>>394 匿名さん
ありがとうございます。
①は、子供にも良いと考えてます。
焦らず、ゆっくり考えたいと思います。

[397: 匿名さん]

>>393 ペンギンさん
富裕層は実需で動いてるのではなく、資産保有として動いてるから、買い終わることって基本的にはないのでは？

[398: ペンギン]

ちなみに、他の物件の子育て環境も少し補足。

②文京区関口台という高台にあり、閑静な住宅街。周りに公園も多く、子育てに最適。文京区の小学校は、教育にも力を入れてますし。
③新宿区弁天町のマンションは、大通りに面してますが、正門は裏通りに面しているようで、子供てにも最適。車利用者は、大通りから入りやすいので、車好きには最適かな。

[399: ペンギン]

>>397 匿名さん
人が限られるし、人口が減少していくから、無限ではないと思います。素人感覚です。

[400: ペンギン]

>>389 周辺住民さん
価格交渉は、個人撃破ではなく、買い手が知恵をつけて、皆ですれば、実現性高くなります。
なので、他物件も含めた情報共有が有効と考えてます。