プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 匿名さん]

>>199 匿名さん
会社の看板以外何もないお勤めさんじゃ年収２０００万でも可処分所得１２００万しかないんよね。開業医やyoutuberなら経費でやりたい放題。

[202: 匿名さん]

きたー！！

[203: 匿名さん]

来ました来ました

[204: 匿名さん]

>>195 通りがかりさん
1800万もあればなんとでもなると思いますよ。
バルコニーがいずれも10平米以上と広いのが魅力ですね。

[205: 口コミ知りたいさん]

リビングバルコニーあるの？
それは近年珍しいな
下の階に梯子で逃げるとか、その部屋にたどり着けない可能性あるから

[206: 匿名さん]

>>204 匿名さん
年収だけだと判断できない部分もあるよね。子供の人数とか他の借入額とか。

[207: 匿名さん]

うちは世帯年収2000万です。価格が発表されてないから何とも言えませんが、かなり前向きに検討してます。

[208: 通りがかりさん]

先程投稿した医師です。

借り入れはいまのマンションのローンが4800くらいです。変動0.3で借り入れしています。
子供なし、他借入はなしで、
自分40代後半で年収1350、妻450です。

[209: 検討者]

>>208 通りがかりさん
余裕でしょう。国家公務員と士業ねは方にはいくらでも貸してくれますよ。

[210: 周辺住民さん]

>>208 通りがかりさん
もし、ここを買いたいのなら、先に今の住居を売ることをお勧めします。これから下り坂なので。で、先に新規のローンが借りられる内定をもらっておき（固定がお勧めです）、買い替え特約も付けておけば、完璧です。

[211: 匿名さん]

>>210 周辺住民さん
これから下り坂の根拠教えて！私も何となくそろそろ下がるかと思ってるけど、明確な根拠ないです。
そもそも随分前から下がると言う人が居たけど、結局上がり続けてるから…本当に下がるのかまだまだ上がるのかなかなか読めないんですよね。

[212: 周辺住民さん]

>>211 匿名さん
根拠はアメリカのインフレです。FRBにとっては、株や不動産の価格が下がってでも、インフレ退治を優先するようです。その影響は金利差というかたちで、日本にも波及すると思います。

問題は程度でしょうか。都心であれば無風かもしれませんが、郊外だと明らかに影響を受けそうです。御徒町だと微妙な感じなので、安全を期すなら売り先行がよいと思います。自分ならそうします。

[213: 匿名さん]

>>212 周辺住民さん

御徒町って、元々が安かったけど、最近、山手線駅の穴場駅として伸びていて、まだ伸び代があるんじゃなかったっけ？ 多慶屋にサミットもオープンしますし。

[214: 匿名さん]

>>211 匿名さん
変動金利上がった瞬間に下がる。変動は一気に上がるから。一気に上がったら暴落。
変動で貸す側は短プラはそう簡単に上がりませんよ。としか言わないから注意。

[215: 匿名さん]

>>214 匿名さん

変動が上がるとしたらどこまで上がりますか？ 上がっても1％台ですか？ それは楽観的ですか？

[216: 通りすがり]

>>213 匿名さん

確かにアクセス抜群に良い。
駅前はあれだけど、わりと住宅あるね。

[217: 匿名さん]

>>216 通りすがりさん

御徒町駅はJRのほか、仲御徒町駅（日比谷線）、上野広小路駅（銀座線）、上野御徒町駅（大江戸線）が地下でつながっていて、多慶屋や吉池といったスーパーに、ドン・キホーテ、吉池ビルに入るユニクロのほか、百貨店の松坂屋、映画館のあるパルコなどがあり、生活する分にはとても充実してますね。そのためか、最近、マンションが増えています。御徒町の物件はまだ伸びそうですね。

[218: 匿名さん]

>>195 通りがかりさん

御徒町の持ち家の購入時期はいつ頃でしょうか？ 購入時期によって、いま売るべきか否かを判断できると思います。坪単価が底値だった頃に購入されていれば、直近の御徒町の坪単価は上がっていると思いますので、残債の金額にもよりますが、売却の選択はありかと思います。購入価格に対する表面利回りは何％でしょうか？ 3％台後半、もっと行って4％台だったら、御徒町の物件を賃貸にしてもいいかもしれません。

[219: 周辺住民さん]

金利がどうなるかは日銀次第ですよね。黒田総裁の任期が来年3月までです。もし、その後に方針変換して金融引き締め路線になれば、金利はたちまち上がります。金利が上がれば不動産の価格は確実に下落します。

住宅ローンの金利は、先に固定が上がるので、変動から固定への借り換えはタイミングが難しいと言われていますね。

[220: 通りがかり]

>>210 周辺住民さん

ありがとうございます。貴重なご意見、参考にさせていただきます。

[221: 通りがかり]

>>218 匿名さん

自宅の購入は実は最近です。
築10年ちょっとの中古マンションをフルリフォームして、2020年に購入しました。
56平米で、10階の角部屋です。もともと近隣に住んでおり、バルコニーは17平米です。
6000万で購入しまして、頭金を入れたので残債4800程度です。
最寄駅は３分、御徒町駅は７分程です。

[222: 検討者]

文京千石が坪550位らしいので、ここはさらにお高いかもしれませんね。立地の利便性を評価していますが、あまりお高いなら撤退します。

[223: 匿名さん]

平均　坪600万円を想定してます。
70㎡で、12,700万円。
最上階の90㎡、100㎡は、プレミアついて、2億円越えでしょうね。

[224: 匿名さん]

>>223 匿名さん

まあその予想はおおよそ正しいと思います。
最上階狙いの私の予想では最上階は北向きの安い部屋で2億弱でしょうね。
南東南西角部屋は3億近く行くかも、と予想。

今の相場だとこの立地ならいくらでも出すって人はある程度いると思う。

[225: 検討者]

>>224 匿名さん
600いきますか。うーん。

[226: 匿名さん]

>>210 周辺住民さん

いずれどこかで下り坂になる可能性は私も高いと思います。確かにそれは突然来る、というのも分かります。

ただ、現時点では日本国内の状況においては不動産が、特に都内のマンション価格が下がるいう兆候は無い所か、上がる兆候の方が強く出てますね。
日本国内の本格的不動産バブルはここからでしょう。それはもちろん金融緩和継続
、円安のダブルパンチの影響です。

そしてバブル崩壊のきっかけは仰る通り政策金利次第でしょう。
それが半年後なのか、来年なのか、再来年なのか。
日銀や政府のお偉いさん方はある程度決めているでしょう。
自分達の不動産等の資産を売却した後で発動するでしょう。

もし今売却して短期の引越しを強いられるのであれば現時点ではそこまでする必要はないと思いますね。
どうしても怖いのであれば不動産関係の株式でも空売りしてヘッジをかければ良いだけです。

いずれにせよ、我々パンピーはリスクヘッジをしつつ欲しい物件は買う。それだけだと思います。

[227: 検討者]

>>226 匿名さん
櫻井や榊ら不動産評論家が集まって、不動産市況の見通しについて鼎談をしました。2007年の某雑誌の特集です。皆さん、カンカンの強気で「都内は下がる要素がない」という結論でした。その後のリーマンショックで不動産市況は崩壊しましたね。不動産は金融と表裏一体となっているため、世界的な利上げ→景気失速→何らかの金融ショックが発生、という事態が万が一にも起きれば、不動産市況も調整を避けられないでしょう。

[228: 検討者]

↑の続きです。金融ショックってどんな状況？という点については、例えば、日経平均がこの水準から1万円をワンタッチで割り込むような事態です。円高も進むでしょう。こうなった場合、超優良な米日株の銘柄、港区あたりの大バーゲン億ションを全力で買いましょう。10年経つと富裕層の仲間入りです。バブル期に余力を使い果たしている人は自分の資産暴落を黙ってみているしかありませんね。とはいえ、10～20年に一度あるかどうかの話です。コロナショックはいい感じでしたが、不動産市況への影響は大したことがなかったですね。

[229: 口コミ知りたいさん]

日銀の国債保有50%超
黒田めちゃくちゃよ

[230: 匿名さん]

>>219 周辺住民さん
日銀次第ではなく、政府次第です。岸田政権の間は上げないでしょうね。明言してますので。

[231: 匿名さん]

自宅不動産も含めて、投資というのは、賭け事と紙一重です。平成バブルの時も、土地の値段が下がると誰も思わなかったと、語り継がれてますね。

自分が買う不動産の将来の価値を
信じるか、信じないかは、あなた次第!!
人任せだと大損します。

賭け事は、大勢の人と異なる動きをした方が勝ちです。

[232: 匿名さん]

あーあ、宝くじ当たらねーかなー。

[233: 匿名さん]

>>232 匿名さん

マンション好きなら不動産鑑定士ぐらい取れば良い
クソブロガーにいつも思うことなんだけど

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん
なるほど。

[235: 匿名さん]

自宅は売却しずらいのが難点ですね。
市況が悪くなっても、住んでる不動産自体が生活密着ですものね。

かといって賃貸は掛捨てですし。

悩ましいですね。

[236: 検討者]

不動産市況の先行きなんて誰も正確に予測できないよね。買いたい時に買える範囲で買う。万が一、不動産市況が暴落しても、株の信用取引やレバレッジFXと違い、住宅ローンは残債割れしても強制決済されません。低利の長期固定で借りて、住み続ければ、残債は減っていきます。

[237: 検討者]

住宅ローンを返済していくために、収入が安定している、安定させる自信があるなら、自宅は買った方が○です。

[238: 匿名さん]

押し売り..

[239: 匿名さん]

実需なら市況とか考えても仕方ないですよ。住みたい所に住んだら良いんです。

[240: 周辺住民さん]

>>230 匿名さん
組織論でいえばそうですが、賢い日銀の人たちが岸田政権の言うことを無条件で聞き入れますかね。

[241: 匿名さん]

覚悟です!！

腹を括るか、括らないか。
リスクをとり続けた人が勝つとも限りませんが。

[242: 通りがかり]

日当たり、どんな感じなんかな。

[243: 匿名さん]

将来は、住替え・売却を考えてるから、悩みます

[244: 検討者]

>>238 匿名さん
持論なだけです。それぞれの判断でどうぞ。自宅購入も自分達に無料で貸す住宅を買ういう点においては、不動産投資に変わりありません。リスクは伴います。

[245: 匿名さん]

株・FX・暗号資産とかから比べたら、リスクは低いです。車のローンとかより、住宅ローン金利は爆安ですから。

ですが、リスクが低い商品を複数束ねたのがサブプライムローンであり、リーマンの破綻に繋がった。
リスクが低い物も束ねるとリスクが増大するってことですよね。

[246: 周辺住民さん]

新築だけでなく中古マンションも、単価が上がりつつ流通戸数は減っているんですね。相場としては終わりに近づいているような。

[247: 周辺住民さん]

サブプライムローンは、信用力が低い人向け＝リスクが高い、ローン商品ですね。審査が甘いけど金利は高いみたいな。それを債権として束ねた商品が売買されていた。

あとアメリカはノンリコースといって、住宅ローンが返せなくなり、さらに住宅の価格が元本割れしていても、住宅さえ明け渡せばチャラにしてもらえます。なので、サブプライムの債権は紙くず同様になりました。

[248: 匿名さん]

おそらくここを狙う層の方は経済にも一程度精通していて、個々人の情報網を使って不動産市況を分析しているでしょう。

そして言うまでもなく野村の分析の結果が価格に反映される。
強気価格なら野村は当面不動産相場の下落はないとの判断だし、弱気価格なら不動産バブルの終焉が近いと読んでいることを意味するでしょう。

個人的にここの値付けは一つの試金石として注目しています。

[249: 匿名さん]

>248

デベが自ら下げたら、待てばもっと下がるといった様子見の動きを作ることになる。下落を判断しても我慢でしょ。我慢比べが始まるのかも。

[250: 匿名さん]

リーマンショック後は、完成在庫が増えて損切りの値下げから始まって新築にという流れだった。