プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1561: 匿名さん]

>>1560 マンション検討中さん
北側入口はフラットです。

[1562: 評判気になるさん]

>>1561 匿名さん

1554.1560です。
早速、ありがとうございます。
すみません、見落としていました。

[1563: マンション掲示板さん]

>>1559 周辺住民さん

現地確認のとき、シティハウスの辺りの方が高台の雰囲気があって、仰る通り静かですし、雑居ビルに囲まれているプラウドよりは周辺の印象も良いなと感じました。交通利便性で極端な差がないとすれば、シティハウスの@540に対してプラウドの@620はやはり割高な印象です。部屋の広さが違うので競合せず強気なのでしょうが、上層階はグロス重たく手を出しにくいです。

[1564: マンション検討中さん]

JR御茶ノ水駅の聖橋口改札から歩いてみました。到着まで9分弱掛かりました。途中の2つの信号は青→赤に変わった直後でもなく、また歩くスピードも私はむしろ速いと思います。御茶ノ水駅徒歩7分は確かに嘘ではないでしょうが、駅との間にある信号2基は不確定要素として認識する必要はありますね。

[1565: 周辺住民さん]

JR御茶ノ水駅聖橋口から現地まで、グーグルマップだと550mと表示されますね。不動産の世界では分速80mで計算するので、550÷80≒7分で合っているように思います。

[1566: 匿名さん]

私がGoogleで調べたら450mになります。調べ方が違うのでしょうか？

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん

>>1566さんの計測は間違っていません。駅舎の改修後の聖橋口がその位置となりますので、信号機を考えなければ、最短で徒歩6分ですね。

[1568: 周辺住民さん]

>>1566 匿名さん
>>1567 さんの指摘通りです。地図で示していただいた位置の駅舎は改修のため壊され、西に100mほどの茗渓通り沿いに仮移転しています。改修工事が終われば、ほぼ元の位置に戻ります。

[1569: eマンションさん]

駅の工事中は7分。工事が終われば6分。
公式HPの記載どおりですね。

[1570: マンション検討中さん]

眺望悪、ラブホ近い、相場より高い等のネガティブ意見も多かったですが、即売しそうですね。

[1571: マンション検討中さん]

2LDKを検討していますが角住戸の3LDKも含めて全体的に間取りのイマイチ感が否めません。

[1572: eマンションさん]

>>1571 マンション検討中さん

どのあたりがいまいちでしたか？
逆に私は予算オーバーですが、角部屋の間取りは良いなと感じてました。

[1573: マンション検討中さん]

>>1572 eマンションさん

あくまで個人的な意見ですが、
2LDK：両寝室がリビングと隣り合わせでプライバシー性が低い（かといってLD側寝室が可動式扉でもないのでリビングと繋げるなどの拡張性もなし）。廊下アクセスの寝室がある間取りは廊下が長くて非効率。実質この2択。
3LDK：しっかりとは見れていませんが2LDKよりは選択肢に幅があり、購入者の生活様式にあった間取りは見つけやすいかもしれませんね。このマンションの主力は3LDKと思えば当然でしょうか。

実用面の細かいことは気にせず、高値であっても立地とブランドを手に入れたい人向けですかね。

[1574: 口コミ知りたいさん]

>>1573 マンション検討中さん
間取りは人によって好き嫌いあるからね。
私はリビングインの寝室が好きではないから廊下でLDKと分けて欲しい派です。

[1575: マンション検討中さん]

>>1574 さん

私もリビングインよりPP分離派です。ここならGやHが良いなと思いますが、予定価格が想定以上で、このままなら低層階しか予算組めません。急に予算伸びる当てもないので、半ば諦め気味で成り行き見守っています。

[1576: マンション検討中さん]

>>1575 マンション検討中さん
間取りの好みは私も同様です。

G,Hに関しては廊下が長くて非効率なのが気になりますし、東側は接道しているとはいえ少し離れた建物の影響もあり高層階も眺望の抜け感いまいちのはずです。

近辺物件と比べて抜きんでた設備・共用部に対価を惜しまない人は良いですが、少なくとも中住戸の間取りは生活上の使い勝手が悪そうで、この価格では降りざるを得ないと思っています。

[1577: マンション検討中さん]

>>1576 マンション検討中さん

同じくです。
挙げていただいた要素に加え、日照シミュレーションで確認した際、東側は眺望に加えて8階以下はほぼ陽当たりが望めないことが分かり、価格と予想される居住満足度がアンバランス(あくまで個人的な印象です)だなと感じたため、ほぼ諦めムードです。

[1578: 匿名さん]

本物件へのネガティブキャンペーンですか？
許せない。開示も検討させていただきます。

[1579: マンション検討中さん]

湯島の坂を登り切ったところに住んでますけど、すみふとプラウド同じ値段ならすみふの方買いますね。
御茶ノ水駅はこっちの方が近いけど、新宿方面行くなら本郷三丁目から大江戸線でも行ける。
目的地が西新宿なら大江戸線の方が便利。
この辺で御茶ノ水駅近いのは大してメリットないですよ。

[1580: マンション検討中さん]

>>1578 匿名さん

どの投稿をネガティブキャンペーンと仰っているか、わかりませんが、ひょっとして1573～1577さんのことをお考えなのでしょうか。とても立地が良くて欲しいと思うけど、予算内の部屋だと、減点部分があって、断念せざるを得ないという感想が述べられていますが、私もその論拠と気持ちには頷けます。逆に都心マンションにはこうした間取りや日照の部屋、それなりに多いですよね？　隠しておくのもおかしいと思います。　減点部分をあらかじめ踏まえても欲しい方は、買えると思います。いい立地です。

[1581: 匿名]

>>1579 マンション検討中さん
新宿には興味ないし、滅多に行かないんです。

[1582: マンション検討中さん]

日照のことを言い出したら、23区内のマンションには住めないぞ。
こういうビル群に囲まれたマンションを買う場合は、一日中カーテンを締め切ってビジネスホテルの感覚で住む覚悟が必要。

[1583: 匿名さん]

>>1582 マンション検討中さん
？　よくある幹線沿いとか住居地域の境、タワマンなんかは日照眺望普通にあるでしょ。ここレベルで壁ドンなのはこことか日本橋、神田、岩本町みたいに１４階建てがタケノコみたいにぼこぼこ密集してる地域くらいだ。

[1584: マンション掲示板さん]

日当たりが望めないっていうのは、1日中真っ暗って感じなんでしょうか？
コーナーサッシの角部屋とかならまだ窓も大きいし明るいのかな。

[1585: 口コミ知りたいさん]

>>1582 マンション検討中さん

たしかに此処はビジネスホテル跡地だから一理あるけど、西の7階以上、東の10階以上は空も広く感じて日照も期待できるかと。眺望は似たり寄ったりな景色だけど、抜け感はありそう。難点は、そういうお部屋は軒並み@620以上ということ。

[1586: 匿名]

>>1582 マンション検討中さん
壁ドンだったりして、日照や抜けの悪い物件は中古になると、苦戦します。値段も最近なら分譲時より下げざるを得ない。よほど良い立地でない限り、1億円以上を出す人はまず買わないです。

[1587: 匿名]

結局、中古検討者は間取り、収納、眺望しか見ない。ここは値段の割に、眺望がキツい。

[1588: マンション掲示板さん]

>>1586 匿名さん
再開発タワマンがリセール強いのは低層でも空地なりあるから日照悪くないってのもあるかもね。壁ドン板マン坪600越ってバブル期以来なのでは？

[1589: マンション検討中さん]

買えない、買わない人ばかりの集まりですね

[1590: 匿名さん]

タワマンの場合北向き低層でも角部屋DWであれば、公開空地の植栽にも太陽光が当たって明るく綺麗なんだよな。

[1591: 通りがかりさん]

>>1589 マンション検討中さん

掲示板なんてそんなもんだろ

[1592: 匿名さん]

>>1586 匿名さん
まあでも番町3Aとか壁ドンだらけだけど高いから結局立地なんですよ。

[1593: 匿名さん]

番町は3億以下は雑魚扱いされ、もれなく壁ドン部屋に回される。
番町でまともな生活をしたいなら、3億超えの予算編成をお願いします。それでも日常買い物はマルエツですが。

[1594: 評判気になるさん]

>>1593 匿名さん

番チョー笑は買い物利便貧弱すぎて笑える。まだ駅前にライフとかイオンモールある地方都市の方が豊かな食生活してる。

[1595: 匿名さん]

>>1594 評判気になるさん

番町からだと四谷のライフも圏内かな？

[1596: 通りがかりさん]

坪1000万で駅近5分の超高級タワマンの部屋を買った人が徒歩15分かけて大衆スーパーまで食料品を買いに行くというのはあるある。
おまけにエレベーターで降りるだけで15分かかるというのだから滑稽な話だ。

[1597: 匿名さん]

番町とか3Aとかはブランドだからね。住所の迫力が違う。

[1598: 匿名]

マンマニさん、低層階推しですね。

[1599: 匿名さん]

低層割安感ありますよね。

[1600: 匿名]

>>1599 匿名さん
眺望と抜けを捨てれば、ハイグレードマンションが坪500台で買えますね。

[1601: マンション検討中さん]

>>1600 匿名さん
　中階層は値差付ける意味ないくらいの眺望に変化ないですよね。。。
買うなら11階以上か、3階以下ですかね。

[1602: 匿名さん]

どうせ上階でなければ眺望にそう大差がないから坪単価の安い低層階ほど人気が集中して高倍率になると予想。

[1603: 名無しさん]

低層階は抽選必至ですかね

[1604: 匿名さん]

素朴な疑問なんだけど、低層階で眺望のない部屋を大金出して買う意味があるのかな。
結局、山手線内で交通利便性が良いことだけがメリットだよね。

[1605: 匿名]

>>1604 匿名さん
まさに、その点の判断が悩ましいわけです。

[1606: 匿名さん]

立地がかなり良いのでこの坪単価なら普通に人気になるでしょう。

[1607: マンション掲示板さん]

>>1606 さん

　　下の方の坪単価500台なら我慢できますね。
　　上の方の700～800台だと眺望は
　　あるにしても
　　（とは言っても殆ど雑居ビルの屋上ビュー
　　　でしょうが）
　　立地と設備そこまでいいのかなぁと
　　悩ましいです。
　　
　　

[1608: 評判気になるさん]

>>1604 匿名さん

現居が眺望や陽当たりのある部屋だと、そこを失って住み替えするのはツラいかもですね。MRでシュミレーション見せてもらったけど、ここの低中層階の眺望は西は言わずもがな、東もなかなかシンドいです。どうせ一緒なら2階、3階でもと思いましたが、電線が目線に入りますし、坂の途中なので、個人的には通行人の目線も気になります。陽当たりもほぼ影になって期待できない。
それでもそれらの負と感じる条件以上にベネフィット？住み替えるワクワク？を感じられる要素がこのマンションに見出せるかですね。疑いようのない交通利便性、四方向に広がる生活利便性はその一つだと思います。

[1609: 匿名さん]

逆に十条のタワマンから見える景色って価値あるの？

[1610: 匿名さん]

>>1604 匿名さん
まあただのマンションなら低層階は安いだけのことはあるんだけど、ここは屋上が植栽のある共用のテラスになっているからね。リモート中のちょっとした息抜きもできる。

この近所は病院が多いので医者とか看護師の医療系パワカが多い地域ではあるが、むしろリモートで在宅時間の長いIT系の情報技術者とかに好まれそうな感じがするな。