プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1441: 口コミ知りたいさん]

>>1438 マンション検討中さん

表面利回りが何％だったら購入を検討しますか？

[1442: 匿名さん]

>>1440 匿名さん
子供が小さいタイミングでローンを組んでマンションを買うのは賢いお金の使い方ですよね。子供が大きくなってくると広い家が生きる時間も短いですし、マンションを買う価値が一番高いのが30代～40代ぐらいだと思います。

[1443: 匿名さん]

>>1438 マンション検討中さん

この金額で購入した場合、周辺賃料相場からみて、表面利回りが低くなりそうだけど。マンション購入に半投半住の考えは重要だと思うけど、これは人によって考え方が違うから、こんな高い物件でも売れちゃうんだろうね。

[1444: マンション検討中さん]

>>1441 口コミ知りたいさん

固定資産税は調べてないですが、ここは管積高いので、表面4%は欲しいです。坪620なら6260円/㎡以上が必要ですが、周辺分譲賃貸は5000円/㎡にも達してないので無理という判断です。3.5%も難しいかと。

[1445: 匿名]

>>1440 匿名さん
価格が大きく変動するのに貯金ですか。面白いですね。ローンを借りたら、ほとんど株の信用取引ですけどね。

[1446: 匿名さん]

>>1444 マンション検討中さん

やはり表面4％は欲しいですよね。3.5％を切ったら厳しいですね。実需での購入でも、財産になるわけですから、売却や賃貸も念頭に入れたマンション選びは必要ですよね。

[1447: 匿名さん]

利便性は最強だけど、このマンション価格高騰の中でも更に予想を上回る価格のこの物件に手を出すことのリスクをどう評価するか。

ただ、100戸程度だからサクッと売れるとは思うわ。パークホームズ文京小石川もサクッと売れたし。今年中は売り手市場は続くだろう。来年以降は知らんけど。

[1448: 匿名さん]

>>1447 匿名さん

判断が難しいね。個人的には高いと思うけど、良い物件であるのは確かなので、ここを見送ったら、さらに良い物件が出てくるかどうか。本郷五丁目の菊坂沿い（春日駅と本郷三丁目駅の間）の大きな更地に大手デベがマンションを建てるかもという話もあり、そこにマンションができたら瞬間蒸発だろうね。

[1449: 周辺住民さん]

>>1448 匿名さん
個人的には、そこは地味ですがすごいことになると思います。敷地が3000㎡あり延床1万㎡以上は軽く建てられます。

[1450: マンション検討中さん]

借入しての購入であれば、4%の表面利回りでも厳しいですね、管理費修繕積み立て金、固定資産税、空室期間リスク考えると、不動産相場がこのまま上がり続けることはないでしょうし。

[1451: 買い替え検討中さん]

>>1450 マンション検討中さん

みなさんが感じてる通り、ここは割高なんです。おそらく10％ー15％ほど。
それを飲み込んででもここに住みたい、或いはキャピタルゲインとかインカムゲインとか意に介さず、価値が目減りするであろう現金を現物に変えておきたいのじゃ、という方々が買う物件なんだと思います。

[1452: 匿名さん]

>>1451 買い替え検討中さん

キャッシュのない素人が手を出しちゃいけない物件ですね。

[1453: 匿名さん]

>>1417 周辺住民さん
水景施設の費用確認しましたが、年3回の清掃で1回3万円、年9万円でした。設備は8年に1回交換となっていて1回40万円とのこと。（年5万円）今のマンションは500戸ほどあるので、1戸あたりだと年300円で全然安いですね。

[1454: 匿名さん]

>>1453 匿名さん

別にあなたのマンションの管理費の高い、安いは聞いていませんが。そもそも、ここと全然、戸数の規模が違うじゃん。

[1455: 匿名さん]

>>1453 匿名さん

あなた、アホ？ 人の話を聞いていないタイプでしょ。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1453 匿名さん
てことは全く同じ水景施設だと仮定したら、このマンションは約100戸だし、一戸あたり年1500円程度か。
ちなみに蚊が湧かないための薬剤の話も出て来てたけど、それは使っていないんですか？あとポンプの電気代金とかも掛かりますよね？

つーか水景施設にランニングコストが大してかからないなら、あの高い管理費は一体何に消えるんだ？？

[1457: 周辺住民さん]

>>1453 匿名さん
> 今のマンションは500戸ほどあるので、1戸あたりだと年300円で全然安いですね。

調べていただきありがとうございました。安いですよね。ここは98戸なので換算しても年間たった1500円。

>>1456 検討板ユーザーさん
> あとポンプの電気代金とかも掛かりますよね？

電気代は >>1417 にも少し書きましたが、100Wを24時間365日動かして2万7000円くらいです。98戸で割れば年間270円くらいで、これも安いですね。

> あの高い管理費は一体何に消えるんだ？？

管理費の平均は1㎡当たり200円くらいと言われていますが、マンションの単価が高い物件ほど管理費は高くなるらしいです。いろんな費用が少しづつ高くなっているのかと推察します。
https://www.sumai-surfin.com/bigdata-analysis/mansion-pm-fee/

[1458: マンション検討中さん]

>>1456 検討板ユーザーさん

全てノムさんの懐です。
三井と野村は自社の管理に自信持ってるから、割高でもユーザーは許容するという判断でしょう。
管理人の人件費なんて大したことないですよ。

割高な管理費を払う以上、リセールや賃料利回りアップして欲しいお気持ちはお察ししますが、建物単体では資産価値の向上は望みづらく、面としてのエリアの活性化が伴わないといけません。

[1459: マンション検討中さん]

これからアメリカ同様、東京都心部の家賃も当然上がってくるでしょうね。粘着性のある家賃上昇が不動産相場の高止まりを演出すると予想します。

[1460: マンコミュファンさん]

ここは建物の設備は豪華だが、利便性の立地面で見た場合、湯島本郷エリアの中では相対的にやや劣ると見ている。利便性の高い御茶ノ水駅の駅近というけれど、信号のある横断歩道２つと橋を渡る必要があり、心理的な距離がある。湯島本郷エリアでは、千代田線（湯島駅）と丸ノ内線（本郷三丁目駅）と銀座線（上野広小路駅）と山手線（御徒町駅）を徒歩10分圏内で使えるエリアが最も利便性が高いと思う。なにを言いたいかというと、リセールを考えた場合、建物のスペックよりも、立地のほうが重視されるということ。建物の仕様や設備は入居者によって好みが分かれるが、駅近という立地はだいたいの人に好まれる。よって、リセールや賃料利回りを少しでも考えている人には、ここ（プラウド御茶ノ水）は向いていないと思う。

[1461: 周辺住民さん]

>>1454 匿名さん
少し前のレスで水景施設が管理を押し上げているみたいな論調になっていたので、>> 1453 さんが調べてくださったのですよ。

> そもそも、ここと全然、戸数の規模が違うじゃん。
確かにそうですが、>> 1453 ところは500戸、ここは98戸なので、掛け算割り算で容易に算出できますよね。

結論としては、竹中平蔵のせいにしても一生給料は上がらないのと同じで、水景施設のせいにしても管理費は下がらないということです。

[1462: 匿名さん]

>>1461 周辺住民さん

500戸と98戸で単純計算できるのは分かるけど、マンションの水景施設の規模やスペックなど条件が違うと思うので、それこそ比較するのはナンセンスなのでは？

[1463: マンション検討中さん]

1億5000万の物件価格からしたら、年間3000円位の水景維持費って気にならない。

[1464: 匿名さん]

>>1463 マンション検討中さん

だからこそ、リセールには向かないマンションということですね。

[1465: 匿名さん]

ノムさんのマンションって、ここといい目黒マークといい、執着ネガの狙い撃ちの被害にに遭われたますね。

[1466: 評判気になるさん]

>>1460 マンコミュファンさん

3つの地下鉄＋山手線が10分以内の最も利便性が高いエリア、という場所に建つ築浅マンションはどちらになるのでしょうか？ディアナコートですか？

[1467: 周辺住民さん]

>>1462 匿名さん
1戸当たりの規模やスペックが仮に向こうの5倍としても、年間1500円が年間7500円になるだけでしょ。

[1468: 匿名さん]

>>1466 評判気になるさん

個人的に推測すると、間もなく竣工するルジェンテ文京湯島でしょうか。すき焼きの老舗の江知勝の跡地です。

[1469: 周辺住民さん]

>>1466 評判気になるさん
ディアナコートの方が資産性は高いと思いますよ。目の前がラブホであっても。最寄駅まで徒歩2分は希少性があります。銀座線や山手線も近いですし。

[1470: マンション好きさん]

>>1469 周辺住民さん

建物の仕様やデザインなども考慮すると総合的に資産性の高さは、ディアナコート文京本郷台に軍配が上がりますね。ただ、>1468さんが挙げているルジェンテ文京湯島は本郷三丁目駅（丸ノ内線・大江戸線）も徒歩10分圏内なので、駅への利便性はルジェンテが最強でしょうね。

[1471: 周辺住民さん]

>>1470 マンション好きさん
うーん、どうでしょうかね。ルジェンテの最寄り駅は湯島で徒歩5分ですよね。徒歩2分には勝てない気がします。確かに本郷三丁目駅はブランド力が高いですけど。（うちはギリギリ春日が最寄りですが、本三が最寄りと言い張ってます笑）

[1472: 匿名さん]

>>1471 周辺住民さん

路線力や乗客層の品の良さを比較すると、丸ノ内線>千代田線ですので、丸ノ内線の本郷三丁目駅が徒歩圏内にあるのは大きいですね。

[1473: 周辺住民さん]

中古を調べてみましたが、メトロ本郷三丁目のブランド力は、思ったより高そうですね。値付けが適切かどうかまでは調べていません。

ディアナコート文京本郷台　「湯島」駅徒歩2分、「本郷三丁目」駅徒歩10分　2017年築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_98295111/
1億2980万円／83.00m2＝516万円／坪

本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート　「本郷三丁目」歩6分　2008年築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_70408778/
1億2680万円／73.7m2＝568万円／坪

[1474: 匿名さん]

>>1473 周辺住民さん
本郷パークハウスは、別格ですよ。築年は古いけど存在感が半端ない。

[1475: 評判気になるさん]

ここまでのご意見を纏めた立地評価は、

本郷パークハウスプレミアフォート＞ディアナコート文京本郷台＞ルジェンテ文京湯島＞プラウド御茶ノ水

こんな感じでしょうか？

[1476: マンション掲示板さん]

>>1475 評判気になるさん

地下鉄駅の立地に限れば、ルジェンテ>ディアナコートでは。

[1477: 周辺住民さん]

丸ノ内線の評価ポイントを重視するということであれば、
プラウド御茶ノ水＞本郷パークハウスプレミアフォート＞ルジェンテ文京湯島＞ディアナコート文京本郷台
じゃないでしょうか。

[1478: 周辺住民さん]

>>1474 匿名さん
プレミアフォートは（中古で）買いたかったけど、ちょうどその頃は売りが出ていなくて残念でした。ダントツNo.1ですよね。

下記の比較でも本郷三丁目が健闘していると言えそうです。

クレヴィア文京湯島　「湯島」歩1分　2019年築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_97769652/
1億350万円／67.86m2＝503万円／坪

パークハウス楠郷臺（なんごうだい）　「本郷三丁目」歩5分　1999年築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_70507413/
9980万円／67.95m2＝485万円／坪

[1479: 匿名さん]

>>1477 周辺住民さん

丸ノ内線御茶ノ水駅は、上りと下りの改札口が分かれており、本郷三丁目駅のように一つの改札口で上りと下りのホームに行ける構造になっていないため、使いづらいのが難点です。また、プラウド御茶ノ水から丸ノ内線御茶ノ水駅のアクセスもあまりよくないです。メトロやJRの駅への行きやすさ、駅までの距離を考えるとルジェンテ文京湯島かなと思います。ただ、ルジェンテはコンパクトマンションなので、物件として高級マンションであるプラウド御茶ノ水などと比べるのは無理があると思います。

[1480: 匿名さん]

千代田線って、北千住や柏、我孫子方面からたくさん乗って来るので、乗っているお客さんも、ある意味、いろんな人がいますね。丸ノ内線はそういう層が少なく、お客さんも比較的上品かなと感じます（個人的な主観）。夜、丸ノ内線車内で、酔っ払って座席に寝転がっているサラリーマンを見かけたことはありますが（あれはすごく迷惑だった）。

[1489: 周辺住民さん]

電車の話、個人的な感覚では、小田急線、京王線、中央線は地下鉄に比べて行儀がよいと感じています。ほかのJR線や私鉄線は語れるほど乗っていません。