プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1401: 匿名さん]

>>1400 さん

>>1400 匿名さん
いや、ホント高杉だと思います。
各階ゴミ捨ても搬入用エレベーターもないので、
設備的にもそこまで高スペックともいえないかと。
なぜベランダのプランター（？）付きなのか。。
歩くとわかるんですが、立地も各駅6分て、
近くも遠くもなく微妙な距離なんですよ。

[1402: マンション検討中さん]

>>1401 匿名さん
わかります。プランターとかいらないし、エントランスの水を使ったやつもいらない。無駄なとこに金かけすぎ。

[1403: 匿名さん]

>>1402 マンション検討中さん

建築関係に携わっていますが、エントランスの水景施設は、竣工後のランニングコストがめちゃくちゃかかりますよ。入居者による管理費負担を考えると、いらない施設かもしれません。まあ、計画は覆らないと思いますが。

[1404: 名無しさん]

マンションの水関係の施設ほど、維持管理にお金がかかるものはないです。水を循環させるためのポンプの稼働にかかる費用のほか、水垢を落とす定期清掃、落ち葉の清掃、蚊の発生を防ぐための薬剤投入など、本当に管理が大変です。これらの費用をデベが持つのならお得ですが。

[1405: 評判気になるさん]

>>1402 マンション検討中さん

価格上げるためと、その理由付けなんでしょうが、
20年前の日本の家電メーカーみたいですね。
顧客視点に立てていないというか。。。

[1406: マンション掲示板さん]

坪620と聞いて諦めたマンです。想定(希望？)してたよりも1割くらい高かったです。西向き低層階には坪550以下もあるみたいだけど、陽も当たらないし、1億以上出して真っ黒な壁を眺め続けるのは勘弁。駅至近という訳ではないし、高台でもないけど、立地は良いと思いますよ。

[1407: マンコミュファンさん]

>>1404 名無しさん
確かに管理費高いなぁと思いましたもん。生活に必要ない上、ランニングコストかかるとかマジで金の無駄遣いだね。

[1408: eマンションさん]

>>1406 マンション掲示板さん
私も価格見て1割高い！と思いました。各部屋1000万程低かったら割に合う感じするんですよね。

[1409: eマンションさん]

>>1407 マンコミュファンさん

同じく思いました。
各階ゴミ置き場もゲストルームもパーティールームもないのに、タワマン並みだなと思いました。
あのエントランスの水にそんなにかかると思いませんでした。

[1410: 匿名さん]

エレベーターの速度が遅かったりするとちょっとストレスになりそう

[1411: 匿名さん]

管理費高いのはのむさんが利幅多くとってるからだよ。
地権者多い物件は普通の板マン＆各階ゴミ置き場あっても㎡３００－３５０位

[1412: 匿名さん]

とはいえマンション管理の格付け制度も始まるしねえ、これからは管理をしっかりしないといけないから管理費は十分高くしておかないと、と言われるとそうかもしれないと思っちゃったりするんだよね。従来は売りやすくするために管理費をわざと安く据え置いていた、みたいな批判もなかったではないしね。

[1413: 匿名さん]

>>1412 匿名さん
それは修繕積立金の話では？ちゃんと整理した方が良いですよ。
管理費→管理人さんの人件費（中抜き分多大に含む）、共用部の光熱費等
修繕積立金→建物を維持管理していくための資金。区分所有者のもの。

[1414: 匿名さん]

「相場より１割高いように感じるけど、このマンションいいなあ、買いたいなあ」と悩む人は、思い切って買っちゃった方がいい。この先、「相場どおりで気に入るマンション」に出会えるかどうかはわからないから。１割程度は誤差の範囲。逆に「２割高い」と考える人は、他を探した方がいい。結婚相手を決めるときと同じだよ。

[1415: 匿名さん]

>>1414 匿名さん
結婚相手と同じなら何割高かろうが、この人と決めた人と結婚した方が良いのではないかと。

[1416: 匿名さん]

>>1413 匿名さん

修繕積立金は、計画的なスパンで行う修繕のほか、災害などで破損した設備や躯体を修繕するための費用であり、このスレで皆さんが言っている費用（共用施設の維持管理）は管理費の話ですよ。

[1417: 周辺住民さん]

>>1404 名無しさん
具体的にいくらくらいかかるのでしょうか。

うちのマンションですと水景施設の清掃は年1回となっていて、1戸当たりだと800円くらいです。電気代は内訳がわかりませんでしたが、仮に100Wのポンプを24時間365日稼働させても、1戸当たり200～300円くらいです。水道代は試算していませんが、それほどかかるように思えません。

[1418: 匿名さん]

>>1417 周辺住民さん
ご指摘通りそんなに高くないとは思います。あと必要なのはポンプの修繕費用と、清掃だけじゃなくて冬は凍結防止のために水抜きで専門業者を呼んでた気がします。現居は複合タワーなので住居部会と商業施設部会とで負担を分担してますが、今度いくら掛かってるか確認してみます。

[1419: 周辺住民さん]

>>1418 匿名さん
ポンプは修繕というより取り換えじゃないですかね。とはいえ、材料費だけなら10万円くらいなのではと推測します。どちらにしろ私の感覚だと、水景施設の維持費は1戸当たり月1000円くらいと安価です。

[1420: 匿名さん]

>>1417 周辺住民さん

実際にいくらかかるか分からないけど、水景は管理費が大きく膨らむ要因のひとつなので、デベに必ずご確認を。循環ポンプを連続稼働させるのであれば、ポンプの稼働寿命は縮まり、その交換費用がかかるし、虫よけやコケ防止の薬剤なども必要になる。水垢の清掃は年一では済まないのでは？ ライトアップもするのかな？ 電気代が高騰しているご時世、水景施設なんて外面を良くする見栄に過ぎず、住民にとって何の得にもならない無用の長物だと思うけどね。管理が大変で、しばらくしたら水を抜いてしまうマンションも少なくない。だったら敷石とかで庭園ぽく見せたほうが手間がかからないよ。

[1421: 周辺住民さん]

>>1420 匿名さん
私のマンションは竣工済みなので、確認するとしたらデベではなく管理会社です。で、管理会社が用意してくれた資料（総会や長期修繕計画）など見ながら書いています。また、過去何年間も不具合は生じていません。なので、現状の管理の仕方で問題ないと思っています。

ただそれは、あくまでうちのマンションについてであり、一般的に当てはまるとも限らないと思っています。

[1422: 周辺住民さん]

>>1419 周辺住民さん
> 水景施設の維持費は1戸当たり月1000円
しまった、間違えた。正しくは月100円です。

[1423: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
1413ではないけれど
1413の方が仰ってるのは1412で格付けの話が出て来てて、それは管理費ではなく修繕積立金のことじゃないのか？と突っ込んでるだけじゃないの？
まあマンションの格付けについて詳しくないから正解は知らないけど。

[1424: eマンションさん]

>>1422 周辺住民さん
何戸あるのかにもよるよね。

[1425: 匿名さん]

>>1419 周辺住民さん
取り替えだったかもしれませんね。いずれにせよ長期修繕計画に計上されてるという意味では読める支出だと思っています。

[1426: 匿名さん]

>>1414 匿名さん

同じ意見です。1割高い！と思って決めれない人は、いつまで経っても決めれなさそう。2割高い！と感じてる人は、視るエリアを変えるか、根気よく中古を探す方が良さそうですね。

[1427: 匿名さん]

マンションに限らず不動産は一期一会。気に入った物件なら買わずに後悔するより買って後悔した方がまだ良いです。

[1428: eマンションさん]

でも残債割れは避けないとね。

[1429: 匿名さん]

>>1427 匿名さん

結婚も一期一会。気に入った相手なら結婚せずに後悔するより結婚して後悔した方がまだ良いです、ね！

[1430: マンション掲示板さん]

>>1428 eマンションさん
残債割れても実需なら問題ないですよ。実家はバブル絶頂くらいで不動産買ったので当然残債割ったはずですが、家族みんな楽しく暮らしてましたよ。

[1431: 匿名さん]

>>1430 マンション掲示板さん

ダメ、ゼッタイ、残債割れは。
いまは実需を考えていても、長い人生で、自宅を売却せざるを得ない局面だってあるかもしれない。
実需だろうと、投資を念頭に物件を買わないとダメ！

[1432: 名無しさん]

>>1431 匿名さん

そう考えると、この周辺の中古相場が坪600以上まで伸びていくポテンシャルがあるかかどうかですね。地域の付加価値押し上げが期待できる周辺大規模再開発は、東京ドームでしょうか？

[1433: 検討者]

>>1432 名無しさん
その点がひとつのポイントですよね。かつてのワテラスのように、ここから10年で坪単価は2倍にならないよなぁw

[1434: 検討者]

>>1431 匿名さん
残債どころか、種銭が溶けるのも避けたいです。

[1435: 匿名さん]

>>1432 名無しさん

期待できるのは、東京ドームの大規模再開発と、サッカー協会ビル跡地の開発かな？ 湯島駅隣接の湯島ハイタウンの借地権が2030年に期限を迎えるけど、あそこの再開発はないかな。あったら大きい出来事だけど。

[1436: ご近所さん]

ハイタウンは借地契約期限更新でしょうね、世帯数多すぎで建て替えは無理でしょう。

[1437: 匿名さん]

>>1436 ご近所さん

湯島ハイタウンの再開発が実現したら、湯島駅直結が現実味を帯びて、かなり大規模開発になってインパクトがありそうだけど、なかなか難しそうだね。

[1438: マンション検討中さん]

自宅住居で購入しようと思います。投資だったらこの金額では購入検討はしないです。

[1439: マンション掲示板さん]

>>1438 マンション検討中さん

お考えに興味あります。
それは周辺賃料から見積もって、期待キャップレートが低そうということでしょうか？それともこれ以上のキャピタルゲインが見込めないほど、予定単価が高いということでしょうか？

[1440: 匿名さん]

投資というよりは貯金に近いかな、自宅投資は

どうもこの辺は投機的な目線で住宅相場を語る人が多くて、ときに実需層の参考にならない書き込みだらけになってしまいがち。子供やパートナーとの濃いプライベートの時間を過ごせるのは今だけだから、実は時間との競争なんだよね、家選びって。今が高いから買わないで１０年後に安くなったからじゃあ買おうとするころにはすっかり子供も大きくなり、パートナーと共に１０年歳をとって住む家のニーズも変わってくる。１０年の間に得られたはずの家族との時間が失われたことに気づいてももう遅い。

[1441: 口コミ知りたいさん]

>>1438 マンション検討中さん

表面利回りが何％だったら購入を検討しますか？

[1442: 匿名さん]

>>1440 匿名さん
子供が小さいタイミングでローンを組んでマンションを買うのは賢いお金の使い方ですよね。子供が大きくなってくると広い家が生きる時間も短いですし、マンションを買う価値が一番高いのが30代～40代ぐらいだと思います。

[1443: 匿名さん]

>>1438 マンション検討中さん

この金額で購入した場合、周辺賃料相場からみて、表面利回りが低くなりそうだけど。マンション購入に半投半住の考えは重要だと思うけど、これは人によって考え方が違うから、こんな高い物件でも売れちゃうんだろうね。

[1444: マンション検討中さん]

>>1441 口コミ知りたいさん

固定資産税は調べてないですが、ここは管積高いので、表面4%は欲しいです。坪620なら6260円/㎡以上が必要ですが、周辺分譲賃貸は5000円/㎡にも達してないので無理という判断です。3.5%も難しいかと。

[1445: 匿名]

>>1440 匿名さん
価格が大きく変動するのに貯金ですか。面白いですね。ローンを借りたら、ほとんど株の信用取引ですけどね。

[1446: 匿名さん]

>>1444 マンション検討中さん

やはり表面4％は欲しいですよね。3.5％を切ったら厳しいですね。実需での購入でも、財産になるわけですから、売却や賃貸も念頭に入れたマンション選びは必要ですよね。

[1447: 匿名さん]

利便性は最強だけど、このマンション価格高騰の中でも更に予想を上回る価格のこの物件に手を出すことのリスクをどう評価するか。

ただ、100戸程度だからサクッと売れるとは思うわ。パークホームズ文京小石川もサクッと売れたし。今年中は売り手市場は続くだろう。来年以降は知らんけど。

[1448: 匿名さん]

>>1447 匿名さん

判断が難しいね。個人的には高いと思うけど、良い物件であるのは確かなので、ここを見送ったら、さらに良い物件が出てくるかどうか。本郷五丁目の菊坂沿い（春日駅と本郷三丁目駅の間）の大きな更地に大手デベがマンションを建てるかもという話もあり、そこにマンションができたら瞬間蒸発だろうね。

[1449: 周辺住民さん]

>>1448 匿名さん
個人的には、そこは地味ですがすごいことになると思います。敷地が3000㎡あり延床1万㎡以上は軽く建てられます。

[1450: マンション検討中さん]

借入しての購入であれば、4%の表面利回りでも厳しいですね、管理費修繕積み立て金、固定資産税、空室期間リスク考えると、不動産相場がこのまま上がり続けることはないでしょうし。