プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1381: マンション検討中さん]

坂の上からマンションに向かって歩いて(下って)くる時に、北東角部屋は通行人の目線気になるでしょうか？坂の傾斜的には、3階くらいまでは目線の高さと合ってきそうな印象を受けます。
それともセットバックがあるから、北の建物とベッタリだから、あまり気にならないでしょうか？

[1382: 周辺住民さん]

>>1381 マンション検討中さん
図面を見る限り、北の建物とは離れていそうですが、セットバックが十分にあり、視線が合うことはなさそうです。

[1383: 匿名さん]

>>1380 匿名さん

湯島、坪単、暴上げyeh!
湯島アドレス、プライスレス！
湯島いいとこ、住んでおこっ！！

[1384: 匿名さん]

>>1383 匿名さん

漢字間違え(^_^;)

湯島、坪単、爆上げyeh!
湯島アドレス、プライスレス！
湯島いいとこ、住んでおこっ！！

[1385: 匿名さん]

オンライン動画見て興味あったら個別相談やモデルルーム見せてあげるよ、的な流れで中途半端な検討者を振り落としても十分売れるってことですね。

3階の部屋が辛うじて9900万円台があるってことでしたが、行燈部屋あるしなんかなぁ…という気持ちです。どこでも坪550は当たり前になってきましたね…

[1386: 周辺住民さん]

>>1384 匿名さん
スレチで申し訳ないけど、それの元ネタは何？

[1387: 匿名さん]

>>1386 周辺住民さん

オリジナルだぜyeh！(^_^)

[1388: マンション検討中さん]

価格発表されてから完全に人いなくなりましたね。

まだMR行けてないのですが
ここまで過疎化してるのを見ると抽選しないでいけるかな。

[1389: 評判気になるさん]

現地確認の際、物件名からして、御茶ノ水方面を中心に街並みを確かめていたのですが、昨日初めて湯島・上野広小路方面も散策してみましたところ、飲食店も多く、少し雑多な雰囲気もありますが、こちらの湯島方面もとても良いですね。

交通利便性を高く評価して検討しておりますが、実は徒歩圏も四方向とも充実していることが分かり、それぞれの街を使い分けて楽しめる場所かと感じました。

今は城南住まいで満足度も高いのですが、湯島周辺も一度住んだら住み続けたいという方が多い地域なのかなと感じました。予定価格は正直高いと思いますけど、人気なのもよく分かります。

[1390: 検討者]

>>1389 評判気になるさん
御茶ノ水界隈は神田川の千代田区寄りなら、喜んで坪700を出すけど。そんなんじゃ買えないか。

[1391: 地元住民さん]

>>1389 評判気になるさん

湯島はとっても住みやすいです。
上野、御徒町、秋葉原、後楽園、御茶ノ水が徒歩圏内で、だいたいのことが完結します。都心（大手町、東京、表参道など）やターミナル駅（池袋、北千住など）をつなぐ地下鉄路線も複数使えます。エリート警察官僚が署長を務める本富士警察署のお膝元で治安が非常によく、複数の大学病院に囲まれて、街のクリニックや歯科医院も多くて安心です。東京大学本郷キャンパス、上野恩賜公園、旧岩崎邸庭園など緑も多くお散歩コースが充実しています。坂が多いのが唯一の欠点ですが、最近、コミュニティバスが開通し、非常に便利になりました。サミットストアもオープンし、日常の買い物も不自由しなくなりました。

[1392: 検討者]

>>1391 地元住民さん
はい。この界隈の利便性はよく理解しています。要は価格ですよね。例えば、10年後に売却するとして、値上がりしていなくても、買った水準をほぼ維持しているのかという予想にイマイチ自信を持てません。

[1393: 周辺住民さん]

>>1384 匿名さん
ラッパーさんですね。
湯島、最高！、住んでおこう！！

[1394: 周辺住民さん]

>>1389 評判気になるさん
> 実は徒歩圏も四方向とも充実していることが分かり、それぞれの街を使い分けて楽しめる場所かと感じました。

よくぞ気づいてくれました。どっち向きに行ってもそれぞれ別の街があるのが特徴なんです。交通機関にもそれが言え、銀座に行きたいなら銀座線、日比谷（銀座の隣だけど）に行きたいなら千代田線、新宿に行きたいなら中央線、といった使い分けができます。

[1395: 周辺住民さん]

>>1392 検討者さん
私もそう感じます。うちは本郷で購入済みで含み益が出ていますが、10年たったら元に戻っているんだろうな、と感じます。その頃買い替える場合、高く売れないけど買うものも高くないはずなので、まあよしと自分に言い聞かせています。

[1396: 匿名さん]

>>1395 周辺住民さん

うちも３年前に湯島に新築を購入して査定では1000万円ほど上がりました。10年後のことは分かりませんが、湯島本郷エリアは利便性が高くて住みやすいことは確かです。なので、大きく下がることはないかなーと希望的観測を持っています。

[1397: 匿名さん]

スレが閑散としたら急に湯島推しの書き込みが連チャンで来た。まさか？まさかねえ。

[1398: 匿名さん]

>>1397 匿名さん

>1396です。私は地元住民です。このスレを覗いて、地域の外で検討されている方々の参考になればと思い、書き込みました。まさかが的中せず、申し訳ありません。。 嘘をつけない不器用ですみません(>_<) それはともかく、本当に湯島は住みやすいですよ！

[1399: 検討者]

>>1398 匿名さん
検討中の住戸は結構、気に入ってます。天井は高いし、設備スペックも良いです。今まで気に入った物件は即断してきましたが、今回は値段で迷ってます。結果的には、買うのが正解なんでしょうが、この単価なら他も見てみたいという気持ちが拭えません。

[1400: 匿名さん]

>>1399 検討者さん

>1396 >1398 です。
湯島は利便性が良くて住みやすいですが、プラウド御茶ノ水は高スペックで値付けをしているのか、立地の相場以上に坪単価が高いと感じます。個人的な意見ですが。。

[1401: 匿名さん]

>>1400 さん

>>1400 匿名さん
いや、ホント高杉だと思います。
各階ゴミ捨ても搬入用エレベーターもないので、
設備的にもそこまで高スペックともいえないかと。
なぜベランダのプランター（？）付きなのか。。
歩くとわかるんですが、立地も各駅6分て、
近くも遠くもなく微妙な距離なんですよ。

[1402: マンション検討中さん]

>>1401 匿名さん
わかります。プランターとかいらないし、エントランスの水を使ったやつもいらない。無駄なとこに金かけすぎ。

[1403: 匿名さん]

>>1402 マンション検討中さん

建築関係に携わっていますが、エントランスの水景施設は、竣工後のランニングコストがめちゃくちゃかかりますよ。入居者による管理費負担を考えると、いらない施設かもしれません。まあ、計画は覆らないと思いますが。

[1404: 名無しさん]

マンションの水関係の施設ほど、維持管理にお金がかかるものはないです。水を循環させるためのポンプの稼働にかかる費用のほか、水垢を落とす定期清掃、落ち葉の清掃、蚊の発生を防ぐための薬剤投入など、本当に管理が大変です。これらの費用をデベが持つのならお得ですが。

[1405: 評判気になるさん]

>>1402 マンション検討中さん

価格上げるためと、その理由付けなんでしょうが、
20年前の日本の家電メーカーみたいですね。
顧客視点に立てていないというか。。。

[1406: マンション掲示板さん]

坪620と聞いて諦めたマンです。想定(希望？)してたよりも1割くらい高かったです。西向き低層階には坪550以下もあるみたいだけど、陽も当たらないし、1億以上出して真っ黒な壁を眺め続けるのは勘弁。駅至近という訳ではないし、高台でもないけど、立地は良いと思いますよ。

[1407: マンコミュファンさん]

>>1404 名無しさん
確かに管理費高いなぁと思いましたもん。生活に必要ない上、ランニングコストかかるとかマジで金の無駄遣いだね。

[1408: eマンションさん]

>>1406 マンション掲示板さん
私も価格見て1割高い！と思いました。各部屋1000万程低かったら割に合う感じするんですよね。

[1409: eマンションさん]

>>1407 マンコミュファンさん

同じく思いました。
各階ゴミ置き場もゲストルームもパーティールームもないのに、タワマン並みだなと思いました。
あのエントランスの水にそんなにかかると思いませんでした。

[1410: 匿名さん]

エレベーターの速度が遅かったりするとちょっとストレスになりそう

[1411: 匿名さん]

管理費高いのはのむさんが利幅多くとってるからだよ。
地権者多い物件は普通の板マン＆各階ゴミ置き場あっても㎡３００－３５０位

[1412: 匿名さん]

とはいえマンション管理の格付け制度も始まるしねえ、これからは管理をしっかりしないといけないから管理費は十分高くしておかないと、と言われるとそうかもしれないと思っちゃったりするんだよね。従来は売りやすくするために管理費をわざと安く据え置いていた、みたいな批判もなかったではないしね。

[1413: 匿名さん]

>>1412 匿名さん
それは修繕積立金の話では？ちゃんと整理した方が良いですよ。
管理費→管理人さんの人件費（中抜き分多大に含む）、共用部の光熱費等
修繕積立金→建物を維持管理していくための資金。区分所有者のもの。

[1414: 匿名さん]

「相場より１割高いように感じるけど、このマンションいいなあ、買いたいなあ」と悩む人は、思い切って買っちゃった方がいい。この先、「相場どおりで気に入るマンション」に出会えるかどうかはわからないから。１割程度は誤差の範囲。逆に「２割高い」と考える人は、他を探した方がいい。結婚相手を決めるときと同じだよ。

[1415: 匿名さん]

>>1414 匿名さん
結婚相手と同じなら何割高かろうが、この人と決めた人と結婚した方が良いのではないかと。

[1416: 匿名さん]

>>1413 匿名さん

修繕積立金は、計画的なスパンで行う修繕のほか、災害などで破損した設備や躯体を修繕するための費用であり、このスレで皆さんが言っている費用（共用施設の維持管理）は管理費の話ですよ。

[1417: 周辺住民さん]

>>1404 名無しさん
具体的にいくらくらいかかるのでしょうか。

うちのマンションですと水景施設の清掃は年1回となっていて、1戸当たりだと800円くらいです。電気代は内訳がわかりませんでしたが、仮に100Wのポンプを24時間365日稼働させても、1戸当たり200～300円くらいです。水道代は試算していませんが、それほどかかるように思えません。

[1418: 匿名さん]

>>1417 周辺住民さん
ご指摘通りそんなに高くないとは思います。あと必要なのはポンプの修繕費用と、清掃だけじゃなくて冬は凍結防止のために水抜きで専門業者を呼んでた気がします。現居は複合タワーなので住居部会と商業施設部会とで負担を分担してますが、今度いくら掛かってるか確認してみます。

[1419: 周辺住民さん]

>>1418 匿名さん
ポンプは修繕というより取り換えじゃないですかね。とはいえ、材料費だけなら10万円くらいなのではと推測します。どちらにしろ私の感覚だと、水景施設の維持費は1戸当たり月1000円くらいと安価です。

[1420: 匿名さん]

>>1417 周辺住民さん

実際にいくらかかるか分からないけど、水景は管理費が大きく膨らむ要因のひとつなので、デベに必ずご確認を。循環ポンプを連続稼働させるのであれば、ポンプの稼働寿命は縮まり、その交換費用がかかるし、虫よけやコケ防止の薬剤なども必要になる。水垢の清掃は年一では済まないのでは？ ライトアップもするのかな？ 電気代が高騰しているご時世、水景施設なんて外面を良くする見栄に過ぎず、住民にとって何の得にもならない無用の長物だと思うけどね。管理が大変で、しばらくしたら水を抜いてしまうマンションも少なくない。だったら敷石とかで庭園ぽく見せたほうが手間がかからないよ。

[1421: 周辺住民さん]

>>1420 匿名さん
私のマンションは竣工済みなので、確認するとしたらデベではなく管理会社です。で、管理会社が用意してくれた資料（総会や長期修繕計画）など見ながら書いています。また、過去何年間も不具合は生じていません。なので、現状の管理の仕方で問題ないと思っています。

ただそれは、あくまでうちのマンションについてであり、一般的に当てはまるとも限らないと思っています。

[1422: 周辺住民さん]

>>1419 周辺住民さん
> 水景施設の維持費は1戸当たり月1000円
しまった、間違えた。正しくは月100円です。

[1423: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
1413ではないけれど
1413の方が仰ってるのは1412で格付けの話が出て来てて、それは管理費ではなく修繕積立金のことじゃないのか？と突っ込んでるだけじゃないの？
まあマンションの格付けについて詳しくないから正解は知らないけど。

[1424: eマンションさん]

>>1422 周辺住民さん
何戸あるのかにもよるよね。

[1425: 匿名さん]

>>1419 周辺住民さん
取り替えだったかもしれませんね。いずれにせよ長期修繕計画に計上されてるという意味では読める支出だと思っています。

[1426: 匿名さん]

>>1414 匿名さん

同じ意見です。1割高い！と思って決めれない人は、いつまで経っても決めれなさそう。2割高い！と感じてる人は、視るエリアを変えるか、根気よく中古を探す方が良さそうですね。

[1427: 匿名さん]

マンションに限らず不動産は一期一会。気に入った物件なら買わずに後悔するより買って後悔した方がまだ良いです。

[1428: eマンションさん]

でも残債割れは避けないとね。

[1429: 匿名さん]

>>1427 匿名さん

結婚も一期一会。気に入った相手なら結婚せずに後悔するより結婚して後悔した方がまだ良いです、ね！

[1430: マンション掲示板さん]

>>1428 eマンションさん
残債割れても実需なら問題ないですよ。実家はバブル絶頂くらいで不動産買ったので当然残債割ったはずですが、家族みんな楽しく暮らしてましたよ。