プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1362: eマンションさん]

>>1350 匿名さん

ベンチャーと親和性のある工業大学の学生が御茶ノ水に来ることで、街の変化に関係あると思います。ベンチャーなどで若い人たちが街に集まり愛着を持ってもらい、将来的に定住するかもしれない。東大の本郷キャンパス周辺にもベンチャーが多いし、彼らが大人になって住むケースが多々あると聞いたことがあります。医科大と工科大の統合は即効性こそないけれど、このプラウド御茶ノ水にとっては、土地の価値を高める要素の一つとして、長いスパンで見たら朗報と捉えていいんじゃないかな。

[1363: 匿名さん]

>>1347 買い替え検討中さん
とりあえずアンダースタンドが気になって、他のコメントが頭に入ってこないw

[1364: 周辺住民さん]

2大学統合はプラウド御茶ノ水にとってプラスの材料になると思います。が、御茶ノ水キャンパス（住所は湯島）に工学部を設ける物理的余裕はなさそうです。

また、本郷界隈に大型オフィスビルがないので、東大ベンチャーは育つと他所に出てしまいます。プリファード、ユーグレナとかが典型例ですね。あと、ベンチャーじゃないけどチームラボとかも。

[1365: 匿名さん]

東工大にはインキュベーションセンターすでにあるよ。

[1366: 匿名さん]

>>1364 周辺住民さん

>本郷界隈に大型オフィスビルがないので

なければ造ればいいのでは？ 最近の東大と文京区のコラボや、サッカー協会ビルの再開発などを見ていると、本郷から御茶ノ水にかけてのエリアは、いい意味で変化すると見ています。

[1367: 匿名さん]

漁夫の利を見込まなければならないほど、ここ反応薄いのかな。面白。

[1368: 周辺住民さん]

>>1366 匿名さん
ほんとそう思いますが、気概のある地権者がいませんね。

最近すごく残念なのは、本郷三丁目駅の一角でシードがわずが4500㎡の本社ビルを建てようとしていること。周囲の土地を集約して（もちろん不動産会社に協力を求めて）、4万5000㎡くらいのビルを建ててほしかった。※※※※婆さんがいる（いた）戸建て住宅も残るようだし。

[1369: eマンションさん]

まぁ文京は行政がアレだからね。再開発なんて進まないですよ。やっぱり港区とか豊島区が良いよ。行政が有能だもん。

[1370: 通りがかりさん]

>>1368 周辺住民さん

確かに！ あのSEED本社のビルは、本郷三丁目駅から徒歩１分程度の好立地なので、隣接するボロ戸建てもまとめて再開発したら、超注目物件になったのに……。駅のコンタクトレンズのポスターにいる北川景子も泣いちゃうくらい残念ですね(涙)

[1371: 匿名さん]

>>1366 匿名さん
サッカー協会ビルはレジデンシャルの方だから…

[1372: マンション掲示板さん]

>>1371 匿名さん

サッカー協会ビルは、オフィス+レジデンスでしょうか？ または、公共施設+レジデンス、商業施設+レジデンス、商業施設+オフィスでしょうか？

いずれにしても三井不動産レジデンシャルが手掛けるので、すごいことになりそうです。

[1373: 周辺住民さん]

>>1372 マンション掲示板さん
南側の公有地と一体開発になるのであれば、公共施設+商業施設+オフィス+レジデンスになるでしょう。公共施設はいまある分、商業施設はミニスーパー＋α、オフィスはないかも、でレジデンスがメイン、でしょうか。

[1374: マンコミュファンさん]

>>1362 eマンションさん
Amazonが医療ベンチャーを買収したり、ITと医療は親和性高い気がしますね。

[1375: 匿名さん]

>>1355 匿名さん
>医工連携のラボやベンチャー企業がどんどん出来る下地
今朝の朝日の記事を読んだ限りでは議論が始まったばかりみたい

企業合併でもよくあることだけど、こういう時にどこが上とか下とか変な鍔迫り合いしちゃうんだよな。でも単科大学ってのはどこも経営が安定しないので合併して総合大学に再編するのは方向性としては正しい。

[1376: 周辺住民さん]

医科歯科大の件は、全体としてプラスに働くでしょうね。

一方で、ここの高層階からみた南西側は、視線が医科歯科大や順天大に阻まれてちょっと微妙な感じ。南側は湯島聖堂の上を抜けるけど、その先がワテラス＋ソラシティ。都心のマンションに眺望を求めるのは酷だけど、悲しい現実でもあります。

[1377: 匿名さん]

都心というか、東側のビジネスエリアで４５ｍ制限かつ雑居ビル乱立してるような地域特有の問題だと思うよ。港区の良質な住戸は眺望も普通に取れたり緑が多かったりしますからね。

[1378: 周辺住民さん]

医科歯科大、順天大、ワテラス、ソラシティなどすべて100m級ですね。ここの高層階なら周囲の建物は越せているかと。

[1379: 匿名さん]

>>1377 匿名さん

こないだ現地確認したけど、ホテル跡地というだけあって、交通利便性は疑いようのないほど良好と思います。ただ周辺環境としては雑居ビル乱立エリアというのがぴったりの言い回し。プラウドも見事に雑居ビルに囲まれてるので、良質な住宅地に建つ高級マンションという雰囲気ではないのが残念ですが、単体では高級感ある造りでしょうから、逆に目立って良いのかもしれませんね。（＠620は買えませんが、、）

[1380: 匿名さん]

この辺は利便性極めて高いですし、普通に売れると思います。お金の問題じゃなくて出物が少ないので。お金って持ってる人は使い切れないぐらい持ってますからね。

[1381: マンション検討中さん]

坂の上からマンションに向かって歩いて(下って)くる時に、北東角部屋は通行人の目線気になるでしょうか？坂の傾斜的には、3階くらいまでは目線の高さと合ってきそうな印象を受けます。
それともセットバックがあるから、北の建物とベッタリだから、あまり気にならないでしょうか？

[1382: 周辺住民さん]

>>1381 マンション検討中さん
図面を見る限り、北の建物とは離れていそうですが、セットバックが十分にあり、視線が合うことはなさそうです。

[1383: 匿名さん]

>>1380 匿名さん

湯島、坪単、暴上げyeh!
湯島アドレス、プライスレス！
湯島いいとこ、住んでおこっ！！

[1384: 匿名さん]

>>1383 匿名さん

漢字間違え(^_^;)

湯島、坪単、爆上げyeh!
湯島アドレス、プライスレス！
湯島いいとこ、住んでおこっ！！

[1385: 匿名さん]

オンライン動画見て興味あったら個別相談やモデルルーム見せてあげるよ、的な流れで中途半端な検討者を振り落としても十分売れるってことですね。

3階の部屋が辛うじて9900万円台があるってことでしたが、行燈部屋あるしなんかなぁ…という気持ちです。どこでも坪550は当たり前になってきましたね…

[1386: 周辺住民さん]

>>1384 匿名さん
スレチで申し訳ないけど、それの元ネタは何？

[1387: 匿名さん]

>>1386 周辺住民さん

オリジナルだぜyeh！(^_^)

[1388: マンション検討中さん]

価格発表されてから完全に人いなくなりましたね。

まだMR行けてないのですが
ここまで過疎化してるのを見ると抽選しないでいけるかな。

[1389: 評判気になるさん]

現地確認の際、物件名からして、御茶ノ水方面を中心に街並みを確かめていたのですが、昨日初めて湯島・上野広小路方面も散策してみましたところ、飲食店も多く、少し雑多な雰囲気もありますが、こちらの湯島方面もとても良いですね。

交通利便性を高く評価して検討しておりますが、実は徒歩圏も四方向とも充実していることが分かり、それぞれの街を使い分けて楽しめる場所かと感じました。

今は城南住まいで満足度も高いのですが、湯島周辺も一度住んだら住み続けたいという方が多い地域なのかなと感じました。予定価格は正直高いと思いますけど、人気なのもよく分かります。

[1390: 検討者]

>>1389 評判気になるさん
御茶ノ水界隈は神田川の千代田区寄りなら、喜んで坪700を出すけど。そんなんじゃ買えないか。

[1391: 地元住民さん]

>>1389 評判気になるさん

湯島はとっても住みやすいです。
上野、御徒町、秋葉原、後楽園、御茶ノ水が徒歩圏内で、だいたいのことが完結します。都心（大手町、東京、表参道など）やターミナル駅（池袋、北千住など）をつなぐ地下鉄路線も複数使えます。エリート警察官僚が署長を務める本富士警察署のお膝元で治安が非常によく、複数の大学病院に囲まれて、街のクリニックや歯科医院も多くて安心です。東京大学本郷キャンパス、上野恩賜公園、旧岩崎邸庭園など緑も多くお散歩コースが充実しています。坂が多いのが唯一の欠点ですが、最近、コミュニティバスが開通し、非常に便利になりました。サミットストアもオープンし、日常の買い物も不自由しなくなりました。

[1392: 検討者]

>>1391 地元住民さん
はい。この界隈の利便性はよく理解しています。要は価格ですよね。例えば、10年後に売却するとして、値上がりしていなくても、買った水準をほぼ維持しているのかという予想にイマイチ自信を持てません。

[1393: 周辺住民さん]

>>1384 匿名さん
ラッパーさんですね。
湯島、最高！、住んでおこう！！

[1394: 周辺住民さん]

>>1389 評判気になるさん
> 実は徒歩圏も四方向とも充実していることが分かり、それぞれの街を使い分けて楽しめる場所かと感じました。

よくぞ気づいてくれました。どっち向きに行ってもそれぞれ別の街があるのが特徴なんです。交通機関にもそれが言え、銀座に行きたいなら銀座線、日比谷（銀座の隣だけど）に行きたいなら千代田線、新宿に行きたいなら中央線、といった使い分けができます。

[1395: 周辺住民さん]

>>1392 検討者さん
私もそう感じます。うちは本郷で購入済みで含み益が出ていますが、10年たったら元に戻っているんだろうな、と感じます。その頃買い替える場合、高く売れないけど買うものも高くないはずなので、まあよしと自分に言い聞かせています。

[1396: 匿名さん]

>>1395 周辺住民さん

うちも３年前に湯島に新築を購入して査定では1000万円ほど上がりました。10年後のことは分かりませんが、湯島本郷エリアは利便性が高くて住みやすいことは確かです。なので、大きく下がることはないかなーと希望的観測を持っています。

[1397: 匿名さん]

スレが閑散としたら急に湯島推しの書き込みが連チャンで来た。まさか？まさかねえ。

[1398: 匿名さん]

>>1397 匿名さん

>1396です。私は地元住民です。このスレを覗いて、地域の外で検討されている方々の参考になればと思い、書き込みました。まさかが的中せず、申し訳ありません。。 嘘をつけない不器用ですみません(>_<) それはともかく、本当に湯島は住みやすいですよ！

[1399: 検討者]

>>1398 匿名さん
検討中の住戸は結構、気に入ってます。天井は高いし、設備スペックも良いです。今まで気に入った物件は即断してきましたが、今回は値段で迷ってます。結果的には、買うのが正解なんでしょうが、この単価なら他も見てみたいという気持ちが拭えません。

[1400: 匿名さん]

>>1399 検討者さん

>1396 >1398 です。
湯島は利便性が良くて住みやすいですが、プラウド御茶ノ水は高スペックで値付けをしているのか、立地の相場以上に坪単価が高いと感じます。個人的な意見ですが。。

[1401: 匿名さん]

>>1400 さん

>>1400 匿名さん
いや、ホント高杉だと思います。
各階ゴミ捨ても搬入用エレベーターもないので、
設備的にもそこまで高スペックともいえないかと。
なぜベランダのプランター（？）付きなのか。。
歩くとわかるんですが、立地も各駅6分て、
近くも遠くもなく微妙な距離なんですよ。

[1402: マンション検討中さん]

>>1401 匿名さん
わかります。プランターとかいらないし、エントランスの水を使ったやつもいらない。無駄なとこに金かけすぎ。

[1403: 匿名さん]

>>1402 マンション検討中さん

建築関係に携わっていますが、エントランスの水景施設は、竣工後のランニングコストがめちゃくちゃかかりますよ。入居者による管理費負担を考えると、いらない施設かもしれません。まあ、計画は覆らないと思いますが。

[1404: 名無しさん]

マンションの水関係の施設ほど、維持管理にお金がかかるものはないです。水を循環させるためのポンプの稼働にかかる費用のほか、水垢を落とす定期清掃、落ち葉の清掃、蚊の発生を防ぐための薬剤投入など、本当に管理が大変です。これらの費用をデベが持つのならお得ですが。

[1405: 評判気になるさん]

>>1402 マンション検討中さん

価格上げるためと、その理由付けなんでしょうが、
20年前の日本の家電メーカーみたいですね。
顧客視点に立てていないというか。。。

[1406: マンション掲示板さん]

坪620と聞いて諦めたマンです。想定(希望？)してたよりも1割くらい高かったです。西向き低層階には坪550以下もあるみたいだけど、陽も当たらないし、1億以上出して真っ黒な壁を眺め続けるのは勘弁。駅至近という訳ではないし、高台でもないけど、立地は良いと思いますよ。

[1407: マンコミュファンさん]

>>1404 名無しさん
確かに管理費高いなぁと思いましたもん。生活に必要ない上、ランニングコストかかるとかマジで金の無駄遣いだね。

[1408: eマンションさん]

>>1406 マンション掲示板さん
私も価格見て1割高い！と思いました。各部屋1000万程低かったら割に合う感じするんですよね。

[1409: eマンションさん]

>>1407 マンコミュファンさん

同じく思いました。
各階ゴミ置き場もゲストルームもパーティールームもないのに、タワマン並みだなと思いました。
あのエントランスの水にそんなにかかると思いませんでした。

[1410: 匿名さん]

エレベーターの速度が遅かったりするとちょっとストレスになりそう

[1411: 匿名さん]

管理費高いのはのむさんが利幅多くとってるからだよ。
地権者多い物件は普通の板マン＆各階ゴミ置き場あっても㎡３００－３５０位

[1412: 匿名さん]

とはいえマンション管理の格付け制度も始まるしねえ、これからは管理をしっかりしないといけないから管理費は十分高くしておかないと、と言われるとそうかもしれないと思っちゃったりするんだよね。従来は売りやすくするために管理費をわざと安く据え置いていた、みたいな批判もなかったではないしね。

[1413: 匿名さん]

>>1412 匿名さん
それは修繕積立金の話では？ちゃんと整理した方が良いですよ。
管理費→管理人さんの人件費（中抜き分多大に含む）、共用部の光熱費等
修繕積立金→建物を維持管理していくための資金。区分所有者のもの。

[1414: 匿名さん]

「相場より１割高いように感じるけど、このマンションいいなあ、買いたいなあ」と悩む人は、思い切って買っちゃった方がいい。この先、「相場どおりで気に入るマンション」に出会えるかどうかはわからないから。１割程度は誤差の範囲。逆に「２割高い」と考える人は、他を探した方がいい。結婚相手を決めるときと同じだよ。

[1415: 匿名さん]

>>1414 匿名さん
結婚相手と同じなら何割高かろうが、この人と決めた人と結婚した方が良いのではないかと。

[1416: 匿名さん]

>>1413 匿名さん

修繕積立金は、計画的なスパンで行う修繕のほか、災害などで破損した設備や躯体を修繕するための費用であり、このスレで皆さんが言っている費用（共用施設の維持管理）は管理費の話ですよ。

[1417: 周辺住民さん]

>>1404 名無しさん
具体的にいくらくらいかかるのでしょうか。

うちのマンションですと水景施設の清掃は年1回となっていて、1戸当たりだと800円くらいです。電気代は内訳がわかりませんでしたが、仮に100Wのポンプを24時間365日稼働させても、1戸当たり200～300円くらいです。水道代は試算していませんが、それほどかかるように思えません。

[1418: 匿名さん]

>>1417 周辺住民さん
ご指摘通りそんなに高くないとは思います。あと必要なのはポンプの修繕費用と、清掃だけじゃなくて冬は凍結防止のために水抜きで専門業者を呼んでた気がします。現居は複合タワーなので住居部会と商業施設部会とで負担を分担してますが、今度いくら掛かってるか確認してみます。

[1419: 周辺住民さん]

>>1418 匿名さん
ポンプは修繕というより取り換えじゃないですかね。とはいえ、材料費だけなら10万円くらいなのではと推測します。どちらにしろ私の感覚だと、水景施設の維持費は1戸当たり月1000円くらいと安価です。

[1420: 匿名さん]

>>1417 周辺住民さん

実際にいくらかかるか分からないけど、水景は管理費が大きく膨らむ要因のひとつなので、デベに必ずご確認を。循環ポンプを連続稼働させるのであれば、ポンプの稼働寿命は縮まり、その交換費用がかかるし、虫よけやコケ防止の薬剤なども必要になる。水垢の清掃は年一では済まないのでは？ ライトアップもするのかな？ 電気代が高騰しているご時世、水景施設なんて外面を良くする見栄に過ぎず、住民にとって何の得にもならない無用の長物だと思うけどね。管理が大変で、しばらくしたら水を抜いてしまうマンションも少なくない。だったら敷石とかで庭園ぽく見せたほうが手間がかからないよ。

[1421: 周辺住民さん]

>>1420 匿名さん
私のマンションは竣工済みなので、確認するとしたらデベではなく管理会社です。で、管理会社が用意してくれた資料（総会や長期修繕計画）など見ながら書いています。また、過去何年間も不具合は生じていません。なので、現状の管理の仕方で問題ないと思っています。

ただそれは、あくまでうちのマンションについてであり、一般的に当てはまるとも限らないと思っています。

[1422: 周辺住民さん]

>>1419 周辺住民さん
> 水景施設の維持費は1戸当たり月1000円
しまった、間違えた。正しくは月100円です。

[1423: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
1413ではないけれど
1413の方が仰ってるのは1412で格付けの話が出て来てて、それは管理費ではなく修繕積立金のことじゃないのか？と突っ込んでるだけじゃないの？
まあマンションの格付けについて詳しくないから正解は知らないけど。

[1424: eマンションさん]

>>1422 周辺住民さん
何戸あるのかにもよるよね。

[1425: 匿名さん]

>>1419 周辺住民さん
取り替えだったかもしれませんね。いずれにせよ長期修繕計画に計上されてるという意味では読める支出だと思っています。

[1426: 匿名さん]

>>1414 匿名さん

同じ意見です。1割高い！と思って決めれない人は、いつまで経っても決めれなさそう。2割高い！と感じてる人は、視るエリアを変えるか、根気よく中古を探す方が良さそうですね。

[1427: 匿名さん]

マンションに限らず不動産は一期一会。気に入った物件なら買わずに後悔するより買って後悔した方がまだ良いです。

[1428: eマンションさん]

でも残債割れは避けないとね。

[1429: 匿名さん]

>>1427 匿名さん

結婚も一期一会。気に入った相手なら結婚せずに後悔するより結婚して後悔した方がまだ良いです、ね！

[1430: マンション掲示板さん]

>>1428 eマンションさん
残債割れても実需なら問題ないですよ。実家はバブル絶頂くらいで不動産買ったので当然残債割ったはずですが、家族みんな楽しく暮らしてましたよ。

[1431: 匿名さん]

>>1430 マンション掲示板さん

ダメ、ゼッタイ、残債割れは。
いまは実需を考えていても、長い人生で、自宅を売却せざるを得ない局面だってあるかもしれない。
実需だろうと、投資を念頭に物件を買わないとダメ！

[1432: 名無しさん]

>>1431 匿名さん

そう考えると、この周辺の中古相場が坪600以上まで伸びていくポテンシャルがあるかかどうかですね。地域の付加価値押し上げが期待できる周辺大規模再開発は、東京ドームでしょうか？

[1433: 検討者]

>>1432 名無しさん
その点がひとつのポイントですよね。かつてのワテラスのように、ここから10年で坪単価は2倍にならないよなぁw

[1434: 検討者]

>>1431 匿名さん
残債どころか、種銭が溶けるのも避けたいです。

[1435: 匿名さん]

>>1432 名無しさん

期待できるのは、東京ドームの大規模再開発と、サッカー協会ビル跡地の開発かな？ 湯島駅隣接の湯島ハイタウンの借地権が2030年に期限を迎えるけど、あそこの再開発はないかな。あったら大きい出来事だけど。

[1436: ご近所さん]

ハイタウンは借地契約期限更新でしょうね、世帯数多すぎで建て替えは無理でしょう。

[1437: 匿名さん]

>>1436 ご近所さん

湯島ハイタウンの再開発が実現したら、湯島駅直結が現実味を帯びて、かなり大規模開発になってインパクトがありそうだけど、なかなか難しそうだね。

[1438: マンション検討中さん]

自宅住居で購入しようと思います。投資だったらこの金額では購入検討はしないです。

[1439: マンション掲示板さん]

>>1438 マンション検討中さん

お考えに興味あります。
それは周辺賃料から見積もって、期待キャップレートが低そうということでしょうか？それともこれ以上のキャピタルゲインが見込めないほど、予定単価が高いということでしょうか？

[1440: 匿名さん]

投資というよりは貯金に近いかな、自宅投資は

どうもこの辺は投機的な目線で住宅相場を語る人が多くて、ときに実需層の参考にならない書き込みだらけになってしまいがち。子供やパートナーとの濃いプライベートの時間を過ごせるのは今だけだから、実は時間との競争なんだよね、家選びって。今が高いから買わないで１０年後に安くなったからじゃあ買おうとするころにはすっかり子供も大きくなり、パートナーと共に１０年歳をとって住む家のニーズも変わってくる。１０年の間に得られたはずの家族との時間が失われたことに気づいてももう遅い。

[1441: 口コミ知りたいさん]

>>1438 マンション検討中さん

表面利回りが何％だったら購入を検討しますか？

[1442: 匿名さん]

>>1440 匿名さん
子供が小さいタイミングでローンを組んでマンションを買うのは賢いお金の使い方ですよね。子供が大きくなってくると広い家が生きる時間も短いですし、マンションを買う価値が一番高いのが30代～40代ぐらいだと思います。

[1443: 匿名さん]

>>1438 マンション検討中さん

この金額で購入した場合、周辺賃料相場からみて、表面利回りが低くなりそうだけど。マンション購入に半投半住の考えは重要だと思うけど、これは人によって考え方が違うから、こんな高い物件でも売れちゃうんだろうね。

[1444: マンション検討中さん]

>>1441 口コミ知りたいさん

固定資産税は調べてないですが、ここは管積高いので、表面4%は欲しいです。坪620なら6260円/㎡以上が必要ですが、周辺分譲賃貸は5000円/㎡にも達してないので無理という判断です。3.5%も難しいかと。

[1445: 匿名]

>>1440 匿名さん
価格が大きく変動するのに貯金ですか。面白いですね。ローンを借りたら、ほとんど株の信用取引ですけどね。

[1446: 匿名さん]

>>1444 マンション検討中さん

やはり表面4％は欲しいですよね。3.5％を切ったら厳しいですね。実需での購入でも、財産になるわけですから、売却や賃貸も念頭に入れたマンション選びは必要ですよね。

[1447: 匿名さん]

利便性は最強だけど、このマンション価格高騰の中でも更に予想を上回る価格のこの物件に手を出すことのリスクをどう評価するか。

ただ、100戸程度だからサクッと売れるとは思うわ。パークホームズ文京小石川もサクッと売れたし。今年中は売り手市場は続くだろう。来年以降は知らんけど。

[1448: 匿名さん]

>>1447 匿名さん

判断が難しいね。個人的には高いと思うけど、良い物件であるのは確かなので、ここを見送ったら、さらに良い物件が出てくるかどうか。本郷五丁目の菊坂沿い（春日駅と本郷三丁目駅の間）の大きな更地に大手デベがマンションを建てるかもという話もあり、そこにマンションができたら瞬間蒸発だろうね。

[1449: 周辺住民さん]

>>1448 匿名さん
個人的には、そこは地味ですがすごいことになると思います。敷地が3000㎡あり延床1万㎡以上は軽く建てられます。

[1450: マンション検討中さん]

借入しての購入であれば、4%の表面利回りでも厳しいですね、管理費修繕積み立て金、固定資産税、空室期間リスク考えると、不動産相場がこのまま上がり続けることはないでしょうし。

[1451: 買い替え検討中さん]

>>1450 マンション検討中さん

みなさんが感じてる通り、ここは割高なんです。おそらく10％ー15％ほど。
それを飲み込んででもここに住みたい、或いはキャピタルゲインとかインカムゲインとか意に介さず、価値が目減りするであろう現金を現物に変えておきたいのじゃ、という方々が買う物件なんだと思います。

[1452: 匿名さん]

>>1451 買い替え検討中さん

キャッシュのない素人が手を出しちゃいけない物件ですね。

[1453: 匿名さん]

>>1417 周辺住民さん
水景施設の費用確認しましたが、年3回の清掃で1回3万円、年9万円でした。設備は8年に1回交換となっていて1回40万円とのこと。（年5万円）今のマンションは500戸ほどあるので、1戸あたりだと年300円で全然安いですね。

[1454: 匿名さん]

>>1453 匿名さん

別にあなたのマンションの管理費の高い、安いは聞いていませんが。そもそも、ここと全然、戸数の規模が違うじゃん。

[1455: 匿名さん]

>>1453 匿名さん

あなた、アホ？ 人の話を聞いていないタイプでしょ。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1453 匿名さん
てことは全く同じ水景施設だと仮定したら、このマンションは約100戸だし、一戸あたり年1500円程度か。
ちなみに蚊が湧かないための薬剤の話も出て来てたけど、それは使っていないんですか？あとポンプの電気代金とかも掛かりますよね？

つーか水景施設にランニングコストが大してかからないなら、あの高い管理費は一体何に消えるんだ？？

[1457: 周辺住民さん]

>>1453 匿名さん
> 今のマンションは500戸ほどあるので、1戸あたりだと年300円で全然安いですね。

調べていただきありがとうございました。安いですよね。ここは98戸なので換算しても年間たった1500円。

>>1456 検討板ユーザーさん
> あとポンプの電気代金とかも掛かりますよね？

電気代は >>1417 にも少し書きましたが、100Wを24時間365日動かして2万7000円くらいです。98戸で割れば年間270円くらいで、これも安いですね。

> あの高い管理費は一体何に消えるんだ？？

管理費の平均は1㎡当たり200円くらいと言われていますが、マンションの単価が高い物件ほど管理費は高くなるらしいです。いろんな費用が少しづつ高くなっているのかと推察します。
https://www.sumai-surfin.com/bigdata-analysis/mansion-pm-fee/

[1458: マンション検討中さん]

>>1456 検討板ユーザーさん

全てノムさんの懐です。
三井と野村は自社の管理に自信持ってるから、割高でもユーザーは許容するという判断でしょう。
管理人の人件費なんて大したことないですよ。

割高な管理費を払う以上、リセールや賃料利回りアップして欲しいお気持ちはお察ししますが、建物単体では資産価値の向上は望みづらく、面としてのエリアの活性化が伴わないといけません。

[1459: マンション検討中さん]

これからアメリカ同様、東京都心部の家賃も当然上がってくるでしょうね。粘着性のある家賃上昇が不動産相場の高止まりを演出すると予想します。

[1460: マンコミュファンさん]

ここは建物の設備は豪華だが、利便性の立地面で見た場合、湯島本郷エリアの中では相対的にやや劣ると見ている。利便性の高い御茶ノ水駅の駅近というけれど、信号のある横断歩道２つと橋を渡る必要があり、心理的な距離がある。湯島本郷エリアでは、千代田線（湯島駅）と丸ノ内線（本郷三丁目駅）と銀座線（上野広小路駅）と山手線（御徒町駅）を徒歩10分圏内で使えるエリアが最も利便性が高いと思う。なにを言いたいかというと、リセールを考えた場合、建物のスペックよりも、立地のほうが重視されるということ。建物の仕様や設備は入居者によって好みが分かれるが、駅近という立地はだいたいの人に好まれる。よって、リセールや賃料利回りを少しでも考えている人には、ここ（プラウド御茶ノ水）は向いていないと思う。

[1461: 周辺住民さん]

>>1454 匿名さん
少し前のレスで水景施設が管理を押し上げているみたいな論調になっていたので、>> 1453 さんが調べてくださったのですよ。

> そもそも、ここと全然、戸数の規模が違うじゃん。
確かにそうですが、>> 1453 ところは500戸、ここは98戸なので、掛け算割り算で容易に算出できますよね。

結論としては、竹中平蔵のせいにしても一生給料は上がらないのと同じで、水景施設のせいにしても管理費は下がらないということです。