プラウド御茶ノ水ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/

所在地：東京都文京区湯島二丁目105番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩6分
　　　JR中央・総武線各駅停車・中央線快速 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩11分
　　　JR中央・総武線各駅停車・山手線・京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩12分
　　　※JR中央・総武線各駅停車・中央線快速線「御茶ノ水」駅については、聖橋口駅前広場完成時徒歩6分(2023年度)
間取：2LDK～3LDK
面積：60.42平米～101.06平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社： 前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[381: ペンギン]

私の家族構成は4人（本人・配偶者・子供二人）なので、以下の条件でマンションを探してます。
1. 15,000万円以内（銀行審査済み）
2. 駅徒歩7分以内
3. 通勤時間30分以内
4. 70㎡以上
5. 2024年1月～3月に完成予定
　上の子供が小学校入学する時期

[382: ペンギン]

>>381 ペンギンさん
この条件で新築マンションを検討及び好み等もあり、3件に絞ってます。

① プラウド御茶ノ水
https://www.proud-web.jp/mansion/a116550/
平均坪@600想定　
　　 70㎡換算　12,700万円
　　100㎡換算　18,150万円
② グランドメゾン目白坂テラス
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html
　平均坪@550想定　
　　 70㎡換算　11,600万円
　　100㎡換算　16,600万円
③ ブランズ牛込柳町
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/yanagicho/outline/
　平均坪@500想定　
　　 70㎡換算　10,600万円
　　100㎡換算　15,100万円

[383: ペンギン]

>>382 ペンギンさん
相場は、以下の類似物件から類推。
①プラウド文京千石スクウェア
　　2022年竣工　@550-600
②グランドメゾン目白新坂
　　2020年竣工　@450-500
③プラウド新宿牛込柳町
　　2019年竣工　@450-500
建てられた年及び駅からの距離等で素人目で、目的の物件の坪単価を試算

[384: ペンギン]

>>383 ペンギンさん
① 最上階プレミア住戸　101㎡　@750
　23,000万円
② 最上階プレミア住戸　125.6㎡ @650
　25,000万円
③ 最上階プレミア住戸　95.6㎡ @550
　 15,800万円

[385: ペンギン]

調査してて感じた事は、二点です。
a.都心の物件だと、ここ1～2年で、坪単価50万円は値上がる。70㎡換算だと、1,050万円の値上がり。
b.価格を調査するのに時間と労力が多大にかかる。

[386: ペンギン]

後は、過去の坪単価を見てると今が高すぎると感じるので、条件を変更しようとも考えてます。
悩み中です。
5. 2024年1月～3月に完成予定
　上の子供が小学校入学する時期
→ 子供に我慢してもらって、
　3年～5年程度先延ばし。

[387: ペンギン]

新築物件の間取りと販売価格を、モデルルームに行かずとも入手できるような手法を身につけたい。
モデルルームは、最後の確認ぐらいです。
1億円越えの投資になると思うと、諦められない。

[388: ペンギン]

1番狭くて、間取りも悪く日当たりも悪い部屋は、坪単価が50万円安くなると想定するのと、価格帯は、当該マンションのブランド力にもつながるので、以下になると想定。

①プラウド御茶ノ水
60.42 m2 ～ 101.06 m2
10,000円～23,000万円
②グランドメゾン目白坂テラス
63.73㎡ ～ 125.60㎡
9,600万円～25,000万円
③ブランズ牛込柳町
60.04m2～95.60m2
8,200万円～15,800万円

[389: 周辺住民さん]

>>380 匿名さん
手間暇かけて安く買えるなら、よいのではないでしょうか。つまり価格交渉です。あるいは、手間暇かけて条件のよい部屋を確保できるとか。つまり希望の部屋を買いたいと要望書を入れて他者を排除してもらうんです。

この物件は人気が出そうですし、最近のデベは売り急がないので、価格交渉は難しそうですが、場合によって、私なら試してみますね。

[390: ペンギン]

>>389 周辺住民さん
手間暇かけた方が良いですね。
下手な副業するよりよっぽど利益に繋がります。

[391: 検討者]

>>390 ペンギンさん
精力的に動かれてますね。条件の悪い、売れ残り住戸でしたら、値引き交渉をする余地はあるかと。一期一次の選び放題でしたら、今の上げ潮の地合いでは難しいかもしれません。内容と値段が乖離して、申し込みが不調だと全体に値段を下げるという例は数年前ならありましたが、今の都心物件はどうでしょうかね。このところは富裕層の動きが活発で、高くても良い物件は足が速いと聞きます。

[392: 検討者]

>>378 口コミ知りたいさん
もうとっくに始まってるよ。こんなところで情報が出るのをちんたら待ってるって大丈夫？w

[393: ペンギン]

>>391 検討者さん
ありがとうございます。
数年前なら値段を下げる事あったんですね。

あと、富裕層の動向次第って事ですね。
いつ、富裕層と言われる層が全て買い終えるのかですよね。

1番最高値で買いたくないと活動してます。

[394: 匿名さん]

>>382 ペンギンさん
今後のお子様の通塾利便性(御茶ノ水駅近辺に集中しているため送り迎え不用、選択肢の豊富さ)から①が断然おすすめです。
塾もあうあわないがありますから選択肢が多いにこしたことはありません。
文京区だと小学生の学区を気にするご家庭がおおいですが、中学受験を考えるなら通塾の利便性を優先された方が良いです。

[395: ペンギン]

私も平成の不況下で育って倹約を常とする中生きてきました。おそらく、今のマンションを買い支えてるのは、不況下で不安になってお金を貯めてきた層なのかと勝手に想像してます。

資金の使い道が無く、マンションが下がらないと想定して、買いに走っているのかなと思います。

そこまでの富裕層ではないとも想定します。

[396: ペンギン]

>>394 匿名さん
ありがとうございます。
①は、子供にも良いと考えてます。
焦らず、ゆっくり考えたいと思います。

[397: 匿名さん]

>>393 ペンギンさん
富裕層は実需で動いてるのではなく、資産保有として動いてるから、買い終わることって基本的にはないのでは？

[398: ペンギン]

ちなみに、他の物件の子育て環境も少し補足。

②文京区関口台という高台にあり、閑静な住宅街。周りに公園も多く、子育てに最適。文京区の小学校は、教育にも力を入れてますし。
③新宿区弁天町のマンションは、大通りに面してますが、正門は裏通りに面しているようで、子供てにも最適。車利用者は、大通りから入りやすいので、車好きには最適かな。

[399: ペンギン]

>>397 匿名さん
人が限られるし、人口が減少していくから、無限ではないと思います。素人感覚です。

[400: ペンギン]

>>389 周辺住民さん
価格交渉は、個人撃破ではなく、買い手が知恵をつけて、皆ですれば、実現性高くなります。
なので、他物件も含めた情報共有が有効と考えてます。