ジオ品川天王洲ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ品川天王洲についての情報を希望しています。
公式URL：http://geo.8984.jp/shinagawa/

所在地：東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4（地番）
交通：東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩7分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分
　　　京急本線「新馬場」駅 徒歩10分
　　　JR山手線「品川」駅 徒歩17分
間取：1DK～4LDK
面積：33.78平米～99.77平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
「ジオ品川天王洲」現地レポート・予定価格帯と予想価格紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/53313/
「ジオ品川天王洲part２」品川区の新築マンション販売状況と間取り＆予定価格帯の追加紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/56669/

[3301: 匿名さん]

>>3300 eマンションさん
私は持てる知識をもとに事実を書いており、それを笑われる理由を問いました。笑いながらの詭弁は結構です。

[3302: マンコミュファンさん]

>>3301 匿名さん
どうぞ内陸部にお買い求め下さい笑

[3303: 名無しさん]

このエリアは埋め立てられてから、80年以上経過しているので、そこまで地盤は心配しなくて良いんじゃないですか？
心配な方は、別エリアをご検討されれば良いかと。
恐らくここに買われてる方はそんなリスクは百も承知で、それでもここが良いと思って買ってる訳でしょうから。

[3304: マンションジロウさん]

>>3299 匿名さん
セカンドハウスに地盤の強さを求めるなら、職場のオフィスなんかも立地を気にされるんですか？という意味で笑われてるんだと思いますよ。

[3305: 通りがかりさん]

話題を変えてしまい恐縮ですが、購入者の皆さんは住み替え前提で買われてますか？？それとも実需ガチホ前提ですか？？

[3306: マンション検討中さん]

阪神大震災の時の埋立地マンションでも倒壊、居住不可になった物件はなかったような気がするけど。

[3307: マンション掲示板さん]

>>3305 通りがかりさん
購入者ですが、15年程度は居住する前提です。
その頃には品川の再開発もひと段落しているでしょうし、そのタイミングで上昇していたら売ることも視野には入れています。

[3308: 口コミ知りたいさん]

>>3307 マンション掲示板さん
コメント頂きありがとうございます。

煽ってるわけではなく、1検討者として前向きな意見を伺いたいのですが、15年後に上がってると思いますか？
できれば根拠と合わせて教えて頂きたいです。
私見ですが、10年後は10パー下落くらいが妥当かなと思ってます。根拠は、

・再開発が進むとて、品川駅からは約20分と遠く、最寄りからもそこそこの距離。
・そもそも現在の相場が高すぎる。大幅下落はないと思いますが、微減で推移すると予想します。
・天王洲アイルという場所の人気度合い

キャナルビューのマンションが大好きなので、個人的には値上がりとか気にせず買いたいのですが、やはり不動産購入は投資的な要素を無視できないと思い、躊躇してる状態です。

[3309: 評判気になるさん]

再開発は芝浦高輪エリアが中心でそもそも港南天王洲の恩恵は少ない。再開発期待なら豊洲や有明の方が良いのでは？

[3310: 検討板ユーザーさん]

>>3308 口コミ知りたいさん
多分、その考え方が王道だと思います。
個人的には上がるのを前提に買うのであれば、一種の賭けだなとも思っていますし、上がらなくても割り切れるほど気に入っているというのも大きいです。
因みに上がる方に賭けた理由としては、以下の二つです。
①品川駅から徒歩15分圏内(バスなら5分)をどう捉えるか。ここは品川からは遠いし、再開発の恩恵を受けれないとのことですが、例えば東京駅から徒歩15分と言われるとどうでしょう。
15年後にはその東京駅を越えるターミナル駅に品川がなっている可能性があると思っています。
そうなると、この物件もターミナル駅側の実需マンションとして十分な需要増が見込めると考えました。
②そもそも相場的に今が天井だという見方について
これは、私も世田谷区や練馬区などの郊外相場は天井に来ていると思います。
一方で、東京自体はまだまだ人口増加が続きますし、実需も海外マネーも更に東京の都心部に向き続ける可能性は高いと思っています。

[3311: 評判気になるさん]

>>3310 検討板ユーザーさん
ご丁寧にありがとうございます。
頂いた２点、納得です。

相場についてはなんとも言えないので、あとは本物件を気に入るかどうか、そこに集約しそうですね。
大変参考になりました、ありがとうございます！

[3312: マンション掲示板さん]

>>3308 口コミ知りたいさん
すみません。横から失礼します。
品川駅から徒歩圏内というのは資産価値の面では悪くないと思います。別に通勤の場合は（多くの方は会社支給でしょうから）天王洲アイル駅を使えば良いですし。
現在の相場が高いというのは否定はしませんが、日本がそもそも海外と比べて貧乏になっています。今色々な企業で賃上げも取り組んでますが、まだまだたりてないので、この先も給料はトレンドとしては上昇傾向になるのかなと思います。

人口が減少傾向にある日本では基本的に東京都23区に人は集まるでしょうし、大きな値崩れはしないと思いますが、そもそも家は住んでいたら値下がりするのが普通ですよね。自分が購入する場所が値崩れして欲しくないのは私も一緒ですが、15年後に値上がりするかは誰にも分からないことなので、大事なのは自分が探す家の条件に合っているかどうかだと思います。人それぞれで家族構成も予算も、不動産の用途すらも変わってくるはずなので。

私はこのマンションで決めようと思っていますが、予算、周辺住民の様子、子育てしやすいか、旅行しやすいかなどを基準に考えています。正直別に満点ではないです。もう少し近くに大きなショッピングモールやスーパーがあれば有難いなとも思いますし、間取りにも少し改善して欲しいところはあります。ただ自転車置き場もありますし、出張とかで品川まで行きたいときバスもありますし、急ぎならタクシーでも良いと思います。休日はカーシェアも近くにあります。他の条件は良いので、そこは目を瞑ることが出来るかなと。

私は兄が不動産会社に勤めてますが、今年の夏以降に販売される物件は（作りが同じなら）どこも値上がりすると行ってました。これは物価高によって原材料費を販売価格に転嫁せざるを得ず、その影響が一番あるのは今年の夏以降のようです。
※一般世帯がついて来れるか本当に心配だと。。
因みに私自身、色々物件を探す中で同様のことを言っている方に会ったので、恐らく全くの嘘っぱちではないと思います。

あくまで新築物件に関する話ですが、恐らくこの値上がりは中古物件の価格にも波及すると思います。
ただ日本の景気が良くなり、金利が上がればまた状況も変わると思います。

再開発について『品川より豊洲や有明』という声もあり、私もそれは非常に気になるのですが、結局誰にも分からないと思います。既に高輪ゲートウェイも出来て、色々な動きが見えている品川の方が私は魅力的に見えましたが、豊洲、有明、晴海を繋ぐ鉄道が出来たり、東京BRTが本格化したりした後、全く状況は変わるかもしれません。
でもいずれにしても現段階でそれを言い始めても結論は出せないと思います。

住居としてここに住みたいかどうか、住んだ後にどんな生活をしたいかが一番大事と思います。
上の方でイタズラに悪口と思えないような煽りをする人も散見されますが、それに惑わされないで自分の理想の生活にあった場所を探すのが一番かなと。
それがこの物件ならば真剣に検討すれば良いですし、よその物件ならそこを検討すれば良いのかなと。
もし仮に不動産投資という点で考えるなら、私なら今では出さないですね。。。やるならなるべく都心に近いところ、出来たら60～70平米の物件を狙うと思いますが、どこであっても値下がりのリスクはあるので、もうちょっとリスクのない金額で株式投資を狙うと思います。
実際に会社の同僚でも『不動産は購入しない』と決めている人は多分半分近くいると思います。

長文、乱文、失礼致しました。
ご参考にならないかもしれず、その場合はごめんなさい。

[3313: 匿名さん]

>>3306 マンション検討中さん
液状化リスクが高い土地のタワーマンションとかは怖いけど、低層のここはそんなに心配ないよね。

[3314: マンコミュファンさん]

>>3312 マンション掲示板さん
分からないと前提を置いていただいている中で申し訳ないのですが、品川の再開発と豊洲や有明の再開発が比較される意味が全く分かりません。
品川は羽田にも近く、リニアが出来れば東京以上に日本の玄関口になる可能性を秘めていると思います。
比較対象になり得るんでしょうか？

[3315: 名無しさん]

>>3313 匿名さん
液状化自体はタワーマンションでも板状マンションでも、同じ地盤であれば起こり得るんではないでしょうか。
低層階はそのリスクには晒されているかと思いますよ。

[3316: 匿名さん]

地盤が緩い土地の杭基礎タワマンは怖いですよ。傾いたら資産価値ゼロですからね。

[3317: 匿名さん]

低層マンションの方が重心が低いので震災時のリスクは低いです。

[3318: eマンションさん]

>>3317 匿名さん
不勉強でしたらすみません。
それは倒壊の話ではないでしょうか？
液状化のリスクもタワマンの方が大きいのでしょうか？

[3319: 評判気になるさん]

>>3312 マンション掲示板さん

詳細にありがとうございます。
非常に参考になるご意見です。

仰るとおり、不動産を投資対象としてみるか、消費対象としてみるかによって評価が変わりますよね。
消費対象としてみるのであれば、この上なく素敵なマンションだと思います。

頂いたご意見、参考とさせていただきます。

[3320: 名無しさん]

>>3319 評判気になるさん
投資対象としてみても十分魅力的なマンションかと思いますよ！

[3321: 匿名さん]

>>3314 マンコミュファンさん
いえ。それは色々な方のコメントで『再開発なら豊洲や有明』というコメントも複数出てきていたので、それに対して思っていることを述べたものです。
そもそも正しい比較ではないことは私も理解していますし、それでも『どちらが優れているか』など誰にもわからないと思っているものです。
それでも私自身、品川が良いと思っているので、この物件を真剣に検討しているところです。

[3322: 名無しさん]

>>3321 匿名さん
ありがとうございます。よく理解出来ました。
因みにご検討は低層階でしょうか？
高層階でしょうか？

[3323: 名無しさん]

>>3322 名無しさん

予算との兼ね合いですが、なるべく高層階にしたいなと思っています。今までの賃貸ではあまり高層に住むことがなかったので、自分の家として購入するんであれば、高めの階が良いなと。
ただまだ迷ってます。。。

[3324: 通りがかりさん]

>>3323 名無しさん
なるほどです、ありがとうございます。
ここは低層階の方がコスパが良いと言われていたので、検討中の方がどう考えられるのか関心がありました。

[3325: 通りがかりさん]

昨今の情勢で原材料費や人件費の高騰で各デベはやりくりに四苦八苦。
その結果、60平米台のファミリー向け3LDKをプランしてグロス金額を抑えたり、目に見えないところでコストダウンを図ろうと必死。

[3326: 匿名さん]

>>3308 口コミ知りたいさん
キャナルビューがお好きなら、まだ築浅のシティテラス品川イーストの中古もオススメですよ。
目の前に停泊しているレディクリスタル号の眺めは優雅ですし、バルコニーはゆったり、マンション住人専用のプライベートデッキもあります。

[3327: 匿名さん]

>>3326 匿名さん
今は売り出てないですよね？

[3328: 通りがかりさん]

投資が少しでも頭をよぎっているなら、方向転換したほうがいいと思います。
投資なら
・中古
・駅近
・立地抜群
・大規模
例えば、
品川駅ならペアシティ、天王洲ならシーフォートタワー

あるいは、明らかに周辺より安く、大人気となっている新築。
例えば、
今なら晴海フラッグ、過去には品川シティタワー

ここ数年で新築も中古も2割以上値上がりしています。上がるものは下がります。投資を考えるなら、バブル前含む40～50年程度の相場を調べて覚悟しましょう。素人が借金してやるものではないでしょう。

実需でも値下がりは覚悟しましょう。賃貸の方が良かったという可能性は十分あらます。

近隣住民です。
交通はかなり便利です。朝のモノレールは空いていて本数も多く、都心通勤にお勧めです。また、品川駅からバスで帰宅すれば、雨に濡れる距離はほんの少しです。
買い物は生活スタイルによるでしょう。自転車利用前提なら結構便利ですよ。
また、祭りやイベントが多いのも楽しいです。

[3329: マンション検討中さん]

>>3328 通りがかりさん
仰ることは分かるのですが、バブル期と世界情勢も日本という国のグローバルでの立ち位置も全く異なるので当てにならないかなと思っています。
そもそも1990年時点と2020年時点で日本全体の不動産市場は半減していますよね。
その状況で首都圏のマンション価格は上がり続けている。首都圏全体が今後も上がり続けることはないかもしれませんが、都心部については引き続き海外マネーも入るでしょうし、そこまで値崩れするとは思えないんですよね。。。

[3330: 匿名さん]

>>3326 匿名さん
東品川5は清掃工場も近いしちょっと嫌だな。ジオの方が断然立地が良いですよ。

[3331: マンション掲示板さん]

>>3329 マンション検討中さん
そこまで自信があるなら、リート買うといいよ。
すぐに買えるし、換金も簡単。管理業務も不要。

今まで投資したことない人が、借金して不動産投資するのは意味不明。


「値崩れするとは思えない」
　↑
素人丸出しですよ

[3332: マンション検討中さん]

>>3331 マンション掲示板さん
リートに住宅ローン使えるの？何言ってるかよく分からない。

[3333: 名無しさん]

>>3331 マンション掲示板さん
実需と投資の両面で良いと思ってるから買ってるんでしょ。
素人臭いなー

[3334: 口コミ知りたいさん]

>>3325 通りがかりさん

ジオもわりとそうですね。
キッチン周りとかはディスポーザーを売りにして、細かいところがチープです。
お金が出来たらリフォームって言うのがベターですね。

[3335: 口コミ知りたいさん]

>>3331 マンション掲示板さん
超低金利でコンクリ貯金できる不動産が魅力的

[3336: 通りがかりさん]

>>3334 口コミ知りたいさん
セキュリティも玄関のオートロックのみで、エレベーターは誰でも何階まで行けますし、そのエレベーターも三菱でも日立でもなくFUJITEC…

[3337: 匿名さん]

>>3336 通りがかりさん
フジテックは関西企業だからジオのマンションには採用されやすいんじゃないですか？
別に国内4位ですし、悪いとも思わないですが。

[3338: 名無しさん]

>>3336 通りがかりさん

まあ、その辺は板マンですし外廊下ですから期待しない方がいいでしょう。
HITACHIのエレベーターが良かったですけど。
私的にはこの規模でディスポーザーをつけたのはいいですが、トイレに手洗い場がないのが超絶マイナスポイント。

[3339: 評判気になるさん]

>>3338 名無しさん
手洗い場独立じゃなくて独立風一体型ですね。
ディスポーザーは配管のメンテもあり後付は難しいですが、トイレや手洗いは安価に交換できます。
コロナでトイレなどもなかなか入荷できない状況が続いてる中で計画、販売に至っているのでやむなしかな～って私は思います。
気に入らないなら買わない、もしくはリノベしましょ。

[3340: マンション掲示板さん]

>>3339 評判気になるさん
手洗い場って簡単に付けられるんですね！いい事聞きました。
ディスポーザーの後付けはできないので、妥協して購入しました。

[3341: 匿名さん]

>>3340 マンション掲示板さん

https://mizumawari-reformkan.com/column/toilet/20369p/
参考です

[3342: マンション掲示板さん]

>>3340 マンション掲示板さん
独立の手洗い場はスペースの問題で後付けは難しいのでは？

[3343: マンション検討中さん]

3341さんのリンク先を見る限り出来そうではあるけど、デフォルトでついてるものに比べると窮屈・違和感のある感じになりそう。

[3344: マンション検討中さん]

>>3343 マンション検討中さん

https://media.ucimo.jp/article/ma00073/
トイレットペーパーホルダーと一体型なら厚みが出ないので窮屈にならないと思います。
ほぼペーパーホルダーと同じ厚みになります。

[3345: マンション掲示板さん]

>>3344 マンション検討中さん
くらしのマーケットなどで依頼すれば工賃は1～2万くらい。
本体はamazonで1万くらいからあります。
ホームセンターとかでもあります。
ご自身で満足行くものを自由に選んでやったほうが後悔しないですよ。
選ぶ時間を楽しんで下さい。
ちなみに私はベランダをDIYでウッドデッキにします!
パネルを並べるだけです！
屋外ソファーかチェアとテーブル置きたいですね。

[3346: 通りがかりさん]

>>3345 マンション掲示板さん
素敵ですね！！
ここってテラスから花火は観れるんでしたっけ？

[3347: 検討板ユーザーさん]

>>3346 通りがかりさん
橋から少し見えました。
角度的にはテラスからなら半分くらいは見れるんじゃないかなと思います。
今年は雨で中止だったんで検証できてないです。
まあ、いつもお友達とお祭りを楽しむ為に公園で花見を見に行ってしまいますが…

[3348: 口コミ知りたいさん]

>>3346 通りがかりさん

[3349: マンション検討中さん]

>>3344 マンション検討中さん

配管を壁の中に通してると思うのですが、そのスペースは確保されてるんでしょうか…
あまり詳しくはわからないのですが、私が買った部屋は裏側がお風呂場なのでそこから水道を繋ぐのかしら？

[3350: マンション掲示板さん]

>>3348 口コミ知りたいさん
ほぼ目の前ですね！