ジオ品川天王洲ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ品川天王洲についての情報を希望しています。
公式URL：http://geo.8984.jp/shinagawa/

所在地：東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4（地番）
交通：東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩7分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分
　　　京急本線「新馬場」駅 徒歩10分
　　　JR山手線「品川」駅 徒歩17分
間取：1DK～4LDK
面積：33.78平米～99.77平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
「ジオ品川天王洲」現地レポート・予定価格帯と予想価格紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/53313/
「ジオ品川天王洲part２」品川区の新築マンション販売状況と間取り＆予定価格帯の追加紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/56669/

[3264: eマンションさん]

>>3263 名無しさん
東側だと下の階でも良さそうですけどね～
海水だから虫とか居なさそうな。

[3265: 匿名さん]

運河なのでフナムシいます。
マンション這い上がってくる力あるけど、まぁたまにかな。
ダンゴムシの仲間なので大目に見ましょう。

[3266: 匿名さん]

>>3265 匿名さん
フナムシはエビの仲間ですが、足先にあるエラのようなもので呼吸するため、水辺じゃないと窒息します。
ちなみに甲殻類はカルシウムで外骨格作ってますが、虫は酸素と酵素で外骨格を作っているので海には生息できません。
よって海に虫はいません。

[3267: 評判気になるさん]

隣地の情報は誰か確認しましたか？

[3268: マンコミュファンさん]

>>3267 評判気になるさん
結論は、分からないです。
何の目的で購入して、将来どのように使うかはオープンハウスにしか分かりません。
ですので、現時点で予想しても仕方がないのでここでの議論は終わりました。

[3269: マンション検討中さん]

>>3268 マンコミュファンさん
いやいや、このマンションにとって重要な懸念事項です。勝手に終わらせないでください。

[3270: 検討板ユーザーさん]

>>3269 マンション検討中さん
ではあなたが確認お願い致します。

[3271: 名無しさん]

>>3261 マンション掲示板さん

ギリ海岸？ここも、もともと海でしょ。

[3272: 名無しさん]

同じ範囲の江戸時代

[3273: 名無しさん]

昔、海岸だったのは八ツ山通り。それより東はすべて海。

[3274: 評判気になるさん]

>>3269 マンション検討中さん
バカですか？

[3275: 検討板ユーザーさん]

>>3274 評判気になるさん
リビオがギリ海岸で、ジオが海って意味で発言していたのではないでしょうか？

[3276: マンション掲示板さん]

>>3275 検討板ユーザーさん
過去の歴史を見ても東京湾が津波の危機に晒されたことはないみたいなので、どちらかと言えば津波より地震での液状化の危険性でしょうね。
最大3.0mとありましたが、仮に5.0mまで来たら低層階のダメージは大きいかもしれません。

[3277: マンコミュファンさん]

>>3274 評判気になるさん
キャナルサイドビルの買収についてまだグダグダ言ってる人に対して言ったのですよ。

[3278: 検討板ユーザーさん]

隣地がなにが将来建つかなんかわからないでしょ？わかってるのは用途地域と建蔽率と容積率から想像することだけです。
どんな物件もそうです。そんなに気にするなら買うべきではないですね。
あなたは広大な土地を買って小さい戸建てでも建てたほうが幸せだと思いますよ。

[3279: 名無しさん]

>>3269 さん

引き下がらないですね笑

[3280: マンション掲示板さん]

品川区に問い合せたけど、品川区役所の建築計画概要署の申請を直接伺う必要があるとの事です。
そこまで気になるのであれば直接品川区役所いってみては？
なんならジオのディベが閲覧申請して事実確認してると思いますよ。
ジオのディベに直接きいたらどうでしょう？

[3281: 口コミ知りたいさん]

>>3272 名無しさん

東品川アドレスは埋め立て地

[3282: 検討板ユーザーさん]

>>3281 口コミ知りたいさん
そうですね。
一丁目より二丁目の方が、ハザード危険性が薄いように思うのですが何故なんでしょうね。

[3283: 評判気になるさん]

>>3282 検討板ユーザーさん

1丁目は目黒川でハザードにひっかかるようですね。
川ですと雨による影響が大きくて、麓だともろに影響うけるとか？
海までいくと川の氾濫は関係ないとかですかね？？
二丁目は目黒川の氾濫が関係なく、どっちかといえば海水とかの津波の影響があるのかな
詳しくはわからないけど、二丁目のが後に埋め立ててるはずですよね。

[3284: マンション掲示板さん]

>>3283 評判気になるさん
じゃあまぁ気にしなくて大丈夫ってことですね。

[3285: 匿名さん]

港南4丁目が東日本大震災で液状化してるように、歴史の浅い埋立地は災害リスク高いよ。その意味では東品川1丁目の方が2丁目より安心できる。

[3286: マンコミュファンさん]

>>3285 匿名さん
ワールドシティータワーズとかやられてたの？

[3287: マンション掲示板さん]

>>2084
に書いたようにこの地域は埋め立て地なので津波より地震に対する懸念が大きい。護岸や擁壁に支えられている土地はお気をつけて。

[3288: マンコミュファンさん]

>>3287 マンション掲示板さん
天王洲運河に内部護岸が整備される時点で、耐震性を持たせた耐震工事はされるものだと思っていました。
それがされていない内部護岸もあるということですね。

[3289: 口コミ知りたいさん]

>>3287 マンション掲示板さん
https://www.kouwan.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/H2811koubunsyokaijijyokyo.p...
これを見る限り天王洲水門の補強工事は行われているっぽいですね。
天王洲運河の護岸に対して補強工事が行われているかどうかってことですかね。
他の運河では、そのような補強工事が行われていることが東京都から公開されているのでしょうか。

[3290: ジオン123]

>>3289 口コミ知りたいさん
>>3287さんが仰っているのはこのことじゃないですか。
https://www.kouwan.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/kaigan-keikaku/keikaku.pdf
これを見ると天王洲運河は、計画対象外のエリアになっているので特に耐震工事や補強工事は行われていないということかと思います。
一方で、京浜運河沿いには防潮堤も整備されていますし、更に内陸側の天王洲運河が地震の際にどこまで危険なのかは正直私には分からないです。

[3291: マンコミファン]

>>3290 ジオン123さん
ああ、やっと理解してくれる人がいた。
今までの地歴を見ると大きな積載荷重がかかるような状況でなかった様子なのと、整備された記録が見当たらないので確認をされたほうがいい。テベは専門外のため都合の良いことしか言わないので、利害関係者が都庁に直接問い合わせる必要があるという事です。
繰り返しになりますが、江東区から品川まで内部護岸の鋼矢板や鋼管杭は補強後も支持層まで届かない設計です。あの変位を経験するとWF地域の不動産に私は手を出せないな。Googleマップでは波打っているように見えます。何かのご参考に。

[3292: マンコミュファンさん]

>>3291 マンコミファンさん
因みに購入者でないのに、そこまで気にされている理由はなんですか？
地盤の問題がなければ、購入を本格的に検討するほど魅力的な物件だったという理解で宜しいでしょうか？

[3293: 口コミ知りたいさん]

>>3292 マンコミュファンさん
土木技術者だからです。
色々知っているので、水が近い場所は慎重に検討します。
恵比寿に行くに便利な大井町、天王洲で仕事用セカンドハウスを探していて、ジオの2LDKを検討していました。

[3294: マンション検討中さん]

>>3285 匿名さん

こちらをどうぞ。文科省防災科学研究所が出している3.11の
液状化エリア。品川駅周辺は安全です。港南4丁目に液状化記録はありません。
あったとしてもごく小規模の噴砂でしょう。嘘を言うのは止めましょう。

[3295: 口コミ知りたいさん]

>>3293 口コミ知りたいさん
セカンドハウスでもそこまで気にされるんですか？
そこまで言い始めると職場が埋立地にある人とかどうしたら良いんだって話ですよね笑

[3296: 検討板ユーザーさん]

>>3294 マンション検討中さん
本物件も品川駅周辺と位置付けで大丈夫ですよね。

[3297: マンション掲示板さん]

>>3295 口コミ知りたいさん

たしかに笑
色々と矛盾が多くて笑

[3298: 評判気になるさん]

今まで液状化が起きてなくても、地下水位が高く砂質土が多い地盤であれば、様々な事象が引き金となって液状化が起きます。
ここが大丈夫！という根拠は発生履歴ではなくボーリング図で示すべきかと思います。工学的なスケールがなくググった情報を鵜呑みにする方が多いですね。

[3299: 匿名さん]

>>3297 マンション掲示板さん
何がおかしいですか？失礼ではありませんか？

[3300: eマンションさん]

>>3299 匿名さん
寧ろ必要以上に不安を煽るスタンスの方が失礼かと。
貴方のスタンスでは湾岸エリアに住んでいる150万人、およびそこに勤務する数百万人がハイリスクに晒されてると言いたい訳ですよね。
そもそも直近の大地震でもこのレベルのマンションが倒壊した事例ってあるんですか？
これまでの規模とは異なる1000年に一度の未曾有の大災害に襲われるようなことがあれば、もはや埋立地以外も危ないでしょう笑
リスクリターンの観点から割安と判断している人たちに対して、あまりにも失礼かと思いますが。

[3301: 匿名さん]

>>3300 eマンションさん
私は持てる知識をもとに事実を書いており、それを笑われる理由を問いました。笑いながらの詭弁は結構です。

[3302: マンコミュファンさん]

>>3301 匿名さん
どうぞ内陸部にお買い求め下さい笑

[3303: 名無しさん]

このエリアは埋め立てられてから、80年以上経過しているので、そこまで地盤は心配しなくて良いんじゃないですか？
心配な方は、別エリアをご検討されれば良いかと。
恐らくここに買われてる方はそんなリスクは百も承知で、それでもここが良いと思って買ってる訳でしょうから。

[3304: マンションジロウさん]

>>3299 匿名さん
セカンドハウスに地盤の強さを求めるなら、職場のオフィスなんかも立地を気にされるんですか？という意味で笑われてるんだと思いますよ。

[3305: 通りがかりさん]

話題を変えてしまい恐縮ですが、購入者の皆さんは住み替え前提で買われてますか？？それとも実需ガチホ前提ですか？？

[3306: マンション検討中さん]

阪神大震災の時の埋立地マンションでも倒壊、居住不可になった物件はなかったような気がするけど。

[3307: マンション掲示板さん]

>>3305 通りがかりさん
購入者ですが、15年程度は居住する前提です。
その頃には品川の再開発もひと段落しているでしょうし、そのタイミングで上昇していたら売ることも視野には入れています。

[3308: 口コミ知りたいさん]

>>3307 マンション掲示板さん
コメント頂きありがとうございます。

煽ってるわけではなく、1検討者として前向きな意見を伺いたいのですが、15年後に上がってると思いますか？
できれば根拠と合わせて教えて頂きたいです。
私見ですが、10年後は10パー下落くらいが妥当かなと思ってます。根拠は、

・再開発が進むとて、品川駅からは約20分と遠く、最寄りからもそこそこの距離。
・そもそも現在の相場が高すぎる。大幅下落はないと思いますが、微減で推移すると予想します。
・天王洲アイルという場所の人気度合い

キャナルビューのマンションが大好きなので、個人的には値上がりとか気にせず買いたいのですが、やはり不動産購入は投資的な要素を無視できないと思い、躊躇してる状態です。

[3309: 評判気になるさん]

再開発は芝浦高輪エリアが中心でそもそも港南天王洲の恩恵は少ない。再開発期待なら豊洲や有明の方が良いのでは？

[3310: 検討板ユーザーさん]

>>3308 口コミ知りたいさん
多分、その考え方が王道だと思います。
個人的には上がるのを前提に買うのであれば、一種の賭けだなとも思っていますし、上がらなくても割り切れるほど気に入っているというのも大きいです。
因みに上がる方に賭けた理由としては、以下の二つです。
①品川駅から徒歩15分圏内(バスなら5分)をどう捉えるか。ここは品川からは遠いし、再開発の恩恵を受けれないとのことですが、例えば東京駅から徒歩15分と言われるとどうでしょう。
15年後にはその東京駅を越えるターミナル駅に品川がなっている可能性があると思っています。
そうなると、この物件もターミナル駅側の実需マンションとして十分な需要増が見込めると考えました。
②そもそも相場的に今が天井だという見方について
これは、私も世田谷区や練馬区などの郊外相場は天井に来ていると思います。
一方で、東京自体はまだまだ人口増加が続きますし、実需も海外マネーも更に東京の都心部に向き続ける可能性は高いと思っています。

[3311: 評判気になるさん]

>>3310 検討板ユーザーさん
ご丁寧にありがとうございます。
頂いた２点、納得です。

相場についてはなんとも言えないので、あとは本物件を気に入るかどうか、そこに集約しそうですね。
大変参考になりました、ありがとうございます！

[3312: マンション掲示板さん]

>>3308 口コミ知りたいさん
すみません。横から失礼します。
品川駅から徒歩圏内というのは資産価値の面では悪くないと思います。別に通勤の場合は（多くの方は会社支給でしょうから）天王洲アイル駅を使えば良いですし。
現在の相場が高いというのは否定はしませんが、日本がそもそも海外と比べて貧乏になっています。今色々な企業で賃上げも取り組んでますが、まだまだたりてないので、この先も給料はトレンドとしては上昇傾向になるのかなと思います。

人口が減少傾向にある日本では基本的に東京都23区に人は集まるでしょうし、大きな値崩れはしないと思いますが、そもそも家は住んでいたら値下がりするのが普通ですよね。自分が購入する場所が値崩れして欲しくないのは私も一緒ですが、15年後に値上がりするかは誰にも分からないことなので、大事なのは自分が探す家の条件に合っているかどうかだと思います。人それぞれで家族構成も予算も、不動産の用途すらも変わってくるはずなので。

私はこのマンションで決めようと思っていますが、予算、周辺住民の様子、子育てしやすいか、旅行しやすいかなどを基準に考えています。正直別に満点ではないです。もう少し近くに大きなショッピングモールやスーパーがあれば有難いなとも思いますし、間取りにも少し改善して欲しいところはあります。ただ自転車置き場もありますし、出張とかで品川まで行きたいときバスもありますし、急ぎならタクシーでも良いと思います。休日はカーシェアも近くにあります。他の条件は良いので、そこは目を瞑ることが出来るかなと。

私は兄が不動産会社に勤めてますが、今年の夏以降に販売される物件は（作りが同じなら）どこも値上がりすると行ってました。これは物価高によって原材料費を販売価格に転嫁せざるを得ず、その影響が一番あるのは今年の夏以降のようです。
※一般世帯がついて来れるか本当に心配だと。。
因みに私自身、色々物件を探す中で同様のことを言っている方に会ったので、恐らく全くの嘘っぱちではないと思います。

あくまで新築物件に関する話ですが、恐らくこの値上がりは中古物件の価格にも波及すると思います。
ただ日本の景気が良くなり、金利が上がればまた状況も変わると思います。

再開発について『品川より豊洲や有明』という声もあり、私もそれは非常に気になるのですが、結局誰にも分からないと思います。既に高輪ゲートウェイも出来て、色々な動きが見えている品川の方が私は魅力的に見えましたが、豊洲、有明、晴海を繋ぐ鉄道が出来たり、東京BRTが本格化したりした後、全く状況は変わるかもしれません。
でもいずれにしても現段階でそれを言い始めても結論は出せないと思います。

住居としてここに住みたいかどうか、住んだ後にどんな生活をしたいかが一番大事と思います。
上の方でイタズラに悪口と思えないような煽りをする人も散見されますが、それに惑わされないで自分の理想の生活にあった場所を探すのが一番かなと。
それがこの物件ならば真剣に検討すれば良いですし、よその物件ならそこを検討すれば良いのかなと。
もし仮に不動産投資という点で考えるなら、私なら今では出さないですね。。。やるならなるべく都心に近いところ、出来たら60～70平米の物件を狙うと思いますが、どこであっても値下がりのリスクはあるので、もうちょっとリスクのない金額で株式投資を狙うと思います。
実際に会社の同僚でも『不動産は購入しない』と決めている人は多分半分近くいると思います。

長文、乱文、失礼致しました。
ご参考にならないかもしれず、その場合はごめんなさい。

[3313: 匿名さん]

>>3306 マンション検討中さん
液状化リスクが高い土地のタワーマンションとかは怖いけど、低層のここはそんなに心配ないよね。