ジオ品川天王洲ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ品川天王洲についての情報を希望しています。
公式URL：http://geo.8984.jp/shinagawa/

所在地：東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4（地番）
交通：東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩7分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分
　　　京急本線「新馬場」駅 徒歩10分
　　　JR山手線「品川」駅 徒歩17分
間取：1DK～4LDK
面積：33.78平米～99.77平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
「ジオ品川天王洲」現地レポート・予定価格帯と予想価格紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/53313/
「ジオ品川天王洲part２」品川区の新築マンション販売状況と間取り＆予定価格帯の追加紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/56669/

[2981: 検討板ユーザーさん]

>>2980 eマンションさん
高層の方が全体の景色を俯瞰できますし、3階以下はどうしてもリバーサイド特有で虫などの影響が心配ですから、どの物件に限っても高層の方が人気かと思いますよ。

[2982: マンション検討中さん]

>>2981 検討板ユーザーさん
なるほど。ありがとうございます。

[2983: マンション掲示板さん]

>>2978 評判気になるさん

世帯年収1,000万円越えですか？ジオは裕福な方が多くて安心できそうです

[2984: 評判気になるさん]

>>2983 マンション掲示板さん

パワーカップルって1400万くらいからかと思ってました。
世帯年収1000万でも行先不安ですт т

[2985: 通りがかりさん]

>>2983 マンション掲示板さん
1,000万円ではよほど頭金入れないとローンが厳しくないですか？
頭金がなければフルローンでも厳しい水準かと。

[2986: 検討板ユーザーさん]

>>2985 通りがかりさん

厳しいと思いますね。
ただし、ここは三井だかと提携してて年収の10倍まで組めたはずです。
10倍組めたとて、その先がやばいですよね。

[2987: eマンションさん]

>>2985 通りがかりさん
ペアローンはできれば避けたいですしね。

[2988: マンコミュファンさん]

>>2983 マンション掲示板さん
流石に都心の新築買う人で、世帯年収1000万超えてない人はいないんじゃないの。貯金が3.4千万あるなら別だけど。

[2989: 通りがかりさん]

>>2988 マンコミュファンさん
専業主婦のご家庭もいらっしゃいますかね？

[2990: 匿名さん]

>>2986 検討板ユーザーさん
三井住友銀行ですか？

[2991: 評判気になるさん]

>>2989 通りがかりさん
もちろんいるかと

[2992: 名無しさん]

>>2990 匿名さん

確かそうです！大手銀行だった記憶があります。
変動金利で0.39～？とかだったような。その辺の数字は少し曖昧です。

[2993: 匿名さん]

結局はカナルサイドビルのシャトルバスは利用できるのでしょうか？

[2994: 通りがかりさん]

>>2993 匿名さん
不明なままなので、入居後にビルに確認がいいかと

[2995: 匿名さん]

>>2985 通りがかりさん

えっ？ここの3LDK8,000万円前後だから年収1,000万円なら余裕じゃない？大手企業勤務ならローン8-9倍はおりるし、貯金ゼロってこともないでしょう

[2996: マンション掲示板さん]

>>2995 匿名さん
買えはするけど、生活にゆとりはできないって話じゃない？
年収1000程度ではカツカツの生活

[2997: 通りがかりさん]

>>2995 匿名さん
1番安い3LDKの話でしたか…
今もうその価格帯は全部売れてますよね。
9000万円台になっているかと。

[2998: マンション検討中さん]

あの時に品川シーサイド買っとけば良かった。。
トホホ

[2999: 口コミ知りたいさん]

>>2995 匿名さん
8-9倍って大変ですよ。返済比率を考えても5-6倍が家賃のストレスがない生活が出来るかと。管理費と修繕費も安くはないですし

[3000: 名無しさん]

>>2999 口コミ知りたいさん
独身orDINKSなら8-9倍でも何とかなりそうですが、子供ありだと簡単に引っ越せないし、教育費もかかるし、5-6倍には抑えたいですね。

[3001: 評判気になるさん]

となると、年収1000万の層は6000万のローンに納めないといけないから、頭金は3000万…
若年層には厳しい貯金額ですね

[3002: eマンションさん]

>>3001 評判気になるさん
30歳前後で世帯年収1500万がターゲットでしょう。もしくは世帯年収１０００万で親が3000万贈与の強強家系。

[3003: マンション検討中さん]

3000万も贈与があるなら共有名義にしてタワマン節税したいな

[3004: マンション検討中さん]

>>3002 eマンションさん
30前後で世帯年収1500ってなかなかですよね。その年齢でどちらかが1000万となると、医者、士業、大手商社、外資金融、大手銀行、経営者あたり？うちはこの年収ラインに入ってない贈与組なので、周りがエリートばかりだと萎縮してしまうなぁ…。

[3005: マンション掲示板さん]

>>3003 マンション検討中さん
タワマン節税とは

[3006: 購入者]

>>3004 マンション検討中さん
周りのご職業は気にすることないですよ。
ご自身の無理のない範囲で、好きな物件に住めばいいかと。
私なんてまだまだ若造で不安でしたが
部屋に入ればプライベートの時間ですから関係ないなと思いました。

[3007: マンコミュファンさん]

>>3006 購入者さん
まさにその通りですね。無理のない範囲で好きなとこに住むが本質ですからね。

[3008: 通りがかりさん]

>>3004 マンション検討中さん
世帯年収ですからね。
1000万、500万でも世帯年収1500万ですし。
それでも大手企業勤務の方が多い気はしますが。

[3009: 検討者]

>>3004 マンション検討中さん
贈与組が最強ですよ。

[3010: 名無しさん]

>>3006 購入者さん
おいくつですか？

[3011: 口コミ知りたいさん]

>>3010 さん

はっきりとした年齢はお答えしかねますが
ローン組ませてもらえるほぼ最低ラインかと(笑)
入居も全然20代です。

[3012: マンション掲示板さん]

>>3011 口コミ知りたいさん
凄いですね。若い方が多いのは嬉しいです！

[3013: 評判気になるさん]

2期の売れ行きはどうなんだろうね。9000万円台となると候補者も絞られそうですね

[3014: マンション検討中さん]

今２期の１次ですか？
問題の1LDKどうなりましたかね。賃貸とかになっちゃうんですかね、、、

[3015: 検討板ユーザーさん]

>>3013 評判気になるさん
角部屋なので本来は人気が出そうですが、あの間取りですからね。どうなんでしょう？

[3016: 通りがかりさん]

>>3015 検討板ユーザーさん

角よりも１個内側のが綺麗でしたもんね。
Bは綺麗な田の字間取りにアウトフレームで即完売してました。

[3017: マンコミュファンさん]

>>3014 マンション検討中さん
1ldkは渋いだろうねぇ…

[3018: 評判気になるさん]

>>3016 通りがかりさん
Bって坪単価どのくらいでしたか？

[3019: マンション検討中さん]

>>3018
3016さんではありませんが、予定価格が3階で7900万台、14階で8900万台だったので395-445位かと。

[3020: 名無しさん]

>>3018 評判気になるさん

@390-410くらいだと思います。

[3021: 名無しさん]

>>3019 さん
やはり良い間取りな分価格は乗せられてますね。

[3022: マンション検討中さん]

あの鰻の寝床のような極小スパン1LDKは実需は厳しいかと。。。

[3023: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/686543/

こちらに載ってますよ。
Bと南棟の王様部屋は間取り綺麗だった気がします。
即完売ですね。

[3024: 検討板ユーザーさん]

>>3023 匿名さん

1DK坪単価480なのヤバw

[3025: マンション検討中さん]

>>3022
とはいえ、現物見てから決める賃貸のほうが厳しくない？北品川から山手通りに出るまでと、新馬場から山手通り沿いに旧海岸通りまでは、ニョキニョキ賃貸マンション出来てるから競争激しいし。

[3026: マンコミュファンさん]

>>3024 検討板ユーザーさん

誰が買うんだ‥

[3027: 口コミ知りたいさん]

>>3023 匿名さん
B棟は先月時点で2階だけ残ってましたよ
8000万切ってたのですぐ売れそうだけど

[3028: eマンションさん]

>>3022 マンション検討中さん
うなぎのねどこw w w

[3029: 通りがかりさん]

>>3027 口コミ知りたいさん

もう2階も売れてるみたいですよ。たしか7800万円代でした。

[3030: 検討板ユーザーさん]

Eタイプのお部屋もなぜか高層階から埋まっていってる感じでしたね。

[3031: マンション掲示板さん]

>>3030 検討板ユーザーさん
南向きはカナルビルどーんだから、8階あたり？以上じゃないと開放感が薄れるかもなあ

[3032: 匿名さん]

>>3031 マンション掲示板さん

カナルサイドの影が12階まで入ります(笑)
13階から影が被らないです。が、目の前はドーンです。
15階ですらお空が狭そうです(笑)

[3033: 検討板ユーザーさん]

>>3032 匿名さん
この物件で眺望のためには買うべきではないとおもいます。なのでマンションマニアさんも低層階をおすすめしていたのでは。

[3034: マンコミュファンさん]

>>3033 検討板ユーザーさん

それは東かと思います。東は運河でそもそも一通りもなく、上も下も眺望としてはかわらないため下の階が格安に感じるというものです。
南は下の方は道路に近く、カナルサイドの影が入ります。道路に近いとうるさいですし、ホコリ問題があります。
南に住むならおそらく日差しを気にされる方向けなので上を選ぶのでしょう。
それでも2階は格安ですね(笑)

[3035: マンション検討中さん]

>>3034 マンコミュファンさん
たしかに南はどれだけ道路の音がするのかは気になるところですね。

[3036: 通りがかりさん]

https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00001/03355/
カナルサイドビルどうなるんでしょうね

[3037: 名無しさん]

>>3032 匿名さん
とはいえ50m離れてるから、暗いとか圧迫感はなさそうだけどね。

[3038: マンション掲示板さん]

>>3033 検討板ユーザーさん
川沿いの低層は夏が怖いな～。
5-9階あたりが価格も抑えめでベストかな

[3039: 口コミ知りたいさん]

>>3036 通りがかりさん

これガチ？オープンハウスは信頼ないなぁ、、こちらに構わずデカいマンションに変えそうだな、、ほんとやめてくれ、、、

[3040: 通りがかりさん]

>>3039 口コミ知りたいさん
でもこれだけ大手ディベロッパーが目をつけ始めてるエリアということですかね。
カナルサイド前の広場まで増築なんかされたら南向きの人は本当に困りますね。オープンハウスの誠意を信じるしかないかと。

[3041: マンション掲示板さん]

>>3035 マンション検討中さん
c1あたりまでは割と距離ありますが、Bあたりの位置から割と道路音が気になりそうですね。とはいえ真向かいではないので、ダイレクトな影響は薄いとは思いますが。

[3042: マンコミュファンさん]

>>3040 通りがかりさん

むしろオープンハウスはお金があると思うので、より良いテナントをビルに入れてくれるかもしれません。建て替えはそう簡単にできないかと思います。

[3043: 評判気になるさん]

>>3031 マンション掲示板さん
Eタイプは東向きなので運河ドーンですかね。

[3044: マンション検討中さん]

>>3040 通りがかりさん
公開緑地ですよね。
あそこもカナルサイドビルの範囲なんですか？

[3045: 評判気になるさん]

>>3042 マンコミュファンさん
なぜ建て替えが出来ないと思われますか？

[3046: 通りすがり]

今のカナルサイドビルはあの公開空地があるがゆえの高さなので、ジオに接近して高い建物を立てるのは不可能です。
立て替えたとしても公開空地を広げて高くするor公開空地を狭めて低くするの二択です。
土地をわざわざ減らして上にあげるとは思えません。
公開空地の場所をズラすような性格の悪いこともしないと思います。
であれば立て替えはまだしないのでは？
もし建て替えるなら1階にスーパーでも入れてひらべったくして欲しいものです(笑)

[3047: 名無しさん]

>>3044 マンション検討中さん

公図と謄本みないとわからないけど、そうじゃないのかな？

[3048: マンコミュファンさん]

>>3046 通りすがりさん
ミニスーパー入れてくれたら助かるよな～。この辺スーパーないから。

[3049: 口コミ知りたいさん]

>>3043 評判気になるさん
向かいは団地なんだけどね。
TY側だったら夜も綺麗だったんだけど、少し残念。

[3050: マンコミュファンさん]

>>3040 通りがかりさん
オプレジって大手なん？w
絶対に買いたくないマンションデベ

[3051: eマンションさん]

>>3050 マンコミュファンさん

まぁ今や一部上場もしてるし、知らない人もそうそういないので、中堅～大手の間にはいるのでは。

[3052: マンション検討中さん]

確かジオはシナネン本社の隣のビル？の斜線制限に引っかかるとかで段々になってるという話だったので、カナルビルもこっちに寄せ寄せにはできないのでは？3046さんの仰る通り公開空地のこともありますし。
どちらにせよテナントが出てくまでは、今のままキープするんじゃないですかね。テナントさえ入ってればオフィスの方が実入りが良いですし。

[3053: マンコミュファンさん]

今夜からキャナルフェスですよ♪ 行く方は楽しみましょう??

[3054: 名無しさん]

>>3049 口コミ知りたいさん
TY側ってまさにジオやらキャナルビルやらが見えるだけですよね？

[3055: 匿名さん]

そもそも眺望重視なら港南天王洲より有明とかの方が良いですよ。

[3056: 匿名さん]

>>3054 名無しさん
いや、川の向こうにTYが見えたら綺麗だったのになってこと

[3057: マンション検討中さん]

>>3055 匿名さん
眺望＋利便性なので有明はなしですね。ターミナル駅や羽田空港が近いのがありがたいです。

[3058: マンション検討中さん]

>>3055 匿名さん

売れ残りのトリプルタワーのディベさんですか？笑
有明がどういう土地かは、有明ガーデンのテナント空きが物語ってる。
陸の孤島に行くより天王洲のが全然まし。

[3059: 口コミ知りたいさん]

>>3055 匿名さん

いくら眺望が良くても有明は最初から候補に入れてない。あの辺鄙さと交通不便さはありえない。

[3060: 名無しさん]

>>3055 匿名さん

見苦しいよ有明おじさん。まだ居たの？
どうせ、色んな掲示板に出没してる人でしょ。

[3061: マンション掲示板さん]

>>3056 匿名さん
あれこのマンションの東側ってTYハーバー見えますよね？

[3062: 口コミ知りたいさん]

>>3055 匿名さん

ちなみに参考までに有明の眺望写真とか見せて欲しいな。
加工キラキラ＋望遠の宣材写真じゃなくて素人の写真で頼む。

[3063: 口コミ知りたいさん]

まあ見えるっちゃ見える

[3064: マンション検討中さん]

>>3036 通りがかりさん
パナソニックが抜けて、マンションになるんですかね？
ジオの南棟はやめたほうがいいでしょうか？

[3065: 名無しさん]

>>3064 マンション検討中さん

どこにPanasonicが抜けると書いてあるんですか？
ビルのオーナーが変わるだけですよ。

[3066: 名無しさん]

>>3064 マンション検討中さん

こんな立派な建物でまだ30年位で解体するなんてコストのかかることをするとは思えないですがどうなんですかね。個人的にはこのまま保有するか利益出たとこで売却するんじゃないですか？

[3067: マンコミュファンさん]

>>3065 名無しさん
気付かず検討した自分が恥ずかしいですが...

オーナーがオープンハウスディベロップメントなので、マンション開発目的ですよ。
開発のスケジュールは当然見えているはず。
転売目的ならば、オープンハウスグループの別の会社になると思います。

[3068: eマンションさん]

>>3066 名無しさん
テナント抜けるとこのまま保有は難しいと思いますよ。周辺歩いたのでわかりますが、パナソニックグループの建物もけっこうあるじゃないですか？
品川とか芝浦に新しいオフィスビルができるので、集約する気じゃないですか？
わかる人いたら教えてほしい...

[3069: 名無しさん]

>>3067 マンコミュファンさん
オープンハウスのファンドが買ってリートに組み込むのではなさそうなので、マンション開発あり得るかも。

[3070: マンション検討中さん]

>>3062 口コミ知りたいさん
有明は最近再開発が進んでいて街並みがきれいになってるよ。有明ガーデンも便利。りんかい線でアクセスもしやすい。

[3071: eマンションさん]

開発になるとて、ジオベタ付には出来なそう。
公開空地があってこその高さなので、目の前ドカーンともならないような。
日照権とかの問題もあるでしょうし。
もしマンション開発だとしても、ジオと同じくらいの高さで階段状のマンションになりそう…
数十年後とかに。

[3072: マンション掲示板さん]

>>3071 eマンションさん
たぶんジオと同じ理由で公開空地は作ると思いますが、今と同じ場所とも限らないので...
むしろ、エントランスの位置を考えると、ベタ付きもあり得てしまうのではないかと。
たっても6階7階くらいだと思いますが、結構圧迫感あっちゃうかも。
どうにかならないかな。

オープンハウスのことだから、きっと数年以内ですよ。ジオ完成後に計画が出てきたらきつすぎます。

[3073: 名無しさん]

キッチンはどこまで変更可能なんですかね？
食洗機とか

[3074: 口コミ知りたいさん]

>>3072 マンション掲示板さん
もう南で申し込まれたのですか？
東に変えてみては？

[3075: 通りすがり]

>>3072 マンション掲示板さん

あえて隣のマンションの南側を潰して、何も無い反対側に公開空地をつくるとしたら
多分ジオ同様斜線制限で階段状になり、戸数を減らす羽目になると思います。
戸数を確保するのであれば、今の公開空地の位置であの高さまででしょう。
カナルサイドの敷地を使えばそれなりの大型マンションにはなりますし、マンション開発有り得そうですよね…

ジオの南側の低層階は危ういですよね…
東側買った人は安堵といったとこでしょうか。

[3076: マンション検討中さん]

目の前に大規模マンションなんか建ったら嫌だな。
オープンレジデンシア品川天王洲て名付けそう。

[3077: 匿名さん]

>>3076 マンション検討中さん

個人的にマジで1番きて欲しくないデベなんだよなぁ
基本的に周りのこととか考慮しなそう…

[3078: 通りがかりさん]

>>3074 口コミ知りたいさん
今から変えられるんですかね？
東棟の販売住戸はどこになりますでしょうか？

[3079: 匿名さん]

>>3078 通りがかりさん
第二期でEやKが売られていたかと。

[3080: 評判気になるさん]

>>3075 通りすがりさん
そうなのですが、相手が相手ですからね。
コの字型にして、道路沿いに細長い公開空地作ったりするんじゃないですか？
建物は南に向かって階段状になると思います。

東棟はいいですが、南棟はどうなるのでしょうか？