ジオ品川天王洲ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ品川天王洲についての情報を希望しています。
公式URL：http://geo.8984.jp/shinagawa/

所在地：東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4（地番）
交通：東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩7分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分
　　　京急本線「新馬場」駅 徒歩10分
　　　JR山手線「品川」駅 徒歩17分
間取：1DK～4LDK
面積：33.78平米～99.77平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
「ジオ品川天王洲」現地レポート・予定価格帯と予想価格紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/53313/
「ジオ品川天王洲part２」品川区の新築マンション販売状況と間取り＆予定価格帯の追加紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/56669/

[2273: マンション検討中さん]

>>2272 評判気になるさん

設備ってどんな感じでしたっけ？
内覧の時デザインしか見てなかったですが、オプションまみれとのことで判断しにくかったです(笑)

[2274: eマンションさん]

>>2273 マンション検討中さん
2272さんではないのですが私が気になった点は
・Low-E複数ガラス→まずまず。 トリプルガラスの方がもちろん良いが、都内のマンションくらいではほぼ採用なされてない。
・窓枠アルミサッシ→樹脂のが良い。特にエリア的に潮風があたるし、断熱性も優れてる
ガラスコンロがホーロー→チープ、ガラストップのが資産性として高い
・コンロ横収納スペースが謎のボトルラック→ただ資材削減してるとしか思えない。収納棚のがまし
・ふろ場はガス温水浴室暖房乾燥機→ミストサウナが使えたら良かった
・洗面→水栓一体型でボウルと水栓の だけやつにした方が掃除が楽
トイレ→部屋によるのですがほとんどの部屋でタンク隠しタイプ。タンクレスにして手洗い場があった方が資産性は高い
他にもスペック的にみたら低いものは沢山ありますが
可もなく不可もなくといった物件。
ガス乾燥機は光熱費が安いでしょうし、ホーローは掃除がしやすい、アルミサッシは軽さと丈夫さを兼ね備えているといったメリットもあります。
内装は正直かえることが出来るので、変えられない共用部分や立地を気にした方がいいと思います。
1次取得者向けで、内装に見合った価格かと思います。

私は1次取得ではなく築浅からの買い替えで、3LDKを購入しました。
もちろん妥協してます(笑)妥協できる範囲でした(笑)
でも積立金と管理費は見直して欲しいですwwww

[2275: 匿名さん]

本日進捗

[2276: 匿名さん]

トリプルのガラス、樹脂サッシなど、マンションで使用できる商品は存在しません。高性能窓はすべて戸建て用です。

[2277: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2278: 評判気になるさん]

>>2276 匿名さん
北海道のタワマンで樹脂サッシトリプルガラス採用できてるから、やろうと思えばできるでしょう。珍しいケースなので費用はかかるとおもいますが

[2279: 通りすがり]

70㎡、5~6万の修繕積立金と管理費は大体相場じゃないかなぁ。
タワマンは最初が安すぎるパターンが多い

[2280: マンション検討中さん]

最終的にその値段ならまぁ普通かと。ここも最初は2万～2万5000とかじゃないっけ？
この物価高なんで新築の管理費修繕積立は上がる一方なんじゃない？逆に既存物件は足りなくなる物件が続出しそうだけど、上げたり一時期金入れたりは大変そう。

[2281: 名無しさん]

>>2280 マンション検討中さん
修繕費は新築は既にインフレ加味して設定してるから良いよね。修繕計画設定時にインフレ加味してない中古は、将来修繕積立不足になるリスクが高そう。

[2282: 検討板ユーザーさん]

>>2281 名無しさん
新築購入者の中には10年以内に売り払うからそんなんどうでもいいって考える人もいるんでしょうね。
永住者からしてみたらしっかりしてる方が安心しますけどね。
どうせ、リセールバリューも狙える物件じゃないでしょうし。

[2283: マンコミュファンさん]

ここの物件って公開空地のとこは費用としてはマンション側が払うんだよね？
使うのはほぼ隣のオフィスビルの人だろうに…
荒らされるだけ荒らされてマンション側が負担なのかな。公開空地だからしょうがないだろうけど…

[2284: マンション検討中さん]

>>2283
そのはず。だから管理費が規模・共用部の割には高めになってるかと。公開空地を設けないと建てられないから仕方ないけど、もにょもにょはする。

[2285: eマンションさん]

>>2284 マンション検討中さん
キッチンカーへの敷地貸し出しとか辞めたりすれば人もゴミも減るんじゃないかな。
クレームはシナネン本社に入れましょう。
公開空地はマンションの所有地になるので、主導権はマンション組合にあります。

[2286: 通りがかりさん]

>>2285 eマンションさん

お子様連れのファミリー層にとってはキッチンカーが楽しみな場合もありますしねぇ。そもそもキッチンカーどこが来るんだろ。
キッチンカーに貸し出したお金はどこに入るんだろう。むしろそれで修繕積立金と管理費下げて欲しいですよね。

[2287: 通りがかりさん]

リビオ北品川リバーサイドテラスはここより高いらしいですね。

[2288: マンコミュファンさん]

>>2287 通りがかりさん
そりゃ陸地の北品川と埋立地の東品川では価格差が付くのは当然。

[2289: マンコミュファンさん]

>>2287 通りがかりさん
だとしたらメリットないですねぇ。新馬場だってあまり使える駅じゃないですし。
アドレスですかね？

[2290: マンション検討中さん]

>>2287 通りがかりさん

リビオは坪単価いくらですか？

[2291: 匿名さん]

京急は品川駅改良工事でホームが地上に移されます。JRや地下鉄新駅の間に挟まる形になるのでどちらへの乗り換えもスムーズ。新馬場は品川駅までわずか2分なので利便性も高いですよ。

[2292: 通りがかりさん]

>>2290 マンション検討中さん

475前後とか...?狭い3LDKが1億弱とからしいです

[2293: 通りがかりさん]

>>2292 通りがかりさん

高すぎませんか(笑)
どこにそんな高い要素があるんですか、、、
陸地といっても元海岸ですよね、、、
ジオの方がマシですね。

[2294: 匿名さん]

立地はリビオの方が良いでしょう。北品川アドレスで駅にも近い。あとリビオの方が飛行機の航路から離れてます。ジオは飛行機騒音がディスカウント要素になってる。

[2295: 匿名さん]

>>2294 匿名さん

飛行機騒音はリビオは大井町ルートの騒音もブラスされるので影響互角でしょう。いずれにしても飛行機騒音が気になるなら検討から外しましょう。いつまでもいる必要は無いのでは？

[2296: マンコミュファンさん]

>>2295 匿名さん
現地比べればわかりますがジオの方が真下なので音は大きいです。

[2297: 匿名さん]

>>2296 マンコミュファンさん

現地比べましたがリビオもジオも大差ないよ。

[2298: 名無しさん]

>>2297 匿名さん
今は冬の時期だからあまり飛んでないよ。春から夏の時期に比較しないと意味がないです。

[2299: マンション検討中さん]

大きさだけなら頻度関係なくね？
それにしても新航路下騒音さんは何でずっとここに居着いてるんだろう。
寧ろあなたがここ居るのが意味がないような。

[2300: 匿名さん]

>>2299 マンション検討中さん
普通に考えて頻度が2倍なら騒音の影響も2倍じゃない？

[2301: eマンションさん]

>>2290 マンション検討中さん

リビオ坪単価500くらい。3LDK で65平米が9,000前半から

[2302: マンション検討中さん]

大井町に住んでても飛行機気にしたこと無かったんだけど、そんなに気になるかしら？
むしろ羽田の本数増やしてくれた方が活性化されるからいいやーって思ってたんだけど。
子供はいないから子供の影響とか考えたことないけど、そんなにかわるの？
どちらかというと周辺環境とか、
習い事させやすい環境とかのが大事だと思うけどなぁ
その点ジオもリビオも不便かも。

[2303: 匿名さん]

A滑走路の大井町はC滑走路の港南天王洲と比べると本数が半分ですからね。同列に比較はできないかも。

[2304: 匿名さん]

>>2302 マンション検討中さん

同意。
東品川海上公園夕方の平和

[2305: 匿名さん]

>>2303 匿名さん

リビオはＡプラスC両方の影響を受ける。
ジオはＡ滑走路大井町の騒音受けない。
いずれにしても飛行機騒音が気になるなら検討から外しましょう。

爆音さんによると、全国的にも人気のある天王洲ピアから目黒川を巡る桜見も見納めかな(笑)

[2306: 匿名さん]

港南緑水公園とか東品川海上公園とか遮るもののない公園にいると騒音がかなり大きいです。

[2307: 匿名さん]

>>2306 匿名さん

爆音さん、夕方はスマホも使えないかな？

[2308: 口コミ知りたいさん]

リビオのデベさんがいるのかな？
リビオ推しがすごい。あの間取り、立地で一億近くとかあり得ないような、、、

[2309: 匿名さん]

ジオ向かい側「テラダアートコンプレックスCAFE」おしゃれで美味しくリーズナブル！さすが寺田倉庫プロデュース。
https://tabelog.com/tokyo/A1314/A131405/13256839/

[2310: 匿名さん]

轟音の下に長く晒されると難聴になるというのは医学的に明らか。もちろん程度問題ですし、直ちに発症するわけではないにせよ、航路下は耳への負荷が蓄積される環境ではありますよね。

[2311: 通りがかりさん]

>>2308 口コミ知りたいさん

居ないんじゃない？誰もリビオ推してなくない？
リビオの掲示板ですら推してないよ(笑)

[2312: 匿名さん]

ジオとテラダアートコンプレックスカフェ

[2313: 検討板ユーザーさん]

>>2312 匿名さん

オシャレなとこにジオあるよね。
隣のオフィスが目立つけど。

[2314: 住民さん]

ジオの隣の鉄骨の建物はなんですか？
正面からの画像がないので、わからなくて。

[2315: 匿名さん]

>>2314 住民さん

キャナル側は「フィッシャーマンズワーフ」イタリアンレストラン。

[2316: マンション検討中さん]

>>2314 住民さん
シナネンホールディングスの本社ですよ。
シナネンの土地を阪急が貰うかわりに本社ビル建てる等価交換をしてるみたいです。

[2317: 名無しさん]

>>2316 マンション検討中さん

等価交換ではなくて、完全に分離してます。
シナネンがあった土地を少し買ってそこに経つのがジオです。結構ベタ付けで圧迫感ありそうです。

[2318: マンション検討中さん]

>>2317
シナネン本社の建築費=ジオの土地代で等価交換ってことで合ってると思いますよ。完全にイコールなのか差額はお金で解決したのかはわかりませんが。
ベタ付けなのは同意。シナネン本社と距離を離す分、旧海岸通り沿い近くまで建てて内廊下とかに出来なかったのかなーと思ってしまう。そうすればワイドスパンに出来たんじゃ無いだろうか。公開空地の問題なのか、大通り面にベランダというのが嫌だったのか。

[2319: eマンションさん]

>>2318 マンション検討中さん
シナネンと分譲を一緒にしたタワーマンションプランは却下されて、建物を完全分離した今の形になったみたいですよ。
公開空地があるからこそジオのエントランス周りに余裕があるのも事実かな。

[2320: eマンションさん]

>>2318 マンション検討中さん
奥の倉庫？みたいなとこまで一緒に再開発したらタワーマンションがたったでしょうけど、そもそものシナネンが嫌がったみたいですね。
完全分離型とはいえ分離できてないレベルで近いですよね。
公開区域があるからこそたつ高さとのこと。隣のカナルビルも公開空地(ジオ南側)があるからたってるとのことで、南側にベタ付けになることは無いらしいです。
でも公開空地だから仕方ないとはいえ、住民はオフィスビルの人をよくは思わなさそうですね…

[2321: マンション検討中さん]

>>2320 eマンションさん
なので正面からの写真は載せてないんですね。
理解しました。ありがとうございます。

[2322: 匿名さん]

>>2302 マンション検討中さん

基本的に羽田空港の増便は品川周辺にとってポジティブだと思います。
羽田からの日本の玄関口になる品川ですから人が増えれば投資もさらに
活発になるでしょう。