ジオ品川天王洲ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ品川天王洲についての情報を希望しています。
公式URL：http://geo.8984.jp/shinagawa/

所在地：東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4（地番）
交通：東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩7分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分
　　　京急本線「新馬場」駅 徒歩10分
　　　JR山手線「品川」駅 徒歩17分
間取：1DK～4LDK
面積：33.78平米～99.77平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
「ジオ品川天王洲」現地レポート・予定価格帯と予想価格紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/53313/
「ジオ品川天王洲part２」品川区の新築マンション販売状況と間取り＆予定価格帯の追加紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/56669/

[2251: マンコミュファンさん]

他の同規模マンションとどれくらい違うの？

[2252: 匿名さん]

>>2250 マンコミュファンさん
維持するのに必要なコストではありますが、管理会社に見積もりを依頼すると談合やバックマージンのオンパレードなので過度に信用しないほうが良いです。
無知はカモ、組合全体で管理の知識習得するときちんと働いてくれますよ。
理事へのバックマージンもあるので長期政権も注意が必要です。
しっかり監査できる仕組みを作って行けば安心かな。
まあ、人任せにしてる人は高いお金払うしかありません。

[2253: 通りがかりさん]

修繕積立金、入居しばらくは安くしておいて、その後上げていって修繕の時使うという修繕計画では。フラットにする計画もありだけど、それだと入居直後の負担は高くなり、デベさん売りにくいから。

[2254: 匿名さん]

>>2247 周辺住民さん
ネガ写真だと思うけどだいぶ飛行機近いですね。300メートルくらいですか？

[2255: 匿名さん]

この物件のあたりは羽田空港への着陸間近で高度がかなり低いです。都心も飛行機飛んでますが明らかに大きさが違う。現地で確認した方が良いです。

[2256: マンコミュファンさん]

>>2253 通りがかりさん

タワマンあるあるですね。
前にタワマンで積立金足りなくなった事ありましたよね。
逆に積立金余るってことないですかね(笑)

[2257: マンション検討中さん]

港南緑水公園は運河臭で有名らしいですが季節によるんですか？

[2258: マンコミュファンさん]

>>2257 マンション検討中さん

真夏の雨降った翌日とかくらいかなぁ。
あまり気にならないけど、人によっては気になるのかも。

[2259: 匿名さん]

天王洲アイルは水門の中にあるので臭いがあったとしても下水の臭いではなく磯の臭いです。

[2260: 通りがかりさん]

>>2250 マンコミュファンさん
積立金の目安は国交省から出ています。https://suumo.jp/journal/2021/10/20/183145/
管理会社にお任せでは改善しないでしょうね。しっかりした監査が必要です。駐車場少なめなので相場より高めになる事情はあると思います。

[2261: 匿名さん]

目黒川の桜の季節は東品川海上公園前天王洲南運河の船渋滞にご注意　笑
目黒川桜見ツアー全国的な人気なんですね!

[2262: 匿名さん]

>>2261 匿名さん
名古屋の方ですか？

[2263: マンション掲示板さん]

>>2259 匿名さん
下水放流口のある高浜水門ほどではないにせよ、天王洲もそれなりに下水臭はあるかな。

[2264: 匿名さん]

>>2261 匿名さん
あまり馴染み無いけど観光スポットなんですかね。

[2265: 匿名さん]

>>2263 マンション掲示板さん
だいぶ改善されてますよ。イメージは散々ですけどね。

[2266: eマンションさん]

こちらの物件って売れ行きどうですか？
ホームページでエントリー2000件って書いてあったんですが、エントリーというか訪問者ですよね？

[2267: マンション検討中さん]

エントリーはエントリーだと思いますよ。エントリーした人でもモデルルーム行ってない人も結構いるかと。今どきはエントリー→限定サイト→オンライ案内→モデルルーム訪問が多いんじゃないですかね。
売れ行きは3LDKはまぁそれなり、小さい部屋は苦戦っぽく見えますが、途中で検討を辞めた人間なので最新の状況は良く分かりません。

[2268: 匿名さん]

資料請求が2000件ってことですよ。

[2269: マンコミュファンさん]

>>2267 マンション検討中さん

あまり人気ないんですかね？1LDK細いですもんね(笑)
よければ検討やめた理由とか教えて頂けますか？
参考にしたいです。

[2270: 匿名さん]

>>2262 匿名さん
確かに電話番号も名古屋ですね。名古屋の人が投資やセカンドハウスで検討されてるということでしょうか？

[2271: マンション検討中さん]

>>2269
自分は割と近所からの住替え前提だったのですが、中古になったときの価格はあんまり違いが出なそう＆ディスポーザー以外の部屋のスペックが今の家の方が良いので、それに対して1000-2000万積のもなーというのとで見送りました。
ただ、東京から京浜東北沿いに神奈川方面まで見てますが、一次取得で近いうちに新築を買いたいのであればここは結構良いと思いました。スーパーが若干遠目ではありますが、不便を感じるほどではありませんし、交通機関も案外便利ですし。（もちろんこの辺り人により感じ方が違いますが）

[2272: 評判気になるさん]

>>2271 マンション検討中さん

なるほど、私も品川区内での住み替えを検討してるのですがディスポーザーが1番の魅力的だなぁ(逆に言えばディスポーザー以外に魅力がない)と思ってました。
城南地区で探してて、割安だなという感じはあります。
ただし、共用施設の不十分さのわりのランニングコストの高さ、買い物時の不便さ、子供が出来た時の学区問題、内覧時にみた時の内部設備のチープさ(特に水周りと窓等)が目立ちます。円安とかの関係で資材が高いのはわかりますが、ディスポーザーがあっても生活の質は落ちるのかな？と思いました。
住む自分たちが妥協できるのであれば利便性、街並み的に買いなのでしょうね。
貴重な意見ありがとうございます。
今回はやはり見送らせて頂こうかなと思います。
ですが、品川駅西口の再開発とかあるので気にはなります(笑)

[2273: マンション検討中さん]

>>2272 評判気になるさん

設備ってどんな感じでしたっけ？
内覧の時デザインしか見てなかったですが、オプションまみれとのことで判断しにくかったです(笑)

[2274: eマンションさん]

>>2273 マンション検討中さん
2272さんではないのですが私が気になった点は
・Low-E複数ガラス→まずまず。 トリプルガラスの方がもちろん良いが、都内のマンションくらいではほぼ採用なされてない。
・窓枠アルミサッシ→樹脂のが良い。特にエリア的に潮風があたるし、断熱性も優れてる
ガラスコンロがホーロー→チープ、ガラストップのが資産性として高い
・コンロ横収納スペースが謎のボトルラック→ただ資材削減してるとしか思えない。収納棚のがまし
・ふろ場はガス温水浴室暖房乾燥機→ミストサウナが使えたら良かった
・洗面→水栓一体型でボウルと水栓の だけやつにした方が掃除が楽
トイレ→部屋によるのですがほとんどの部屋でタンク隠しタイプ。タンクレスにして手洗い場があった方が資産性は高い
他にもスペック的にみたら低いものは沢山ありますが
可もなく不可もなくといった物件。
ガス乾燥機は光熱費が安いでしょうし、ホーローは掃除がしやすい、アルミサッシは軽さと丈夫さを兼ね備えているといったメリットもあります。
内装は正直かえることが出来るので、変えられない共用部分や立地を気にした方がいいと思います。
1次取得者向けで、内装に見合った価格かと思います。

私は1次取得ではなく築浅からの買い替えで、3LDKを購入しました。
もちろん妥協してます(笑)妥協できる範囲でした(笑)
でも積立金と管理費は見直して欲しいですwwww

[2275: 匿名さん]

本日進捗

[2276: 匿名さん]

トリプルのガラス、樹脂サッシなど、マンションで使用できる商品は存在しません。高性能窓はすべて戸建て用です。

[2277: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2278: 評判気になるさん]

>>2276 匿名さん
北海道のタワマンで樹脂サッシトリプルガラス採用できてるから、やろうと思えばできるでしょう。珍しいケースなので費用はかかるとおもいますが

[2279: 通りすがり]

70㎡、5~6万の修繕積立金と管理費は大体相場じゃないかなぁ。
タワマンは最初が安すぎるパターンが多い

[2280: マンション検討中さん]

最終的にその値段ならまぁ普通かと。ここも最初は2万～2万5000とかじゃないっけ？
この物価高なんで新築の管理費修繕積立は上がる一方なんじゃない？逆に既存物件は足りなくなる物件が続出しそうだけど、上げたり一時期金入れたりは大変そう。

[2281: 名無しさん]

>>2280 マンション検討中さん
修繕費は新築は既にインフレ加味して設定してるから良いよね。修繕計画設定時にインフレ加味してない中古は、将来修繕積立不足になるリスクが高そう。

[2282: 検討板ユーザーさん]

>>2281 名無しさん
新築購入者の中には10年以内に売り払うからそんなんどうでもいいって考える人もいるんでしょうね。
永住者からしてみたらしっかりしてる方が安心しますけどね。
どうせ、リセールバリューも狙える物件じゃないでしょうし。

[2283: マンコミュファンさん]

ここの物件って公開空地のとこは費用としてはマンション側が払うんだよね？
使うのはほぼ隣のオフィスビルの人だろうに…
荒らされるだけ荒らされてマンション側が負担なのかな。公開空地だからしょうがないだろうけど…

[2284: マンション検討中さん]

>>2283
そのはず。だから管理費が規模・共用部の割には高めになってるかと。公開空地を設けないと建てられないから仕方ないけど、もにょもにょはする。

[2285: eマンションさん]

>>2284 マンション検討中さん
キッチンカーへの敷地貸し出しとか辞めたりすれば人もゴミも減るんじゃないかな。
クレームはシナネン本社に入れましょう。
公開空地はマンションの所有地になるので、主導権はマンション組合にあります。

[2286: 通りがかりさん]

>>2285 eマンションさん

お子様連れのファミリー層にとってはキッチンカーが楽しみな場合もありますしねぇ。そもそもキッチンカーどこが来るんだろ。
キッチンカーに貸し出したお金はどこに入るんだろう。むしろそれで修繕積立金と管理費下げて欲しいですよね。

[2287: 通りがかりさん]

リビオ北品川リバーサイドテラスはここより高いらしいですね。

[2288: マンコミュファンさん]

>>2287 通りがかりさん
そりゃ陸地の北品川と埋立地の東品川では価格差が付くのは当然。

[2289: マンコミュファンさん]

>>2287 通りがかりさん
だとしたらメリットないですねぇ。新馬場だってあまり使える駅じゃないですし。
アドレスですかね？

[2290: マンション検討中さん]

>>2287 通りがかりさん

リビオは坪単価いくらですか？

[2291: 匿名さん]

京急は品川駅改良工事でホームが地上に移されます。JRや地下鉄新駅の間に挟まる形になるのでどちらへの乗り換えもスムーズ。新馬場は品川駅までわずか2分なので利便性も高いですよ。

[2292: 通りがかりさん]

>>2290 マンション検討中さん

475前後とか...?狭い3LDKが1億弱とからしいです

[2293: 通りがかりさん]

>>2292 通りがかりさん

高すぎませんか(笑)
どこにそんな高い要素があるんですか、、、
陸地といっても元海岸ですよね、、、
ジオの方がマシですね。

[2294: 匿名さん]

立地はリビオの方が良いでしょう。北品川アドレスで駅にも近い。あとリビオの方が飛行機の航路から離れてます。ジオは飛行機騒音がディスカウント要素になってる。

[2295: 匿名さん]

>>2294 匿名さん

飛行機騒音はリビオは大井町ルートの騒音もブラスされるので影響互角でしょう。いずれにしても飛行機騒音が気になるなら検討から外しましょう。いつまでもいる必要は無いのでは？

[2296: マンコミュファンさん]

>>2295 匿名さん
現地比べればわかりますがジオの方が真下なので音は大きいです。

[2297: 匿名さん]

>>2296 マンコミュファンさん

現地比べましたがリビオもジオも大差ないよ。

[2298: 名無しさん]

>>2297 匿名さん
今は冬の時期だからあまり飛んでないよ。春から夏の時期に比較しないと意味がないです。

[2299: マンション検討中さん]

大きさだけなら頻度関係なくね？
それにしても新航路下騒音さんは何でずっとここに居着いてるんだろう。
寧ろあなたがここ居るのが意味がないような。

[2300: 匿名さん]

>>2299 マンション検討中さん
普通に考えて頻度が2倍なら騒音の影響も2倍じゃない？