ジオ品川天王洲ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ品川天王洲についての情報を希望しています。
公式URL：http://geo.8984.jp/shinagawa/

所在地：東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4（地番）
交通：東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩7分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分
　　　京急本線「新馬場」駅 徒歩10分
　　　JR山手線「品川」駅 徒歩17分
間取：1DK～4LDK
面積：33.78平米～99.77平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
「ジオ品川天王洲」現地レポート・予定価格帯と予想価格紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/53313/
「ジオ品川天王洲part２」品川区の新築マンション販売状況と間取り＆予定価格帯の追加紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/56669/

[2241: 匿名さん]

>>2237 匿名さん
普通ですよ。多少の余裕をもって設定しているとは思いますが、今後もインフレ続くでしょうし値上げはあっても値下げはできないでしょう。

[2242: 匿名さん]

>>2241 匿名さん

免震構造のタワーマンションで、共用施設充実してるとこより高いのは永住想定だから？
新築を転々としたい人からしてみると結構な痛手だなぁ。売却する時に響きそう。

[2243: 口コミ知りたいさん]

>>2240 匿名さん

いや港南緑水公園は騒音小さいですよ。あの公園は元々モノレールや首都高の音が聞こえる公園だったけど、飛行機の音はそれらを遥かに下回る音なので。これが本当です。

[2244: マンション検討中さん]

>>2243 口コミ知りたいさん
現地に行けば分かるけど、飛行機の音が圧倒的に大きいかと。

[2245: 検討板ユーザーさん]

>私は天王洲アイル付近で子供を育てたいと思いました。
>何より前のレスにもあったようにイベントが多いみたいで、楽しそうです。

まったく同感。東品川海上公園や天王洲アイルの周囲を囲む運河沿いデッキ、高浜運河沿い緑地、港南緑水公園など安全に遊べる場所が豊富にありますね。天王洲アイルのキャナルフェス開催時は大道芸人がパフォーマンスしていて子供たち大喜びしてました。

[2246: 通りがかりさん]

内覧行ったんだけど、確か60平米台の部屋で20年後ローン返済とは別に管理費＋修繕積立金だけで6万くらいになるみたいなこと言ってた気が。
13年住んだら住宅控除もないので固定資産税も上乗せされてきますね。
ランニグコストはそれなりに覚悟しといた方が良いかと、、、
特に岸田には注意(笑)

[2247: 周辺住民さん]

>>2244 マンション検討中さん

現地行けばわかるけど、飛行機の飛んでるのははるか上の方で
飛行機の音が圧倒的に小さいかと。

[2248: 名無しさん]

>>2246 通りがかりさん
管理費が高ければ管理会社を変えれば良いです。
130世帯以上あるので対応できますよ。
修繕積立金はタワーマンションに比べたら板マンは修繕積立金はかからないはずです。
組合立ち上げ後、コストのかかるものは削減したり、合見積など、管理会社にすべてを任せない運営をすれば問題ないです。
任せっきりは楽ですがチュルチュル中抜きされるカモになるので注意してください。
ちなみに世帯数が少ないマンションはかなり厳しいですよ。

[2249: マンション検討中さん]

>>2247 周辺住民さん

そんなことはないと思います。現地行きましたがやはり騒音はありました。小さいとは言えないですが運航時間は決まっていますし気にするかしないかです。購入する人は皆さん下調べしていると思いますから。

[2250: マンコミュファンさん]

>>2248 名無しさん

そうなんですね。であればみんなが高いと思って組合が動けば変わる可能性もあるんですね。
管理会社がかわることで積立金の再計算も行ってもらえるんでしょうか。
積立金の値段だけがネックです、、、

[2251: マンコミュファンさん]

他の同規模マンションとどれくらい違うの？

[2252: 匿名さん]

>>2250 マンコミュファンさん
維持するのに必要なコストではありますが、管理会社に見積もりを依頼すると談合やバックマージンのオンパレードなので過度に信用しないほうが良いです。
無知はカモ、組合全体で管理の知識習得するときちんと働いてくれますよ。
理事へのバックマージンもあるので長期政権も注意が必要です。
しっかり監査できる仕組みを作って行けば安心かな。
まあ、人任せにしてる人は高いお金払うしかありません。

[2253: 通りがかりさん]

修繕積立金、入居しばらくは安くしておいて、その後上げていって修繕の時使うという修繕計画では。フラットにする計画もありだけど、それだと入居直後の負担は高くなり、デベさん売りにくいから。

[2254: 匿名さん]

>>2247 周辺住民さん
ネガ写真だと思うけどだいぶ飛行機近いですね。300メートルくらいですか？

[2255: 匿名さん]

この物件のあたりは羽田空港への着陸間近で高度がかなり低いです。都心も飛行機飛んでますが明らかに大きさが違う。現地で確認した方が良いです。

[2256: マンコミュファンさん]

>>2253 通りがかりさん

タワマンあるあるですね。
前にタワマンで積立金足りなくなった事ありましたよね。
逆に積立金余るってことないですかね(笑)

[2257: マンション検討中さん]

港南緑水公園は運河臭で有名らしいですが季節によるんですか？

[2258: マンコミュファンさん]

>>2257 マンション検討中さん

真夏の雨降った翌日とかくらいかなぁ。
あまり気にならないけど、人によっては気になるのかも。

[2259: 匿名さん]

天王洲アイルは水門の中にあるので臭いがあったとしても下水の臭いではなく磯の臭いです。

[2260: 通りがかりさん]

>>2250 マンコミュファンさん
積立金の目安は国交省から出ています。https://suumo.jp/journal/2021/10/20/183145/
管理会社にお任せでは改善しないでしょうね。しっかりした監査が必要です。駐車場少なめなので相場より高めになる事情はあると思います。

[2261: 匿名さん]

目黒川の桜の季節は東品川海上公園前天王洲南運河の船渋滞にご注意　笑
目黒川桜見ツアー全国的な人気なんですね!

[2262: 匿名さん]

>>2261 匿名さん
名古屋の方ですか？

[2263: マンション掲示板さん]

>>2259 匿名さん
下水放流口のある高浜水門ほどではないにせよ、天王洲もそれなりに下水臭はあるかな。

[2264: 匿名さん]

>>2261 匿名さん
あまり馴染み無いけど観光スポットなんですかね。

[2265: 匿名さん]

>>2263 マンション掲示板さん
だいぶ改善されてますよ。イメージは散々ですけどね。

[2266: eマンションさん]

こちらの物件って売れ行きどうですか？
ホームページでエントリー2000件って書いてあったんですが、エントリーというか訪問者ですよね？

[2267: マンション検討中さん]

エントリーはエントリーだと思いますよ。エントリーした人でもモデルルーム行ってない人も結構いるかと。今どきはエントリー→限定サイト→オンライ案内→モデルルーム訪問が多いんじゃないですかね。
売れ行きは3LDKはまぁそれなり、小さい部屋は苦戦っぽく見えますが、途中で検討を辞めた人間なので最新の状況は良く分かりません。

[2268: 匿名さん]

資料請求が2000件ってことですよ。

[2269: マンコミュファンさん]

>>2267 マンション検討中さん

あまり人気ないんですかね？1LDK細いですもんね(笑)
よければ検討やめた理由とか教えて頂けますか？
参考にしたいです。

[2270: 匿名さん]

>>2262 匿名さん
確かに電話番号も名古屋ですね。名古屋の人が投資やセカンドハウスで検討されてるということでしょうか？

[2271: マンション検討中さん]

>>2269
自分は割と近所からの住替え前提だったのですが、中古になったときの価格はあんまり違いが出なそう＆ディスポーザー以外の部屋のスペックが今の家の方が良いので、それに対して1000-2000万積のもなーというのとで見送りました。
ただ、東京から京浜東北沿いに神奈川方面まで見てますが、一次取得で近いうちに新築を買いたいのであればここは結構良いと思いました。スーパーが若干遠目ではありますが、不便を感じるほどではありませんし、交通機関も案外便利ですし。（もちろんこの辺り人により感じ方が違いますが）

[2272: 評判気になるさん]

>>2271 マンション検討中さん

なるほど、私も品川区内での住み替えを検討してるのですがディスポーザーが1番の魅力的だなぁ(逆に言えばディスポーザー以外に魅力がない)と思ってました。
城南地区で探してて、割安だなという感じはあります。
ただし、共用施設の不十分さのわりのランニングコストの高さ、買い物時の不便さ、子供が出来た時の学区問題、内覧時にみた時の内部設備のチープさ(特に水周りと窓等)が目立ちます。円安とかの関係で資材が高いのはわかりますが、ディスポーザーがあっても生活の質は落ちるのかな？と思いました。
住む自分たちが妥協できるのであれば利便性、街並み的に買いなのでしょうね。
貴重な意見ありがとうございます。
今回はやはり見送らせて頂こうかなと思います。
ですが、品川駅西口の再開発とかあるので気にはなります(笑)

[2273: マンション検討中さん]

>>2272 評判気になるさん

設備ってどんな感じでしたっけ？
内覧の時デザインしか見てなかったですが、オプションまみれとのことで判断しにくかったです(笑)

[2274: eマンションさん]

>>2273 マンション検討中さん
2272さんではないのですが私が気になった点は
・Low-E複数ガラス→まずまず。 トリプルガラスの方がもちろん良いが、都内のマンションくらいではほぼ採用なされてない。
・窓枠アルミサッシ→樹脂のが良い。特にエリア的に潮風があたるし、断熱性も優れてる
ガラスコンロがホーロー→チープ、ガラストップのが資産性として高い
・コンロ横収納スペースが謎のボトルラック→ただ資材削減してるとしか思えない。収納棚のがまし
・ふろ場はガス温水浴室暖房乾燥機→ミストサウナが使えたら良かった
・洗面→水栓一体型でボウルと水栓の だけやつにした方が掃除が楽
トイレ→部屋によるのですがほとんどの部屋でタンク隠しタイプ。タンクレスにして手洗い場があった方が資産性は高い
他にもスペック的にみたら低いものは沢山ありますが
可もなく不可もなくといった物件。
ガス乾燥機は光熱費が安いでしょうし、ホーローは掃除がしやすい、アルミサッシは軽さと丈夫さを兼ね備えているといったメリットもあります。
内装は正直かえることが出来るので、変えられない共用部分や立地を気にした方がいいと思います。
1次取得者向けで、内装に見合った価格かと思います。

私は1次取得ではなく築浅からの買い替えで、3LDKを購入しました。
もちろん妥協してます(笑)妥協できる範囲でした(笑)
でも積立金と管理費は見直して欲しいですwwww

[2275: 匿名さん]

本日進捗

[2276: 匿名さん]

トリプルのガラス、樹脂サッシなど、マンションで使用できる商品は存在しません。高性能窓はすべて戸建て用です。

[2277: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2278: 評判気になるさん]

>>2276 匿名さん
北海道のタワマンで樹脂サッシトリプルガラス採用できてるから、やろうと思えばできるでしょう。珍しいケースなので費用はかかるとおもいますが

[2279: 通りすがり]

70㎡、5~6万の修繕積立金と管理費は大体相場じゃないかなぁ。
タワマンは最初が安すぎるパターンが多い

[2280: マンション検討中さん]

最終的にその値段ならまぁ普通かと。ここも最初は2万～2万5000とかじゃないっけ？
この物価高なんで新築の管理費修繕積立は上がる一方なんじゃない？逆に既存物件は足りなくなる物件が続出しそうだけど、上げたり一時期金入れたりは大変そう。

[2281: 名無しさん]

>>2280 マンション検討中さん
修繕費は新築は既にインフレ加味して設定してるから良いよね。修繕計画設定時にインフレ加味してない中古は、将来修繕積立不足になるリスクが高そう。

[2282: 検討板ユーザーさん]

>>2281 名無しさん
新築購入者の中には10年以内に売り払うからそんなんどうでもいいって考える人もいるんでしょうね。
永住者からしてみたらしっかりしてる方が安心しますけどね。
どうせ、リセールバリューも狙える物件じゃないでしょうし。

[2283: マンコミュファンさん]

ここの物件って公開空地のとこは費用としてはマンション側が払うんだよね？
使うのはほぼ隣のオフィスビルの人だろうに…
荒らされるだけ荒らされてマンション側が負担なのかな。公開空地だからしょうがないだろうけど…

[2284: マンション検討中さん]

>>2283
そのはず。だから管理費が規模・共用部の割には高めになってるかと。公開空地を設けないと建てられないから仕方ないけど、もにょもにょはする。

[2285: eマンションさん]

>>2284 マンション検討中さん
キッチンカーへの敷地貸し出しとか辞めたりすれば人もゴミも減るんじゃないかな。
クレームはシナネン本社に入れましょう。
公開空地はマンションの所有地になるので、主導権はマンション組合にあります。

[2286: 通りがかりさん]

>>2285 eマンションさん

お子様連れのファミリー層にとってはキッチンカーが楽しみな場合もありますしねぇ。そもそもキッチンカーどこが来るんだろ。
キッチンカーに貸し出したお金はどこに入るんだろう。むしろそれで修繕積立金と管理費下げて欲しいですよね。

[2287: 通りがかりさん]

リビオ北品川リバーサイドテラスはここより高いらしいですね。

[2288: マンコミュファンさん]

>>2287 通りがかりさん
そりゃ陸地の北品川と埋立地の東品川では価格差が付くのは当然。

[2289: マンコミュファンさん]

>>2287 通りがかりさん
だとしたらメリットないですねぇ。新馬場だってあまり使える駅じゃないですし。
アドレスですかね？

[2290: マンション検討中さん]

>>2287 通りがかりさん

リビオは坪単価いくらですか？

[2291: 匿名さん]

京急は品川駅改良工事でホームが地上に移されます。JRや地下鉄新駅の間に挟まる形になるのでどちらへの乗り換えもスムーズ。新馬場は品川駅までわずか2分なので利便性も高いですよ。

[2292: 通りがかりさん]

>>2290 マンション検討中さん

475前後とか...?狭い3LDKが1億弱とからしいです

[2293: 通りがかりさん]

>>2292 通りがかりさん

高すぎませんか(笑)
どこにそんな高い要素があるんですか、、、
陸地といっても元海岸ですよね、、、
ジオの方がマシですね。

[2294: 匿名さん]

立地はリビオの方が良いでしょう。北品川アドレスで駅にも近い。あとリビオの方が飛行機の航路から離れてます。ジオは飛行機騒音がディスカウント要素になってる。

[2295: 匿名さん]

>>2294 匿名さん

飛行機騒音はリビオは大井町ルートの騒音もブラスされるので影響互角でしょう。いずれにしても飛行機騒音が気になるなら検討から外しましょう。いつまでもいる必要は無いのでは？

[2296: マンコミュファンさん]

>>2295 匿名さん
現地比べればわかりますがジオの方が真下なので音は大きいです。

[2297: 匿名さん]

>>2296 マンコミュファンさん

現地比べましたがリビオもジオも大差ないよ。

[2298: 名無しさん]

>>2297 匿名さん
今は冬の時期だからあまり飛んでないよ。春から夏の時期に比較しないと意味がないです。

[2299: マンション検討中さん]

大きさだけなら頻度関係なくね？
それにしても新航路下騒音さんは何でずっとここに居着いてるんだろう。
寧ろあなたがここ居るのが意味がないような。

[2300: 匿名さん]

>>2299 マンション検討中さん
普通に考えて頻度が2倍なら騒音の影響も2倍じゃない？

[2301: eマンションさん]

>>2290 マンション検討中さん

リビオ坪単価500くらい。3LDK で65平米が9,000前半から

[2302: マンション検討中さん]

大井町に住んでても飛行機気にしたこと無かったんだけど、そんなに気になるかしら？
むしろ羽田の本数増やしてくれた方が活性化されるからいいやーって思ってたんだけど。
子供はいないから子供の影響とか考えたことないけど、そんなにかわるの？
どちらかというと周辺環境とか、
習い事させやすい環境とかのが大事だと思うけどなぁ
その点ジオもリビオも不便かも。

[2303: 匿名さん]

A滑走路の大井町はC滑走路の港南天王洲と比べると本数が半分ですからね。同列に比較はできないかも。

[2304: 匿名さん]

>>2302 マンション検討中さん

同意。
東品川海上公園夕方の平和

[2305: 匿名さん]

>>2303 匿名さん

リビオはＡプラスC両方の影響を受ける。
ジオはＡ滑走路大井町の騒音受けない。
いずれにしても飛行機騒音が気になるなら検討から外しましょう。

爆音さんによると、全国的にも人気のある天王洲ピアから目黒川を巡る桜見も見納めかな(笑)

[2306: 匿名さん]

港南緑水公園とか東品川海上公園とか遮るもののない公園にいると騒音がかなり大きいです。

[2307: 匿名さん]

>>2306 匿名さん

爆音さん、夕方はスマホも使えないかな？

[2308: 口コミ知りたいさん]

リビオのデベさんがいるのかな？
リビオ推しがすごい。あの間取り、立地で一億近くとかあり得ないような、、、

[2309: 匿名さん]

ジオ向かい側「テラダアートコンプレックスCAFE」おしゃれで美味しくリーズナブル！さすが寺田倉庫プロデュース。
https://tabelog.com/tokyo/A1314/A131405/13256839/

[2310: 匿名さん]

轟音の下に長く晒されると難聴になるというのは医学的に明らか。もちろん程度問題ですし、直ちに発症するわけではないにせよ、航路下は耳への負荷が蓄積される環境ではありますよね。

[2311: 通りがかりさん]

>>2308 口コミ知りたいさん

居ないんじゃない？誰もリビオ推してなくない？
リビオの掲示板ですら推してないよ(笑)

[2312: 匿名さん]

ジオとテラダアートコンプレックスカフェ

[2313: 検討板ユーザーさん]

>>2312 匿名さん

オシャレなとこにジオあるよね。
隣のオフィスが目立つけど。

[2314: 住民さん]

ジオの隣の鉄骨の建物はなんですか？
正面からの画像がないので、わからなくて。

[2315: 匿名さん]

>>2314 住民さん

キャナル側は「フィッシャーマンズワーフ」イタリアンレストラン。

[2316: マンション検討中さん]

>>2314 住民さん
シナネンホールディングスの本社ですよ。
シナネンの土地を阪急が貰うかわりに本社ビル建てる等価交換をしてるみたいです。

[2317: 名無しさん]

>>2316 マンション検討中さん

等価交換ではなくて、完全に分離してます。
シナネンがあった土地を少し買ってそこに経つのがジオです。結構ベタ付けで圧迫感ありそうです。

[2318: マンション検討中さん]

>>2317
シナネン本社の建築費=ジオの土地代で等価交換ってことで合ってると思いますよ。完全にイコールなのか差額はお金で解決したのかはわかりませんが。
ベタ付けなのは同意。シナネン本社と距離を離す分、旧海岸通り沿い近くまで建てて内廊下とかに出来なかったのかなーと思ってしまう。そうすればワイドスパンに出来たんじゃ無いだろうか。公開空地の問題なのか、大通り面にベランダというのが嫌だったのか。

[2319: eマンションさん]

>>2318 マンション検討中さん
シナネンと分譲を一緒にしたタワーマンションプランは却下されて、建物を完全分離した今の形になったみたいですよ。
公開空地があるからこそジオのエントランス周りに余裕があるのも事実かな。

[2320: eマンションさん]

>>2318 マンション検討中さん
奥の倉庫？みたいなとこまで一緒に再開発したらタワーマンションがたったでしょうけど、そもそものシナネンが嫌がったみたいですね。
完全分離型とはいえ分離できてないレベルで近いですよね。
公開区域があるからこそたつ高さとのこと。隣のカナルビルも公開空地(ジオ南側)があるからたってるとのことで、南側にベタ付けになることは無いらしいです。
でも公開空地だから仕方ないとはいえ、住民はオフィスビルの人をよくは思わなさそうですね…

[2321: マンション検討中さん]

>>2320 eマンションさん
なので正面からの写真は載せてないんですね。
理解しました。ありがとうございます。

[2322: 匿名さん]

>>2302 マンション検討中さん

基本的に羽田空港の増便は品川周辺にとってポジティブだと思います。
羽田からの日本の玄関口になる品川ですから人が増えれば投資もさらに
活発になるでしょう。

[2323: 匿名さん]

飛行機が増えることのどの辺がポジティブなのかよく分からない。伊丹空港も福岡空港も航路下の住宅地は不動産の評価低いよ。

[2324: 匿名さん]

>>2323 匿名さん

飛行機の増便は品川駅周辺の利用者の増加につながり、利用者の増加はビジネス機会が増えるので投資を呼び込みます。当然、地価やマンション価格の上昇につながってきます。伊丹空港や福岡空港の航路直下は品川よりはるかに空港に近いので騒音が段違いに大きいうえに、品川のようなポテンシャルの高い土地が無いからでしょう。比較にはなりません。

[2326: マンコミュファンさん]

>>2286 さん
キッチンカーは固定ではなくこれから募集するのだと思います。マンションのキッチンカーは大きな利益見込めないので、利用料なんて雀の涙です。

[2327: 通りがかりさん]

先日伺ったら売り出している物件は殆ど売れておりました。年末に伺えば良かったです。

[2328: マンション検討中さん]

>>2324 匿名さん
去年まで伊丹航路直下（新大阪駅至近）に住んでて、いま糀谷付近住んでますけど、騒音は段違いっていうほど変わらないですよ。誇張はいかがなものかと。まぁゴーアラはさすがに”やったな”ってわかるくらいの騒音ですけどね。1日当たりの飛来数って品川上空より伊丹福岡のほうが多いのでそっちのほうがよほど騒音な気がしますが。

[2329: 口コミ知りたいさん]

>>2327 通りがかりさん
第二期に売り出している物件が売り切れということですか？

[2330: 検討板ユーザーさん]

>>2326 マンコミュファンさん

じゃあ汚すだけですね笑

[2331: 名無しさん]

>>2328 マンション検討中さん
糀谷は着陸ルートから離れてるので騒音は小さいですよ。港南天王洲がちょうどC滑走路の着陸ルートなのです。糀谷のゴーアラ騒音がこの辺だと2分に1回来る感覚です。

[2332: 匿名さん]

>>2331 名無しさん

まだ検討中なの？騒音以上に魅力的なんだね。キャナル直結の魅力に取りつかれたのかな　笑

[2333: 匿名さん]

運河に魅力を感じてるなら豊洲や有明の方が整備が進んでいて魅力的だと思う。

[2334: 匿名さん]

ご近所のリビオはここより価格高いみたいね。
後発物件の方が高くなるのは至極当然ですが。
未発表の三井の価格がどうなるか、想像にたやすい。

[2335: マンション検討中さん]

三井の場合そもそも高めで出すために時期を見てる部分も多分にありそうなのでリビオ以上にビックリ価格では来そう。リビオとは違って流石に設備はそれなりにしてくるとは思うけど。ただフットサル場は一年延長したみたいだから最短で2024年春から建てて2026年完成かな。

[2336: 匿名さん]

>>2333 匿名さん

それはラッキー！有明に大量売れ残りタワマンがあるじゃん。これでサヨナラできるね。

[2337: 匿名さん]

↑
ごめん運河直結じゃなかった。24時間騒音高速道直結だった!

[2338: マンコミュファンさん]

有明の三本売れ残りタワーのディベ多発してない？

[2339: 匿名さん]

有明は売れ残りというか、そもそも売値をかなり値上げしてるからな。

[2340: マンコミュファンさん]

>>2339 さん

売れ残ってるけど、上げ続けてる感じ。
周りの物価に合わせてるんだろうけど、いつまで売れ残るか見物ですね。何年後かなぁ