ジオ品川天王洲ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ品川天王洲についての情報を希望しています。
公式URL：http://geo.8984.jp/shinagawa/

所在地：東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4（地番）
交通：東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩7分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分
　　　京急本線「新馬場」駅 徒歩10分
　　　JR山手線「品川」駅 徒歩17分
間取：1DK～4LDK
面積：33.78平米～99.77平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
「ジオ品川天王洲」現地レポート・予定価格帯と予想価格紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/53313/
「ジオ品川天王洲part２」品川区の新築マンション販売状況と間取り＆予定価格帯の追加紹介（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/56669/

[2029: 匿名さん]

都心部の低層マンションとか資産性高いので、戸数よりも立地が重要だと思います。

[2030: マンション検討中さん]

>>2026
確かにアウトフレームじゃないので、ベランダ側も柱に食い込みがあるけれど、リビングイン洗面・風呂じゃないので、評価する人はするのかな、と。リビングインになってない割に廊下も短めで効率良さそうなので、良いかなと思いました。言われてみれば、ジオのBとだったらジオのほうが良い気もします。
2LDKは柱食い込みがあってもリビオの方が良いと思います。リビオが良いというか、ジオの1LDK、2LDKのうなぎの寝床っぷりが嫌というか。

[2031: そらまめ]

>>2028 マンコミュファンさん

それは違いますね。小規模で共用部もないリビオは維持費は安いです。ただ、資産性ではジオの方が上は間違いないですね。新馬場は今後も発展はせずにあのままでしょう

[2032: 評判気になるさん]

>>2031 そらまめさん
100m先にあるリビオ北品川は43戸築11年52平米で、管理費16200円、修繕積立16150円ですよ。
近所の同じブランドですが、広さの割に高く無いですか？
小規模は管理費、修繕積立は高いですよ。
聖蹟公園の隣のマンションは月5万超えてます。
だから世帯数があったほうが維持費は安いですよ。
※タワーマンションは除く

[2033: 匿名さん]

二期もまだなのに先着順全然減らない売れ残りマンションが資産性語っても仕方ないでしょ
客もバカじゃないから見るところは見てるよ

[2034: 匿名さん]

海を埋め立てたのが東品川、昔から陸地だったのが北品川。その意味でリビオ北品川の方が良いですね。

[2035: 口コミ知りたいさん]

>>2034 匿名さん

リビオ北品川の場所は埋め立て地ですよ。

[2036: eマンションさん]

>>2034 匿名さん
そのとおりですね。
ただ、ハザードマップを考えると川沿いは厳しいですね。
ジオは運河沿いなので水は海に排水されますが、目黒川沿いは排水されないので被害を受けます。
特に大崎あたりはヤバいです。
ハザードマップを眺めて検討してください。

[2037: eマンションさん]

>>2034 匿名さん
違います。勉強してから出直して下さい。
東品川には歴史的な文化財がありますよ。

[2038: 匿名さん]

>>2037 eマンションさん

八ツ山通りから東は埋立地　リビオは陸地
東品川で陸地だったのは品川浦のあたりだけでこの辺りは関係なし。
ちゃんと勉強しなおして出直して来てね。

[2039: そらまめ]

>>2032 評判気になるさん
全然高くないですよ。小規模は高いとかそう単純なものでもないです。twitterで勉強してください

[2040: 検討板ユーザーさん]

>>2038 匿名さん

お勉強おつかれさまです。
相変わらず間違いだらけです。
もっと勉強しましょう。
きっと東品川が好きになりますよ。

ヒント
やつ山通りは、昔は何だったでしょうか？
やつ山通りは、江戸時代になんとよばれていたでしょうか？
ついでに、やつ山通りにある文化財や、江戸時代に騒動となったエピソードもしらべてみたら？

[2041: マンション検討中さん]

八ツ山通り自体は川だったから、東の一部に少し陸地はあったものの東側がほぼ海だったのは事実では？ジオの周辺が陸地だったのも事実かと。ジオ自体は微妙に川に掛かってそうな感じだけど。東品川という大きいくくりだとほぼ埋立地というのも正しくないですかね。2-4丁目はほぼ完全に埋め立て地、1丁目も8割方埋立地なわけで。

[2042: eマンションさん]

>>2039 そらまめさん

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_sagashi/mans...
築年数がたつほど小規模は管理、修繕積立、頻回な役員、大規模修繕で苦労しますよ。
10年以内で売るならありですね。

[2043: 匿名さん]

埋立地は液状化リスクも高いので、災害対策面を重視するならリビオですね。

[2044: 評判気になるさん]

>>2042 eマンションさん
プールとか無駄な共用施設とかなければ基本どこも大差ないですよ。

[2045: 口コミ知りたいさん]

もういい加減恥ずかしいからやめてくれないかな
顔真っ赤にしたところでジオが埋立地なのもリビオが埋立地じゃないのも変わらないんだけど、、

[2046: 匿名さん]

先着順全然減らないね
割高だし不人気なのもわかる

[2047: マンション検討中さん]

リビオ自身がアピールしてるしこの話題終了ですね。
文句があるなら日鉄興和にどうぞ。

[2048: 匿名さん]

>>2047 マンション検討中さん

いつまで恥の上塗りしてるのさ。
東品川、北品川、南品川の歴史と今をちゃんとしなさい。
リビオの位置はそこじゃない。
旧目黒川の南側だよ。

ジオもリビオもそれぞれ特徴があるいい場所だよ。
反面、どちらも低地なので水害リスクは多少ある。
だから安い。

[2049: 匿名さん]

>>2047 マンション検討中さん

川岸で海辺の砂浜、埋め立てとほとんど変わらないな。

[2050: 周辺住民さん]

>>2048 匿名さん

>>2047さんが貼ったのはリビオ北品川リバーサイドテラスのＨPにあった参考図面ですよね？
リビオ品川はここから北へ100ｍぐらい(この図だと右斜め上)の所なので、大体見当はつくのでは？
いずれにしても、その場所はリバーサイドテラスと同じく旧目黒川流路である八ツ山通りの西側なので、南ではないですね。地図を読み違えているような。
ジオは砂州よりも東側で完全に海の中だった場所です。

[2051: マンション検討中さん]

>>2047 さん

この古地図上で、リビオ北品川リバーテラスは、旧目黒川の真上あたり、あるいは、川の南側のに「品川南本宿一」と文字が書いていますが、その「品」の字あたりではないでしょうか。
荏原神社（古地図上では天王社）が旧目黒川の南側にあったのは有名ですが、リビオと荏原神社の位置関係からそう推測できます。
リビオ東側に割合広い北浜公園があるのは、旧目黒川河道だったからでしょう。
河川を埋め立てたばしょだとすれば、地盤の状態が気になります。リビオ購入者はその真偽を確かめるべきですね。

　
　

[2052: マンション検討中さん]

証拠の1つすら出せず顔赤くして強弁してる人のいるスレはここですか?
日鉄興和不動産とエセ事情通の2択ですよ。
どっちが嘘付いているかなんて明らかでしょう。

古地図との重ね合わせなんて今どきアプリで簡単にできるんですよ嘘つきさん。

[2053: 匿名さん]

リビオ北品川リバーテラスの位置は2038さんの地図の紀伊国屋ビルの建替えです。
旧東海道上に見えますね。

[2054: マンション検討中さん]

>>2048 匿名さん

恥？　貴方の言っている意味がわからないのですが？

リビオが自身がHPで主張しているものなので、嘘だと言うなら証拠と一緒にこちらにクレームしてあげて下さい。

https://nskre.jp/kitashinagawart/location/

こちらの情報が修正されたなら貴方の主張が正しかったと認めてあげますよ。

[2055: 口コミ知りたいさん]

>>2054 マンション検討中さん

その図が怪しい。荏原神社とリビオの位置関係を考えれば、かなり怪しいと思う。
公式HPがいつも正しいとは限らない。
証明しようとネットをさがしたが、古地図と現代地図を重ねることができなかった。
図書館などに行けばきちんとしらべられるかもだけど、購入する意思もないのに、そこまでパワーかけるつもりはない。

あなたは、古地図と現在地図を重ねましたか。
あなたの主張が正しいかどうかも証明されてないよ。

[2056: 匿名さん]

古地図アプリなんて腐る程あるのに見つけられないんですか？　私はちゃんと重ねて見ましたよ。
少なくとも1つも証拠出せないのに口だけの貴方よりは信頼できます。

[2057: マンション検討中さん]

2038さんが既に重ねてくれてるのにね
荏原神社との位置関係も全くおかしくなくて草しか生えない
駄々捏ねてるだけの子供じゃん見苦しい

[2058: 匿名さん]

>>2055 口コミ知りたいさん

ええ?　調べもせずに思い込みだけで他人を罵倒してたんですか?
あんた最低の人間だよ。

[2059: 匿名さん]

>>2057 マンション検討中さん
重ねたやつを見せてください。
リビオと旧目黒川の関係を正確に知りたいです。
明らかに、私がまちがってたら謝ります。

[2060: マンション比較中さん]

>>2059 匿名さん

どうぞ。リビオ北品川の地点は陸地か水面かと言えば陸地です。が、土砂が堆積してできた目黒川河口近くの土地の川岸ですから地盤が良いというのは言い過ぎでしょうね。ちなみにこの時代、目黒川の河口付近は品川と呼ばれていました。品川という川が無いのに、品川という地名があるのはそういうわけです。

　

[2061: マンション比較中さん]

なお、河川改修によって江戸時代と現代では目黒川の流路が
変わっていますことにご注意ください。

[2062: マンコミュファンさん]

>>2061 マンション比較中さん

全然説明になってない。
どことどこが重なるか、左右を比較しても全くわかりませんよ。
あなたが社会人かどうかわかりませんが、そのような質の仕事しかできないようでしたら、給料だけでマンションを買うのはかなり困難と想像します。

[2063: 名無しさん]

>>2062 マンコミュファンさん

もういいよ嘘つき
とっとと消えてくれ

[2064: 匿名さん]

ジオは海でリビオは陸ですよ。この辺に住んでる人なら常識では？

[2065: 通りがかりさん]

>>2062 マンコミュファンさん

2060は比率すら合わせてくれているのに、これ見て理解できない頭の人はそも社会人としてやっていけないんじゃないですかね。　私の部下にいたら干します。

[2066: ご近所さん]

>>2060 マンション比較中さん

これは全く同じ範囲の現代と江戸時代を並べていて非常にわかりやすい。
これで理解できないのは理解できないほうに問題ある・

[2067: マンション検討中さん]

ここまで能力低いのに他人に勉強しろとかほざいてたんですか？
貴方それ以前の問題じゃないですか。
調べる能力も理解する頭も無いなら、黙っていれば恥も掻かなかっただろうに...

[2068: 通りがかりさん]

やべえ奴おるんやな、、
これがジオ脳か

[2069: 通りがかりさん]

なんだこのスレ笑

[2070: 評判気になるさん]

意外とリビオの方が資産性良いですか？リビオは何も共用部とかないよね

[2071: マンション検討中さん]

資産性や共用設備も良いけど2期もまだだというのにこんなに先着順が積み残ってるマンションが中古になった時に人気が出ると思う？
冷静に考えた方がいいよ。

[2072: 検討板ユーザーさん]

陸地（北品川）のリビオと埋立地（東品川）のジオという時点でリビオの方が立地良い。特に震災リスクの面ではリビオの方が安心。

[2073: マンション比較中さん]

多少の地盤の良し悪しがあっても低地であることに違いは無いんだから、震災リスクの差なんてわずかなものだと思いますけどね。
安全考えてリビオなんていう選択はないでしょ。それだったら丘の上まで行くわ。正直全然考慮してません。
個人的には、坪50万安かったらリビオ買います。

[2074: 匿名さん]

1月2日のジオ

[2075: 匿名さん]

この辺のマンション全部見て回ったけど、港南のパークホームズ品川が一番良かった。隣の天王洲デュープレックスとかいうデザイナーズマンションはアンミカが住んでいるらしいけど作りも変で窓も小さい。ブリリア品川キャナルサイドはぱっと見、安賃貸みたい。品川タワーフェイスは身にタワマンで間取りが良いけど、食肉市場至近をどう考えるか。ラグナタワーは敷地が公園につながっていて環境良好、でも駅は天王洲アイル一択になる。こうなると内山コンクリ跡地の三井を待ちたくなるね。

[2077: 匿名さん]

>>2075 さん

ラグナタワー
りんかい線天王洲アイル駅徒歩7分
りんかい線品川シーサイド駅徒歩9分
モノレール天王洲アイル駅徒歩9分程
京急新馬場駅徒歩8分

[2079: 匿名さん]

おっふこりゃ地図マニヤの議論の場と化してしまったマンションスレだな。

[2080: ちりた]

ここは護岸に面しているので、遊歩道の下に見える鋼矢板（茶色い鉄の板）が決壊したらこのマンションもズリズリと川に向かって倒れていくわけです。せいぜい20m程度のヘドロ層に差しただけですし、年代的に補強も行えていないでしょう。建物に杭はありますが沈下を防ぐためのもので、滑動は防げません。
地盤の善し悪しより護岸の鋼矢板にはご注意ください。

[2081: 匿名さん]

>>2080 さん

へェー大変だなぁ

[2082: 匿名さん]

Ｎ値50以上のヘドロってすごい！

[2083: 口コミ知りたいさん]

>>2075 匿名さん
あっちの方は食肉市場が近くなるんですよね。ジオの方が立地良いです。

[2084: ちりた]

この物件前面のような運河は内部護岸と言われ、東京都で計画整備をしているのですが耐震性を持たせた補強工事をこの近辺でやった形跡を探し出せませんでした。心配な方は東京都に問い合わせ、整備状況や耐震性についてのコメントを得てみてください。Googleマップで護岸を見ると波打っているし、大阪では実際に崩壊が起きているので、、以上老婆心でした。

[2085: マンション比較中さん]

>>2084 ちりたさん

余計なお世話

[2086: 匿名さん]

>>2084 ちりたさん

へぇーそうなんだー

[2087: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2088: 通りすがり]

>>2075 匿名さん

ラグナタワーは未だに水が出るため、排水用で公園を隣に設けているとききました。地元昔からあの辺に住んでる人が言ってました、、、本当かわからないですが。
だとしてもラグナタワー存在感凄いですよね

[2089: 通りがかりさん]

>>2088 通りすがりさん

ラグナタワーの為に、公園を整備したということ？？

[2090: マンション掲示板さん]

>>2088 通りすがりさん
もともと海上公園の辺りも運河で、そこを埋め立てして公園やポンプ場にしましたよね。ラグナタワーのために公園作ったのかどうかは知りませんが。

[2091: 匿名さん]

>>2090 マンション掲示板さん

ラグナタワー以前はゴルフ練習場ですよ。

[2092: 検討板ユーザーさん]

>>2089 通りがかりさん

ラグナタワーが公園を整備するよう区にお金を払ったようです。
無料でラグナタワーのためにやったわけでないですが、実質ラグナタワーのための公園みたいなもんですかね。

[2093: 匿名さん]

>>2092 検討板ユーザーさん

なるほど、だから公園と一体開発されたのですね

[2094: 匿名さん]

>>2092 検討板ユーザーさん

なるほど、だから公園と一体開発されたのですね

[2095: 検討板ユーザーさん]

>>2093 匿名さん

ラグナタワーはファミリー層も多いので公園があるといいですよね。区としてもお金を出して区の公園を増やしてもらえてウィン・ウィンの関係なんでしょうね(笑)
ただ、地盤が気になる人はその辺気にすると思います。

[2096: 検討板ユーザーさん]

>>2095 検討板ユーザーさん
民間が費用負担をして公園整備をすることはなく、敷地提供や管理実施または管理費負担ができるまでです。
ガセネタは止めましょう。

[2097: マンション検討中さん]

このマンションは電柱がないんですよね。
この辺色々見ましたが、電柱がないのって珍しくないですか?

[2098: マンコミュファンさん]

>>2097 マンション検討中さん

なんでないんですか？
埋め立ての時に地中に通したとか？見た目も機能性も地中のがいいですよね。
計画停電の時でもこのエリアは停電になりにくいと聞きましたが、関係してるんでしょうか。

[2099: マンション掲示板さん]

>>2098 マンコミュファンさん
天王洲地区だと電柱は見かけませんよね。
計画停電になりにくいとかはわかりませんが、台風や震災などでの被害が出にくいそうです。

[2100: 匿名さん]

首都高やモノレールの近くは電線以上に首都高やモノレールの存在感がヤバい。騒音も結構あるよ。

[2101: 名無しさん]

>>2099 マンション掲示板さん
「電線地中化(無電柱化)は、宅地価格に対して、概ねプラス7％程プラス影響を与える」 という調査結果を発表しました。 当調査結果は、ジオリゾームが不動産鑑定士足立良夫事務所（大阪市中央区）の協力により発表。

[2102: 匿名さん]

>>2099 マンション掲示板さん

東品川二丁目と港南全域は無電柱化率１００％達成エリア。

[2103: マンション検討中さん]

>>2102 匿名さん
日貸ししな川一丁目のジオは無電柱化されているが、同じちょうないのシティハウス品川サウスはされてない。
この線引はどこにあるのですかね。
建設後にしか体感できないから、中古になると資産価値が上がるのではないか？

[2105: マンション検討中さん]

>>2103
普通に旧海岸通で区切ってるんじゃないですかね。

[2106: マンション検討中さん]

>>2105 マンション検討中さん
電柱埋設マップ見つけました。
主要な道路だけかな？

[2107: マンション掲示板さん]

>>2103 マンション検討中さん
ジオは現段階では格安なのではないかなと思っています。
品川徒歩圏内(到底歩こうとは思わないけど)
高輪口やリニアの再開発が見込める地域。
天王洲まで7分程度。新馬場も徒歩圏内。
周辺は新しく綺麗。特に治安が悪いとかもない。
タワーマンションではないですが、ディスポーザー等のタワマン同等の設備。
価格が上がることに期待して買う人もいるのでは無いかなと。

[2108: マンション掲示板さん]

>>2107 マンション掲示板さん
ここの立地は飛行機騒音が厳しいですよ。品川埠頭も近くて大型車の交通量も多いので嫌悪感ある人も多そう。リセールよりは永住向きかなと。リセール狙いなら有明のタワーマンションの方が期待できると思いますよ。

[2109: マンション掲示板さん]

>>2100 匿名さん
ジオ品川天王洲には関係ない話ですね。

[2110: 検討板ユーザーさん]

>>2108 マンション掲示板さん

大井町のタワマンに住んでおり、マンションをでれば話し声が聞こえないレベルですが
家の中は全然平気です。
こちらの物件は窓とか防音はどういった感じなのでしょう？
騒音は子供にも影響すると聞きますので、引越しを検討しております。

[2111: 匿名さん]

>>2108 さん

確かに、交通量は多いですよね。
あと、屠殺場が近いので豚さん牛さんが運ばれてくのをよく見かけます。ドナドナです、、、
有明いいですね。見てみます。

[2112: 匿名さん]

>>2108
>>2111

港南や北品川と言うのならまだしも有明はあり得ません。ここよりもあんな環境劣悪な江東区の僻地がリセールがいい、しかも頭悪いからバレバレの自作自演しか出来ないなんてアホの神髄です。

[2113: 匿名さん]

有明も無電柱化進んでいて歩車分離もされているから街としての完成度高いですよ。

[2114: マンション検討中さん]

値段の上がる前の有明ならともかく今の価格でリセールが期待するのは、流石に前向きすぎるんじゃないですかね。どうみても欠片も検討層が被らなそうなここじゃなくて、晴海フラッグの板にでも行けばいいのに。

[2115: マンション掲示板さん]

>>2114 マンション検討中さん
周辺中古マンションをSUUMOで検索すると、
かなり高くてびっくりします。
新築に割安感を感じてしまいます。
周辺相場から見てリセールは心配ないと思います。

[2116: 匿名さん]

東品川で相場高いのは品川シーサイドの近くの築浅物件ですよ。東品川1は坪単価300切ってるような古いマンションも多いです。

[2117: マンコミュファンさん]

>>2116 匿名さん
25年以内、3LDK、60平米以上で検索した結果です。
シティハウス品川サウスが67平米で1億って…
品川イーストワンタワーが70平米8880万あたりが築浅なら比較対象になるかな。

[2118: マンション掲示板さん]

>>2117 マンコミュファンさん
陸地と埋立地を一緒にしないでくださいな。

[2119: 名無しさん]

>>2113 匿名さん

有明は検討対象外。悪いけど江東区は却下。

[2120: 検討板ユーザーさん]

敷地内の社屋と抱き合わせで安く土地取引したからジオは割安なんだろうね。昔石炭の荷揚げ場、ガススタンドと地歴も良くないし重金属の汚染土壌の不安がありますし。

[2121: 匿名さん]

WCTとかセメント工場跡地だし、この辺は昔から工業地帯ですからね。

[2122: 匿名さん]

スーモで中古と比較しても割高感は感じないからアリかもしれない

[2123: マンション掲示板さん]

中古で出てる価格は、スーパーチャレンジ価格だからあんまあてにしない方がいい
無知の金持ちが引っかかる可能性はゼロではないので釣糸垂らしてるだけで
基本指値で決まってる

成約価格を調べなされ

[2124: マンション検討中さん]

>>2123
同意。ただ、シティハウス品川サウスの4階3LDK65㎡の中部屋が7800万弱で成約したっぽいから、ここの価格は新築にしては安めだとは思う。ただ成約した部屋は始め8000万オーバーで出してたけど売れなかったからこの辺りは8000万あたりに天井がありそうにも見える。品川サウスの1億は絶対無理でしょ。売る気はないけど1億なら売っても良いとかなのか？

[2125: 名無しさん]

>>2124 マンション検討中さん

ちなみに品川イーストシティタワーは70平米、
1億3800万ってのもありますね。
売主の顔がみたいね。笑

[2126: マンション検討中さん]

>>2125 名無しさん

これは割高すぎないか...

[2127: 検討板ユーザーさん]

>>2125 名無しさん
あの辺は嫌悪施設が多いから住環境が微妙なんだよね。ジオの方が立地良いですよ。

[2128: 名無しさん]

>>2127 検討板ユーザーさん

ですよね...市場を考えると価格は妥当って感じですね。