ザ・パークハウス 京都河原町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 京都河原町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-kk78/

所在地：京都府京都市下京区西木屋町通松原下る難波町416番の一部、京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町734番（他5筆）（地番）
交通：阪急京都線「京都河原町」駅（2B出入口）より徒歩9分
　　　京阪本線「清水五条」駅（3番出入口）よりプライベートエントランスまで徒歩4分（アベニューエントランスまで徒歩5分）
　　　京都市営地下鉄烏丸線「五条」駅（1番出入口）より徒歩10分
間取：1LDK～2LDK
面積：47.85平米～117.93平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
『ザ・パークハウス京都河原町／三菱地所レジデンス』物件エントリー受付開始!! 総78邸、【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/49264/

[141: 周辺住民さん]

Ｄタイプは目の前がマンションでまったく面白みがない。ここのマンションってホント間取りや設計が勿体なかったですよね。富裕層ほど目が肥えているのでここは買わないでしょうね

[142: 匿名さん]

賑やかで夜は楽しいけれど、こういう繁華街（木屋町）は品がよくないので、富裕層はもっと落ち着いた場所を選びそうですね。御池より北の木屋町は風情があります。ザ・リッツカールトンあたり（二条通り）に来ると5月には蛍も飛び交います。

[143: 匿名さん]

利便性重視ならばアリなのではないかとは思います。
ここだったら、リセールもしやすそうな条件がそろっているようにも見える。
いざという時の流動性は高いのではないかなぁ。
いわゆる富裕層が別荘代わりにゆったり過ごす、みたいな使われ方はここだとあまりされないかもしれないですね。

[144: 周辺住民さん]

富裕層が別荘代わりには買わない、地元の人はなおさら買わないって、じゃあ誰が買うことになるのでしょうか？繁華街に近くてもなかなか売れないんでしょうか。皆さん書いてあるようにやっぱり間取りとデザイン？

[145: 周辺住民さん]

鴨川近いですけど、まだ結構残っていますか？

[146: 匿名さん]

今のところは7戸の販売ですが、
このあとどれくらいあるかまでは、わからないですね汗

お値段がお値段なので
早く売れるっていうわけではないと思います。
京都市内、どこもお値段が高いですよね…汗

[147: 匿名さん]

京都市内だからというより、マンションはまだまだ価格が高騰しています。
それもあって、この市内の中心地にある立地だと価格は高くても買い手は今後も出てくるという読みでしょう。
京都在住者はなかなか検討しないでしょうけど、他府県の方などは住みたいと検討されるのかなと思います。
値下げも当分はないでしょうね。

[148: 販売関係者さん]

京都の新築分譲マンションの申込みを２回しましたが、何れも抽選で当たりませんでした。両方とも最上階の見晴らしの良い物件でした。このように良さそうな物件は高価でも売れていますが、一方竣工済でも売れ残っている部屋は非常に多くあります。ネットで詳しく見れば分かります。この物件も、川の見える高層階以外はかなり販売に苦労しそうな感じです。この物件に限らず、そのうちに値崩れ（価格下落）する物件が相当出てくると思いますが、私はセカンドハウスとしての使用なので価格が下がっても購入することはないと思います。因みにここの物件は申込みをしませんでした、川の見える部屋は興味はあったのですが、間取りが余りにも・・・だったので・・・。

[149: 匿名さん]

セカンドハウスとして買われる人が多いんでしょうかね？

京都のマンションもとても高くて、別荘利用の人が多いのかと思います。
コロナも明けて、旅行できるようになりましたよね。

前に嵐山の氾濫がありましたが、鴨川や高瀬川は大丈夫ですよね？
京都の河川ってそこまで堤防ががっちり作っていないような気がして、川沿い物件は少し不安です。でも、川沿いだからこそ、春は桜などきっとキレイなんだろうと思います。

[150: マンコミュファンさん]

>>149 匿名さん
セカンドハウスなので不安無いですよね。

[151: 匿名さん]

鴨川が氾濫するときは京都が終るときと達観して地元民は生きてます。

[152: 匿名さん]

鴨川が氾濫することはないとは言えないですが、
今まで、このあたりが流されたりしたという記憶はありません。
ただ、川に近い立地が不安という方は、ここを無理に選ぶことは無いのかなと思います。

[153: マンション検討中さん]

>>1270 匿名さん
河原町と鴨川と緑ある木屋町道、言うことはありません。
食と風景、いいじゃないですか。
狭い感じと間取り状態
はありますが、坪３００万台所有権、新築は素敵。
老後の楽しみには最適。
ホテルサービスは特に良い。
フォーションでお茶、少し歩けばスタバ、床も涼しげ、名店も近いし。
小説の舞台も近いし。
街並みもごちゃごちゃしてないし。
評価低めが不思議。

[154: マンション検討中さん]

この間、工事用のシートが外されて木屋町通側から観ましたがなかなか良い感じでした。
万寿寺通まで来ると木屋町通も静かで雰囲気もありますね。

[155: 匿名さん]

153さんの投稿を読んで街の雰囲気を想像していました。
なかなか良い感じの暮らしができそうですね。

てっきり家事サービス付きのマンションなのかと思ったら、別契約で有料なのですね。
そんなサービスが付いてるマンションにしては普通の価格だなと思ったので、別料金には納得しました。
月4回3時間の家事サービスで6万円台～9万円台のようで、どうなのかなという感じ。

お金のある人には何ともないのだろうけど。
月4回ではどうなのかな。

[156: 通りがかりさん]

地元市民です。
南側に11階建てマンションがあり日当り悪い、間取りも使い勝手が悪いのに高額、絶対買いません。
鴨川は昭和26年氾濫し橋が流されました。
京都市火葬場が近いので５条通は霊柩車が多く通ります。
鴨川側最上階以外は売れ残りそうですね。

[157: マンション検討中さん]

地元市民です。
南側に11階建てマンションがあり日当り悪い、間取りも使い勝手が悪いのに高額、絶対買いません。
鴨川は昭和26年氾濫し橋が流されました。
京都市火葬場が近いので５条通は霊柩車が多く通ります。
鴨川側最上階以外は売れ残りそうですね。

[158: 匿名さん]

>>157 マンション検討中さん
地元住民は買わない立地ですが、たまにホテル代わりに使って地価が上がれば転売するのが目的の人たちが買うので一定の需要があるのでしょう。

地元民からすれば売れるのは不思議でしかないです。

[159: 口コミ知りたいさん]

地元民には高額過ぎて買えません。。。って読み替えでOK？

[160: マンション検討中さん]

場所が中途半端で間取りもイマイチなんで買う理由がないって感じ

[161: 匿名さん]

地元民というのは、この界隈に住んでいる人という意味でなく、生れ育ちが京都市内の人ってことでいいでしょうか。

[162: マンコミュファンさん]

>>161 匿名さん
そういうことですね。

地元民であれば資産性と利便性のバランスを考えて烏丸丸太町～四条烏丸周辺を狙いに行くと思います。
本当に京都市内で生活が完結している人は御所東に行くかもしれませんが。

東京だって23区内育ちの人で月島のタワマン買う人はあまりいないでしょうから、地元民が手を出さないからといってこの物件に資産性がないという話にはならないと思います。

単に地元民からすると不思議なだけです。

[163: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん

地元外民です。

　　　　　脱日常がテーマ

食　　　　木屋町名店　材料店舗も周りにはありそう。
　　　　　（生麩の仕上げで冷凍しない店など）

体験　　　南座、鴨川、高瀬川、清水寺、錦、高島屋、
　　　　　物語の舞台、小説の舞台多数あり
　　　　　たまにはよいホテルにも泊まる。
　　　　　散歩に最適。
　　　　（美術館あるのかな。）

場所　　　松原　ぎりぎり良いのでは。
　　　　　四条近い。　　（下鴨の方は広々綺麗だけど、街も欲しいので。）
　　　　　フォーションホテル喫茶近く。スタバも歩けば。
　　　　　街と昔ながらの良さと混じる地域
　　　　　道が広くスッキリしてる。（裏道は緑がある）（市内は緑が少ない）
　　　　　川は美しい、水は少し綺麗。　
　　　　（都内は、川の流れている街は少なく、流れてても濁っている場合が多いい）

　　　　　京都駅に便利。
　　　
　　　　　五条のほうは余りいかない。

価格　　　300万台、坪、新築。　
　　　　　現在建築費１５０万/坪か。
　　　　　2024年問題で建築費２００万/坪になるかも。
　　　　　新しく建つものはだんだん高くなる。
　　　　　とても安く感じます。

　　　　（転売は目的外）
　　　　（別料金家事サービスは少し高いですね。使う時だけサービス受けたい）
　　　　（管理費等安い）
　　　　（別荘税が少し不安）

　　　　　地元外民からするとこんな気持ちなんです。

　　　　

[164: マンコミュファンさん]

>>163 マンション検討中さん
1番のネックは五条通寄りが残念。
もう少し北、河原町寄りなら良かった。
景色のいい部屋は高すぎる。
景色の悪い部屋は安いが購入する意味がない。
あと間取りが細長く企画が悪すぎる。
残念です。

[165: 匿名さん]

眺望に関しては、外出して歩けばいくらでも素敵な風景に出会える街だと思うので、価格を考えたら眺望重視にしなくてもいいかなとは思うのですが。
眺望が良さそうなのは上層階の一部という感じでしょうか？立地概念イメージイラストというのを見るとそんな感じがしました。

鴨川方面は高さ12メートル制限地域とのことなので、将来的にそれ以上高い建物は建たないのだろうけれど。
ということは、将来的にも眺望が望めるのは、このマンションの12メートル以上の階に住まないと、ということかしら。

[166: マンション検討中さん]

日本人はあてにしてないようです。
https://www.mecsumai.com/international/en/detail.php?id=55&fbclid=...

[167: マンション検討中さん]

苦戦してますねえ。相変わらず残っていますね

[168: 評判気になるさん]

>>163 マンション検討中さん

転売が目的外というのはコメント主さんがでしょうか？それともこの物件では転売(即転でなくとも3-5年後の短期間の売却)が見込めないということでしょうか？

[169: ご近所さん]

京都市役所のヴィークコート京都河原町二条に一気に抜かれた感があります。

[170: 匿名さん]

ちょっとした余談ですが・・・

タカシマヤ、重宝しています。

株主優待カードもらえます。
https://www.takashimaya.co.jp/corp/shareholder/qa/

セール品や野菜も株主優待カードが使えます。
そして友の会お買い物カードも併用できます。

これってかなり便利なので、使えるワザだと思うんですよね・・・

[171: ご近所さん]

現地視察したけど、東向きの外観デザインはいまいちでした。好みはあるとおもうけど、堀川六角のほうがデザインは断然いい。間取りもパッとしなかったけど、南側は向かいのマンションに囲まれて陽がまったくあたっていなかった。パークハウスにしてはいまいちかな

[172: 匿名さん]

>>171 ご近所さん
その分、4000万円台からですので、パークハウスとしては値段が安いのかなと思いました。

[173: 匿名さん]

確かに、172さんが書かれている通り、パークハウス物件としては安いですね。
４０００万円台でこの広さの物件が購入できるなんて・・と思いました。
阪急も京阪も利用できる立地、京都市内であまりないように思います。
ただ、日用品などの買い物もしにくいでしょうか？

[174: ご近所さん]

いや南側の眺望はいかがなものかと。間取りはもうどうしようもないけど、値段を安くしないと売れないのではないでしょうか。あと何戸残っているかわからないけど、苦戦しているのは間違いないでしょう

[175: ご近所さん]

>>164 マンコミュファンさん
そのとおりですね。間取りが残念すぎた。安い部屋は景色がどうにもならないので見送りました。東向きの高層階しか購入する気にならないけど、デザインもなんか違うんあだよなあ

[176: 匿名さん]

>>175 ご近所さん
そうですね。建築設計の段階でまちがえた気がします。もっと地元のことがわかっているが担当だったら売れ行きも違ったかも。ブランドは最高、立地だって決して悪くない。

[177: 匿名さん]

ちょっと個性的な間取りだと思いました。

京都は「うなぎの寝床」のような細長い部屋が主流と聞いていましたが、ここもそんな感じ。
明るい部屋があるのかわからないと思うほど。

1LDKは暗そう。玄関からリビングダイニング入って、その向こうに洋室、その向こうにサービススペース。サービススペースが一番明るそうな独特の間取り。

[178: ご近所さん]

賃貸で沢山出ていますね。結局、自分では住まない。間取りや眺望がいまいちの部屋が多いので、誰かに貸すんだろうけど。ロケーションは悪くなかっただけに、残念すぎましたよね。みんな思っていることはだいたい同じで、ここを全部売り切るのは営業さんも大変なのでは？

[179: ご近所さん]

55㎡4798万から。この立地で条件としては悪くないのに、なかなか売れませんね。やはり間取りかな。南側は目の前にマンションで眺望に期待できない。日中でも暗いし、リビングからマンションの壁しか見えないのはさすがにしんどいかも。東側も5，6階以上じゃないと東山見えなそうですね

[180: マンション検討中さん]

京都は全体的に売買が停滞してきましたね。いよいよ値下がりか。

[181: 匿名さん]

下がってくれると嬉しいんですけどね…
バイバイが停滞しているのは、高すぎるからっていうことなんでしょうか
普通の勤め人が普通に購入できる程度っていうのは
まだまだ難しい状況ではあるかもしれませんが。
特にここみたいに財閥系だとお高め？

[182: 匿名さん]

>>180 マンション検討中さん

マンションの需要が落ちればその用地はホテルに代わってしまうだけでしょう。
もともと最近のマンション供給の多さはコロナによるホテル需要の消滅でデベロッパーが土地をマンション用に仕入れやすくなったことが原因なので、今後資材価格や人件費も下がらない中で高いマンションが売れなくなったら、ここのような好立地はホテルを建てたら良いでしょう。

ロイヤルパークシリーズのホテルも京都でどんどん増えているので、これからはホテル中心になるかと。

[183: 匿名さん]

公式サイトの自宅にいながらホテルライクな暮らしができるサービスは、家事をアウトソーシングする事で自分の時間を有効活用できる考えだと思いますが、素晴らしいですね。
こちらのマンションはこのようなサービスを導入する一人暮らしの方も多いのでしょうか。

[184: 匿名さん]

京都市民です。
間取りは確かに使いにくい。内覧済み。
I1タイプがまだマシでした。お風呂が広く洗面台も広い。東向きなので6階以上は桜、大文字も少し見えていました。

ただ、五条界隈は最近新しい飲食店が増えて楽しい場所になってます。これからもっと増えていくので、五条人気きそうな気配はします。

[185: 匿名さん]

>>184 匿名さん
五条の競合物件としては御所西の物件となるのかなあ。

[186: 匿名さん]

阪急河原町まで徒歩圏内という立地は、良いでしょうね。
この価格で買えるというのもかなり魅力はあると思います。
ただ、物件が縦長いのと、１部屋は窓がない。
バルコニーもいびつな形で、決めかねるかなと感じました。

[187: 匿名さん]

バルコニーは、洗濯物は外干し派の方にしてみたら、干しにくい形だろうなぁと思います。

花粉症の家族がいるので、部屋干ししたい派の
自分的には浴室の乾燥ってどういうかんじなんでしょう？っていうのは正直ありますが。
もし備え付けのものがコスパや性能に満足できないなら
除湿器の選択乾燥モードにしてもいいんですけどね。

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん
ここを買う方で外干し前提の方ってまず居らっしゃらないという前提の設計だと思いますよ。浴室乾燥かドラム式の洗濯乾燥機利用が殆どでしょう。

[189: 通りがかりさん]

>>188 匿名さん

そうですね。
この場所で外干しはないかなあと。

[190: 匿名さん]

外干しする人、あまり多くないですよ。
最近では、部屋干し専用の洗剤もあります。

花粉、アレルギーでもそうですが、夜遅く帰ってきて、外干しだと冷気に当たって…とか。
お風呂で乾燥しちゃった方がふわっと乾いたり、あと日光ダメージが少なかったりもしそうです。
好みはあると思いますけどね。

[191: 匿名さん]

こういうスタイルのマンションだけでなく
確かに外干しをする方は減ってきているように思います。
黄砂や排気ガス、虫がつくなどのことを考えると部屋干しが安心です。
縮まないものはドラム式乾燥機で…というのもありかと。
洗濯物を取り入れてたたむ時間も部屋干しのほうが楽でいいかと思います。

[192: 匿名さん]

今は先着順で2戸の販売という状況だそうです。
この2戸で販売は終わるのでしょうか。
現段階がどういう状態なのかがよくわからない…
最終期とか書いていてくれるとすごく分かりやすいのになあア

[193: 匿名さん]

浴室には浴室乾燥機がついているので、部屋干しの人のことを考えているのだと思いました。花粉が飛んでいる時期、正直外に干したくないですしね…。ここはそもそも干しにくい環境？
いつも自分は除湿器の選択乾燥機能を使っていて、それだったら二人分の洗濯物が半日くらいで乾いちゃうんだけど、
浴室乾燥はどれくらいの乾燥機能があるのだろうなぁ。

[194: 匿名さん]

>>193 匿名さん
いまどき浴室乾燥機がついていない新築マンションのほうがレア。ほぼ標準でしょう

[195: 匿名さん]

残りあと２邸からまだ動きはないですね。
立地的なことで考えると、価格はけして高く無いのですが
案外残り数戸となったほうが売れにくいのでしょうかね。

[196: 匿名さん]

Gタイプ(2LDK)は、細長い形の住戸をさらに縦長に刻んでいますが、こうしないとリビングと洋室１の採光を確保できないからでしょうね。
細長くても広いLDKを好む人には魅力的な間取りです。

[197: 匿名さん]

細長いのは、どうなんでしょう。
かなり好みは分かれてしまうと思います。
それが今も販売されている理由のひとつではあるでしょうね。
もう少し部屋の配置が違ったらよかったかもしれないです。

[198: 匿名さん]

ここは間取りが大失敗でしょう。間取りが良ければもっと売れたはず。あと建物のデザインがいまいちだった。立地は悪くなかっただけに検討したけど残念だった。東側の5階以上は眺望も期待できるって言われたけど、西側は河原町通なので音がうるさいでしょうね。南側の1ＬＤＫは目の前がマンションなので眺望はまったくありません

[199: 匿名さん]

>>192 匿名さん
あと2戸とは思えないんですが・・・。けっこう残っている気がしますけど、いかがでしょう？

[200: 匿名さん]

京都だと、自分が住むのではなくて別荘、あとは分譲賃貸の場合もあるのかなと思います。。
なので、明かりがついていなくても残っているとは思わないです。

売れていて、引っ越しがまだなこともありそうかな？あと2戸ならあと2戸なんだな、って信じますよ。

[201: 匿名さん]

3戸になってる

[202: 匿名さん]

>>201 匿名さん
↑間違えた。ライオンズ鴨川東が３戸になってる

[203: 匿名さん]

自分が住まない場合は、令和8年度から非居住住宅利活用促進税が課されるらしいけど
こういうマンションを購入して
他の人に貸すっていう場合はどうなんだろう。
事業用の場合はそれには該当しないらしいから、大丈夫なのかな。

[204: 周辺住民さん]

最終一戸みたいですね。この場所で7000万以下って
３階だけど安いよね。

[205: マンション検討中さん]

賃貸にたくさんでてますね？

[206: 匿名さん]

最終１邸ですか。竣工後すでに１年。
三菱地所にしては大苦戦。立地は悪くないけれど、間取りが足を引っ張ったのかな。

[207: 匿名さん]

改めて最終１邸の間取りをみたけれど、やはり経験豊富な建築士を選ばないと、と思いました。玄関開けたら、ほとんど廊下がなくてリビング丸見え。安い賃貸みたいなのに7000万円ちかく出すだろうか。天下の三菱地所なら、せめてクランクイン玄関を採用しないと。64㎡あるんだし。

[208: 匿名さん]

クランクイン玄関は80平米超えぐらい以上の広さがないと
難しいと思います。
大型家具が入らないとか問題もありますし。

[209: 匿名さん]

>>207 匿名さん
クランクインはともかく、この細長い間取りはセンスないよね。
東向きは、眺望が良いからこれでもいいけど西向きはワイドにしないとね。

[210: 匿名さん]

ここは最初から間取りがダメでしたね。残り１戸といっても、中古で未入居をかなりの高値で販売している。販売当初、こんなに高い値段ではなかったですよ。南側の部屋は目の前がマンションなので眺望はなにも期待できず。東側も５階以上じゃないと眺望は開けていなかったです。南側を買う人はいないと思いうけどなぁ

[211: マンション検討中さん]

眺望がひらける東側の高価格物件を無理やり増やそうとして、鰻の寝床のような物件になったのでしょう。でもリビングはモデルルームみたいな家具の配置で割といい感じになります。

[212: 匿名さん]

たしかにモデルルームはとても素敵に演出されていますね。鰻の寝床のように細長いとはいえ、専有面積が64.72㎡あるのでそんなに無理な細長さでもないだろうなと想像します。
広ければ広いほど良い場合もあるけれど、ほどほどの広さの空間が心地よい場合もあるので自分に合っていればそれでいいのかなとも思います。
家具配置図の洋室1のデスクの位置だけが、なんか不思議に思えました。

[213: 買い替え検討中さん]

>>212 匿名さん
モデルルームに配置される家具は（ステージングなどと言いますが）、一般には市販されていない特注の小型の物である場合が少なくないので、目の錯覚にごまかされないことが重要ですね。

[214: 匿名さん]

モデルルームは極端に家具が少ないと思いました。

洋服のクローゼットだって5着くらいだったり、リビングにはテレビだけしか置いてなかったり、本棚がそもそもない！
ミニマリストの家なのか、それとも、モデルルームだからと割り切るべきなのか、色々と考えることは多かったですね。
ちょっと疑ってみないとと思っちゃっています。

[215: 坪単価比較中さん]

セカンドハウス利用がおおいのでちょうどいいのでは？？

[216: 匿名さん]

>>215 坪単価比較中さん
たしかに。月１程度来るだけなら十分な広さ。でも、そのためにこのマンションを買うお金でザ・リッツカールトンに一生通えそう。

[217: マンション掲示板さん]

>>216 匿名さん
いやいやもう京都のリッツは一泊20～50万しますからね。一生通えないですよ

[218: 買い替え検討中さん]

祝　完売！

[219: マンション掲示板さん]

>>218 買い替え検討中さん

よく売り切りましたね！

[220: 匿名さん]

あの間取りでよく完売できたものですね。自社で買って、中古で売りに出したとか？

[221: 匿名さん]

中古でも出てる。どういうこと？

[222: 匿名さん]

>>221 匿名さん
別に驚くことでもないでしょう。買った人が多分いやになってすぐ手放そうと売りに出しただけ。

[223: 匿名さん]

>>222 匿名さん
すぐに手放すのは損なのでは？諸費用や税金もかかりますからね

[224: 匿名さん]

損しても手放したいほど不満が募ったのでは

[225: マンション掲示板さん]

>>224 匿名さん
もとの値段は分かりませんが、利益をのせて販売しているだけでは？

[226: 匿名さん]

>>225 マンション掲示板さん
ウチは完成前に売れてしまいましたけど、1割くらいは新築身入居で売りに出てました。そんな状況なんでは、とおもいます。