レーベン長岡天神 CRESISTってどうですか？

[マンション検討中さん]

レーベン長岡天神 CRESISTについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-nagaokatenjin/

所在地：京都府長岡京市天神1丁目419-2他4筆（地番）
交通：阪急京都線「長岡天神」駅徒歩3分
間取：1LDK・3LDK
面積：36.51平米～92.05平米
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都「長岡京」は日本の首都だった。タカラレーベンの京都府初進出プロジェクト『レーベン長岡天神CRESIST』【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/60047/

[1: マンション検討中さん]

更地になる前を調べたらちょっとためらいが出てきました。
すごく駅前ですが、車の出し入れは難しそうですね。

[2: マンション検討中さん]

ストリートビューで見ると前は葬儀場なのかな？

線路沿いの道は車入れないので、裏からしか入れない感じですかね。

隣のクレヴィアとの比較になると思いますが、こちらは1LDKもあるので少し狙う層が違うのかもしれないですね。

[3: 匿名さん]

クレヴィア長岡天神と高さは１５階と同じで変わらないので
決め手はやっぱり設備内容と物件価格。

但し、このあたりは細い道が多いので、
子供が小さい間飛び出ししないわう気を付けないといけないですね。

[4: マンション検討中さん]

スーモに一部ですが間取り上がってましたね。

15階38戸＋管理室1戸なので、1階あたりの部屋の配置が気になりますね。1階あたり3戸で、1階1戸最上階とその下1戸ずつで39戸、一階を管理室にしたらいい位ですが…

[6: 匿名さん]

駅前マンション。
まだ周辺環境を確認していませんが、現地案内図で西友やスギドラッグがあることがわかりました。

銀行、郵便局もあって、アゼリア通りいけば欲しいものはひととおり揃いそう。
小学校、中学校も近くにあり、市役所も通り沿いにあります。阪急をメイン利用するのがいいかと思うものの、JRの長岡京駅も使えそうです。

[7: 匿名さん]

SUUMO、情報早いですね。

間取りがもう公開されていました。Frの間取り、3LDKが気になります。
洋室1が10.4畳の広さ、いいですね。主寝室がここまで広いマンションはあまり見ません。
洋室2と3は小さめで子供部屋に使えそう。
子供が1人の家庭だと、洋室3はLDKにつなげて使うことができます。
収納も広いです。洗面室の洗面が2つあるのも素敵。値段は未定と書いてありました。洗面台が2つある時点で、高くなりそうですが、お手頃だといいな。

[8: 検討板ユーザーさん]

田の字地区に比べれば手頃でしょうが、長岡京市内では手頃ではないでしょう。
少なくともグランアッシュよりは高くなっても良いはずですが、あちらは高すぎるので同じぐらいならすぐに売れるでしょうね。

中学受験を予定しているご家庭にはベストな立地ですね。馬淵、成基、京進も近いし。

[9: 匿名さん]

長岡京市内は確かに物件価格は高めと聞きますね。
特に阪急駅前となるとかなりの価格帯になるでしょうか。
ただ前の道はかなり狭いですし、高級感があるかどうか次第ですね。

[10: 買い替え検討中さん]

>>2 マンション検討中さん
地図見る限り裏も道路には面していませんね。駐車場はどうなるのでしょうか？

[11: 匿名さん]

75㎡5200万から6200万

[12: マンコミュファンさん]

>>11 匿名さん

もう価格出てるんですか？
それともモデルルームに行かれて聞かれたんでしょうか？

[13: 匿名さん]

予想はしてましたが…高いですね

[14: マンション検討中さん]

隣のクレヴィアより坪単価一緒～ちょっと高い位みたいですね。
一坪広いだけグロスで高くなってますね。

[15: 匿名さん]

>>14 マンション検討中さん
まぁ坪260-270ですから、こんなもんでしょ

[16: マンション検討中さん]

高いですね。
戸数も少ないので、修繕積立金がかなり高くなりそう。しばらくすると、急激に上がり、月3万は掛かりそうですね。

さすがに、うーん。。。

[17: マンコミュファンさん]

グランアッシュと似た感じだと思ってたので価格は予想通り。
個数もここより多いし立地はクレヴィアのほうが良いかな。
ここは駅に近いけどちょっとごちゃごちゃしてるし。

車出すなら断然、線路より東側の方が何かと便利。値段次第だけど、拡張工事も終わってるジオの方が良いと思います。
買収が完了していないようなので、天神さん方面はまだしばらく踏切あたりの混雑は解消しないでしょう。いつになることやら。

[18: 匿名さん]

>>16さん
>>修繕積立金
今は子供が小さいので何とかなりますが、中学校、高校になった時が「エグい」って言います。
月3万。。。

賃貸ではなかった出費が分譲ではかかりますね。
固定資産税もかかるんですよね？

とりあえず貯めておかなくてはいけない。。。

[20: マンション検討中さん]

イズミヤのそばにジオができるのですかね？
その様子も気になり、悩みます。。。
同じ価格帯なら桂川イオン一帯も街並みは魅力なので家族で悩んでいます、、、

[21: マンコミュファンさん]

ジオはイズミヤと万代の間の長岡京病院跡に建つ予定です。入居は2024年3月頃みたいなので、そろそろHPも出来るのではないかなーと思います。

桂川もイオンのおかけで凄く便利そうですが、洛西口近場で新築予定は小規模なプレサンスだけで、あとは中古狙いですね。
長岡天神は特急停車が便利なのと、駅前整備に期待できます。個人的にはクレヴィアの２期かジオの情報待ちですね。ここは線路向きなのでちょっとツラいです。

[22: マンション掲示板さん]

>>8 検討板ユーザーさん
馬渕は高校受験コースですよ。
中学受験を考えたら烏丸まで出ないと。

[23: 匿名さん]

習い事も大変ですよね。。。
中学受験、烏丸まで出るとなるとどのくらいかかるんでしょう？
小学生に電車乗らせて通塾というのもキツそうではあります。

プラン見ています。
Fまであって、選べる間取りがいいなと思います。広さはFに憧れます。玄関横の物入がかっこいいですね。現実的にはもう少し狭い間取りかな・・・。

[24: 匿名さん]

>>23
>>中学受験、烏丸まで出るとなるとどのくらいかかるんでしょう？
>>小学生に電車乗らせて通塾というのもキツそうではあります。

バスで送迎してくれる塾もありますし、
電車でいうのであれば、桂ならたくさん塾があります。
特急なら1駅です。
受験するということは、今後電車通学するわけなので
慣らすということでも良いと思います。

[25: 匿名さん]

ここの販売かなり苦戦していそうですね。１期も２期も当初販売時期からどんどん後ろ倒しになっています。
クレヴィアに需要奪われたのか、ジオ待ちなのか分からないですが、駅徒歩３分でも厳しい物件なのでしょうか？

[26: マンコミュファンさん]

駅前とはいえ線路脇の道は細くて車が入れない。車だと裏の広いとはいえない道から出で大通りにすぐは出られない。
せっかくの高層階も南西は目の前にほぼ同じ高さのマンションが建つし、眺望も半分くらいしか見通せないのもイマイチの要因の気がします。
価格が少し高くても隣のマンションを買うでしょうね。

あと土地の一部があの施設だったのもあるのかな？新しい割にあまり使われなかったから、潰れて売られたんだろうけど。

[27: 通りがかりさん]

単純に価格の問題じゃないですか？
長岡京なら新築戸建てが買える値段ですし

[28: 検討板ユーザーさん]

長岡天神の駅近だと新築戸建は結構高いし、そもそも物件自体が少ないです。
安いと思ったら裏が線路とか、徒歩15分位で3LDKで4000万円切っても山の方とか、JRより東側で川を渡った辺りかと。
開田だと30坪でも6000万前後すると思います。

隣は売れてる様ですが、何かその差があるんでしょう。

[29: 評判気になるさん]

できるだけ条件が良い方を選ぶので、立地が良い方に流れてるんですかね？
感じ方は人それぞれなので、他の物件のほうが立地が良いと思う人が多いという意味です。
開田のマンションの情報待ちもあるかも！

[30: マンコミュファンさん]

こちらは線路向きの部屋配置なので、騒音を敬遠されてるかもしれないですね。あと南東向きといえど結構東向きっぽくて思ったより暗い可能性もありますし。

[31: 匿名さん]

>>24
受験をする子は電車に乗って通塾する子はざらにいますよ
ここなら駅から徒歩３分だし電車で通塾するにしてもそれほど困難ではないと思います。

小学校から私立に行っている子は小学一年生から一人で電車に乗って通塾していますよ。
受験をするなら小学生のうちに電車に慣れておくのも大事です。

[32: 匿名さん]

よく塾のリュックを背負って電車やらバスに乗っている小学生を見かけますよね。
交通の便が良いからこそ
こういうことができるのだなぁと思います。
塾も、来塾時と帰宅時には交通系ICカードをタッチさせて、
塾に来た、とか塾から出たみたいなメールを保護者に送るシステムもあるので
親御さんも安心らしいですよ。

[33: マンコミュファンさん]

ホームページが消えてますね。
何かあったのかな？
完売なら完売御礼が出ると思うのですが。

[34: 坪単価比較中さん]

販売会社のホームページからも消えています。何かあったのかな

[35: マンション検討中さん]

もう完売ってことですか？
それとも他の理由でしょうか。

[36: マンコミュファンさん]

SUUMOや他の不動産サイトからも消えてます。
一棟買いが入ったとか、完成後販売への方針転換ですかね。
一棟買いは寺町あたりに建設中のジオでそんなことがあった気がします。ギャラリーあるのに後者は考えづらいですね。

[37: 匿名さん]

HPに諸般の事情で販売停止とありました。

[38: マンション検討中さん]

諸般の事情ってなんでしょうねぇ

[39: マンション検討中さん]

競合が多くて分が悪いから販売時期ずらしたとか？

[40: 長岡京に住んでいた人]

親会社の役員がスピード違反で有罪になって、一旦宅建業を自主廃業した影響でしょうね。他にもいくつかのマンションが同じ目にあっているようです。
三井とのJVとかも・・・・

https://mirarth.co.jp/pdf/news/2022103101.pdf
https://mirarth.co.jp/pdf/news/2022103102.pdf

[41: 検討板ユーザーさん]

>>39 マンション検討中さん

確かに競合多いですよね。
大幅値下げしても売れないグランアッシュに、
ジオ、クレヴィア。。。
いくら長岡天神駅周辺が人気とはいえ、
競合が多すぎる気がします。

[42: 契約者さん6]

クレヴィアは好調、ジオも立地的には売れそうな気がする。グランアッシュは苦戦。ここはどうなのか。

[43: 匿名さん]

今は普通にホームページで販売開始されています。
クリスマスキャンペーンもされている感じです。

ここは阪急が利用しやすいので
アクセス重視で考えると良い物件ですよね。
周辺はいろいろとお店もあり、買い物も便利です。
間取りの広さから考えると価格はちょっとお高めですが、
長岡は人気ですし、完成時期までに完売しそうですね。

[44: マンション検討中さん]

キャンセル住戸発生！！
と言う案内が来ましたが結構キャンセルがあるのですかね。
元地は葬儀場って本当ですか。

[45: eマンションさん]

>>44 マンション検討中さん
ホンマですやで。ちなみに建設現場の前通るとまだ変な匂いするですやで。

[46: 匿名さん]

MIRARTH ホールディングス

もともと、タカラレーベンだったところですね。
なぜ名前を変えちゃったんでしょう？なじみのある名前だったのに。

駅前のこんないいところに土地があまっていたものだと思いましたが、元は葬儀場ですか。なぜなくなったんでしょう？移転ですか？
火葬場よりかはいい気がしますけど・・・

[47: 匿名さん]

第3期3次分の販売が開始されそうです。
キャンセル分だけでなく、まだ販売となるプランがあるということですよね。
阪急が利用しやすい立地、ここは人気物件だろうなと思っています。
完成までには完売しそうですね。

[48: 匿名さん]

生活に必要な施設は徒歩圏内に全部そろっているので、
暮らしやす野はあると思う。
梅田までも早くて、ではあるけど30分ちょっとで到着もできる。値段が高くなりやすい要素は多いとは思うけど、
何割くらい売れているのだろ？

[49: 匿名さん]

概要見ると７割位は売れてるのかな？（残戸数13なので）

[50: 匿名さん]

>>46さん
MIRARTH ホールディングス
私もタカラレーベンがよかったです。

MIRARTHホールディングス株式会社（8897）
タカラレーベン不動産投資法人（3492）

REITの方はタカラレーベンが残っています。これもなぜなのかよくわからず・・・