プラウド文京千石スクエアってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド文京千石スクエアについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116510/

所在地：東京都文京区千石一丁目296番1（地番）
交通：都営地下鉄都営三田線 「千石」駅 徒歩2分
　　　ＪＲ山手線 「巣鴨」駅 徒歩10分
間取：2LDK・3LDK
面積：59.44平米～73.10平米
売主：野村不動株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

それにしても、不忍通り沿いにまとまった土地を確保できたのはデカイですよね。高台だし駅近だし、もう少し不忍通りが綺麗に整備されたら最高ですね。
子どもが早稲田にでも通ったら最高ですね。バスで１本です。東大も近いけど。

[22: マンション検討中さん]

同じ文京区で湯島に建設中の「プラウド御茶ノ水」の販売も始まりました。ベランダにスロップシンクも同様にあります。利便性や買い物環境、リセールバリューを考えたら、どちらがオススメですか？

[23: 購入経験者さん]

>>22 マンション検討中さん
湯島は都心に近いと思いますし、神田明神の裏くらいなので高台でしょうから、良い立地だと思います。ただ、湯島はラブホが結構あり、気にする人は気にしますし、価格は千石の方が安いと思うので、私なら千石を選択しますね。

[24: マンション検討中さん]

千石は今までは文京区のなかでは格落ちで家賃相場も低い位置付けだったのでなんだか上がったものだなと驚いています

[25: 匿名さん]

シンプルな田の字型の間取りで個人的には好きなのですし、
収納に関してはトランクルームもあって充実していると思いました。
ただ、少しだけではありますが柱が出ているのが気になりますね、、

[26: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん
プラウド御茶ノ水は駅までとにかく坂、あとは周囲に高い建物が多いので囲まれ感があるところが難点。少し意地悪な言い方をするとプランターに草花の一つも植えないとやってられない眺望の住戸もあるだろうね。ただ最寄駅としてのお茶の水駅の価値は非常に高いので、一概にここが優れているとは言い難い。

ただ住居専用地域に隣接していて眺望が抜けた住戸の住みやすさはビルに囲まれた都会的なマンションとは比較にならないかと。小さな子供がいるファミリーならこちらに軍配が上がるだろう。

[27: 匿名さん]

>>15 近隣住民さん
>このエリアだと買い物があまり楽しくない
ここの近隣にお住まいなら、ライフ新大塚店をご利用になっているのでは？
あそこの品揃えは電チャリで坂を登って帰るだけの価値があります。戸建てで車のあるお宅はだいたいあそこで買い物していると思いますよ。ここはネットスーパーのエリア内なので、ネットで注文できます。

http://www.lifecorp.jp/store/syuto/818.html

[28: 近隣住民さん]

>>27 匿名さん
良い情報をありがとうございました。
あいにく私は自転車を漕がないのですが、自転車利用の方には好情報ですね。

私が白山に住んでいた頃は、バスで池袋のデパ地下か、巣鴨のサミット・西友を利用していました。
ご近所のお年寄りの方々も同じような生活スタイルで、池袋東口や巣鴨駅前のバス停でよく遭遇してましたよ。

[29: 匿名さん]

>>28 近隣住民さん
>バスで池袋のデパ地下か、巣鴨のサミット・西友
本数が少ないですが都バスは地味に便利ですよね。

バスといえば千石駅は文京区のコミュニティバスのバス停があり、これでクイーンズ伊勢丹まで行けます。さらにシビックセンターまで出るとラクーアの成城石井のすぐそばです。最近は池袋東武のデパ地下はいい魚を食べたい時とかに行きますかね。本郷あたりの人は浅草橋の吉池に行くらしいですが。昔と比べるとかなり便利になりましたよ、千石は。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん

吉池の所在地は浅草橋ではなくて御徒町ですね。

[31: 購入経験者さん]

そこそこ近くにマルエツがあったような。
あと、まいばすけっとは至るところにあるから、何処か使えるでしょ。
新大塚のライフは電動自転車必須。

[32: 匿名さん]

>>31 購入経験者さん

ですね。千川通りはここから坂を下るのでめったに行きません。
この界隈ですとまずピーコック、自転車を使うなら巣鴨駅前の西友、ご高齢の方だと不忍通りのバスで千駄木のサミットへ通うかたもいらっしゃいます。

[33: 近隣住民さん]

>>31 購入経験者さん

そうですね。つい近年まで住んでいたので、マルエツもまいばも使っていました。
が、以前書いた通り「面白く」ないのです。
料理を作ること・食べることが好きな人には辛い環境です。
で、結局自転車組はライフや春日のクイーンズへ、バス組は池袋のデパ地下へと範囲を拡げてるのが現状なのですよ。

[34: 匿名さん]

>>33 近隣住民さん

そう考えると、湯島のプラウド御茶ノ水のほうが、楽しさの点、お買い物の点では、優っているでしょうか？

松坂屋のある上野広小路や吉池のある御徒町に歩いて行けて、最近、湯島天神の近くにサミットもできて、御茶ノ水駅の改修工事でお店も増えるみたいです。

千石か湯島、迷いますね。

[35: 検討板ユーザーさん]

近隣住まいです。千石をそこまで知らない方への譲歩です。

千石駅周辺はデニーズくらいしか飲食店がないので、それをつまらないと言う人もいますが、私は静かで好きです。

スーパーに関してマイバスケットはそこまで大きくないもののそれなりに日用品は揃うので、別の方が仰るとおり週に1-2回は車で吉池や春日に買出しに出かけます。
白山通りと不忍通りの交差点は、見通し悪くないはずなのですが交通事故がとても多いので、小さなお子さんがいる方は要注意です。

パークハウス検討したんですが、以下の理由で決められませんでした。
1.前面道路が都市計画道路で将来削られる可能性があること。→このマンションも要確認です。
2.外壁がタイルではなく塗装とのことで、高級感ないかなと思いました。そして出来上がった後も、バルコニーがある南側は完全に塗装なので、見た目がとても安っぽく団地みたいです。
→このマンションも「鉄、石、砂を、彷彿される塗装」とかいてあるので、パークハウスのように安っぽくならないことを願います。

この戸数で内廊下ということなので、毎月の管理費が高くなり過ぎないと良いですね。

[36: マンション検討中さん]

昔、近くに住んでました。

他の方がいうとおり確かに楽しさとか華やかさは全くない街ではないし、大きいスーパーもないけど、住むところにどこまで楽しさを求めるかかな。不忍通りの道路は夜もうるさかったけど、住みやすかった印象。巣鴨駅近くには年寄り向け（嬢がばぁさん）のピンサロとかいっぱいあるけど、千石はそういう感じじゃない。

周辺の汚い戸建は大分無くなったけど、頻繁に缶チューハイを持った不潔ぎみなご老人はよく見かけたね。
そこが都心の堅苦しさが無くて良いとこでもある。

向かいのジオを新築の時に見に行ったら、しつこくメールがずっと来てて販売厳しそうだった。三田線の単線駅で坪で500狙うのはやり過ぎ、確実に撃沈するだろね。450-480が妥当だろな。

[37: 匿名さん]

>>36 マンション検討中さん

500行ったら厳しいかもしれませんね。ご指摘のとおり、単線駅がネック。

[38: マンション検討中さん]

みなさんにお聞きしたいのですが、今回も期待していたユカイフルはありませんでした。亀戸、高田馬場、千駄木がテストケースだったのかもしれません。とても魅力的な設備だと思うのですが、普及しない理由があるのでしょうか？コスパなのか、価値がないのかどちらなのでしょうか。

[39: 匿名さん]

>>38 マンション検討中さん
ユカイフルって非常に面白いですけれど、壁によせてぎっしりタンスとか本棚をおいたら穴がふさがれたりしませんかね？

[40: 匿名さん]

千石駅周辺、暮らしやすそうですけどね。
子供のこと考えたら絶対こっちが良いと思う。
「プラウド御茶ノ水」のあたりは、
ビルは建っててもなんか寂しげなんですよね。

[41: マンション検討中さん]

御茶ノ水の方が断然格上かと

[42: 匿名さん]

>>38 マンション検討中さん

同じタイミングで発売中のプラウド御茶ノ水はユカイフルがありますね。
利便性の立地的には御茶ノ水のほうが上でしょうか？

[43: 匿名さん]

御茶ノ水とは言え、住所は湯島なんですよね。
文京区千石の方が響きはいいです。

[44: 匿名さん]

千石は人がたくさん住んでいる住宅街ですが、プラウドお茶の水のあたりはオフィス街ですから寂しいという感想を持つのは当然ですね。プラウドお茶の水は南側に蔵前通りがありますが、千石は南側が戸建て住宅街ですから日当たりも眺望もいいので居住した時の快適性は千石に軍配があがるかと。ただ駅力的にはお茶の水の方に軍配があがりますし、お茶の水周辺には大学病院が多く賃貸に出した時のお医者さんや医学生の下宿需要がかなりある場所でもあります。おそらく二つの物件の客層はかぶらないでしょう。

あと、上流のスレで指摘されていたジオが苦戦していたのは私も見ていましたが、向かい側のザ・パークハウス文京千石一丁目は結構サクッと売れてましたよ。道一つ挟むと売れたり売れなかったりする好例だと思います。ここは売れた方の並びなので当時よりも相場が高騰している昨今なら坪500以上ですぐに完売すると思いますね。

[45: マンション検討中さん]

子育て重視なら千石かな。
都営三田線はちょっとマイナーだけど巣鴨も使えるのは良いね。
ただ、夫婦２人なら湯島でも良いと思う。上野・御茶ノ水・秋葉原徒歩圏はポイントが高い。

[46: マンション検討中さん]

パークハウスは安っぽい見た目だけど、価格も実際に安かったからサクッと売れたんでしょうねー。坪430程でしたか？

[47: マンション検討中さん]

これがパークハウス。割安感ある。
このプライスだから、早期に売れたんだよね。

[48: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん
安い低層階だけ出すの狡いよ

[49: マンション検討中さん]

直ぐ近くの立地で、最近の販売価格だからとても参考になる。上の階は自分で計算すれば良いんじゃないかな。
上の方を隠してるわけじゃ無くて、販売済みだから結果的に隠されているだけだね。

角部屋で67平米の7階で8230万円（坪411万）。
1階上がるとプラス80万円だから、10階で8470万円か（坪423万円）か。

角部屋じゃないと56平米3階が6270万円（坪368万）。てことは10階だと80万円x7足すと6830万円（坪401万円）。

デベ力は、三菱/パークハウス>野村/プラウド
立地は、プラウド>パークハウス

となると、パークハウスの110-115%くらいが妥当かと思う。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん
これは参考になりますね。
これでも十分に高いけど、これを安く感じるのは少し残念だなぁ。
プラウドでも十分ブランドマンションだから、ここはお高くなりそうですね。

[51: 匿名さん]

>パークハウスの110-115%くらいが妥当かと思う
ここ数年で激変してますので新築時の分譲価格より周辺も含めた直近の成約価格をお調べになった方がよいかと。

[52: 匿名さん]

ここ2～3年の上昇を織り込むとやっぱり500台になるんじゃないかと思う。
今検討している人は今販売している物件の値段にくわしいけれど、過去の価格は知らないからね。それに過去の価格を知って、暴利だ！とか騒いだところで安く買えるわけでもないしね。

[53: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん
あとパークハウスの建物の建っている場所を知っているなら、低層階は大樹園マンションとのお見合いで眺望が悪いので、高層階との価格差は単純に階高で計算されたものよりも大きくなると見た方がいい、細かい話だけどね。

[54: 近隣住民さん]

>>52 匿名さん

今の市況なら単価500万台はするでしょうね。
今売り出されてる上中里（北区）のマンションですら400万超えてますから。
ここから近い駒込（豊島区）の物件も500万超えが出てますよ。

[55: マンション検討中さん]

59平米の間取り、収納量は悪くないれど風呂サイズが1416というのはお粗末ですね。

[56: 匿名さん]

巣鴨や千石駅は都内でもどちらかというと落ち着いた街という印象です。
あまり栄えているわけではないので、落ち着いた暮らしをしたいという方には良いのかもしれません。

三田線は都市部に行くのに少し不便なところもありますが（乗り換えが必要だったり）
羽田までは一本で行けるし、大手町や日比谷までは一本で行けるので通勤先によっては楽に通勤できるでしょう。

[57: マンション検討中さん]

野村の営業さんが頑張ってますね笑

今年初めに、隣にあるパークハウスの中古（5階、南向き、56平米）見に行ったんですが、前にある汚いマンションが視界には入るものの日当たりは意外と大丈夫そうでした。7750万円（坪450万程）までは下げられると言われたんですが、将来的には都市計画道路でエントランス前の花壇がなくなるかも？といわれ結局買わず。

ワクワク感はないし駅名も広くは知られていない地味な街ですが、マイナー駅だからこその落ち着きがあるし住みやすい場所ですよね。

[58: 匿名さん]

>>57 マンション検討中さん
同じ部屋かわかりませんが、5階2LDK坪480万で成約してませんか？

[59: 匿名さん]

駅近なのは良いが不忍通り沿いで騒音が気になるところ

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
不忍通りは環状線なので、交通量は郊外とダイレクトにつながっている街道ほどではないかと。まあそこまで静かさを求めるのならば戸建住宅街の低層を探した方がよいかと。

[61: マンション検討中さん]

上で指摘あったようにデニーズの交差点（不忍と白山）は交通事故が頻発してますし、皆んな上野から凄い勢いで車を飛ばしてくるからお肉屋さんのところでスピード違反取締りをしてるのを何回もみかけたことありますよ。
騒音に敏感な方は、大通り沿いじゃなくて中に入った中古のプラウドとか戸建が確実に良いと思います。

[62: 匿名さん]

地元の人でここを熱望している人が広域からくるのを阻止しようとがんばってますね

[63: 匿名さん]

スピード違反したくなるぐらいにがらんとした道なんでしょうかね？そこまで交通量が少ない気はしないのですが...

スピード違反の取り締まりは交通量の多い時間帯や地点では通常やらないですよ。安全に切符切るスペースが道路に確保できないから。

[64: マンション検討中さん]

マンション反対の看板は見たことない。戸建の人も日当たりに影響はないし建替えによって汚い家もなくなるから地元でマンション建設を嫌がってる人はそんなにいないんじゃないかな。

うちは交差点のパークホームズだけど、確かにスピード取締りはやってる。土日にクリーニング屋さんの前あたりで何回か見た。

[65: マンション掲示板さん]

本駒込側住民ですが、確かに買い替え先としても魅力的な立地ですね。この界隈で住み替えしたいと思っているニーズだけでも意外と売れちゃう気もします。この辺りの人だけじゃなく、文京区って区内で住み替えるケース多いでしょうし。通り沿いなのでタクシー捕まえたり、配車もしやすいし、なにより駅近で南側が都心方面の眺望が抜ける立地は、今後出にくい状態なのは、現地に行かれれば分かると思います。
あとは窓を開けた時などの道路騒音を許容できるかどうかじゃないでしょうか。
この界隈は高台だし、治安は抜群に良し。六義園や小石川植物園も近く、東洋文庫のような貴重な施設もあります。住んでるから贔屓目もありますが、中々良い街だと思いますよ。

[66: 匿名さん]

駅に近くてアクセスが良いだけでなく
マンションから見える眺望素敵でしょうね。
人気の文京区ですし、良い条件が揃っています。
物件価格が気になりますね。

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
今日、目の前を通りましたが、高台に立地しているのでたしかに上階は抜けてて眺望は良いと思います。
買い物は少し不便で刺激のない街ですが、穏やかに暮らすには適していますね。あとは不忍通りの拡幅工事が済めばより良くなると思いますが、いつ行われるんですかね。

[68: 匿名さん]

確かに買い物面はちょっと気になるところではありますが、
ガヤガヤしておらずゆったり暮らしやすいかなという印象です。
ただロケーション的に老後の生活はいかがでしょうか。

[69: 買い替え検討中さん]

個別相談の案内で価格帯をご連絡いただきました。
３LDK70ｍ2～の部屋で1億2000～3000万円とのことでした。
皆さんのご予想と大きく外れませんね。

[70: 匿名さん]

むむむむ。。。