プラウド文京千石スクエアってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド文京千石スクエアについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116510/

所在地：東京都文京区千石一丁目296番1（地番）
交通：都営地下鉄都営三田線 「千石」駅 徒歩2分
　　　ＪＲ山手線 「巣鴨」駅 徒歩10分
間取：2LDK・3LDK
面積：59.44平米～73.10平米
売主：野村不動株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[143: 周辺住民さん]

> という体にいい生活習慣をぜひみなさんもつけた方がいいと思います。

上から目線。

[144: 匿名さん]

そこかー（笑

[145: 周辺住民さん]

もっと突っ込むと、「メールチェック」って懐かしい響きで草。通常はチームズで瞬時に片づけ、進捗管理が必要な案件ならバックログかな。

> 経営者なら運転手付きでお召車が来ますので
もいつの時代の価値観なのか笑

[146: 匿名さん]

>>145 周辺住民さん
DXの進んでいないリモートワークもしていない中小企業だとバレてしまったのは認めないといけないね（笑

ただ車両費は普通に経費計上できるんで、そこそこ売り上げが上がってたら社用車持ちますよ。自分で運転する時間が勿体無いじゃないですか。

[147: 周辺住民さん]

うちの会社はもう随分昔に社用車をやめてハイヤーにしましたね。固定費を変動費に変えて、BSを圧縮するのは、この20年くらいのトレンドかと思います。

私が代表者なら、わざわざ経費を計上しないで、社員に還元するか税金たくさん払うかしますね。

[148: マンション検討中さん]

こちら、道路の拡幅でエントランス前の植栽が無くなる、ひいては将来的に既存不適格になる可能性があるとデベから言われたんですが、土地の取得費としてはその分が乗っているわけで。拡幅時に土地の接収分はかえってくるとは思いますが、おそらく管理組合に入るので、購入時にはなんかモヤモヤします。

[149: 匿名さん]

＞１４８

訳アリの土地ってことで割安で仕入れてるはずだから、計画道路が実施されても既存不適格にならないように建てればいいと思うんだけどね。

既存不適格の問題を理解してない人にぼったくり価格で売りつけるという商法。中堅デベならともかく大手がやるのはいかがなものか。

[150: 匿名さん]

計画道路にかかってるところを駐車場にしてるのって珍しいパターン。そこの駐車場使ってる人が、外の駐車場をつかうことになるからその費用を土地収用代金から補填しろってもめたりするかもね。

[151: 匿名さん]

>>147 周辺住民さん
多分それは事業規模によって異なるでしょうね

[152: マンション掲示板さん]

>>149 匿名さん

土地を売却する方からすれば、拡幅時に行政から補填されるはずだから、わざわざ安値でデベに売る必要ないんじゃないの？最後に取得できたのがまさしく拡幅の影響受ける道路側の角地だったみたいだし。

[153: 周辺住民さん]

>>148 マンション検討中さん
メリットもあります。固定資産税が最初から計画道路分割り引かれていて、収容されればさらに割り引かれます。
収容まで数年なのにエントランス前にお金をかけているのはもったいないですね。向かいのマンションのようにただの駐車場にしておけば合理的ですが、近隣の新し目のマンションは植栽などあったりするので、それらに見劣りしないようにしたんでしょうね。
いずれにせよ重要事項説明の対象でもあるので、根掘り葉掘り聞いた方がよいと思います。

[154: 検討板ユーザーさん]

既存不適格ってよりは、目の前の植栽が無くなって、エントランス回りが微妙になることが嫌だよね。既存不適格が顕在化するのは建て替え時だけど、道路の拡幅は数年以内に起こる可能性が高いみたいだし。

[155: 匿名さん]

>>149 匿名さん
>>154 検討板ユーザーさん
最近は既存不適格建築物の建替えの特例といって現在の建物と同じ高さ、大きさであれば建て替えができる特例がある。既存不適格住宅は建て替えが必要になったときに同じものが建たない、ということはなくなった。

[156: 匿名さん]

例えば隣の敷地と一緒に建て替えをするとしよう。隣の敷地の張り出し部分には高さ制限があるんだけど、現状の敷地は現在の建物と同じ高さの建物が建つ。つまりこれはどういうことかというと、周囲に同じ高さの建物が建たない状況でも、建て替え後のマンションは高さ制限を超える地域ナンバーワンの地位がずっと保たれるということ。

[157: 周辺住民さん]

>>155 匿名さん
その特例は旧耐震や絶対高さ制限導入で建て替えが難しいケースを想定した特例だったように記憶していますが、都市計画道路にも適用可能なのでしょうか。

[158: 周辺住民さん]

日本語が変だ。「旧耐震」→「容積率導入前など旧耐震マンションの建て替え」

[159: 匿名さん]

＞152

公共工事の土地収用だからせいぜい公示価格でしょ。

[160: 周辺住民さん]

公示価格じゃなくて路線価のようです。

[161: 検討板ユーザーさん]

>>159 匿名さん
頼まれて売る側からすると、そこがないと建てられないってことで、対デベには極端に安くはしなさそうですよね。
そして収容時には路線価となると、あんまりマンション買う側にはいいことなさそう。植栽も無くなって、エントランス回りが貧相になっちゃいそうだし。いずれにせよ、買主がそのデメリットを被るわけか。。。

[162: マンション検討中さん]

動画視聴しました。平均で坪550くらいですかね。今の相場なら売れてしまうでしょうね。

[163: 口コミ知りたいさん]

>>162 マンション検討中さん
どうぞご購入ください。

[164: 匿名さん]

随分静かになってしまいましたね。。。道路拡張や、価格等で懸念された方も一定数いたのでしょうか。

[165: 匿名さん]

将来的に既存不適格になる可能性があるマンションは建て替えの時に問題が出てくるんですか？
そうなると建物が老朽化しても建て替えたくないと考える住人が多くなりそうですが
それによって生じて来る問題はありそうですか？

[166: 匿名さん]

既存不適格建築物の建替えの特例
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0130/6660/sankou3.pdf

[167: マンション検討中さん]

ここより三井の駒込が商品力抜群に高いですからね。

[168: 匿名さん]

公式サイトで設備仕様を見ておりますが、お風呂の浴槽や床を自動洗浄する機能がついていたり、トイレにアラウーノがついていたりと共働き世帯にうれしい設備ですね。
気になるのは共用施設のスタディルームですがこの先レイアウトやデザインは公開されるでしょうか。

[169: 名無しさん]

>>165 匿名さん
その時には一次購入層は死んでたりケアホーム行ったりしてそうだから関係ないんじゃないでしょうか

[170: 検討板ユーザーさん]

高すぎて話題になってないですね

[171: マンション検討中さん]

>>170 検討板ユーザーさん
野村の営業は今後出てくる新築に比べたら条件も価格も負けてないと言ってましたがこの価格が文京区新築の標準になると思うと憂鬱です

[172: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
既に各階ゴミ置き場、ブックコリドー含む充実の共用、EV２基要するPH文京本駒込に大敗してる気がしますが、気のせいでしょうか。

[173: 検討板ユーザーさん]

坪550くらいですか？

[174: 通りがかりさん]

こちらそろそろ登録ですかね

[175: マンコミュファンさん]

>>158 周辺住民さん
知ったかぶり

[176: マンション検討中さん]

坪700かな

[177: マンション検討中さん]

外観かっこいい

[178: マンコミュファンさん]

マンションマニアさんが記事を書かれましたね。

https://manmani.net/?p=46107

[179: 通りがかりさん]

>>178 マンコミュファンさん
マン○ニ氏はNの物件について甘々な印象。
植栽エントランス回りなくなるのに問題ないように記載にしてるし（そもそも、そうなると既存不適格になる点に言及してない）、この商品力なら売れるでしょうって、正直どの点を商品力あるって言ってるのか全くわからん。
公平性があるように見せてないという典型な気がする。

[180: 周辺住民さん]

マンマニさん、細かいところまでフォローできなくても仕方ないかなと思います。大筋で言っていることは適格だと思います。というか、大枠を外さず俯瞰できているところが彼の特徴なのかなと思い、いつもチェックしています。

[181: eマンションさん]

>>180 周辺住民さん
179は俯瞰できてないって指摘でしょ

[182: 通りがかりさん]

>>179 通りがかりさん
動画見たら甘々どころか辛口だったけど…既存不適格も軽く触れてましたね。

[183: 周辺住民さん]

既存不適格については、この物件のように計画道路が事業中なら必ず既存不適格になりますが、計画段階であって優先整備路線にも入っていないとなれば、さほど気にしないでよい（生きてる間に工事は始まらない）という判断もできそうです。

[184: 周辺住民さん]

↑間違えました。事業中なのは千石一丁目交差点より東側でした。西側つまりこの物件の前あたりは優先整備路線なので今は既存不適格は確定していませんが、2025年までに事業着手となり（計画に遅延がなければ）、土地を明け渡した瞬間に既存不適格となります。

[185: マンション掲示板さん]

>>183 周辺住民さん
既存不適格をどう評価するかは購入者がそれぞれ判断すべきことだと思いますが、それをフェアに伝えた方がいいということかと。購入後、すぐに不適格になるとデベの方で説明しているなら尚更。それを明確にコメントしないのは、ネガティブな情報になりうると考えてることなのかなと思いますけど。

[186: 検討板ユーザーさん]

>>185 さん

高層階に憧れますが、高所苦手なので3階を検討中です。
それに地震も苦手で、耐震マンションでは震度5クラスでも10階で震度7クラスになるそうなので眺望は断念し、少し目の前が抜ける不忍通り側になりそうです。

しかし、価格が高い。

[187: 周辺住民さん]

> 耐震マンションでは震度5クラスでも10階で震度7クラスになるそうなので
そんなの信じちゃだめですよ。冷静になった方がよいと思います。

[188: 通りがかりさん]

あくまでも個人的な体感ですが、
タワマンの31階に住んでますが、地震の揺れはゆっくりゆらゆら揺れるように感じます、がたがたという激しい揺れではなく、ゆーらゆーら揺れて低層よりも長めに揺れが続くような感じです。

[189: 匿名さん]

>>188 通りがかりさん
振幅が大きいけど加速度がそれほどでないので物が落ちないけど、長いんですよね、揺れている時間が。

[190: 検討板ユーザーさん]

>>187 周辺住民さん

でも色々な機関の試験データから明らかなんです。
免震は現状最強の構造で、制震は耐震より強い程度でしょう。地盤から上にいけば行くほど揺れるのは当然かと思います。

きっと、188さんは免震なんでしょうからゆっくり揺れるんですね。

[191: 周辺住民さん]

>>190 検討板ユーザーさん
階数と揺れが比例関係になるのはそうですが、
> 震度5クラスでも10階で震度7クラスになる
ってデータがあるなら、教えてほしいです。速度でも加速度でもどちらでもかまわないので数字が知りたいです。

[192: マンション検討中さん]

>>191 周辺住民さん

具体的な速度は素人なので分かりません。「マンション　階数　震度」で検索してみて下さい。階数と震度に関する記事がやたら出てきます。

[193: 周辺住民さん]

>>192 マンション検討中さん
新耐震基準ではおおむね震度6強で建物が大破しないように設計します。なので新耐震基準で設計されていれれば、地上で震度5なのに10階部分が震度7になるというのはありえません。建物を柔らかくすることで建物自体に揺れを吸収させ、上層階での揺れ増幅を押さえます。

「マンション　階数　震度」で検索した結果として、信憑性の高そうなページを教えてください。多分ないと思います。あれば、どこが間違っているのか指摘します。

[194: 評判気になるさん]

>>193 周辺住民さん

実際の建物での検証結果もありますし、個人の判断で良いと思います。個人の判断を否定する必要もないでしょう。眺望重視なら上層階で良いのではないでしょうか。

[195: eマンションさん]

そもそも揺れの大きさは地盤にも左右されるので。湾岸なら免震が良いと思いますが、内陸なら拘らなくても良いかと。

[196: 周辺住民さん]

>>194 評判気になるさん
上の階はよく揺れるから嫌だというのは個人の判断で良いと思います。私は新耐震基準の設計法からして「震度5クラスでも10階で震度7クラスになる」はありえないと言っているだけです。なぜなら、上階での揺れの増幅を押さえるのが新耐震基準の設計だからです。話が逆なんですよね。

[197: 匿名さん]

耐震基準で注意すべきは、震度5強で損傷せずなんだけど対象は構造部分だけ。非構造部分の乾式壁は３・１１の時結構壊れている。問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画では考慮されていない。そして、計画外の補修費用をどう調達するかが課題となる。ローン切りで買うとアウト。といっても自分が大丈夫でも周りの住民がアウトだと補修もままならない。マンションって入居後は住民同士運命共同体。

[198: 周辺住民さん]

> 実際の建物での検証結果もありますし
のURLを教えていただければ、検証します。たぶん書き手か読み手が間違えていそうです。

[199: 周辺住民さん]

>>197 匿名さん
それは残念な例ですね。新耐震基準で震度5強だと、中破しない（非構造部材が壊れない）ことを目指しているので。

[200: 匿名さん]

＞199

新耐震基準でも構造部分が壊れないまでだよ。乾式壁だけでなく同じく非構造部分のALCも壊れてる。

[201: 匿名さん]

非構造部分が壊れないが耐震基準なら、壊れた物件は瑕疵になる。そうじゃないから補修費用は住民負担。

[202: マンコミュファンさん]

ALCと乾式壁で作ってる今時の安請け合い板マンは強めの地震喰らったらヤバいんじゃないかと思ってる。制震、免震のタワマンとは違い耐震だし。

[203: 匿名さん]

＞２０２

ここ乾式壁あるよ。ちなみに免震でも乾式壁は壊れてる。

[204: 周辺住民さん]

一応書いておきます。
・旧耐震基準：震度5強で中破しない（非構造部材が壊れない）
・新耐震基準：震度5強で中破しない　かつ　震度6強で大破しない（構造部材が壊れない）

[205: 周辺住民さん]

>>201 匿名さん
中央線沿いの某タワーで3.11の際に非構造壁が大胆に壊れて、もめていたようですね。

[206: 匿名さん]

新耐震基準は震度６から７で倒壊しないだから、このレベルの揺れだと主要構造部分の損傷もあり得る。

[207: 周辺住民さん]

> 主要構造部分の損傷もあり得る。
ですが、高さ方向に縮むのはNGとされています。新耐震は元々人命を守るにはという観点で決められていて、それには倒壊はもちろん高さ方向に潰れるのもダメだろうと解されています。

阪神大震災の際には、8階建ての神戸市役所の6階が完全に潰れましたね。

[208: 匿名さん]

>207

あれっ、さっきまでは損傷NGといってたのに。損傷しても高さ方向には縮まないってできない基準作らないでしょ（笑）

[209: 周辺住民さん]

>>208 匿名さん
日本語が変。私にも理解できるように書き直して笑

[210: マンション検討中]

全体40戸中、32戸販売（全体に対し80%）その内、5戸先着（販売に対し12.5%）ですから、巡航速度でしょうか。強気だったので、残っても1、2戸だと思っていたのですが、やや残った感がありますね。パークホームズに乗り換えた組がいたのかな。

[211: 周辺住民さん]

>>210 マンション検討中さん
> パークホームズに乗り換えた組がいたのかな。
掛け持ちしていた人がいるのでしょうね。もし私が買う立場なら、どちらも申し込んで、最後の最後まで悩むと思います。

[212: 匿名さん]

地震の時の共用部の損害修復費用って、保険から出ませんでしたっけ？

[213: 口コミ知りたいさん]

>>212 匿名さん

でるけど雀の涙程度。

[214: 匿名さん]

>>213 口コミ知りたいさん
そうでしょうか？

[215: 周辺住民さん]

>>212 匿名さん
マンションとして地震保険に入っている必要があります。詳細をすぐ思いつきませんが、高くつくように記憶しています。

[216: 匿名さん]

>>211 周辺住民さん
スケジュール違いすぎて悩むの難しくないですか？こっち当たったらパークホームズ申し込み前にこっちの契約ですし

[217: 匿名さん]

＞２１５

青田売り物件については、共用部分にどのような保険に入る予定になっているかを要確認。

[218: 匿名さん]

＞２１３

乾式壁が壊れたくらいだと部分損だから大して保険は下りない。で、持ち出しになってどうやってその費用を工面するかって問題になる。

[219: 匿名さん]

乾式壁が壊れることの一番のリスクは大地震の後の火災。壁は防火の役割も人あっているから大破した後に火が出たら・・・。

通電火災も怖い。感震ブレーカーは必須にすべきだと思うけど。

[220: 周辺住民さん]

>>219 匿名さん
乾式壁が壊れるといっても、ひびが入る程度で、コンニチワ状態まではならないかと。火災で怖いのは炎でなく一酸化炭素を含んだ煙。ひびだけなら煙は入ってこないので、そこまで心配しなくて良いと思います。

[221: 匿名さん]

分譲マンションに住んだ経験がないもので何かあってもマンションの保険で全て修繕可能だと思い込んでいました。
今調べてみたら、地震保険では設備の損壊が対象外であり地震で共用部が損害を受けた場合、管理組合として各区分所有者全員で共有持分に応じて負担することになると書いてありますね。

[222: 周辺住民さん]

>>221 匿名さん
それは個人で加入する地震保険ではないでしょうか。ほかに、マンション管理組合として加入できる地震保険があり、共用部も対象になっている気がします。

[223: 匿名さん]

>>220 周辺住民さん

乾式壁の補修大変でしょ、いったん家財全部どけて二重床全部剥がして壁の建て込みからやらないとダメなんだよ。

[224: 周辺住民さん]

>>223 匿名さん
補修どころか作り直しになると思います。

[225: 通りがかりさん]

千石で計画道路決まってるあの場所でこの値段…文京区で買うべき場所を分かっていない、土地勘のない人が買うんだろうなぁ…野村は土地勘ない素人狙いだなぁ。

[226: マンション比較中さん]

お隣との境界になってるベランダ仕切り板の隙間が気になりませんか？
下の部分、思ったより隙間が広いみたいなんですが。
お隣さんの会話が聞こえたり（もちろん逆も）、もしかしてタバコの匂いが入ってきたらと思うと、軽く見れなくて。

[227: 評判気になるさん]

>>226 マンション比較中さん

えーここってペラボーなの？
文京区のプラウドなのに？えーーーー
今時ペラボーなんて賃貸だけじゃないのー

[228: 職人さん]

>>227 評判気になるさん

ペラボーって言うんだ。
そうそう。
部屋によっては、排水口を2戸で共有するみたい？

[229: 職人さん]

>>228 職人さん
Aタイプ、Bタイプ、B’タイプ、Cタイプはペラボー
DタイプとEタイプは独立したベランダなんだね。

[230: 通りがかりさん]

>>226 マンション比較中さん

今どきベランダでタバコ吸うやつなんかいないよ

[231: 匿名さん]

>>230 通りがかりさん
そう？
歩きタバコ今でもたくさん見かけるけど
そんな人は、ベランダでも吸うでしょ

[232: 名無しさん]

管理規約に共用部での喫煙を禁じる定めがありましたね

[233: マンション検討中さん]

2部屋が出てから1ヶ月ぐらい売れ残ってますね。野村さんからすれば誤差かもしれませんが…

[234: eマンションさん]

>>230 通りがかりさん

　室内で吸ってても排気口がベランダ側にあると
　副流煙で隣のベランダまで臭くなるよ。
　風向きにもよるけど。

[235: 匿名さん]

>>227 評判気になるさん
気になりました。

229さんによると、DタイプとEタイプは独立したベランダらしいので、選ぶとするならDタイプ、Eタイプでしょうか。
賃貸で、隣のベランダが気になる物件に住んだことがあるんですが、分譲ならベランダがしっかりした家が希望です。

[236: マンション掲示板さん]

完売しましたねー

[237: 通りがかりさん]

工事中とはいえ、作業の人たちが平気で柵の向こうでスモークなさっているようで、施工のガバナンスが悪いと思わざるをえませんね。
文京区のルール、路上喫煙禁止なの知ってますか?プラウドさん?
野村ブランドもこのレベルということがよくわかった。勉強になりました。

[238: 販売関係者さん]

喫煙の是非はさておき、工事現場は私有地なので路上喫煙禁止条例は関係ないのでは？

[239: 通りがかりさん]

昨日近くを通りました

[240: 検討板ユーザーさん]

完成してきてますね。

[241: 検討板ユーザーさん]

最近夜遅くまで仕事してますね
朝通ったらいきなり木が植えてあってびっくりしました

[242: 周辺住民さん]

一生懸命エントランス周りを高級っぽくしてるけど、ここも、近くのPHも不忍通り拡幅したら大通りからすぐエントランスのしょぼいマンションになるのになあ。
それでこの値段って、地方出身をカモる気満々に見えるわ。
早晩取り壊される場所に植えられている樹々もかわいそう。