プラウド文京千石スクエアについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116510/
所在地：東京都文京区千石一丁目296番1（地番）
交通：都営地下鉄都営三田線 「千石」駅 徒歩2分
ＪＲ山手線 「巣鴨」駅 徒歩10分
間取：2LDK・3LDK
面積：59.44平米～73.10平米
売主：野村不動株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-05-26 09:03:57
プラウド文京千石スクエアってどうですか？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2022-05-26 13:15:35
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削除依頼
素晴らしい立地ですね。これぞプラウド。
上層階からは丸ノ内方面が一望できますし、楽しみな物件です。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
価格どれくらいですかね、、。
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| No.3 |
文京区、駅近、眺望良し。久しぶりにこんな良条件の物件を見かけました。角住戸が多いのも素晴らしい。
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| No.4 |
>>2 マンション検討中さん
坪550以上でしょ |
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| No.5 |
EVホール独立してない時点でNGかな。
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| No.6 |
絶賛してる方実際に現地見てます？
一部の部屋は眺望いいかもしれませんが周囲は… 千石駅には近いですけどね |
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| No.7 |
ここってそんなに素晴らしい立地なんですか？
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| No.8 |
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| No.9 |
歩道は狭いし普通のデコボコアスファルトなんですよ
マンションの前だけでも野村さんが綺麗に直してくれればいいんですけど あと駅に向かう途中、ここから３軒目くらいに何か食品の卸？会社みたいのがあって朝車道に停めた車に積みこんでたりするので邪魔です 今朝もおっさんがマスクしないでやってました |
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| No.10 |
>>8 マンション検討中さん
建設地は千石一丁目ですね。徳川家ゆかりの高級住宅街です。 https://blog.goo.ne.jp/kenmatsu_fs/e/94d026a1dc55397afc169eef95bf6fb4 >>9 通りがかりさん 工事中だからアスファルトがでこぼこはしょうがないでしすし、暑い日も多いこの時期に屋外で２m以上の距離がとれる状況で肉体労働をしている人にマスクをしろというのは私には神経質すぎる気がしますし、働く人へのおもいやりに欠ける発言ですね。 歩道が狭いのには同意ですが歩行者は少ないですから大きな不便はないかと。気になるなら千石図書館の横の路地を回るといいですよ、緑も目に入って表通りより気持ちいいかも。 |
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| No.11 |
ここの価格を推定する場合、同じ通りに面したシティハウス文京千石駅前がここと条件が非常に似ていると思いますので、中古取引価格が参考になるでしょう。築10年で坪400万台半ば前後のようなので、ここは500を超えてくるでしょうね。
派手な店もないし大企業の本社があるわけでもない静かな住宅街、千石駅は近隣に住む人ぐらいしか利用者はいないでしょう。それが山手線の内側にあって駅入り口からホームまでの移動距離も長くなく、それでいて大手町や日比谷まで10~15分で着くというのは、わかる人にはわかるでしょう。 |
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| No.12 |
>>9 通りがかりさん
まさにこのマンション前の歩道が一番狭いのですが、敷地計画を見ると全然セットバックしないで植え込みと駐車場にするようですね。さすが採算のためなら街並みなと後回しの野村さんです。 ただしこの植え込みと駐車場、不忍通りが拡幅されたら収容対象ですのでまるごと無くなります。 |
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| No.13 |
高層階とか角住戸はまあ、お金持ちのみなさん勝手にやっててくださいみたいな感じでしょうが、低層階はどうなるかが興味深いですね。
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| No.14 |
駅近で良いと思いますが、本駒込6丁目エリアに住んでいる人からしたらただの千石エリアと言われますので注意。
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| No.15 |
>>14 口コミ知りたいさん
旧白山住民、現・駒込住民ですが、そんなこと言うような人はいませんよ。 変な煽りをしないように。 それより、このエリアだと買い物があまり楽しくないのがネックですね。 ピーコックは正直言って品揃え悪いし… 資産性が全てならとても良いエリアだと思います。 でも住むとなるとまた別なんですよね。 |
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| No.16 |
>>10 匿名さん
工事中？肉体労働？ 朝の話をしてるんですが 早稲田方面に行くバス停と千石駅に行く人で人通り多いなか、あの会社の人が路駐した車に積み込むため時には話しながら歩道を横切るわけです ちょうど自分の横からマスクしない人が近づくようになるわけで自分は恐怖でしたね |
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| No.17 |
非分譲住戸がそれなりにありますね
眺望は180度ではなく左は駅前のパークホームズ、右手は徳川マンションなどで遮られますから目当ての人はとにかく上層階いかないとですね 東南向き２階だと何やらボロい建物が目の前にあるからキツいかも |
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| No.18 |
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| No.19 |
>>16 通りがかりさん
そのぐらいの接触で感染すると思っていることに恐怖を覚える。 |
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| No.20 |
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| No.21 |
それにしても、不忍通り沿いにまとまった土地を確保できたのはデカイですよね。高台だし駅近だし、もう少し不忍通りが綺麗に整備されたら最高ですね。
子どもが早稲田にでも通ったら最高ですね。バスで１本です。東大も近いけど。 |
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| No.22 |
同じ文京区で湯島に建設中の「プラウド御茶ノ水」の販売も始まりました。ベランダにスロップシンクも同様にあります。利便性や買い物環境、リセールバリューを考えたら、どちらがオススメですか？
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| No.23 |
>>22 マンション検討中さん
湯島は都心に近いと思いますし、神田明神の裏くらいなので高台でしょうから、良い立地だと思います。ただ、湯島はラブホが結構あり、気にする人は気にしますし、価格は千石の方が安いと思うので、私なら千石を選択しますね。 |
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| No.24 |
千石は今までは文京区のなかでは格落ちで家賃相場も低い位置付けだったのでなんだか上がったものだなと驚いています
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| No.25 |
シンプルな田の字型の間取りで個人的には好きなのですし、
収納に関してはトランクルームもあって充実していると思いました。 ただ、少しだけではありますが柱が出ているのが気になりますね、、 |
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| No.26 |
>>22 マンション検討中さん
プラウド御茶ノ水は駅までとにかく坂、あとは周囲に高い建物が多いので囲まれ感があるところが難点。少し意地悪な言い方をするとプランターに草花の一つも植えないとやってられない眺望の住戸もあるだろうね。ただ最寄駅としてのお茶の水駅の価値は非常に高いので、一概にここが優れているとは言い難い。 ただ住居専用地域に隣接していて眺望が抜けた住戸の住みやすさはビルに囲まれた都会的なマンションとは比較にならないかと。小さな子供がいるファミリーならこちらに軍配が上がるだろう。 |
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| No.27 |
>>15 近隣住民さん
>このエリアだと買い物があまり楽しくない ここの近隣にお住まいなら、ライフ新大塚店をご利用になっているのでは？ あそこの品揃えは電チャリで坂を登って帰るだけの価値があります。戸建てで車のあるお宅はだいたいあそこで買い物していると思いますよ。ここはネットスーパーのエリア内なので、ネットで注文できます。 http://www.lifecorp.jp/store/syuto/818.html |
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| No.28 |
>>27 匿名さん
良い情報をありがとうございました。 あいにく私は自転車を漕がないのですが、自転車利用の方には好情報ですね。 私が白山に住んでいた頃は、バスで池袋のデパ地下か、巣鴨のサミット・西友を利用していました。 ご近所のお年寄りの方々も同じような生活スタイルで、池袋東口や巣鴨駅前のバス停でよく遭遇してましたよ。 |
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| No.29 |
>>28 近隣住民さん
>バスで池袋のデパ地下か、巣鴨のサミット・西友 本数が少ないですが都バスは地味に便利ですよね。 バスといえば千石駅は文京区のコミュニティバスのバス停があり、これでクイーンズ伊勢丹まで行けます。さらにシビックセンターまで出るとラクーアの成城石井のすぐそばです。最近は池袋東武のデパ地下はいい魚を食べたい時とかに行きますかね。本郷あたりの人は浅草橋の吉池に行くらしいですが。昔と比べるとかなり便利になりましたよ、千石は。 |
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| No.30 |
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| No.31 |
そこそこ近くにマルエツがあったような。
あと、まいばすけっとは至るところにあるから、何処か使えるでしょ。 新大塚のライフは電動自転車必須。 |
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| No.32 |
>>31 購入経験者さん
ですね。千川通りはここから坂を下るのでめったに行きません。 この界隈ですとまずピーコック、自転車を使うなら巣鴨駅前の西友、ご高齢の方だと不忍通りのバスで千駄木のサミットへ通うかたもいらっしゃいます。 |
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| No.33 |
>>31 購入経験者さん
そうですね。つい近年まで住んでいたので、マルエツもまいばも使っていました。 が、以前書いた通り「面白く」ないのです。 料理を作ること・食べることが好きな人には辛い環境です。 で、結局自転車組はライフや春日のクイーンズへ、バス組は池袋のデパ地下へと範囲を拡げてるのが現状なのですよ。 |
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| No.34 |
>>33 近隣住民さん
そう考えると、湯島のプラウド御茶ノ水のほうが、楽しさの点、お買い物の点では、優っているでしょうか？ 松坂屋のある上野広小路や吉池のある御徒町に歩いて行けて、最近、湯島天神の近くにサミットもできて、御茶ノ水駅の改修工事でお店も増えるみたいです。 千石か湯島、迷いますね。 |
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| No.35 |
近隣住まいです。千石をそこまで知らない方への譲歩です。
千石駅周辺はデニーズくらいしか飲食店がないので、それをつまらないと言う人もいますが、私は静かで好きです。 スーパーに関してマイバスケットはそこまで大きくないもののそれなりに日用品は揃うので、別の方が仰るとおり週に1-2回は車で吉池や春日に買出しに出かけます。 白山通りと不忍通りの交差点は、見通し悪くないはずなのですが交通事故がとても多いので、小さなお子さんがいる方は要注意です。 パークハウス検討したんですが、以下の理由で決められませんでした。 1.前面道路が都市計画道路で将来削られる可能性があること。→このマンションも要確認です。 2.外壁がタイルではなく塗装とのことで、高級感ないかなと思いました。そして出来上がった後も、バルコニーがある南側は完全に塗装なので、見た目がとても安っぽく団地みたいです。 →このマンションも「鉄、石、砂を、彷彿される塗装」とかいてあるので、パークハウスのように安っぽくならないことを願います。 この戸数で内廊下ということなので、毎月の管理費が高くなり過ぎないと良いですね。 |
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| No.36 |
昔、近くに住んでました。
他の方がいうとおり確かに楽しさとか華やかさは全くない街ではないし、大きいスーパーもないけど、住むところにどこまで楽しさを求めるかかな。不忍通りの道路は夜もうるさかったけど、住みやすかった印象。巣鴨駅近くには年寄り向け（嬢がばぁさん）のピンサロとかいっぱいあるけど、千石はそういう感じじゃない。 周辺の汚い戸建は大分無くなったけど、頻繁に缶チューハイを持った不潔ぎみなご老人はよく見かけたね。 そこが都心の堅苦しさが無くて良いとこでもある。 向かいのジオを新築の時に見に行ったら、しつこくメールがずっと来てて販売厳しそうだった。三田線の単線駅で坪で500狙うのはやり過ぎ、確実に撃沈するだろね。450-480が妥当だろな。 |
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| No.37 |
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| No.38 |
みなさんにお聞きしたいのですが、今回も期待していたユカイフルはありませんでした。亀戸、高田馬場、千駄木がテストケースだったのかもしれません。とても魅力的な設備だと思うのですが、普及しない理由があるのでしょうか？コスパなのか、価値がないのかどちらなのでしょうか。
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| No.39 |
>>38 マンション検討中さん
ユカイフルって非常に面白いですけれど、壁によせてぎっしりタンスとか本棚をおいたら穴がふさがれたりしませんかね？ |
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| No.40 |
千石駅周辺、暮らしやすそうですけどね。
子供のこと考えたら絶対こっちが良いと思う。 「プラウド御茶ノ水」のあたりは、 ビルは建っててもなんか寂しげなんですよね。 |
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| No.41 |
御茶ノ水の方が断然格上かと
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| No.42 |
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| No.43 |
御茶ノ水とは言え、住所は湯島なんですよね。
文京区千石の方が響きはいいです。 |
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| No.44 |
千石は人がたくさん住んでいる住宅街ですが、プラウドお茶の水のあたりはオフィス街ですから寂しいという感想を持つのは当然ですね。プラウドお茶の水は南側に蔵前通りがありますが、千石は南側が戸建て住宅街ですから日当たりも眺望もいいので居住した時の快適性は千石に軍配があがるかと。ただ駅力的にはお茶の水の方に軍配があがりますし、お茶の水周辺には大学病院が多く賃貸に出した時のお医者さんや医学生の下宿需要がかなりある場所でもあります。おそらく二つの物件の客層はかぶらないでしょう。
あと、上流のスレで指摘されていたジオが苦戦していたのは私も見ていましたが、向かい側のザ・パークハウス文京千石一丁目は結構サクッと売れてましたよ。道一つ挟むと売れたり売れなかったりする好例だと思います。ここは売れた方の並びなので当時よりも相場が高騰している昨今なら坪500以上ですぐに完売すると思いますね。 |
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| No.45 |
子育て重視なら千石かな。
都営三田線はちょっとマイナーだけど巣鴨も使えるのは良いね。 ただ、夫婦２人なら湯島でも良いと思う。上野・御茶ノ水・秋葉原徒歩圏はポイントが高い。 |
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| No.46 |
パークハウスは安っぽい見た目だけど、価格も実際に安かったからサクッと売れたんでしょうねー。坪430程でしたか？
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| No.47 |
これがパークハウス。割安感ある。
このプライスだから、早期に売れたんだよね。 
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| No.48 |
>>47 マンション検討中さん
安い低層階だけ出すの狡いよ |
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| No.49 |
直ぐ近くの立地で、最近の販売価格だからとても参考になる。上の階は自分で計算すれば良いんじゃないかな。
上の方を隠してるわけじゃ無くて、販売済みだから結果的に隠されているだけだね。 角部屋で67平米の7階で8230万円（坪411万）。 1階上がるとプラス80万円だから、10階で8470万円か（坪423万円）か。 角部屋じゃないと56平米3階が6270万円（坪368万）。てことは10階だと80万円x7足すと6830万円（坪401万円）。 デベ力は、三菱/パークハウス>野村/プラウド 立地は、プラウド>パークハウス となると、パークハウスの110-115%くらいが妥当かと思う。 |
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| No.50 |
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| No.51 |
>パークハウスの110-115%くらいが妥当かと思う
ここ数年で激変してますので新築時の分譲価格より周辺も含めた直近の成約価格をお調べになった方がよいかと。 |
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| No.52 |
ここ2～3年の上昇を織り込むとやっぱり500台になるんじゃないかと思う。
今検討している人は今販売している物件の値段にくわしいけれど、過去の価格は知らないからね。それに過去の価格を知って、暴利だ！とか騒いだところで安く買えるわけでもないしね。 |
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| No.53 |
>>49 マンション検討中さん
あとパークハウスの建物の建っている場所を知っているなら、低層階は大樹園マンションとのお見合いで眺望が悪いので、高層階との価格差は単純に階高で計算されたものよりも大きくなると見た方がいい、細かい話だけどね。 |
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| No.54 |
>>52 匿名さん
今の市況なら単価500万台はするでしょうね。 今売り出されてる上中里（北区）のマンションですら400万超えてますから。 ここから近い駒込（豊島区）の物件も500万超えが出てますよ。 |
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| No.55 |
59平米の間取り、収納量は悪くないれど風呂サイズが1416というのはお粗末ですね。
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| No.56 |
巣鴨や千石駅は都内でもどちらかというと落ち着いた街という印象です。
あまり栄えているわけではないので、落ち着いた暮らしをしたいという方には良いのかもしれません。 三田線は都市部に行くのに少し不便なところもありますが（乗り換えが必要だったり） 羽田までは一本で行けるし、大手町や日比谷までは一本で行けるので通勤先によっては楽に通勤できるでしょう。 |
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| No.57 |
野村の営業さんが頑張ってますね笑
今年初めに、隣にあるパークハウスの中古（5階、南向き、56平米）見に行ったんですが、前にある汚いマンションが視界には入るものの日当たりは意外と大丈夫そうでした。7750万円（坪450万程）までは下げられると言われたんですが、将来的には都市計画道路でエントランス前の花壇がなくなるかも？といわれ結局買わず。 ワクワク感はないし駅名も広くは知られていない地味な街ですが、マイナー駅だからこその落ち着きがあるし住みやすい場所ですよね。 |
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| No.58 |
>>57 マンション検討中さん
同じ部屋かわかりませんが、5階2LDK坪480万で成約してませんか？ |
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| No.59 |
駅近なのは良いが不忍通り沿いで騒音が気になるところ
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| No.60 |
>>59 匿名さん
不忍通りは環状線なので、交通量は郊外とダイレクトにつながっている街道ほどではないかと。まあそこまで静かさを求めるのならば戸建住宅街の低層を探した方がよいかと。 |
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| No.61 |
上で指摘あったようにデニーズの交差点（不忍と白山）は交通事故が頻発してますし、皆んな上野から凄い勢いで車を飛ばしてくるからお肉屋さんのところでスピード違反取締りをしてるのを何回もみかけたことありますよ。
騒音に敏感な方は、大通り沿いじゃなくて中に入った中古のプラウドとか戸建が確実に良いと思います。 |
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| No.62 |
地元の人でここを熱望している人が広域からくるのを阻止しようとがんばってますね
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| No.63 |
スピード違反したくなるぐらいにがらんとした道なんでしょうかね？そこまで交通量が少ない気はしないのですが...
スピード違反の取り締まりは交通量の多い時間帯や地点では通常やらないですよ。安全に切符切るスペースが道路に確保できないから。 |
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| No.64 |
マンション反対の看板は見たことない。戸建の人も日当たりに影響はないし建替えによって汚い家もなくなるから地元でマンション建設を嫌がってる人はそんなにいないんじゃないかな。
うちは交差点のパークホームズだけど、確かにスピード取締りはやってる。土日にクリーニング屋さんの前あたりで何回か見た。 |
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| No.65 |
本駒込側住民ですが、確かに買い替え先としても魅力的な立地ですね。この界隈で住み替えしたいと思っているニーズだけでも意外と売れちゃう気もします。この辺りの人だけじゃなく、文京区って区内で住み替えるケース多いでしょうし。通り沿いなのでタクシー捕まえたり、配車もしやすいし、なにより駅近で南側が都心方面の眺望が抜ける立地は、今後出にくい状態なのは、現地に行かれれば分かると思います。
あとは窓を開けた時などの道路騒音を許容できるかどうかじゃないでしょうか。 この界隈は高台だし、治安は抜群に良し。六義園や小石川植物園も近く、東洋文庫のような貴重な施設もあります。住んでるから贔屓目もありますが、中々良い街だと思いますよ。 |
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| No.66 |
駅に近くてアクセスが良いだけでなく
マンションから見える眺望素敵でしょうね。 人気の文京区ですし、良い条件が揃っています。 物件価格が気になりますね。 |
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| No.67 |
>>66 匿名さん
今日、目の前を通りましたが、高台に立地しているのでたしかに上階は抜けてて眺望は良いと思います。 買い物は少し不便で刺激のない街ですが、穏やかに暮らすには適していますね。あとは不忍通りの拡幅工事が済めばより良くなると思いますが、いつ行われるんですかね。 |
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| No.68 |
確かに買い物面はちょっと気になるところではありますが、
ガヤガヤしておらずゆったり暮らしやすいかなという印象です。 ただロケーション的に老後の生活はいかがでしょうか。 |
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| No.69 |
個別相談の案内で価格帯をご連絡いただきました。
３LDK70ｍ2～の部屋で1億2000～3000万円とのことでした。 皆さんのご予想と大きく外れませんね。 |
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| No.70 |
むむむむ。。。
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| No.71 |
>>68 匿名さん
駅からフラットなので老後の生活にも悪くないと思います。近くにマルエツプチがあるので、買い物もなんとかなるのかなと思いますね。バスもありますし、巣鴨まで歩けますし。 ただ、今のご時世仕方ないんでしょうけど、やっぱりお高いですね。 |
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| No.72 |
お高いですね・・・
>>３LDK70ｍ2～の部屋で1億2000～3000万円 この金額はパワーカップルでも無理なんじゃないかと思ったりします。 気軽に払えるご家庭は自営業とかでしょうか？ 素敵な物件なので長く住めそうです。買える人羨ましいです。 |
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| No.73 |
>>72 匿名さん
お高いですね。 これじゃ世帯年収2,000万円でも躊躇しますね。 これが買えるのは、不動産所有者の買い替え、円安が進んだことで日本の物件が割安に感じる外国人投資家、起業で成功した人くらいですかね。世帯年収1,000万円程度でも新築を購入する場合は、北区、板橋区、練馬区、江東区くらいまで行かないと買えないんじゃないですか。70m2で1億2,000万円は一昔前の千代田区より高い。 |
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| No.74 |
もうね。デベ社員の高給維持するためのお布施はしない方がいいですよ
40歳で2000は優にもらえます。大したスキルセットもないくせに。 |
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| No.75 |
40戸を坪単価550万円で売ると。
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| No.76 |
ここのすぐ近くの分譲賃貸に住んでいるものですが、正直とても住み心地が良いです！
分かりやすい大型スーパーなどはありませんが、面白い飲食店（パティスリー、お寿司、ハンバーグ等々）がたくさんあって散策が楽しいです。 巣鴨までも意外と歩いて行けるので、食事や買い物も楽しんでます（温泉SAKURAは特に最高です） |
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| No.77 |
どんなに住みやすい街でも、営業の口車にのせられてマーケットプライスよりも割高で買わされてしまえば、後々で生活は決して楽しくなくなります。
最初は高く値段出してリアクションを見てるんでしょうか。野村不にしたら、三田線住民なんて相場感も無いし騙しやすい思っているんでしょうね。 価格が適切であれば、良い物件と思います。 |
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| No.78 |
>>77 マンション検討中さん
ここを「マーケットプライスよりも割高」と判断された理由は何でしょう？ この2年ほどマンション価格動向を注視していますが、文京区千石で坪550はそんなに違和感はありません。 2年前とは、いえ、1年前と比べて、数ヶ月前と比べても大違いなのがマンション価格だと痛感しています。 三田線沿線というよりも、「文京区」という視点での値付けかと思いますよ。 |
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| No.79 |
>>78 近隣住民さん
今のご時世坪550万は違和感ないのかもしれませんが、買換以外はちょっと手を出しにくい価格帯ですね。 文京区の高台に位置して、プラウドブランド、敷地の広さも申し分ないので、それなりに需要はあるんでしょうけど、買える人は羨ましいですね。 |
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| No.80 |
>>79 匿名さん
おっしゃる通りです。 我が家もここの2、3LDKにはとても手が届きませんので、ポンと買える人は羨ましい。 ただ将来性や資産性は間違いなくあると思いますので、悩ましいところではあります。 |
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| No.81 |
将来性は感じますね。
かなり住み心地が良さそうですし、 老後のことを考えてもロケーションが良いですから、 ここを買える人は羨ましいところです。 |
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| No.82 |
巣鴨駅近くのフレンチパウンドハウスの裏でも、野村不動産が発注者になって既存建物の解体を始めるようです。
分譲なのか賃貸なのかは分からないけど。 巣鴨１丁目で豊島区なので文京区にこだわる人には響かないだろうけど、利便性では山手線駅近、スーパーも近い、四谷大塚とか日能研も近いとかメリットも多そう。 巣鴨駅近辺の繁華街の雰囲気が。。。という人も多いけど、その繁華街と大和郷の住宅街のちょうど境という珍しい立地です。 |
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| No.83 |
ここは各階ゴミ置場無いんです？それだけで落第っすね。
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| No.84 |
かなり反響が大きいらしく、オンラインセミナーから個別相談会に切り替えて動き出すようです。
面談内容のウェブ記載について、野村に不利が生じたら損失補償ってなかなか強い同意求めてきますね。 足元の株価下落、今後の金利上昇見込みも含めて、早めに売っちゃいたいのかもしれませんね。 南向きの眺望抜ける部屋はグロス高いでしょうが、価格下落の耐久力もあり、リセールはそれなりに期待できそうです。 エントリーが高すぎるリスクは常に冷静に見ないといけないですが。 坪550-だと怖さが少し勝つかなって印象ですが、この反響をみると直ぐに売れちゃいそうな気がしますね。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
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| No.87 |
駅力の低い千石アドレスで1億2000万円だとすれば、残債割れの可能性を考えると強気な値付けですね。都市計画道路に面していますし。
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| No.88 |
各階にゴミ捨て場あるのは確かに便利ですが、
それこそ管理費のこともありますし、みんながきれいに使えばまったく気になりませんね。 あんまり各階にあるのが強いメリットのように個人的には思わなかったです。 |
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| No.89 |
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| No.90 |
>>87 マンション検討中さん
千石在住だけど、駅力低いところに住んでる自覚はないなあ だって実質巣鴨みたいなもんだし 都営地下鉄は有事の時動いてることが多いし 3.11の時も普通に帰ってこれたからね でもここの場所は好きじゃないけどね 歩道の狭さとか駅間の朝の肉屋とかバス停のわちゃわちゃ感 |
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| No.91 |
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| No.92 |
> 千石在住だけど、駅力低いところに住んでる自覚はないなあ
> だって実質巣鴨みたいなもんだし 巣鴨の威を借りていますね。千石自体を好きになりましょうよ。 |
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| No.93 |
＞都市計画道路に面していますし
計画が実施された時の既存不適格リスクも把握しないと。 |
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| No.94 |
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| No.95 |
既存不適格になって資産価値を失うからマイナスだよ。
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| No.96 |
用地を売却したお金をどうするかでも火種の種かな。管理組合の収入としてプールだと、その後、すぐに出て行くことになる人は損するわけだし、区分所有割合で配分だと、道路になったことへの部屋への影響度合いで公平でない。
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| No.97 |
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| No.98 |
転勤だけでなく、出ていくことになる可能性はある。
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| No.99 |
補償費は管理組合の会計に入れるよう、東京都から指導があるようですよ。本当なのかわかりませんが。
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| No.100 |
>>96 匿名さん
そもそも、1階の住人はエレベーターを使わないといった類の不公平が既に存在していて、それを承知でコミュニティとして成り立っているのだから、補償費くらいでいちいち揉めないと思います。そんなせこい人がこんな高価なマンション買えるとは思えません。 |
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| No.101 |
千石周辺は子供の教育面ではどうでしょうか？塾などは充実していますか？学区内の小学校、中学校はどんな感じでしょうか？
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| No.102 |
>>101 マンション検討中さん
千石に住んでますが、大手の塾はないので巣鴨もしくは茗荷谷の塾に通っている人が多いのではないかと思います。小学校受験する子は少ないですが中学受験するのは半分以上かと。ここなら巣鴨に行く方が大通り沿いに通えるしいいかもしれませんね。 |
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| No.103 |
大手の塾はないんですね。
あんまり詳しくないのですが家庭教師とかだとエリアを選ばないとかあるんですかね？ 教育面でどうしていくかは考えたいところです。 |
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| No.104 |
小学校高学年の足であれば１０分くらいで巣鴨駅まで行けると思います。
小石川中等の学生さんも巣鴨から学校まで歩いている人多いです。 ここと巣鴨駅の間（主に巣鴨駅周辺）にサピックス、四谷大塚、日能研、グノーブル等ありますよ。 巣鴨駅は、都内でも有数の学習塾の集中地帯です。 |
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| No.105 |
巣鴨との間のサピックス、夜になるとお迎えの親御さんとお子さんがワラワラと出てきますね。
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| No.106 |
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| No.107 |
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| No.108 |
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| No.109 |
学区は建替え中の明化小かな？
大人気の誠之小と比べたらレベルは落ちる（一般的な公立校）だろうけれど、可もなく不可もなくという感じでしょうか。決して荒れてはいないです。 ゴミ置き場の件、安いマンションなら1階だけでも良いけど、坪500万近い高額マンションなのに各階にないのは確かにお粗末！ 野村の営業さんがどれだけ抗弁しようと、客は無知じゃないから知ってますよ。 勿論、管理修繕費が余程安ければ話は別ですが、きっと70平米で月額2.5万くらいにはなるんでしょうね。 |
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| No.110 |
学習塾の集中地帯ということは小学校や中学校の学力レベルもそれなりなのかしら？
お受験する子が多いとしたら、塾に通ってなかったり、あまりお勉強ができない子は逆に浮いてしまいそうですね。 子供を中学から受験させたいというご両親にとっては学習塾の選択肢が沢山あるというのは利点です。 |
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| No.111 |
小石川中等教育学校のすぐそばだから合格したら通学が便利でいいね。
すぐに家に帰っていっぱい勉強できる https://www.metro.ed.jp/koishikawa-s/access/access.html |
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| No.112 |
とはいえ偏差値70超えだから、開成とか受けるレベルの子でないと厳しいか
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| No.113 |
このマンションが良いのは早稲田大学までバス一本で行けること。東大は自転車かな。慶應は日吉も含めて三田線で一本。
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| No.114 |
>>109 マンション検討中さん
10階建の総戸数56戸程度の規模で各階にゴミ置き場とかどんだけ勘違い甚だしいのか。 今の時期なら都心近辺で坪500なんてちっとも高級でもなんでもないわ。 一体エレベーター何基設置される前提で各階ゴミ置き場とか寝ぼけたこと言ってんの？ |
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| No.115 |
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| No.116 |
>>113 マンション検討中さん
東大の1～2年次は草 |
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| No.117 |
大通り沿いという時点で「高級マンション」ではないんじゃないかな。
千石自体は利便性がよい割に静かに暮らせる良い場所だけど。 ザ・パークハウス文京千石もここも、不忍通りが拡幅されたら、売りのゆとりあるエントランスアプローチは消えて歩道からこんにちは状態。 大手町まで10分なのにそれほど混まない三田線は穴場だからそこに価値を見出すならありだろうけど、予想されている一億超はやりすぎ。 |
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| No.118 |
トランクルームですが全戸についているのがありがたいです。
室内に入れたくないものを入れられるメリットがあったり、スペースは限られていますが、 スーツケースやレジャー用品、運動用品などを入れたりする用途で利用できそう。 トランクルームって鍵はかけられるのでしょうか？鍵がない場合は収納するものも考えないといけませんね |
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| No.119 |
>>118 匿名さん
通常は部屋の鍵がそのまま使えるはずですよ |
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| No.120 |
三田線、朝はマシなんですが帰り（６時前後～）の混み方がすごく嫌です
まあ千石で降りられるのはまだ幸運ですが |
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| No.121 |
>>120 マンション検討中さん
三田線の混雑率って混んでいる時間でも150％ぐらいでしょ、そんなに苦を感じますか？ |
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| No.122 |
>>121 匿名さん
私は朝に混雑する車両に乗っていましたが、かなりすごかった印象です。これから8両化されるので、2～3割ほど緩和されそうですね。 |
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| No.123 |
山手線も同じ150から160％ぐらいなので、山手線と同じぐらいと思えばまだ甘い方でしょう。東西線とか昔の西武新宿線の混み方とくらべたら大甘ですよ。
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| No.124 |
東西線だの西武線だの混雑率の高い路線に乗らないので比較のしようもありません
単に自分にはキツイ、ってだけです 帰りの電車、なんであんなに気持ち悪い人が多いんだろうな |
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| No.125 |
まあ世の中には電車通勤に向かない人も多いし、そういう人は自家用車を使ったらいかがですか。車両費が経費になる人ならその方が精神衛生によいでしょう。ここは都心からの物理的距離が近いので変に電車に乗るより車の方が近いかもしれません。
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| No.126 |
>>125 匿名さん
東京の会社員ってクルマ通勤させてもらえないんですよ、社則により。 |
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| No.127 |
そもそも今、ラッシュの時間帯にそれほど混んでいるのでしょうか。
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| No.128 |
買います。
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| No.129 |
>>126 周辺住民さん
>東京の会社員ってクルマ通勤させてもらえない 山手線の内側に住むメリットを知っているご近所さんらしくないですね 山手線の外側からくる路線はとにかく山手線駅の手前の山手線外駅から山手線駅までが爆発的に混むんですよ。山手線駅で人がドッと降りたあとの空いた列車に乗れるだけですごく楽だというのは外側から内側に引っ越した人全てが感じる実感です。 山手線の外側の私鉄路線の物件が販売に苦労するのは駅力もありますが、郊外からやってくるたくさんの人で電車がやたらと混むからです。 |
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| No.130 |
山手線駅と接続する路線が、山手線の外にあるか、中にあるかで混み方は天地ほど異なります。中の方が楽に決まってますよ、常識的に考えて。
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| No.131 |
自分で駐車場借りたら良いじゃん
私は勝手に車通勤してたけど |
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| No.132 |
駐車場の台数とか一切物件概要に記載がないのですが、
ここは駐車場がないということなのでしょうか？ 最悪なくても良いくらいの駅近物件ではありますが。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
>>126 周辺住民さん
>東京の会社員って そのようなご身分の方は社則に従ってください。経営者なら運転手付きでお召車が来ますので関係ないと思いますが、経費になりますし。 私の個人的経験からすると７時台はそんなに混んでないような気がしますが。 朝5時に起きて運動してからさくっと会社に言って朝ごはん食べながらメールチェックという体にいい生活習慣をぜひみなさんもつけた方がいいと思います。 電車の混雑をひどく不快に思うような体質の方が、わざわざ一番混む時間に出社するのか、非常に理解に苦しみます。 |
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| No.135 |
まあまあ、車通勤やらの話は本物件とは関係ないのでやめましょう。
最近トランクルーム付きでも月額有料のところが出てきましたけど、ここはどうなんでしょうね？？？ |
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| No.136 |
3LDK11200万円からスタートですか、眺望なしのお向かいさんの二階で。
視界抜けする上層階とは二千万円位差をついてますし、なかなかですねぇ。 お茶の水もここより高いとすると。。。 |
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| No.137 |
>>134 匿名さん
コロナ禍前は6時半くらいの三田線に乗っていましたが、かなり混んでいました。今はきっと空いていると思います（希望的観測）。 |
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| No.138 | ||
| No.139 |
上から目線だからレスが付くのでしょうね笑
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| No.140 |
>>139 周辺住民さん
コロナ後の乗客減少後の値ではありますが三田線は混雑率１２９％でワースト一位になりましたが、これ、客観的に見て混んでますか？ https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/638450/ 最混雑区間も西巣鴨～巣鴨間で、山手線の外側ですよね。私は事実を事実として述べているだけなんですが、上から目線とかおっしゃられても困惑するだけです。 |
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| No.141 |
私は綾瀬も東池袋も後楽園も住んだことがありますが、足立区から豊島区に転居して通勤路線が千代田線→丸の内線になったら電車が空いているんで本当に助かりました。しみじみ山手線の内側に住んでよかったと思いましたもん。東池袋→後楽園に転居したときは住民の気質の違いに驚いたものです。大した距離じゃないのにこんなに変わるのかと。釘をさしておきますがどちらが悪いじゃないですよ、勘違いしないでくださいね。
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| No.142 |
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| No.143 |
> という体にいい生活習慣をぜひみなさんもつけた方がいいと思います。
上から目線。 |
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| No.144 |
そこかー（笑
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| No.145 |
もっと突っ込むと、「メールチェック」って懐かしい響きで草。通常はチームズで瞬時に片づけ、進捗管理が必要な案件ならバックログかな。
> 経営者なら運転手付きでお召車が来ますので もいつの時代の価値観なのか笑 |
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| No.146 |
>>145 周辺住民さん
DXの進んでいないリモートワークもしていない中小企業だとバレてしまったのは認めないといけないね（笑 ただ車両費は普通に経費計上できるんで、そこそこ売り上げが上がってたら社用車持ちますよ。自分で運転する時間が勿体無いじゃないですか。 |
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| No.147 |
うちの会社はもう随分昔に社用車をやめてハイヤーにしましたね。固定費を変動費に変えて、BSを圧縮するのは、この20年くらいのトレンドかと思います。
私が代表者なら、わざわざ経費を計上しないで、社員に還元するか税金たくさん払うかしますね。 |
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| No.148 |
こちら、道路の拡幅でエントランス前の植栽が無くなる、ひいては将来的に既存不適格になる可能性があるとデベから言われたんですが、土地の取得費としてはその分が乗っているわけで。拡幅時に土地の接収分はかえってくるとは思いますが、おそらく管理組合に入るので、購入時にはなんかモヤモヤします。
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| No.149 |
＞１４８
訳アリの土地ってことで割安で仕入れてるはずだから、計画道路が実施されても既存不適格にならないように建てればいいと思うんだけどね。 既存不適格の問題を理解してない人にぼったくり価格で売りつけるという商法。中堅デベならともかく大手がやるのはいかがなものか。 |
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| No.150 |
計画道路にかかってるところを駐車場にしてるのって珍しいパターン。そこの駐車場使ってる人が、外の駐車場をつかうことになるからその費用を土地収用代金から補填しろってもめたりするかもね。
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| No.151 |
>>147 周辺住民さん
多分それは事業規模によって異なるでしょうね |
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| No.152 |
>>149 匿名さん
土地を売却する方からすれば、拡幅時に行政から補填されるはずだから、わざわざ安値でデベに売る必要ないんじゃないの？最後に取得できたのがまさしく拡幅の影響受ける道路側の角地だったみたいだし。 |
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| No.153 |
>>148 マンション検討中さん
メリットもあります。固定資産税が最初から計画道路分割り引かれていて、収容されればさらに割り引かれます。 収容まで数年なのにエントランス前にお金をかけているのはもったいないですね。向かいのマンションのようにただの駐車場にしておけば合理的ですが、近隣の新し目のマンションは植栽などあったりするので、それらに見劣りしないようにしたんでしょうね。 いずれにせよ重要事項説明の対象でもあるので、根掘り葉掘り聞いた方がよいと思います。 |
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| No.154 |
既存不適格ってよりは、目の前の植栽が無くなって、エントランス回りが微妙になることが嫌だよね。既存不適格が顕在化するのは建て替え時だけど、道路の拡幅は数年以内に起こる可能性が高いみたいだし。
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| No.155 | ||
| No.156 |
例えば隣の敷地と一緒に建て替えをするとしよう。隣の敷地の張り出し部分には高さ制限があるんだけど、現状の敷地は現在の建物と同じ高さの建物が建つ。つまりこれはどういうことかというと、周囲に同じ高さの建物が建たない状況でも、建て替え後のマンションは高さ制限を超える地域ナンバーワンの地位がずっと保たれるということ。
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| No.157 |
>>155 匿名さん
その特例は旧耐震や絶対高さ制限導入で建て替えが難しいケースを想定した特例だったように記憶していますが、都市計画道路にも適用可能なのでしょうか。 |
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| No.158 |
日本語が変だ。「旧耐震」→「容積率導入前など旧耐震マンションの建て替え」
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| No.159 |
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| No.160 |
公示価格じゃなくて路線価のようです。
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| No.161 |
>>159 匿名さん
頼まれて売る側からすると、そこがないと建てられないってことで、対デベには極端に安くはしなさそうですよね。 そして収容時には路線価となると、あんまりマンション買う側にはいいことなさそう。植栽も無くなって、エントランス回りが貧相になっちゃいそうだし。いずれにせよ、買主がそのデメリットを被るわけか。。。 |
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| No.162 |
動画視聴しました。平均で坪550くらいですかね。今の相場なら売れてしまうでしょうね。
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| No.163 |
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| No.164 |
随分静かになってしまいましたね。。。道路拡張や、価格等で懸念された方も一定数いたのでしょうか。
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| No.165 |
将来的に既存不適格になる可能性があるマンションは建て替えの時に問題が出てくるんですか？
そうなると建物が老朽化しても建て替えたくないと考える住人が多くなりそうですが それによって生じて来る問題はありそうですか？ |
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| No.166 |
既存不適格建築物の建替えの特例
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0130/6660/sankou3.pdf |
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| No.167 |
ここより三井の駒込が商品力抜群に高いですからね。
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| No.168 |
公式サイトで設備仕様を見ておりますが、お風呂の浴槽や床を自動洗浄する機能がついていたり、トイレにアラウーノがついていたりと共働き世帯にうれしい設備ですね。
気になるのは共用施設のスタディルームですがこの先レイアウトやデザインは公開されるでしょうか。 |
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| No.169 |
>>165 匿名さん
その時には一次購入層は死んでたりケアホーム行ったりしてそうだから関係ないんじゃないでしょうか |
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| No.170 |
高すぎて話題になってないですね
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| No.171 |
>>170 検討板ユーザーさん
野村の営業は今後出てくる新築に比べたら条件も価格も負けてないと言ってましたがこの価格が文京区新築の標準になると思うと憂鬱です |
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| No.172 |
>>171 マンション検討中さん
既に各階ゴミ置き場、ブックコリドー含む充実の共用、EV２基要するPH文京本駒込に大敗してる気がしますが、気のせいでしょうか。 |
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| No.173 |
坪550くらいですか？
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| No.174 |
こちらそろそろ登録ですかね
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| No.175 |
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| No.176 |
坪700かな
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| No.177 |
外観かっこいい
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| No.178 |
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| No.179 |
>>178 マンコミュファンさん
マン○ニ氏はNの物件について甘々な印象。 植栽エントランス回りなくなるのに問題ないように記載にしてるし（そもそも、そうなると既存不適格になる点に言及してない）、この商品力なら売れるでしょうって、正直どの点を商品力あるって言ってるのか全くわからん。 公平性があるように見せてないという典型な気がする。 |
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| No.180 |
マンマニさん、細かいところまでフォローできなくても仕方ないかなと思います。大筋で言っていることは適格だと思います。というか、大枠を外さず俯瞰できているところが彼の特徴なのかなと思い、いつもチェックしています。
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| No.181 |
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| No.182 |
>>179 通りがかりさん
動画見たら甘々どころか辛口だったけど…既存不適格も軽く触れてましたね。 |
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| No.183 |
既存不適格については、この物件のように計画道路が事業中なら必ず既存不適格になりますが、計画段階であって優先整備路線にも入っていないとなれば、さほど気にしないでよい（生きてる間に工事は始まらない）という判断もできそうです。
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| No.184 |
↑間違えました。事業中なのは千石一丁目交差点より東側でした。西側つまりこの物件の前あたりは優先整備路線なので今は既存不適格は確定していませんが、2025年までに事業着手となり（計画に遅延がなければ）、土地を明け渡した瞬間に既存不適格となります。
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| No.185 |
>>183 周辺住民さん
既存不適格をどう評価するかは購入者がそれぞれ判断すべきことだと思いますが、それをフェアに伝えた方がいいということかと。購入後、すぐに不適格になるとデベの方で説明しているなら尚更。それを明確にコメントしないのは、ネガティブな情報になりうると考えてることなのかなと思いますけど。 |
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| No.186 |
>>185 さん
高層階に憧れますが、高所苦手なので3階を検討中です。 それに地震も苦手で、耐震マンションでは震度5クラスでも10階で震度7クラスになるそうなので眺望は断念し、少し目の前が抜ける不忍通り側になりそうです。 しかし、価格が高い。 |
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| No.187 |
> 耐震マンションでは震度5クラスでも10階で震度7クラスになるそうなので
そんなの信じちゃだめですよ。冷静になった方がよいと思います。 |
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| No.188 |
あくまでも個人的な体感ですが、
タワマンの31階に住んでますが、地震の揺れはゆっくりゆらゆら揺れるように感じます、がたがたという激しい揺れではなく、ゆーらゆーら揺れて低層よりも長めに揺れが続くような感じです。 |
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| No.189 |
>>188 通りがかりさん
振幅が大きいけど加速度がそれほどでないので物が落ちないけど、長いんですよね、揺れている時間が。 |
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| No.190 |
>>187 周辺住民さん
でも色々な機関の試験データから明らかなんです。 免震は現状最強の構造で、制震は耐震より強い程度でしょう。地盤から上にいけば行くほど揺れるのは当然かと思います。 きっと、188さんは免震なんでしょうからゆっくり揺れるんですね。 |
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| No.191 |
>>190 検討板ユーザーさん
階数と揺れが比例関係になるのはそうですが、 > 震度5クラスでも10階で震度7クラスになる ってデータがあるなら、教えてほしいです。速度でも加速度でもどちらでもかまわないので数字が知りたいです。 |
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| No.192 |
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| No.193 |
>>192 マンション検討中さん
新耐震基準ではおおむね震度6強で建物が大破しないように設計します。なので新耐震基準で設計されていれれば、地上で震度5なのに10階部分が震度7になるというのはありえません。建物を柔らかくすることで建物自体に揺れを吸収させ、上層階での揺れ増幅を押さえます。 「マンション 階数 震度」で検索した結果として、信憑性の高そうなページを教えてください。多分ないと思います。あれば、どこが間違っているのか指摘します。 |
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| No.194 |
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| No.195 |
そもそも揺れの大きさは地盤にも左右されるので。湾岸なら免震が良いと思いますが、内陸なら拘らなくても良いかと。
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| No.196 |
>>194 評判気になるさん
上の階はよく揺れるから嫌だというのは個人の判断で良いと思います。私は新耐震基準の設計法からして「震度5クラスでも10階で震度7クラスになる」はありえないと言っているだけです。なぜなら、上階での揺れの増幅を押さえるのが新耐震基準の設計だからです。話が逆なんですよね。 |
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| No.197 |
耐震基準で注意すべきは、震度5強で損傷せずなんだけど対象は構造部分だけ。非構造部分の乾式壁は３・１１の時結構壊れている。問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画では考慮されていない。そして、計画外の補修費用をどう調達するかが課題となる。ローン切りで買うとアウト。といっても自分が大丈夫でも周りの住民がアウトだと補修もままならない。マンションって入居後は住民同士運命共同体。
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| No.198 |
> 実際の建物での検証結果もありますし
のURLを教えていただければ、検証します。たぶん書き手か読み手が間違えていそうです。 |
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| No.199 |
>>197 匿名さん
それは残念な例ですね。新耐震基準で震度5強だと、中破しない（非構造部材が壊れない）ことを目指しているので。 |
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| No.200 |
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