ジオ岡本レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ岡本レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/okamoto/

所在地：兵庫県神戸市東灘区岡本3丁目22番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「摂津本山」駅 徒歩7分
　　　阪急電鉄神戸線「岡本」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.02平米～107.76平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：アイサワ工業株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

欲しいマンション。学区も良いし、坪単価高いんだろうな。手を出せるかどうか。

[2: マンコミュファンさん]

このマンションは羨ましいですね～。100平米超の４部屋は軽く億超えでしょうねぇ。下手したら70平米超の上層階も億近くでしょうか。

[3: 匿名さん]

結構前から建設進んでたからなぁ
今の相場価格で売ってくるとなるとなかなか高そう

[4: マンション検討中さん]

阪神間の新築ブランドマンションは枯渇しているので待望の！という感じですね。
学区がよく（しかも近い）、目立つマイナスポイントがない物件は珍しいので、平米単価120万～という感じでしょうか。

[5: 検討板ユーザーさん]

竣工後販売？
少し前の仕入れ価格で建てたんなら、少しはお手軽価格にしてくれるのかな？

[6: マンション検討中さん]

100平米越えの部屋は1億5000万程度らしいですよ。

[7: マンコミュファンさん]

>>6 マンション検討中さん

どこ情報でしょうか？
それだと70平米超（Bプラン）で1億近くでしょうか。た、た、た、たかい。。。

[8: 匿名さん]

2年前ぐらいにここのすぐ北にワコーレができてワコーレにしてはしばらく売れ残っていました
ワコーレの方が立地は良い気がするのですが、ジオだと人気出るのかな

[9: マンション検討中さん]

ワコーレの当時の販売価格よりたぶん高いですよね。一般人で届きますか？

[10: マンション検討中さん]

>>6 マンション検討中さん

1番大きい107㎡の部屋の価格だとすると坪460万円ですね。相場レベルからはかけ離れてますが、100㎡以上の部屋は最上階とその下の階のたった4部屋だけなのでグレードも上げて売り切るつもりなんでしょうね。

問題になりそうなのはどちらかと言えは残りの部屋で学区の良さと小学校、中学校への近さが特徴なのに駐車場5台しかなく、60㎡とか70㎡、73.5㎡の間取りなので家族持ちにはきつい。東京みたいに坪単価が上がれば狭くすればいいじゃない作戦だと思いますが、神戸でそれが通用するのか、興味深いです。

[11: 検討板ユーザーさん]

100平米超の部屋以外は、いわゆるパワーカップルがターゲット層だと思いますので、パワーカップルならば手は届くのではないでしょうか。

[12: 匿名さん]

60平米も100平米も間取りがガタガタですね。スッキリさせると面積が狭くなるので苦肉の策だったんですかね。

[13: 匿名さん]

パワーカップルで岡本駅9分買うかね

[14: 検討板ユーザーさん]

パワーカップルと言っても世帯年収は1500万前後の場合もあります。そのあたりがターゲットではないかと思いますが、どうなんでしょうね。

[15: 匿名さん]

>>パワーカップル
今のパワーカップルは世帯年収1000万円です。
以前よりもハードルは低くなっています。

https://heikinnenshu.jp/column/powercoupleteigi.html
三菱総合研究所のレポートには夫婦合わせ年1000万円以上と定義しています。
また、夫の年収が600万円以上、妻の年収が400万円以上

[16: 検討板ユーザーさん]

>>9 マンション検討中さん
北側のワコーレも坪500万近い部屋もありましたよ。それなりの値引きもあったでしょうが。

[17: 匿名さん]

一番小さい間取りと100㎡超の間取りを見てみたんですけど、なかなかどうして60㎡ちょっとの間取りがとてもいい感じに思えました。西南向きというのか、横向きの間取り図になっているので超ワイドスパンな感じに思えましたが、普通に角住戸と言ってしまっても良い感じではありますか。リビングダイニングキッチンは完全に独立していて、寝室とバストイレのドアは廊下側。きちんと生活空間を分けるにはいい間取りだと思います。

[18: マンション検討中さん]

60平米しかしかないのに生活空間わけるもなにも無い。狭い寝室の間取りがガタガタな方が大問題。

どうやってベッド置くのかわからんので、それを実物モデルルームでうまく見せてくれるんだろう。

[19: 検討中]

>>18 マンション検討中さん
建売り、間取りガタガタ、でも高値。この価格帯買える人って、間取ガタガタでも満足するんですかね。

[20: 匿名さん]

上階の４邸以外は、狭いプランばかりですね。
ここに限らず、狭い間取りのマンションが多いと思います。
多くの物を置かない人には良いでょうけれど、
子育てすると物は増えるばかりなので、70㎡は狭いかな。

[21: 匿名さん]

広くしてしまうと物件価格が上がってしまうからなのかもしれませんね。
とは言え、70平米4人暮らしを前提にしているデベロッパーって多いので、
こういう広さにしているのかもしれないですが。

子どもいると本当にモノが増えますよね。衣類もそうなんですが
どうしても季節用品が増えてしまう。

[22: 販売関係者さん]

建築費の高騰で今までと同じ平米数にしたらとんでもない高額になるから同水準に保つには平米数削るしかないのだ

[23: 匿名さん]

プランの種類が多すぎず、平米数と階数で決められる点では、すっきりしていて良いなと思ったんですけど、間取り図を見るとどれも普通一般の間取りではないですね。建物が複雑な形をしているのかな？間取りの良し悪しがわからない感じもします。ぱっと見ではどれも良さそうな気はするんですけど。3LDKあるいは2LDK+Sで70㎡台なら、4人家族でも大丈夫だと思うんですけど。収納部分が足りないような気はします。

[24: 通りがかりさん]

そんな小さなスペースで快適に住めるか？　もっと広いところに住もうよ。

[25: 匿名さん]

総戸数が少ない割にはフラン数が豊富。
平面で見ることはないので、間取りの形のいびつさはあまり気にならないかもしれません。
小学校も中学校もすぐそこという立地。子育て環境も良いかなと感じました。

[26: 匿名さん]

専有面積、そこまで狭くないように感じるけれど…
マンションだったらこんなもんじゃないですか。
ファミリー向けとDINKS向けっていう感じの構成で
どちらも基本的には収納もあるし、広く使えそうに感じる。
内廊下だと管理費が高くなりそうなのでそこはどうなんだ？とは思っています。

[27: 匿名さん]

内廊下は例えば冷暖房バッチリするんじゃなくて、
送風だけにするとか
結構工夫のしようもあるらしいので、管理会社とよく相談してやっていければよろしいかと。

マンションって自分ちの光熱費だけじゃなくて
共用部も考えていかないとならないんですよねぇ。

[28: 匿名さん]

最近は電気代などが願っているので、光熱費に関しても敏感になっている方は多いと思います。共用部の電気もそうなんですよね…。ここは大規模物件じゃないので、事業用電気などはおそらく入れないと思うのでその点は安心です。それでも値上げなどに関しては、身構えていかねばならないですけれどね。

[29: マンション検討中さん]

誰かさんも書かれていますが、確かに部屋の中がガタガタですね。
何でこんな構造になってしまうのでしょうか？
億クラスのマンションなのに残念だと思います。

[30: マンション検討中さん]

バルコニーもサービススペースもなくて室外機が置けない部屋はエアコン無しで過ごすのでしょうか？

[31: マンション掲示板さん]

>>30 マンション検討中さん
物理的にダクトを伸ばしてどこかに設置するしかないですよね。景観どうなるんでしょうか。

[32: マンション検討中さん]

外壁に室外機を取り付けると資産価値が下がりますので、恐らく無理なんじゃないかと思います。

[33: マンション掲示板さん]

>>30 マンション検討中さん

恐らく屋根裏にダクトを通すのだと思います。さすがにこの値段で設置できない部屋がないと思いますが。

[34: マンション検討中さん]

7200万円からみたいですね。

[35: マンション掲示板さん]

>>34 マンション検討中さん

てことは70平米で8000万超えか…。7000万代ならと思ってましたが、モデルルームいくまでもなかったです。ありがとうございました。

[36: マンション検討中さん]

>>35 マンション掲示板さん
最近の傾向見てると、マンション価格が全国的に高騰してるかと言えばそうでもなく、大阪でも70平米3000万円は普通にある。
結局、高級ブランドの地域はどんどん高くなっているが、一般層向きの地域はそうでもないって感じがするね。

[37: マンコミュファンさん]

ジオだし高くても買い手はいつか現れる
竣工後販売で売り急ぐ気もないだろう

[38: 口コミ知りたいさん]

>>37 マンコミュファンさん
ジオって高級ブランドではないよ
東京だと無名

[39: 通りがかりさん]

>>37 マンコミュファンさん
ジオ本山はいつまでたってもうれないから値引きしてましたよ。ジオ門戸厄神も同様。

[40: 匿名さん]

>>21
>>広くしてしまうと物件価格が上がってしまうからなのかもしれませんね。
>>とは言え、70平米4人暮らしを前提にしているデベロッパーって多いので、
>>こういう広さにしているのかもしれないですが。

広くしてしまうと・・・確かにそうなのかもしれませんね。
ただ７０㎡以下となると４人家族では狭いです。
いずれ子供が巣立つと、そんなに部屋数もいらないのですが、マイホーム選びも難しいです。

[41: 名無しさん]

>>39 通りがかりさん

本山中町の物件は内覧しましたが、外観はいいものの内装は普通、窓が床まである仕様だったので何かと使い勝手の悪い部屋でした。
駅徒歩7分あるにもかかわらず坪360万円超でここと同じ勘違い価格。
竣工1年くらいたっていて500万円くらい下げてくれそうだったけど、それでも高すぎるのでやめました。
結局完売するまで2年近くかかったと思います。

[42: 匿名さん]

でも真夏の暑いときにエアコンなしの内廊下はかなり厚いんじゃないでしょうか？
冬場は寒くてもいいけど夏の暑さはきついですよ。
窓があれば換気もできたり送風だけでいいかもしれませんが、送風にすると下手したら熱風になります。
内廊下ということはそれなりに管理費もかかりますから仕方ないですね

[43: 匿名さん]

夏場は割り切って冷房にするとかになるんですかね？
電気代の値上がりが激しいことを思うと、
なかなか共用部での電力は割きたくないかんじはしちゃうけど。
でも内廊下ならではのよいところもあるし、これは割り切っていくしかないのだろうなぁ。

[44: 名無しさん]

どう見てもエアコン取付不可っぽい部屋が各プランに1部屋はあるんだけど。
外壁に室外機を取付けるのはNGだろうし。

[45: 匿名さん]

>>エアコン取付不可っぽい部屋
どうすればいいんですか？室外機をどこに置くかですよね？Aタイプだと、もしかして洋室1の主寝室でしょうか？

私はAタイプだと冷蔵庫置き場が大きさ固定なのが気になりました。
買い替えの時が大変そうな気も。
あと、冷蔵庫、コンロ横に置いてもいいものなんでしょうか。油ハネなどは・・・？

[46: だいご。]

岡本で生まれ育った者です。このエリアは『岡本』ブランドがあります。地名に『岡本』と付くだけで価格が上がります。当該物件は山手幹線沿で、立地的には良い方なのですがいかんせん西隣が学校。砂埃は否めません。南側も今は駐車場ですが、広さからして賃貸マンションクラスが建つかも知れません。更に忘れてはならないのがJR。阪急電車ならまだしも、夜通し貨物が走ります。音は上に上がると言われているので、マンションまで高い建物がないので、かなり響くはずです。竣工後販売の利点を活かし、夜間確認すべきですね。あと、山手幹線の大きな交差点を渡らないと双方の駅に行けない点。これは勤人には堪えます。結構信号が長いので要注意です。これら総合的に判断しても、7000万以上って有り得ないですね。マンションは利便性と快適性が命です。それらが欠けてるのに億とかあり得ないですね。不動産関係者では無いですが、適正価格は5000万～でしょうか。もし、この物件をご検討なら、10年後に値下がりしてから購入されたらいいと思います！

[47: eマンションさん]

>>46 だいご。さん
なんかいちいち反論するのもどうかとは思いますが、
かなりの暴論ですね～^ ^

5000万って流石にあり得ないでしょう。
砂埃かー^ ^
まあ学校のそばでいいこともあるしね！

ちょっとあんまりだと思ったのでー

[48: 46]

jrと山幹線に関しては反論する必要があるとも思わないくらいのハナシですね～

12間道路西や山手幹線印南の全員を敵に回すんですかねー^ ^笑笑

[49: 匿名さん]

間取りが酷すぎる。
名前伏せて間取り図だけ見たら、2流か変な拘りを持った設計士のマンションと間違いなく思われる。
住む人の観点で設計していないんだもの。

、

[50: 名無しさん]

ここは内廊下でしょうか？
小さい物件で内廊下設計をしようとすると間取りに歪みが生じやすいですね