パークホームズLaLa門真ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズLaLa門真についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2002/

所在地：大阪府門真市松生町204番7（地番）
交通：京阪電気鉄道京阪線「門真市」駅　徒歩9分
　　　大阪モノレール本線「門真市」駅　徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.13平米～74.90平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[285: 匿名さん]

免許センター帰りの輩が集まるららぽーとになりそう

[286: 匿名さん]

門真に投資家なんて殺到せんわ

[287: 名無しさん]

くずはモールもイオンモールもららぽーとも全部中身同じ

[288: 匿名さん]

>>287 名無しさん
テナントはイオンモールが一段落ちると思う

[289: 検討板ユーザーさん]

>>283 eマンションさん
そもそもこの辺に人住んでるの？

[290: 匿名さん]

堺のららぽーとより大きいかも

[291: 匿名さん]

新駅できたら徒歩何分になるんです？

[292: マンション検討中さん]

大日のイオンが年寄りだらけでいつも大混雑してるから、ららぽーとで少しは分散してくれたらいいな。

[293: 名無しさん]

>>291 匿名さん
5-6分ちゃうか？

[294: 匿名さん]

プレサンスロジェ門真の方が駅にも近いし良さそう

[295: マンション検討中さん]

>>294 匿名さん
プレサンスはちょっと、、、

[296: 通りがかりさん]

家賃いくら取れそうですか？

[297: 口コミ知りたいさん]

>>296 通りがかりさん
全然とれまへん

[298: 評判気になるさん]

>>291 匿名さん
ららぽーとぐるっと回るから門真より下手したら遠いんちゃうかな

[299: マンション検討中さん]

>>294 匿名さん
プレザンスの方が駅近いし周り色々ありそうやな

[300: マンション掲示板さん]

>>292 マンション検討中さん
大日の方のマンションえらい安かったな

[301: 検討板ユーザーさん]

>>283 eマンションさん
門真は歯ぁないおっさんようさんおるで

[302: マンション検討中さん]

モノレールの新駅で喜んだところで…

[303: 評判気になるさん]

モノレールで門真ららぽに来させるのが目的であって門真から乗ってもねー
伊丹に行くときくらいでは？わりとまじで

[304: 匿名さん]

こてこての関西のおっさんがよーさんおるイメージ

[305: 匿名さん]

くずはモールや大日イオンもあるのにららぽーとできるのかよ

[306: 口コミ知りたいさん]

>>302 マンション検討中さん
免許センターはちかなるで

[307: マンコミュファンさん]

せめて門真市駅にもう少し近ければな

[308: マンション検討中さん]

敷地内に東和薬品の事業所が入るのが意味不明ですね。
何故ここに？？

[309: 匿名さん]

メトロの新駅が近くにできたらなぁ

[310: 匿名さん]

>>308 マンション検討中さん
ここの敷地の南側が東和薬品の大阪工場、研究所がちょい東の免許試験場近く、本社は駅近くで離れてるから、近くに新しくしたいんちゃうか？

[311: 匿名さん]

門真市のポテンシャルはあるんだけど、
駅開業が先過ぎてダメだなー

[312: 匿名さん]

投資向けには売れるでしょうが、実需向けはどうなんかね

[313: 匿名さん]

いい点悪い点を整理すると、

投資で買う人には、新駅まで待てば利益は出るだろうし周辺環境改善が期待できる
から買いだけど
実需一次取得には全くもってお勧めできない。高齢夫婦にもDinksにもファミリーにもきつい、周辺環境がとても子育て環境やリタイア後の落ち着いた環境とは言えないし、大阪中心部勤務へのDinksにも駅距離あるし駅力が低いのが厳しい
ここより少し出せば東海道線沿いや阪急沿線の物件が買えてしまうので大半はそちらに流れるでしょう。こちらを選ぶのは地縁のある人か沿線勤務者くらいだろうか。

いい点
・ららぽコストコ直結
・新駅開業
・安い
・ソフトクローズ付き
・収納が多い

悪い点
・駅力が低い（京阪で普通しか止まらない、モノレール）
・駅近とは呼べない距離
・新駅が2029年とまだまだ先
・周辺道路の交通量が多い
・周辺環境が準工業地域のそれ
・周辺にゴミ屋敷がある
・設備が府内でも最低クラス
　- ディスポーザなし、一面鏡etc
・地盤・ハザードマップ（最大浸水想定3m）

商業横がどうしてもいい人には駅距離さらにあるけどICO CITYとかがライバルになるかな、あちらは周辺環境もよく子育てにはいいので奥様説得難易度が雲泥の差かと

[314: 匿名さん]

周辺が工場ばっかだし、
マンションの規模が小さめだから周辺の雰囲気変える程でもない

[315: 検討板ユーザーさん]

>>312 匿名さん
投資するにもそこまで安いわけじゃないから
利回りだけだと厳しいものがある
全体的にもう1割くらい安くなしないと
キャピタルが見込めないな
管理修繕費が高過ぎるのが一番の問題
エネファームのせいなのかこれ

[316: 坪単価比較中さん]

管理費と修繕積立が初期から２万超えって高くない？

[317: マンション検討中さん]

管理費高いよね。
門真ということで、家賃あんまり取れないし。

[318: 口コミ知りたいさん]

賃貸は平米1500くらいが相場、分譲新築ということ加味しても貸せて1800くらいかな。表面利回り4.3%
大した共用部ないのに管理費がなぜか非常に重いから投資用にいいかと言われるとかなり厳しいのでは（エネファームと機械式駐車場、ららポート連絡通路のせい?）
周辺はイオンモール大日、くずはモールとオーバーストア気味。
新駅が2029年と先すぎるし、モノレールだしな
一面鏡はさすがに振り切り過ぎかと、シャワーヘッドすら節水式じゃなかったりとコストカット数千円単位まで頑張った感はある。
スロップシンクはもちろんなし、リビング側はアウトポール、寝室側は柱が気になる間取りも
総括

投資: かなり厳しめ、管理費が重過ぎる
実需: 地縁のある人か、駅利用しない単身向け

[319: 匿名さん]

間取りが微妙すぎる
1L, 2L中心にした方が良かったと思う
環境的に子育てで買う人は皆無だし、ファミリー向けなら駐車場をもっと増やさないと

単身→ 単身向け間取りがない
Dinks→ 駅遠い、駅力低い
子育て→周辺環境が悪い、駐車場が少ない、通勤通学に不便
投資→ 3LDKばっかで無駄にでかくグロスが嵩む、管理費が重い
高齢夫婦→周辺環境が悪い、ららぽーとで完結できるならありか

全体的にターゲットが定まらず戸数も中途半端でスケールメリットがなく共用部も少ない
まあ、今の市況や建設費・設備の高騰のせいなんだけどね。
あとローン控除の改悪により、ZEH取るために無理したんじゃないかな
今の市況を考えると十分安いんだけど、それは売り手の理論で、買い手としては。。

[320: eマンションさん]

>>318 口コミ知りたいさん
この辺りだったら樟葉モールよりも四條畷のイオンモールとか鶴見のイオンモールとかの方が影響は強いと思います。モノレールが出来たら若江のニトリモールも競合するのかな。
投資勢は管理費や積立金は少ないほうが良いでしょうし、実需勢はお金をかけてきちんと管理した方が良いですし、色んな思惑の人が集まりそうで管理組合がカオスになりそうなのも懸念ですね。
あと駐輪場が一家に2台取れないのはファミリー向けマンションとしてはどうだろう。ららぽーとがあるから自転車は要らないって事でしょうか。
ただ、ららぽーとやコストコの隣り！っていうのはインパクト大なので刺さる人に売れそうですね。安いし。

[321: 匿名さん]

>>320 eマンションさん
四條畷や鶴見のイオンモールは駅近ではなく、車によるアクセスがメインなので、そういったモールはオーバーストア気味であっても新しい方が基本有利となります。
問題は同一路線の競合です、通勤定期内の人間や、車を持たない層の需要が分散するのです。
よってここの主な競合は樟葉モールやイオンモール大日ということに。
新駅できるまではこれらのモールの方が駅に近くアクセスが良いので苦戦しがちになるかと。
とくに樟葉は駅直結ということもあり、近隣駅の駅近の方がここの直結買うよりアクセスが便利なので駅に遠いここは需要は減ります。

管理面は実需勢が長期目線で修繕費増を飲むかというと、むしろ逆なことも多々あります。。

自転車もそうですがファミリー向けマンションではないですね、
ららぽーと刺さる人は刺さると思いますが、
買う層が限定的なので値上がるかと言われると微妙です。

[322: マンション検討中さん]

実際に駅まで歩いてみたけどかなり遠く感じた
中央環状線沿いから駅までいくには
道路渡るのにいちいち一度地下に降りてまた上がらないといけない

別のルートもあるけと歩道もなくかなり危ない

[323: 名無しさん]

この間取りだと、ほとんどは寝室が163号沿いになるだろうから、投資以外の目的で買おうとしてる人は本当やめた方がいいよ。
一度、163号沿いのマンションに入ってみたら分かる。10階とかでも車の音が凄いから。

[324: eマンションさん]

>>323 名無しさん
T2サッシだから線路横でも寝れるくらいにはなるんだけど、住みたいかって言われたら微妙
窓開けられないし、空気悪いし

[325: 名無しさん]

>>20 匿名さん
ららぽーと？

[326: 匿名さん]

ららぽーとやイオンモール横の再開発はどこでも買いと信仰してたけど
ここだけは完全にその信仰が打ち砕かれた
周辺環境が悪すぎる
設備も削りに削ってて一面鏡で笑いそうになった、関西圏で一面鏡って賃貸以外で
見たことないぞ
そして無駄に高い管理費修繕費、ららぽーと横って最強の共用部のららがあるから削って管理費安くなるものじゃないのか
普通しか止まらない、梅田・京都・新大阪に直通じゃない門真市から距離もあるし、
これは厳しいかな

[327: 購入経験者さん]

163号は今でも交通量多いのに、ららぽーとコストコができたら更に混雑するからね。そうすると騒音や排ガスが余計酷くなるのは容易に想像つくから、そこを許容できるかどうかがポイント。あと、設備しょぼかったり、管理修繕費が異様に高いのもか。

[328: マンション掲示板さん]

豊洲や武蔵小杉やららぽーと名古屋みなとアルクス？などは騒音、交通渋滞、排ガスがここほどは懸念されてたりは無かったんかな？

[329: マンション検討中さん]

駄目だこりゃ。次行ってみよう、次どうぞ。

[330: 通りがかりさん]

>>321 匿名さん

守口市駅にもイオンタウンできるみたい
ウェリスとセット
こっちでいいんじゃない

[331: eマンションさん]

門真守口はいまいち

[332: 匿名さん]

>>328 マンション掲示板さん
武蔵小杉は元々東横線・南武線があったところに横須賀線の新駅ができてさらに発展した感じ。交通利便性が非常に高かったからグランツリーやらタワマンやら開発が進んだ。
みなとアクルスは腐っても名古屋地下鉄から徒歩5分圏内だし、周辺はドンキやらスポーツ施設やら区役所図書館やらが揃ってた。周辺道路もここみたいな交通量が多いわけじゃないし。
豊洲はデータやユニシスといった不夜城のオフィスからららぽーとができて、
周辺湾岸マンションができたって流れで元からここまでひどくはなかったな

[333: 坪単価比較中さん]

>>330 通りがかりさん
守口市駅のイオンタウンのマンションって、分譲じゃなくて賃貸になるんですか？？

[334: 検討板ユーザーさん]

イオンタウンの方は守口市駅ではなく守口駅ですね。
こちらは谷町線なので東梅田まで一本です。

ここも交通量多いですが、中央環状線と比較すると騒音も排ガスもだいぶマシですね。

[335: 匿名さん]

やはり周辺環境が厳しすぎるのと駅開業が先すぎるのがきつい
地縁ある人以外は買わないのでは

[336: 通りがかりさん]

>>318 口コミ知りたいさん
賃料そんなに取れないよ
工業地域だから借りたい人がそもそも少ない
寮に入るし

[337: マンコミュファンさん]

ここの皆が心配しなくても大丈夫！ららぽーととコストコの隣に住んでるって仲間に自慢になるから買う人いるし即売れよ。知らんけど

[338: 評判気になるさん]

めちゃくちゃ分析されててとても参考になるスレ

[339: 匿名さん]

>>326 匿名さん
駅からそこそこ遠く、交通の便がよくなくて車で移動しなきゃならない場所だから
車が必要になるんだけど、車があるならモールはいくらでも近隣にあるわけで。
毎日モールへ行くような人でない限りは通勤通学に使える駅近の方が需要ある
不運なのは、ここはモノレールも京阪も沿線沿いにモールがあるんだよ
となると、なおさら駅近買う人のが多いと思う

[340: 評判気になるさん]

逆立ちしても武蔵小杉は遠い。
小杉は、東急東横(≒阪急神戸)特急停車＋JR南武(川崎イメージまんま)が初期。
やがて地下鉄が乗り入れ、最後はJR新駅が完成(東京駅まで乗換えなしに)。

鉄道網が比較にならない。ついでに川崎フロンターレ本拠地近い。中村憲剛を愛する街。

かたや門真。
モノレール延伸予定、、インパクト弱すぎません？

[341: マンション検討中さん]

ムサコとは3倍の価格差があるのに逆立ちしても遠いのは当然じゃないか？

[342: 口コミ知りたいさん]

そんなことは誰でもわかってる
伸びしろの話よ
投資する価値があるのかを議論しているのよ

[343: 評判気になるさん]

>>341 マンション検討中さん
武蔵小杉は「コスギ」です。昔から
ムサコは武蔵小山

このスレに関係ないことで失礼しました

[344: 匿名さん]

周辺中古相場に賃料、モノレール沿線・京阪沿線、
ららぽーとExpo city周辺の中古マンション価格を調査したけど
やはり、ここは実需だと妥当な価格で、投資用には少し高いという結論かな
地縁がある人か、単身でリモートワークやリタイア後にららぽーとを満喫したい人向けだね。
ららぽーとできることを加味しても、ランニングが高く賃料が取れないし、
モノレール沿線、京阪沿線の賃料が低すぎるし沿線の商業が充実してるから難しい
最安値圏の部屋もキャピタル狙える程でもない、新駅開通まで持つなら
大阪中心部がよさそう。商業横なら尼のクラッシィとかの方が資産性も伸びもありそう

[345: 匿名さん]

新駅できても直結じゃないなく門真市駅より少しだけ近いくらいだからなぁ
せめてららぽーとと同時に駅が開業するならまだ人気出ただろうけど
一期一次で即完売した商業横で駅近なプラウド樟葉の再来かと期待したんだけど期待外れだった。

今の関西圏の大規模商業施設横マンションだと
プラウド樟葉　→ 駅直結、特急停車・ハザードダメ・戸数少なかったので即完売
プラウド阪急塚口　→ 駅直結・特急停車・低海抜・ハザードダメ・価格が高過ぎで苦戦
クラッシィハウス尼崎　→ 駅近・新快速停車・低海抜・工業地域でやや苦戦（沿線相場からすると格安）
茨木ICOCITY → 駅遠・住環境良好でやや苦戦

てことで、商業隣接でも必ずしも好調なわけではないみたいだね

[346: 名無しさん]

モノレール新駅が出来れば大阪主要部へのアクセスが便利になるかと言えば…

・梅田（東梅田）　→大日まで行って谷町線に乗り換え
・本町　→荒本（仮）まで行って中央線に乗り換え
・天王寺　→瓜生堂（仮）まで行って近鉄奈良線に乗り換え、鶴橋で環状線に乗り換え
・新大阪　→モノレールか歩きで京阪門真へ行く、野江まで行ってJRおおさか東線に乗り換え
・伊丹空港　→乗り換え不要！
・関西空港　→歩きか電車かタクシーで守口市駅に行ってシャトルバス

乗り換えばっかりですが、モノレールが開通したら人気出ますかね？

[347: 匿名さん]

>>345 匿名さん

でも､あの有名なシゴロクさん凄い推しというか､煽ってますよね。
煽るだけで実際には購入しないでしょうけど。

[348: 匿名さん]

>>343 評判気になるさん

武蔵小山って初めて聞きました。ムサコと被っててややこしいですね。

[349: 検討板ユーザーさん]

>>346 名無しさん
残念ながら関空へのシャトルバスは守口市はこのコロナ禍で廃止されたはず。大日もだけど。ほんま悲しいで

[350: 口コミ知りたいさん]

パンピーはここの人たちみたいに深い考察しないから売れるよ
資産とかどーでもいいの
ららぽーととアウトレットとコストコの隣？最高やん買い！って人150人くらい余裕でいる

[351: 匿名さん]

現時点での大阪主要ブロガーの評価まとめ
大阪タワー氏: ？
すごろく氏: ◎
データ氏: ？
はたけ氏: △

[352: 匿名さん]

>>350 口コミ知りたいさん
パンピーファミリーは資産性気にせず周辺環境やら小学校距離とかで
選ぶからここは選ばないよ
Dinksや単身・高齢夫婦は車持たないから駅近しか買わないし
買うのはららぽーと好きだけだな

[353: 匿名さん]

新駅できて、新駅直結タワマンができればここの価値も高まると思うのだけど、
それまで耐えて住むか貸すのが辛いって話でしょ
ただタワマンできっとしても駅力の低いモノレール駅だし、できなきゃできないで。。
豊洲もパークホームズができて、新路線発表 + BTTができて化けたけど
豊洲自体がオフィス需要が元々あってここまで工場じゃなかったからな

[354: 匿名さん]

関西主要ブロガー
すごろく×
大阪タワー△
はたけ？
データマン？

[355: マンコミュファンさん]

>>352 匿名さん

安いから、売れるでしょ
らら好きも一定数は居るだろうし
なんやかんやで、動き出したら早そうな物件
地元民居るのかな?(笑)

[356: 評判気になるさん]

>>350 口コミ知りたいさん

ホームページのトップの宣伝文句が
WOW！！！ようこそ、暮らしのテーマパークへ。
なので、デベロッパーもそういう層を狙ってるんでしょうね。

[357: 匿名さん]

抽選より前にららぽの店舗公開になって残念
倍率低い状態で購入してしまいたかった

[358: 匿名さん]

店舗公開いいね！現実味を帯びてきたね～
買い物好き勢が盛り上がってきて資産性周辺環境懸念勢は静かになるよ～

[359: 匿名さん]

買い物好きじゃなくてもすぐに買いに行けるから
家にあれこれストックしていなくてもいいし小さい子供がいても便利
スーパーの割引時間も利用しやすくて最高だよ

[360: 評判気になるさん]

教育環境度外視の子育て世帯も少なからずいるし、そういう層にはウケるはず

[361: 評判気になるさん]

>>360 評判気になるさん
そんな層が金持ってるのかと言われると、、、

[362: マンション比較中さん]

ここはキャピタル狙いばかりで実需はいないのか

[363: 管理担当]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[364: 匿名さん]

門真市周辺は内陸なのに海抜2.7mしかないという

[365: マンコミュファンさん]

>>357 匿名さん
>>358 匿名さん
>>359 匿名さん


アホか、デベなんだからまず公開してから売るに決まってるでしょ。
前も一般人はコストコできること知らないから～とか書いてて馬鹿にされてたのにまだ学ばないの?
社会人になってから出直しておいで。

[366: マンション検討中さん]

スーパーあるから便利と思ってたけど、ライフのセントラルスクエアですか。
何度か行った事ありますが、少し高級路線なので少し悲しい。
日常使い向けというより、遊びに来るお客さん向けですね。

[367: eマンションさん]

>>366 マンション検討中さん

普通のライフの1.2割高めなので普段使いは門真市駅のイズミヤにした方がいいですね。
でも準高級スーパーなので色々と綺麗ですよ。

[368: マンション掲示板さん]

テンション上がってかなり購入するつもりでいたけど
冷静になれば毎日ショッピングモールいく意味ないよなぁ…
その内変わり映えのしない店舗に感じてくるだろうし
モールはたまに行くから楽しいんだろうな

[369: 検討板ユーザーさん]

それを言ったら。。。

まぁコストコだってまとめ買いするスーパーだし
毎日行く意味はない

[370:]

>>368 マンション掲示板さん
そりゃどこでもそうですが、やはりスーパーは近いにこしたことはないでしょう。それにストックしなくてよくなりますよ。

[371: マンション検討中さん]

スーパーは近いにこしたことはない
それはそう思うよ
しかしモールである必要はない

[372: 検討板ユーザーさん]

>>368 マンション掲示板さん
イオンモールのお向かいに住んでるけどほぼ毎日行ってますよ。普通にスーパーとして利用してる。
時々100均や電気屋、薬局、本屋にもいく。スーパー単品より便利。
モールが近いことにデメリットはない。

[373: マンション掲示板さん]

何度も話に挙がってるけど、国道沿いの騒音と排ガスを受け入れられる人なら良い物件なんじゃないかな。あと治安の悪さもか。少し歩いたところにある広場、煙草ふかしたジジババが昼間から大量にたむろってるからね。

[374: 通りがかりさん]

それな
若者ヤンキーじゃなく治安悪めなジジババが目立つんよ
大日イオンにはソファで寝てるホームレスぽい人ちょいちょいいるし困ったもんよ

[375: 匿名さん]

ここはかなりむずいな
すごろく氏は神戸のumieを例に出してるけどあっちは人気のJR神戸線、三宮大阪へ直通路線。
こちらは不人気モノレール、京阪、駅も遠い。
商業一帯開発は基本的に買いだけど、それでもここはマイナス要因が多くて拮抗してる

[376: 通りがかりさん]

>>373 マンション掲示板さん
せめて500戸規模のマンションとかなら周辺の住民の空気を変えうる力はあったけど
155戸だときついな
もっと広く敷地とって戸数増やして自走式駐車場にしとけば鉄板だったのに惜しい
ファミリーはまず買わないだろうから投資か近場に住んでた人くらいだろうか

[377: マンション検討中さん]

登録（要望書？）しないと正式な申込みができないと聞いて登録しました。低層階は抽選住戸が多かったです。

[378: マンション検討中さん]

教えて下さい。
一期後値上げするとありますが、現実的でしょうか？また、部屋のタイプが多すぎるのですが、皆さんはどうゆう基準でしょうか？

[379: マンション検討中さん]

378さん
間取りタイプですが、よく見るとたとえばＥＦ、ＯＬは反転ですし、平米数が似ているタイプは柱の位置が多少違うくらいなので迷うほどないですよ。

日当たりは全戸良さそうですし、私はエレベーターと非常階段の位置をチェックしました。

[380: 通りがかりさん]

もし買うなら3階のなるべく東側にするかな

[381: 通りがかりさん]

>>378 マンション検討中さん
物価上昇してるから今どこでもどんどん値上げです(´･ω･`)
間取りは今の間取りと左右反対になると最初かなり違和感あります。キッチンに立ってコンロがシンクの右側か左側かは今のところと同じにしとくといいかも。

[382: マンション検討中さん]

ここの土壌汚染問題って解決済みなのでしょうか？

[383: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため削除しました。管理担当]

[384: 周辺住民さん]

土壌汚染は2015年頃に発覚し三井不動産の土地取得は一度白紙になりましたが、2017年頃に正式にパナソニックから三井不動産に土地が売却されているので解決しているかと。