ローレルコート上本町五丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ローレルコート上本町五丁目についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/uehommachi5/

所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町5丁目3-7（地番）
交通：近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩1分
　　　※11号近鉄連絡口より
間取：1LDK～3LDK
面積：44.43平米～88.85平米
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：大日本土木株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名]

>>20 マンション検討中さん
筆ヶ崎にも少し前の分譲マンション
あったような。少し前100平米2980万位で出てた

[22: マンション先がトラフ検討中さん]

水害が少しきになります上六出身今は違う場所に住んでますが地形が低い都会とデンジャラスの魅力ある場所ですが…トラフになると先々怖いと迷います生まれた場所には戻りたいけどすごく迷ってます。

[23: 匿名さん]

駅前物件なので価格はかなりお高くなるのかなと思ったら
定借物件だったのですね。
だとすれば、通常の物件よりもお安く購入できるのでは？とちょっと期待。
間取りなど詳細を早くアップしていただきたいですね。

[24: 匿名さん]

定借のメリットは所有権よりもずっと価格が安くなっていくことだと思うのですが、どれくらいでやってくれるでしょう？
かなりお得感がないと、メリットが享受しにくいように感じます。
駅まで1分っていう立地は本当に素晴らしいんですけどね。
今みたいに朝っぱらから暑い日も、
駅までは快適にアクセスできるなーって。

[25: 匿名さん]

固定資産税ってこの場合は建物分のみ支払うことになると思います。
土地に関しては固定資産税としては支払わなくてもいいとは思いますが、地代がかかってくるのかな？
公式サイトを見ていると、地代については特に触れられていないようにかんじるのですが
いらないっていうことはないですよね…？
聞いて確認しないとならないなぁ。

[26: 匿名さん]

＞固定資産税ってこの場合は建物分のみ支払うことになると思います。

そうなんですね。
定借物件は避けたいかなというイメージでいたのですが
立地や価格帯を考えると、総合的に考えて悪くはないのかなとも思うようになりました。
こちらはまだまだ情報が出ていませんし、定借のこと勉強しつつゆっくり検討できそうですね。

[27: 評判気になるさん]

見える景色が谷9やからなぁ

[28: 匿名さん]

定借・・・

>>25さん
>>固定資産税ってこの場合は建物分のみ支払うことになると思います。
ある意味、節約になるということですか？

分譲マンションよりも何がお得になって、何が不利なのか教えてほしいです。
定年後に引っ越すならお得なのはわかるのですが、永住するなら不利な気がしてしまいます。

[29: 販売関係者さん]

よき風景に完敗

[30: 匿名さん]

定借物件をどう考えるかでしょうね。
便利で少しでも安い価格帯・・と求めるならいいと思います。
リセールも出来なくはないですし。
家族に残すとか考えることが必要なければ問題ないかなと思いますね。

[31: 買い替え検討中さん]

周りがラブホテルや鄙びれた雑居ビルばかりですね。
上本町駅周辺は雑多すぎて何が魅力なのかわかりません。
少し北に数百メートルもいけば落ち着いた住宅街が広がっているのだが。

[32: 口コミ知りたいさん]

エリア的には上本町駅南東エリアが一番良いですね。
上之宮町に１件持っていますが、
上本町が住みやすいので、もう一軒考えています。
Aタイプ88平米の物件を賃貸に出したら30万円くらいかな。
定借なので、2割割り引いて6300万円として、
表面利回りで6％弱か。
上本町ならまぁぎりでありかもですね。

[33: 匿名さん]

定借は終わりが見えているからこそ、子どもたちが老朽化したときに対処に巻き込まれることはないのかなとは思っています。
賃貸だと高齢になると貸してもらえなくなることを思うと、
持ち家のほうがいいけれど、でも後々のことを思えば…となれば定借はある意味いいのかなとは思う。
ただし、所有権物件と比べたときにかなり物件価格にお得感がないと、と考えています。

[34: 評判気になるさん]

最近の好立地の定借はそんなに安くないのがほとんどですから金額的なお得感はあまり期待できないとおもいますよ　
まあ７０年で解体費用積み立ててきっちり処分できることは所有権を持ち続けるよりも将来意外と助かるかもしれません

[35: マンション検討中さん]

>>34 評判気になるさん
解体時に助かるかもしれないメリットよりも途中で売りにくい（定借の中古はローンが付きにくい）リスクの方が高すぎませんか？

[36: 評判気になるさん]

売り抜けるのは早め推奨でしょうね
キャピタルゲインを得る目的で定借を買うのは難しい
自分で住み続けるか、いらなくなったら賃貸運用ならまあよいのではないかと思います

[37: 匿名さん]

確かに、最近は定借物件だからといって

価格はそこまで安くないように思います。

もちろん、立地次第なのですが・・・。

このローレルコートも駅前という立地ですし

安くはならないでしょうね。

[38: マンション検討中さん]

立地(周辺環境)は大事ですね

[39: 通りがかりさん]

しかし、評価0点か

[40: 匿名さん]

３ＬＤＫまでの間取りはありますが
この立地だとファミリーで住むにはどうかなとおもいますね。
アクセスは良いけど治安面が気になります。
定借なので、独身の人かdinksさんが検討される物件かもね。。

[41: 匿名さん]

立地はいいけど、定借っていうのが難しい
36さんが書かれている通り、ある程度は長く自分たちで暮らして
あとは期間が終わるまでは賃貸に出すのが一番なのかなぁ。
定借の場合は、大規模修繕がおしまいの方になったときに
どの程度するのかっていうのは気になる面ではあります。

[42: マンション比較中さん]

小規模戸数でもガラスFIXですごいデザインですね。

[43: マンション比較中さん]

お値段も手頃なのかな


物件概要
名称 ローレルコート上本町五丁目
所在地 大阪市天王寺区上本町5丁目3-7（地番）
交通 近鉄難波線・奈良線/大阪線「大阪上本町」駅徒歩1分
Osaka　Metro 谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩2分
地域・地区 商業地域・防火地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、駐車場整備地区
地目 宅地
建ペイ率 80％（防火地域内の耐火建築物により100％）
容積率 536.76％（600％・400％加重平均）
敷地面積 695.51㎡(引渡までに、専有面積持分割合により借地権を準共有します。)
建築面積 456.05㎡
建築延床面積 4,498.07㎡
建物の権利形態 (専有部分)：区分所有権
(共用部分)：専有面積割合による所有権の共有
土地の権利形態 一般定期借地権（70年）
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上14階建　1棟
建築確認番号 BCJ21大建確045（令和3年10月6日付）
総戸数 51戸
間取り 1LDK～3LDK
住居専有面積 44.43㎡～88.85㎡
バルコニー面積 10.98㎡～12.24㎡
サービスバルコニー面積 5.49㎡・8.77㎡
アルコーブ面積 1.54㎡～2.80㎡
貯湯タンク・ユニット室面積 1.01㎡・1.08㎡
貯湯タンク室面積 0.81㎡・1.57㎡
竣工予定 2024年1月
引渡予定 2024年3月
駐車場 13台（機械式13台※月額使用料：32,000円～35,500円）
自転車置場 70台（上部ラック式25区画・下部スライド式（30㎏）26区画・下部スライド式（40㎏）19区画※月額使用料：200円～400円）
バイク置場 5台（※月額使用料：800円・1,600円）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託(通勤管理予定）
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
事業主（売主） 近鉄不動産株式会社
[国土交通大臣免許(10)第3123号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒543-0001 大阪市天王寺区上本町6丁目5番13号 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
施工 大日本土木株式会社　西日本支社
手付金等保証機関 西日本住宅産業信用保証株式会社

第1期3次分譲概要
分譲戸数 1戸（2階）
分譲価格（税込） 4,868万円
間取り 2LDK+N(納戸）
住居専有面積 62.21㎡
バルコニー面積 11.34㎡
アルコーブ面積 2.48㎡
貯湯タンク・ユニット室面積 1.01㎡
管理費（月額） 13,560円
修繕積立金（月額） 10,590円
専用利用料（月額） 3,080円
管理一時金（一括） 26,380円
修繕積立一時金（一括） 794,350円
当初地代（月額） 9,270円
敷金（一括） 222,480円
前払地代（引渡時一括※販売価格に含む） 2,647,840円
先着順申込受付場所 ローレルサロン上本町
先着順申込受付開始 2023年1月15日（日）17：00

先着順分譲概要
分譲戸数 3戸
分譲価格（税込） 3,998万円～5,618万円
間取り 1LDK～2LDK+Ｎ（納戸）
住居専有面積 44.43㎡～62.21㎡
バルコニー面積 10.98㎡～11.43㎡
アルコーブ面積 2.48㎡～2.80㎡
貯湯タンク室面積 0.81㎡
貯湯タンク・ユニット室面積 1.01㎡・1.08㎡
管理費（月額） 9,690円～13,560円
修繕積立金（月額） 7,560円～10,590円
専用利用料（月額） 3,080円
管理一時金（一括） 18,840円～26,380円
修繕積立一時金（一括） 567,320円～794,350円
当初地代（月額） 6,620円～9,270円
敷金（一括） 158,880円～222,480円
前払地代（引渡時一括※販売価格に含む） 1,891,070円～2,647,840円
先着順申込受付場所 ローレルサロン上本町
取引条件有効期限 2023年1月27日

更新日 2023年1月15日
次回更新予定日 2023年1月20日

[44: マンション検討中さん]

高層階からだと窓からの景色、素敵そうですね。

[45: 匿名さん]

定借だからこそ、価格抑えめだとありがたいです。

ラウンジの吹き抜けが豪華です。キッチン、ツヤありの作り付け戸棚もかっこよく見えました。
3LDKで80㎡間取りがあるのがいいです。普通80㎡だと4LDKにする例もある中、3LDKで広く取ってあるのはいいと思いました。

[46: 坪単価比較中さん]

普通のペンシル系マンションでは、豪華で素敵ですね。
デザインがオシャレです。

[47: eマンションさん]

>>46 坪単価比較中さん
家の真ん中にキッチン家相的には大凶ですよ

[48: 坪単価比較中さん]

>>47 eマンションさん

デザイン上の関係で、水周りの配管を中央寄りに集約させたため、今回のような
リビングのFIX窓を望む配置になったのでしょうか？

[49: 匿名さん]

FIXのダイレクトウィンドウって、タワマンの中層以上だから価値があるのであって、低層階でのこれは結構キツイですよ

結果カーテン24時間閉め切りになります

[50: ご近所さん]

>>49 匿名さん

小さな子供さんがいなければ、バーチカルブラインドでしょうか。
向かいがお見合いでも風が通ります。
日中の明かりを入れつつプライバシーも確保できます。

[51: 匿名さん]

>>50
これオシャレですね。
遮光性は少なさそうですが程よく風が取り入れられつつ上手に視線避けも出来そうです。
全部の窓をこれにするとかなりお高くついてしまうのかもしれませんけど。

家相はよく分かりませんが、Aタイプだと部屋の中心にキッチンがあることで
家事動線は悪くないんじゃないかと思いました。
洗面所も玄関のすぐそばにあって使いやすそうです。

[52: 匿名さん]

私もFIXのダイレクトウインドウ、どうなんだろう？と思っていたのですが
工夫次第でいろいろとできそうなのはいいですね。
50さんが投稿されたのもオシャレ。
ブラインドも通常のモノしか考えていなかったので、なんとなくどうなんだろう？と感じていましたが
ブラインドひとつとってもバリエーションがあるものなのだなぁ。

[53: マンション検討中さん]

こういった中規模マンションで一部のみにあるダイレクトウィンドウは、窓清掃はどうなるんでしょう。
タワマンはそれなりの頻度で窓清掃が行われますが、このようなマンションで一部の部屋のためだけに窓清掃が行われるものなのですか？
ご存知の方いたら教えてください。

[54: 匿名さん]

窓掃除の頻度はそれこそ営業さんに伺ってみるのが確実かもです。

毎月実施してもらえればいいですがそれなりに維持管理コストがかかってきそうですし、年に4回程度が妥当かな？(あくまで個人的な要望です)

[55: マンション検討中さん]

>>53 マンション検討中さん
基本年2回ですね
低層階(4.5階)まではカーテン閉めっぱなしになるでしょうけど。

[56: 買い替え検討中さん]

FIX窓 カーテン終日閉めっぱなしです。

[57: マンション掲示板さん]

>>56 買い替え検討中さん

ネットから画像引っ張ってくるの流行ってるの？
虚しいからやめた方がいいよ

[58: 検討板ユーザーさん]

>>54,55 マンション検討中さん

管理費は平米で決まると思うのですが、特定の部屋のための窓清掃が管理費にどう反映されるのかな、と思いまして。
ありがとうございました。

[59: マンション比較中さん]

>>57 マンション掲示板さん

おすすめのカーテンやメーカーあれば教えてください。
カーテンは夏意外と見た目が暑苦しいイメージあります。
過去の経験で窓の高さ2.5mあるとミラーションで制作すると安くても20万円しました。

[60: 買い替え検討中さん]

ローレルサロン上本町のモデルルームへ行きたいと思います。

画像転載　https://suminoe-topics.com/modes/
カーテンについては、各社おしゃれなモダンなタイプが出ています。

[61: 匿名さん]

外からの窓掃除は管理費から支払われると思います。
特殊な部屋は管理費が少し高めに設定されているのでその分で窓掃除が行われるのでは？
管理費13,160円～19,370円と差額が６千円くらい違います。窓掃除分は余分に試算されているのかなと思いましたがどうでしょう
FIX窓のカーテンはオーダーカーテンでしょうから、価格もそれなりにしそうですね。特殊な窓はオプションでカーテンをそろえた方がよさそう？

[62: eマンションさん]

定期借地が最近多いですね。高額物件が
動きにくくなってきてる証拠。
慌てて買うとババ掴むから気を付けないと。

[63: 匿名さん]

>>50さん
これって、買いかえたい時は、全部、買わなくちゃいけないですよね？
汚れた時に一部だけ変えられたらいいのにと思いました。

ブラインドって、どのくらい開けていても、外から見えないんでしょうね。
そのあたり知りたいです。

[64: 匿名さん]

オープンになっている間取りの中では

Ｄタイプが広くて家族で住むには使いやすいかなと思います。

ただ、キッチンと洗面所・バスルームが離れた位置の設計なので

家事動線はもう少し考えられていると良かったかな。

[65: マンション比較中さん]

>>63 匿名さん

カーテンと違って パーツ交換なので 1枚1枚 外せて 交換できますよ！
自分で手洗いの洗濯もできます。

カーテンと違い 国内メーカーの場合は、お値段インテリジェンスでお安いですね。

[66: マンション比較中さん]

>>63 匿名さん

>> ブラインドって、どのくらい開けていても、外から見えないんでしょうね。
そのあたり知りたいです。

ブラインドは全開にすれば、外から見えます。(笑)
ブラインドの良さは閉め切っても、角度をつけながら太陽の光を入れることができるのが利点です。

目の前にお見合いするマンションや歩行者がいても、羽の角度をつけてあげることで、
リビングを簡単に見えなくすることができます。
外から見ても中から見てもオシャレではあります。

遮光性は100%では無いので、暑さや寒さや真っ暗にしたい場合は、カーテンです。
お子さんがいる場合もカーテンですね。

[67: 匿名さん]

ダイレクトウインドウって、確かにタワマンであれば眺望が望めていいですが
ここくらいの高さだとどうなんでしょうね。窓掃除のことも気になります。
カーテンは特別注文でってことになりそうですが、ブラインドのほうが良いのかしら。

[68: 買い替え検討中さん]

>>67 匿名さん

カーテンは特注になるので既製品の感覚だと高いですよ。

[69: マンション検討中さん]

定借か。。
最近は物価高で定借でも高いし、資産価値も下がるし、いざ売る時困るし。。ローンもな。。
やっぱどうせ買うなら定借じゃない方が色々なシーンでも動けそう。(離婚とかw)

[70: 匿名さん]

ローレルコート上本町五丁目


物件概要
名称 ローレルコート上本町五丁目
所在地 大阪市天王寺区上本町5丁目3-7（地番）
交通 近鉄難波線・奈良線/大阪線「大阪上本町」駅徒歩1分
Osaka　Metro 谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩2分
地域・地区 商業地域・防火地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、駐車場整備地区
地目 宅地
建ペイ率 80％（防火地域内の耐火建築物により100％）
容積率 536.76％（600％・400％加重平均）
敷地面積 695.51㎡(引渡までに、専有面積持分割合により借地権を準共有します。)
建築面積 456.05㎡
建築延床面積 4,498.07㎡
建物の権利形態 (専有部分)：区分所有権
(共用部分)：専有面積割合による所有権の共有
土地の権利形態 一般定期借地権（70年）
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上14階建　1棟
建築確認番号 BCJ21大建確045（令和3年10月6日付）
総戸数 51戸
間取り 1LDK～3LDK
住居専有面積 44.43㎡～88.85㎡
バルコニー面積 10.98㎡～12.24㎡
サービスバルコニー面積 5.49㎡・8.77㎡
アルコーブ面積 1.54㎡～2.80㎡
貯湯タンク・ユニット室面積 1.01㎡・1.08㎡
貯湯タンク室面積 0.81㎡・1.57㎡
竣工予定 2024年1月
引渡予定 2024年4月
駐車場 13台（機械式13台※月額使用料：32,000円～35,500円）
自転車置場 70台（上部ラック式25区画・下部スライド式（30㎏）26区画・下部スライド式（40㎏）19区画※月額使用料：200円～400円）
バイク置場 5台（※月額使用料：800円・1,600円）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託(通勤管理予定）
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
事業主（売主） 近鉄不動産株式会社
[国土交通大臣免許(11)第3123号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒543-0001 大阪市天王寺区上本町6丁目5番13号 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
施工 大日本土木株式会社　西日本支社
手付金等保証機関 西日本住宅産業信用保証株式会社

先着順分譲概要
分譲戸数 4戸
分譲価格（税込） 5,018万円～8,608万円
間取り 2LDK～3LDK
住居専有面積 60.37㎡～88.85㎡
バルコニー面積 10.98㎡～12.24㎡
アルコーブ面積 1.54㎡～2.48㎡
サービスバルコニー面積 5.49㎡・8.77㎡
貯湯タンク室面積 1.57㎡
貯湯タンク・ユニット室面積 1.01㎡・1.08㎡
管理費（月額） 13,160円～19,370円
修繕積立金（月額） 10,280円～15,130円
専用利用料（月額） 3,080円
管理一時金（一括） 25,600円～37,680円
修繕積立一時金（一括） 770,850円～1,134,510円
当初地代（月額） 9,000円～13,240円
敷金（一括） 216,000円～317,760円
前払地代（引渡時一括※販売価格に含む） 2,569,520円～3,781,710円
FIX窓清掃費（月額） 1,000円（Aタイプのみ）
先着順申込受付場所 ローレルサロン上本町
取引条件有効期限 2023年8月25日

更新日 2023年8月19日
次回更新予定日 2023年8月25日

[71: 匿名さん]

一般定借なんですね。
このいい立地だったら、所有権だったらもっと値段しちゃうか汗

月々の費用を見ていたんですが
解体費用に関しては徴収していないんですね。
一般定借だと更新ができないので、
徴収しているところは割と見かけるんですが。

[72: マンション検討中さん]

定借以前に周囲の環境みたら購入するか？

[73: 匿名さん]

一般定期借地権は契約が切れる70年後に更地に戻すんでしたっけ？
更地にして解体費用を徴収する場合は月々の積み立てになるのか、費用はどれくらい徴収されるのかを事前に知らせていただきたいですね。

[74: マンション検討中さん]

東向きの眺望がな～

[75: 匿名さん]

今、間取りが載っているのはBタイプのみ。
もう2LDKのみなので、単身かdinksさん向けですね。
定借物件かぁと思っていましたが、想像以上に売れている感じ。
入居開始時期には完売しそうですね。

[76: 匿名さん]

駅に近いっていうのが、ここの場合は大きいのでしょうね。
DINKSとか単身者だったら
こういうところが通勤しやすくていいんじゃないでしょうか。
使える路線が多いっていうのも
かなりポイントになってくるかと…
定借の割には安くないかもだけど

[77: 匿名さん]

Bタイプだけが販売。
共用通路側の部屋がかなり柱が入り込んでいるので家具を設置しにくい感じがする。
書斎とかにするんだったらいいかもだけど、
寝室にしようとするとベッドを置いておしまい？