ローレルコート上本町五丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ローレルコート上本町五丁目についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/uehommachi5/

所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町5丁目3-7（地番）
交通：近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩1分
　　　※11号近鉄連絡口より
間取：1LDK～3LDK
面積：44.43平米～88.85平米
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：大日本土木株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 坪単価比較中さん]

ローレルコート上本町五丁目


物件概要
名称 ローレルコート上本町五丁目
所在地 大阪市天王寺区上本町5丁目3-7（地番）
交通 近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩1分
※11号近鉄連絡口より
地域・地区 商業地域・防火地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、駐車場整備地区
地目 宅地
建ペイ率 80％（防火地域内の耐火建築物により100％）
容積率 536.76％（600％・400％加重平均）
敷地面積 695.51m2(引渡までに、専有面積持分割合により定期借地権を準共有します。)
建築面積 456.05㎡
建築延床面積 4,498.07㎡
土地の権利形態 一般定期借地権
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上14階建　1棟
建築確認番号 BCJ21大建確045（令和3年10月6日付）
総戸数 51戸
間取り 1LDK～3LDK
住居専有面積 44.43㎡～88.85㎡
バルコニー面積 10.98㎡～12.24㎡
サービスバルコニー面積 5.49㎡・8.77㎡
アルコーブ面積 1.54㎡・2.80㎡
貯湯タンク・ユニット室面積 1.01㎡・1.08㎡
貯湯タンク室面積 0.81㎡・1.57㎡
竣工予定 2024年1月
引渡予定 2024年3月
駐車場 13台（機械式13台※月額使用料：未定）
駐輪場 70台（上部ラック式25台・下部スライド式45台※月額使用料：未定）
バイク置場 5台（※月額使用料：未定）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託(通勤管理予定）
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
事業主（売主） 近鉄不動産株式会社
[国土交通大臣免許(10)第3123号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒543-0001 大阪市天王寺区上本町6丁目5番13号 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
施工 大日本土木株式会社　西日本支社

予告概要
予定分譲戸数 未定
予定分譲価格（税込） 未定
予定分譲価格帯（税込） 未定
予定最多分譲価格帯（税込） 未定
間取り 1LDK～3LDK
住居専有面積 44.43㎡～88.85㎡
バルコニー面積 10.98㎡～12.24㎡
アルコーブ面積 1.54㎡・2.80㎡
サービスバルコニー面積 5.49㎡～8.77㎡
FIX窓清掃費 未定
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
専用利用料（月額） 未定
管理一時金（一括） 未定
修繕積立一時金（一括） 未定

予告広告
予告広告をする時点において、予定分譲戸数を一括して販売するか又は数期に分けて販売するかは確定しておりません。
当該予告広告以降に行う本広告において、販売戸数をお知らせ致します。
なお、販売戸数が未定のため掲載の物件データは全住戸についてのものです。
本広告を行い取引を開始するまでは、契約又は予約の申込には一切応じられません。また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。
(分譲開始予定時期：2022年12月)

更新日 2022年4月26日
次回更新予定日 2022年5月13日

[2: 職人さん]

メトロ同様定期借地ですか

[3: 匿名さん]

さらに、東向きにラブホあるけどな~

[4: マンション検討中さん]

住むのは便利だけど、谷町線の谷町九丁目の改札行くの地味に遠い

[5: ご近所さん]

ここは、元々近鉄のビジネスホテルが立つ予定だったのが、コロナでインバウンド需要が無くなって頓挫し、結局マンションになった物件ですね。
学区としては真田山だし、駅からも近いですが、分譲マンションを立てるには、ちょっと繁華街過ぎる雰囲気に感じられるのも、この様な経緯が有るためです。
そして、商業地域なので、一階などにお店が入ったりするのでしょうか？
そんな感じには見えないのですが。

[6: 匿名さん]

真田山小って人気学区みたいですね。
ご近所に私立中もいっぱいあるので小学校は公立で、中学校以降は
私立という家庭だと便利な場所なんじゃないでしょうか。
周辺の煩雑さは慣れていくしかありませんけど…。
ここのマンションの一般定期借地権が具体的に何年なのか気になりますね。
一般定期借地権というのは調べると50年以上だそうですが。

[7: 匿名さん]

上本町駅一分ですか
かなりの資産価値ですね。定借じゃなければですが

[8: 匿名さん]

定借物件ではあるといえ、便利な立地なので
通勤も楽ですし、買い物も便利でいいですよね。
永遠に生きれるのではないので、財産を残すということを考えないのであれば
定借物件でもいいかなと思います。

[9: 匿名さん]

ここって真田山小の校区なんですね
勝手に味原小だと思っていました。

[10: 通りがかりさん]

味原はあまり人気ないのでしょうか？

[11: マンション検討中さん]

>>10 通りがかりさん

味原はこぢんまりしてていいですよ。校庭も全面芝です。遊ぶ時間が限られるのがネックですが。。

[12: マンション検討中さん]

ここから真田山小学校は坂もあるし、子どもには大変そうですね。

[13: 匿名さん]

小学校は距離があります。坂道がどうなのか、一度歩いてみるといいかもしれません。

>>財産を残すということを考えないのであれば定借物件でも
これが悩みどころですね。
多分、子供が巣立つと、もうちょっと狭い部屋でもいいかとなって、定借物件から引っ越しするのもいいのかなと考えています。
将来はどうなるのかわからないので、本当に定借物件でもいいのかなど考えてしまいます。
家選びは難しい…

[14: 匿名さん]

住み替え検討するなら尚の事、定借物件は絶対買ったらあきません。
中古定借のローン審査厳しいんで中々買い手が付かない。
70年定借として残存60年なら物件価格は維持しそうなものですけど、リスクを負う程の立地でもないんですよね。　
このエリアじゃないと絶対だめで永住かつ残存価値が下がっていくことに納得できるなら定借でもよいと思います。

[15: ご近所さん]

定借か

解
　
　　散

[16: 匿名さん]

>>13 さん
これね
「永遠に生きられない」そりゃそうでしょう
「財産を残すということを考えないのであれば定借物件でも」
30代40代の夫婦が普段そんなこと考えてないでしょう
一見「ウチに当てはまるかも」と、当たり前の事を『論点をずらして』誘導しているだけです
定借売る時の謳い文句ですね

[17: 通りがかりさん]

定借かー、、、ないわ。

[18: 匿名さん]

結婚、離婚、子育て、学校、就職、離職、転職、破産、病気、介護、死別。
人生色んなことがあるから、引っ越す訳です。
定借は『その時』所有権や賃貸と比較して動き辛い。

[19: 匿名さん]

上六は定借大杉。
定借が多い地区は、いい購入層は住み着かないわ。
愛着湧かないもの。

[20: マンション検討中さん]

上六の定借はメトライズ入れて2件だけだよね？

[21: 匿名]

>>20 マンション検討中さん
筆ヶ崎にも少し前の分譲マンション
あったような。少し前100平米2980万位で出てた

[22: マンション先がトラフ検討中さん]

水害が少しきになります上六出身今は違う場所に住んでますが地形が低い都会とデンジャラスの魅力ある場所ですが…トラフになると先々怖いと迷います生まれた場所には戻りたいけどすごく迷ってます。

[23: 匿名さん]

駅前物件なので価格はかなりお高くなるのかなと思ったら
定借物件だったのですね。
だとすれば、通常の物件よりもお安く購入できるのでは？とちょっと期待。
間取りなど詳細を早くアップしていただきたいですね。

[24: 匿名さん]

定借のメリットは所有権よりもずっと価格が安くなっていくことだと思うのですが、どれくらいでやってくれるでしょう？
かなりお得感がないと、メリットが享受しにくいように感じます。
駅まで1分っていう立地は本当に素晴らしいんですけどね。
今みたいに朝っぱらから暑い日も、
駅までは快適にアクセスできるなーって。

[25: 匿名さん]

固定資産税ってこの場合は建物分のみ支払うことになると思います。
土地に関しては固定資産税としては支払わなくてもいいとは思いますが、地代がかかってくるのかな？
公式サイトを見ていると、地代については特に触れられていないようにかんじるのですが
いらないっていうことはないですよね…？
聞いて確認しないとならないなぁ。

[26: 匿名さん]

＞固定資産税ってこの場合は建物分のみ支払うことになると思います。

そうなんですね。
定借物件は避けたいかなというイメージでいたのですが
立地や価格帯を考えると、総合的に考えて悪くはないのかなとも思うようになりました。
こちらはまだまだ情報が出ていませんし、定借のこと勉強しつつゆっくり検討できそうですね。

[27: 評判気になるさん]

見える景色が谷9やからなぁ

[28: 匿名さん]

定借・・・

>>25さん
>>固定資産税ってこの場合は建物分のみ支払うことになると思います。
ある意味、節約になるということですか？

分譲マンションよりも何がお得になって、何が不利なのか教えてほしいです。
定年後に引っ越すならお得なのはわかるのですが、永住するなら不利な気がしてしまいます。

[29: 販売関係者さん]

よき風景に完敗

[30: 匿名さん]

定借物件をどう考えるかでしょうね。
便利で少しでも安い価格帯・・と求めるならいいと思います。
リセールも出来なくはないですし。
家族に残すとか考えることが必要なければ問題ないかなと思いますね。

[31: 買い替え検討中さん]

周りがラブホテルや鄙びれた雑居ビルばかりですね。
上本町駅周辺は雑多すぎて何が魅力なのかわかりません。
少し北に数百メートルもいけば落ち着いた住宅街が広がっているのだが。

[32: 口コミ知りたいさん]

エリア的には上本町駅南東エリアが一番良いですね。
上之宮町に１件持っていますが、
上本町が住みやすいので、もう一軒考えています。
Aタイプ88平米の物件を賃貸に出したら30万円くらいかな。
定借なので、2割割り引いて6300万円として、
表面利回りで6％弱か。
上本町ならまぁぎりでありかもですね。

[33: 匿名さん]

定借は終わりが見えているからこそ、子どもたちが老朽化したときに対処に巻き込まれることはないのかなとは思っています。
賃貸だと高齢になると貸してもらえなくなることを思うと、
持ち家のほうがいいけれど、でも後々のことを思えば…となれば定借はある意味いいのかなとは思う。
ただし、所有権物件と比べたときにかなり物件価格にお得感がないと、と考えています。

[34: 評判気になるさん]

最近の好立地の定借はそんなに安くないのがほとんどですから金額的なお得感はあまり期待できないとおもいますよ　
まあ７０年で解体費用積み立ててきっちり処分できることは所有権を持ち続けるよりも将来意外と助かるかもしれません

[35: マンション検討中さん]

>>34 評判気になるさん
解体時に助かるかもしれないメリットよりも途中で売りにくい（定借の中古はローンが付きにくい）リスクの方が高すぎませんか？

[36: 評判気になるさん]

売り抜けるのは早め推奨でしょうね
キャピタルゲインを得る目的で定借を買うのは難しい
自分で住み続けるか、いらなくなったら賃貸運用ならまあよいのではないかと思います

[37: 匿名さん]

確かに、最近は定借物件だからといって

価格はそこまで安くないように思います。

もちろん、立地次第なのですが・・・。

このローレルコートも駅前という立地ですし

安くはならないでしょうね。

[38: マンション検討中さん]

立地(周辺環境)は大事ですね

[39: 通りがかりさん]

しかし、評価0点か

[40: 匿名さん]

３ＬＤＫまでの間取りはありますが
この立地だとファミリーで住むにはどうかなとおもいますね。
アクセスは良いけど治安面が気になります。
定借なので、独身の人かdinksさんが検討される物件かもね。。

[41: 匿名さん]

立地はいいけど、定借っていうのが難しい
36さんが書かれている通り、ある程度は長く自分たちで暮らして
あとは期間が終わるまでは賃貸に出すのが一番なのかなぁ。
定借の場合は、大規模修繕がおしまいの方になったときに
どの程度するのかっていうのは気になる面ではあります。

[42: マンション比較中さん]

小規模戸数でもガラスFIXですごいデザインですね。

[43: マンション比較中さん]

お値段も手頃なのかな


物件概要
名称 ローレルコート上本町五丁目
所在地 大阪市天王寺区上本町5丁目3-7（地番）
交通 近鉄難波線・奈良線/大阪線「大阪上本町」駅徒歩1分
Osaka　Metro 谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩2分
地域・地区 商業地域・防火地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地、駐車場整備地区
地目 宅地
建ペイ率 80％（防火地域内の耐火建築物により100％）
容積率 536.76％（600％・400％加重平均）
敷地面積 695.51㎡(引渡までに、専有面積持分割合により借地権を準共有します。)
建築面積 456.05㎡
建築延床面積 4,498.07㎡
建物の権利形態 (専有部分)：区分所有権
(共用部分)：専有面積割合による所有権の共有
土地の権利形態 一般定期借地権（70年）
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上14階建　1棟
建築確認番号 BCJ21大建確045（令和3年10月6日付）
総戸数 51戸
間取り 1LDK～3LDK
住居専有面積 44.43㎡～88.85㎡
バルコニー面積 10.98㎡～12.24㎡
サービスバルコニー面積 5.49㎡・8.77㎡
アルコーブ面積 1.54㎡～2.80㎡
貯湯タンク・ユニット室面積 1.01㎡・1.08㎡
貯湯タンク室面積 0.81㎡・1.57㎡
竣工予定 2024年1月
引渡予定 2024年3月
駐車場 13台（機械式13台※月額使用料：32,000円～35,500円）
自転車置場 70台（上部ラック式25区画・下部スライド式（30㎏）26区画・下部スライド式（40㎏）19区画※月額使用料：200円～400円）
バイク置場 5台（※月額使用料：800円・1,600円）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託(通勤管理予定）
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
事業主（売主） 近鉄不動産株式会社
[国土交通大臣免許(10)第3123号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒543-0001 大阪市天王寺区上本町6丁目5番13号 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
施工 大日本土木株式会社　西日本支社
手付金等保証機関 西日本住宅産業信用保証株式会社

第1期3次分譲概要
分譲戸数 1戸（2階）
分譲価格（税込） 4,868万円
間取り 2LDK+N(納戸）
住居専有面積 62.21㎡
バルコニー面積 11.34㎡
アルコーブ面積 2.48㎡
貯湯タンク・ユニット室面積 1.01㎡
管理費（月額） 13,560円
修繕積立金（月額） 10,590円
専用利用料（月額） 3,080円
管理一時金（一括） 26,380円
修繕積立一時金（一括） 794,350円
当初地代（月額） 9,270円
敷金（一括） 222,480円
前払地代（引渡時一括※販売価格に含む） 2,647,840円
先着順申込受付場所 ローレルサロン上本町
先着順申込受付開始 2023年1月15日（日）17：00

先着順分譲概要
分譲戸数 3戸
分譲価格（税込） 3,998万円～5,618万円
間取り 1LDK～2LDK+Ｎ（納戸）
住居専有面積 44.43㎡～62.21㎡
バルコニー面積 10.98㎡～11.43㎡
アルコーブ面積 2.48㎡～2.80㎡
貯湯タンク室面積 0.81㎡
貯湯タンク・ユニット室面積 1.01㎡・1.08㎡
管理費（月額） 9,690円～13,560円
修繕積立金（月額） 7,560円～10,590円
専用利用料（月額） 3,080円
管理一時金（一括） 18,840円～26,380円
修繕積立一時金（一括） 567,320円～794,350円
当初地代（月額） 6,620円～9,270円
敷金（一括） 158,880円～222,480円
前払地代（引渡時一括※販売価格に含む） 1,891,070円～2,647,840円
先着順申込受付場所 ローレルサロン上本町
取引条件有効期限 2023年1月27日

更新日 2023年1月15日
次回更新予定日 2023年1月20日

[44: マンション検討中さん]

高層階からだと窓からの景色、素敵そうですね。

[45: 匿名さん]

定借だからこそ、価格抑えめだとありがたいです。

ラウンジの吹き抜けが豪華です。キッチン、ツヤありの作り付け戸棚もかっこよく見えました。
3LDKで80㎡間取りがあるのがいいです。普通80㎡だと4LDKにする例もある中、3LDKで広く取ってあるのはいいと思いました。

[46: 坪単価比較中さん]

普通のペンシル系マンションでは、豪華で素敵ですね。
デザインがオシャレです。

[47: eマンションさん]

>>46 坪単価比較中さん
家の真ん中にキッチン家相的には大凶ですよ

[48: 坪単価比較中さん]

>>47 eマンションさん

デザイン上の関係で、水周りの配管を中央寄りに集約させたため、今回のような
リビングのFIX窓を望む配置になったのでしょうか？

[49: 匿名さん]

FIXのダイレクトウィンドウって、タワマンの中層以上だから価値があるのであって、低層階でのこれは結構キツイですよ

結果カーテン24時間閉め切りになります

[50: ご近所さん]

>>49 匿名さん

小さな子供さんがいなければ、バーチカルブラインドでしょうか。
向かいがお見合いでも風が通ります。
日中の明かりを入れつつプライバシーも確保できます。