エクセレントシティ蕨ステーションフロントってどうですか？

[匿名さん]

公式サイト
https://www.ex-ms.com/warabi/

再開発が進む京浜東北線蕨駅周辺。
東口から徒歩3分、スーパーマーケット・ライフの隣接地に総戸数100戸のマンションが誕生します。
期待の「エクセレントシティ蕨ステーションフロント」について語りましょう。


物件概要

所在地　埼玉県蕨市塚越1丁目10-2他（地番）
　　　　埼玉県蕨市塚越1丁目7－8（住居表示）
交　通　JR京浜東北線 「蕨」駅より徒歩3分

構造規模　鉄筋コンクリート造 地上10階建 総戸数100戸
敷地面積　1,326.99m2
建築面積　 859.60m2
延床面積　6,336.18m2

間取り 1LDK～3LDK
専有面積 33.59m2～67.49m2
駐車場 15台（機械式10台、平置き駐車場5台 ※1台はカーシェアリング用）
バイク置場 3台
自転車置場 154台（スライドラック、ラック式）

竣工時期 2023年5月末日（予定）
入居開始 2023年7月上旬（予定）

売主・販売・施工 新日本建設株式会社
設計・監理 新日本建設株式会社一級建築士事務所
　
　

[51: 評判気になるさん]

>>50 名無しさん

投資用なのですね。
自分用に欲しいのですが、機械式駐車場だし管理費考えると割高でしょうか？

でも、大規模マンションで東南向きの単身用物件って貴重な気がします。

[52: 名無しさん]

>>51 評判気になるさん

15台の機械式は150戸について比率はかなり低いです。そんなに影響はないですが、少し金が食いられるかな

[53: 名無しさん]

>>4 匿名さん
320？何の話してる？最高層の角部屋は320いけるんですが！それ以外320は言い過ぎ。52平米が300以上場合この立地は無理、67平米も最高320以上も無理。現在マンションの最高値で、アメリカ、韓国も一か月前から都心周りの価額が下がリ続けてくる。

[54: 評判気になるさん]

>>52 名無しさん

車は使わないので駐車場必要無いけど管理費には含まれるのが微妙です。

[55: 評判気になるさん]

ローン控除、固定資産減税考えるなら40平米未満3千万よりも、50平米4千万で買う方がコスパいいのかしら？

[56: 名無しさん]

>>54 評判気になるさん

使うかに関係なく、契約があるんですが、駐車を使用率により管理費と修繕にまわることですね。

[57: ご近所さん]

蕨に住んでますけど治安良くないよね。沿線的にも新都心とかの方がよくない

[58: 通りがかりさん]

>>57 ご近所さん
確かに蕨は治安も環境やばいですけど、東川口は駅近でも良い生活環境ですよね。色々と比較しているのですが、教育とか含めて考えてもあそこの環境が一番良いかもしれないです。

[59: 名無しさん]

>>40 マンション検討中さん

予想以上高いと思います。特に西川口周辺はなぜか無理な単価設定になっていますね。

[60: 名無しさん]

>>59 名無しさん

プレミスト王子神谷 が駅2分距離で高層が坪単価300くらいなので、ご参考ほど

[61: 買い替え検討中さん]

東川口は都心に出にく過ぎて考えられないわ

[62: 匿名さん]

確かに都内西側勤務なら蕨の環境が許容範囲なら東川口は選ばないと思いますね。
ただ許容を超えていたらどうでしょうか。
また価格的には坪300万前後ですから東川口駅前のレーベンと同じくらいの坪単価なのでそうなると資産価値的にも人によっては迷うところかもしれません。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

マジレスすると許容超えたら戸田公園か元郷。交通利便性を妥協できるなら与野、マイナー系浦和、シントシティ。東川口は眼中にない。東川口レーベンの予算あるなら上位互換の赤羽志茂、王子神谷で検討した方がいいのでは。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
うちは蕨西川口は回避しました。
環境的に許容範囲超えてしまったからです。
生活環境重視なので、第一候補が戸田公園、第二が東川口、以下朝霞か志木、東南北中浦和の順で考えてます。
赤羽岩淵とか志茂、王子神谷辺りは周辺にスーパー等が少なく生活利便性が悪いことで検討から外しました。
赤羽や東十条まで行けばたくさんあるのですが毎日の生活には不便だし周辺の暗くて歩きにくい雰囲気が微妙でした。
そして都内の物件は高いですしね。

[65: ご近所さん]

子どもがいらっしゃるご家庭なら京浜東北より埼京線の方が飲み屋とかも少なくてよくないですか、治安的にも

[66: マンション検討中さん]

蕨の東口は異国の方が集っていて怖いですね　
西口の方はマシかも

[67: マンコミュファンさん]

確かにそうだと思います。

[68: 匿名さん]

蕨も完売するのは早いのでしょうね。
西川口の物件も早々に2棟完売しましたよ。
物件営業マンは、苦労せずですね。
外国人はお金持ち。

[70: マンション検討中さん]

ここで東川口の話しがよく出ますが、東川口は不便すぎるよ。
埼玉高速鉄道と武蔵野線でしょ。
まず生涯乗らなくても生きていける電車かと。
そこからの通勤は不便でしょう。

環境も大事ですが、のどかな田舎の不便な街もどうかと。

[71: 匿名さん]

東川口のマンションスレで大宮以北のマンション話をされると言えば伝わるかな？たとえば上尾アピールされても困るでしょ。興味ないでしょ。それと同じ。空気読んでね。みんなシラケちゃってますよ。

[72: 匿名さん]

東川口がこの周辺検討者から相手にされない理由が「だいたい45分地図」に書いてある。

https://news.mynavi.jp/article/20220222-wadai5/

[73: マンション検討中さん]

坪300前後かな。
3LDKは6000万ぐらい？

[74: 名無しさん]

>>73 マンション検討中さん
おそらくそのくらいですね。

[75: マンション比較中さん]

>>70 マンション検討中さん
確かに赤羽出るだけでも地下鉄で20分弱かかりますから、そこからさらに乗り換えて新宿方面に通勤される方には遠すぎると思いますよ。
なので蕨や西川口は治安や生活環境は相当悪いですが、子供のいないDINKSなど教育環境は重視しない家庭でしたらコスパ良く暮らせるのでオススメできます。
逆に言うと都内東側への通勤者または県内勤務やテレワークの方には東川口の方がオススメとなります。公園や緑地の割合が多く空気感が違いますし、お店もかなりあるため普段の生活には充分でしょう。
ですので月1程度に都内に遊びに行くような方には特にオススメエリアとなります。
逆に言うとジメジメ感の強いカオス感やエクスタシー感取得重視の方にはかなり蕨地区オススメとなります。

[76: 匿名さん]

>>75 マンション比較中さん
蕨西川も悪く無いとそんな思いますよ！
カオス&エクスタシーの唯一無二の街ですから！

[77: マンション掲示板さん]

なんだか東川口推しの人が多いですね、、
環境の良さは最近噂でよく聞きますけどここで言われても、、

[78: 匿名さん]

別スレにもいた東川口推しの人と同一人物だとすると、モデルルームも現地も行かずに悩み切るのが私のやり方ですって言ってるでもでもだってちゃんだから相手にするだけ無駄よ

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん
調べたら戸田市スレ、戸田・川口・西川口・獨協大学前マンションスレにも同様の書き込みがあった。東川口レーベンスレには現れないからそこの利害関係者でしょうね。もしくはBOT。

[80: マンション掲示板さん]

>>79 匿名さん
なるほどそんな感じだったんですね！
ちなみに東川口レーベンはもう完売したって本当ですかね？

[81: 匿名さん]

>>80 マンション掲示板さん
東川口駅前レーベンはまだ少し残ってます。
デュオテラスはひっそり完売した模様です。

[82: マンション検討中さん]

予定価格とかって説明会？で出ましたか？

[83: マンション検討中さん]

安いよ、急げ

[84: 名無しさん]

>>83 マンション検討中さん

坪単価？

[85: マンションさん]

>>79 匿名さん
てかまさかのBOTだったら驚きですね。
モデルルームにも行かないとは。
それじゃまともに比較できないですよね。
それにしても東川口は住みやすくてマンション安いってほんとですかね。
今時安いエリアなんて大宮以北のずっと先くらいかと思ってますが。

[87: 匿名さん]

別のエクセレントシティが良い感じだったから、蕨なら価格もお手頃で良いと思ったけど外国人が多いのは悩みますね。
何かの記事で見たけど、どこかの国では日本に来て困ったら蕨に行けって言われてるくらいのようで、外国人と接することにストレス感じるなら諦めかなぁ・・・

[88: 匿名さん]

>>86 マンション検討中さん
ワラビスタンの異名はダテではありませんね、、

[89: 検討板ユーザーさん]

昨日行ってきました。

2階で坪290～な感じでした。
街はともかく設備仕様はよかったですよ。

[90: 名無しさん]

>>89 検討板ユーザーさん

2階の67平米の部屋？

[91: 匿名さん]

>>89 検討板ユーザーさん
価格、仕様の前に住みたい街が先だよね？

[92: 検討板ユーザーさん]

>>91 匿名さん
そのとおりだと思います。

[93: マンション掲示板さん]

>>90 名無しさん

行ってきました。高すぎるね。諦めた方が良い。外国人ばかり...

[96: マンション検討中さん]

エクセレントシティ蕨のモデルルームですが、優先見学の方、見に行った時、平面図や設備のクオリティ図面や蕨の良い所などの各種パンフレットはもらえたでしょうか？早いとまだ作成中でカラーコピーの資料とかだったでしょうか？

[97: マンション検討中さん]

>>89 検討板ユーザーさん
高くてびっくり…

[98: マンション検討中さん]

>>95
あなたに蕨は合ってないから他探しなよってだけじゃない？外国人率高すぎとか民度に悪影響がってあなたがそう思ってるんならそうなんだからもうどうしようもないじゃん

[99: マンション掲示板さん]

>>97 マンション検討中さん

4900万で2ldk 最高層買えますか

[102: マンション検討中さん]

あなたの予算とか誰も知らないと思うけど笑
もっと出せるなら大宮、浦和とか他でいくらでも検討できるからそうすればよいだけ

[103: 通りがかりさん]

>>102 マンション検討中さん
もっと出せません。
低予算でも買えて、しかもあわよくばリセール狙えるマンション買いたいです。
でも今のご時世ではそれ見つけるの難しいです！

[104: マンション掲示板さん]

>>84 名無しさん

ほぼ300-350間ですよね。

[105: 匿名さん]

>>103 通りがかりさん
この物件じゃあなたの希望は叶えられないから他を探した方が良いよ。
お疲れ様でした。

[106: 通りがかりさん]

>>105 匿名さん
ですね！
いま自分の低予算を嘆いています。
そして悲しみくれてます。　
さようなら、憧れのワラビスタンよ！

[107: マンション検討中さん]

坪単300以上出せる人はそうそういない気がするけどね、、、新築マンションは普通の人には買えないものになるのかね

[108: 匿名さん]

マンション価格高過ぎ　だが、
最終的には完売する。
しかしながら、新築マンションに住みわずか2年後位で、中古で売り出されている。
予算ギリギリでもマンションギャラリーの雰囲気、そして勢いで購入決断してしまうのでしょうかね。

[109: マンション掲示板さん]

>>108 匿名さん
そうですね。完売されるね。今後当然坪単価が下がる！ただ、西口開発によりそんなに大幅にはならんとは…..

[110: 名無しさん]

>>109 マンション掲示板さん
ですね。
それにしても立地は良くても、やっぱり生活環境が悪すぎますからね。
それを許容できる人は限られてますから、数年後小幅に下がる感じでしょうかね。

[111: マンション検討中さん]

何年も前から下がる下がると言われ続け買うのを見送ってきた人たちは絶望している。マンション価格の推移を50年ぐらいの長期で見ると基本右肩上がりだから買うのをさらに数年もしくかもっと見送るのが正しいのかは怪しい気がする。毎年数百万ずつ購入資金が積みあがっていく人は待ちでも問題ないと思うけど

[112: マンション掲示板さん]

>>111 マンション検討中さん

こっちの物件話ではないと思いますね。蕨って坪段階がタワーマン以外歴史最大坪段階ではないか？隣の ブリリア蕨も2009年販売当時75平米の13階が4000万台くらいでした。ご参考で….

[113: 匿名さん]

HPにあった初という表記自社調べでいいのかよ

[118: 匿名さん]

>>116 販売関係者さん

販売関係者を名乗ってウソだったらやばい発言だね。

[119: 匿名さん]

>>116 販売関係者さん
ワラビスタンは民度はともかくIT系も割といて高所得者も多いですからね。

[120: マンション検討中さん]

設備レベルは高い。良い物件だとは思う、ただし、売り方があからさまにエグい、とにかく急かす。体育会系の売り方で合わなかった。ノルマ制なのかね。この会社の営業。

[121: 口コミ知りたいさん]

>>120 マンション検討中さん
売り方はどうでもいいよ。
良い物件なら素直に買えばいい。
マンションに何を優先してるんだか。
あんたはつくづくほんまにいつもダメな人やね。

[122: マンション掲示板さん]

>>121 口コミ知りたいさん

120ではないですが、お前の言い方は嫌ですね、買う立場ではない。金があれば買って買わない人の悪口ってなんか

[124: 口コミ知りたいさん]

営業のスタイルは本当に人によると思います…丁寧な人もいれば雑な人もいますし、ゴリゴリ押しが強い人もいればあまりプレッシャーを感じさせない人もいれば…
ただあまり印象が良くない対応をされちゃうとその人だけじゃなくてその会社のイメージも下がってしまうのは理解できます。

[125: 匿名さん]

>>124 口コミ知りたいさん
接客対応は良いがクソ物件買うのと、上から目線でゴリ押し営業だが上質物件買うのとだったらどっちがいい？

[126: マンション掲示板さん]

>>123 口コミ知りたいさん

いつも？知り合い？笑いこと言うね！私言ったことをちゃんと見てから返事してください。

[127: 口コミ知りたいさん]

>>125 匿名さん
その二択だと後者にはなりますね。
そもそもMR行くと決める物件は事前に調べて条件に合ったおっしゃるような「上質物件」であると判断した場合のみなので…
自分の場合は、営業さんの態度が悪く会社イメージが下がった場合でもMRを見て物件自体の魅力がさらに深まった場合は買いますし、そうでなかった場合は買いませんね。
購入の判断材料は物件がいかに条件に合うかが優先事項になります。
ただ営業さんの態度の良し悪しを購入の判断材料にするのは人それぞれで自由なのでどっちでも良いと思いますよ。

[128: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきたけど、坪単価300前後で細かいところで設備が最新なのと立地のせいか似たような物件より1000万程度価格が上乗せされてるなって感じでした。
駅からマンションまでのルートは商店街だけあって日中は人通りが多くて気にならないけど、21時以降がどんな感じなのかが気になりますね。

[129: マンション検討中さん]

部屋の設備が最新なのはいいが、外観が坪単価300っていう感じが全くなく普通。似たような物件より1000万も高いならデザインも頑張ってほしかった

[130: マンション検討中さん]

高いなぁ　この値段ならシティタワーの方がいい気がしてしまう…

[131: マンション検討中さん]

1LDKで4000万円弱とは恐れ入った

[132: 匿名さん]

>>131 マンション検討中さん
へえー。
駅近でも、蕨です。
本当に恐れ入りますよね。

[134: マンション検討中さん]

モデルルーム行かせていただきましたが、担当者が離れてから事務所に戻られた時少し扉が開いていたのかすごい怒鳴り声みたいなのが聞こえました。
なんかすごい昭和の感じがしました。
なんかこのデベのマンションを買いたいと思えなくて辞めました。設備、駅近は良かったです！

[136: マンション検討中さん]

ここが1LDKで4000万円弱ならメイツ川口並木の方がよさそうだな

[137: 匿名さん]

>>136 マンション検討中さん
うちはメイツよりレーベンとの二択で迷ってます。
官民一体型PPP事業により資産価値の高さが最大の売りですから、資産価値では駅前レーベンに分があるでしょうかね？

[138: マンション検討中さん]

>>134 マンション検討中さん
これって本当ですか？
今時、そんなことあるんですね
普通にパワハラじゃないんですかね
この会社って上場してますよね？

[140: マンション掲示板さん]

>>139 口コミ知りたいさん
良い物件を買うのはもちろんそうですが、良いデベから買いたいでしょ。
いつも新日本は第1期1次、2次、最終期みたいな感じで概要とかも適当ですよね。
大手はそーいう所からしっかりしてて良い物件が多く見える。
新日本はそー言うところがひどいし、他社のネガキャンばっかり

[141: 口コミ知りたいさん]

>>140 マンション掲示板さん
1期とか最終期とか概要なんぞ適当でもいいんよ。
それって適当でも売れてるからだから。
良いデベってなに？
しっかりしてて接客対応が丁寧なこと？
大手だって押し売りすごいよ？
あんたはいつもそんなだからいつまでたっても買い逃すんだよ。
でも誤解しないで。
ここの物件が良いって意味じゃないからね。

[142: マンション検討中さん]

>>134 マンション検討中さん

私も聞こえました。
私だけじゃなかったんですね。
なんか嫌な感じですよね。
古臭くて

[143: マンション検討中さん]

結果、価格だけがエクセレントという認識でよいのかしら？

[144: 匿名さん]

>>143 マンション検討中さん

別に価格も対してエクセレントじゃないですよ
エクセレントなのは蕨と西川口の風俗だけです。

[145: 買い替え検討中さん]

蕨の東口は街を歩いてると体感で5割が異国の方に感じます。
日本人は歩きながら喋る人が少ないのも理由な気がしますが、それを差し引いてもです。
観光地のような場所ならともかく、自分が居住する地域なのでいつも気に掛かります。
立地、設備、西口再開発、昨今の輸入品の高騰などなどすべて含めての値段なので高いのは仕方ないと思いましたが、上記の異国文化がまったく気にならない人向けの物件だと思いました。

[146: 名無しさん]

確かに利便性は良いですね。

[147: 匿名さん]

さすがに検討者は近辺の住民でしょ。全く土地勘ない人間が分譲で蕨を検討するとは考えられない。賃貸で蕨や西川口に住む若いファミリー層が増えてるのでその流れでここらを検討が多いのではないかな。蕨同等の利便性で分譲を探すと蕨、西川口しか（予算的に）選択肢がないのが悩ましい。

[148: 口コミ知りたいさん]

>>147 匿名さん
いやいや地縁のある人だけじゃないと思いますよ。
この辺は利便性高いので。
ただし官民一体型PPP事業により資産価値の高さが最大の売りですから、資産性では駅前レーベンに分があるでしょうかね？

[149: 評判気になるさん]

このエクスタシーマンションは契約結構出てるんですかね？

[150: 販売関係者さん]

>>149 評判気になるさん
日本人の割合の方が少ないですよ。
中国人などが多いです