エクセレントシティ蕨ステーションフロントってどうですか？

[匿名さん]

公式サイト
https://www.ex-ms.com/warabi/

再開発が進む京浜東北線蕨駅周辺。
東口から徒歩3分、スーパーマーケット・ライフの隣接地に総戸数100戸のマンションが誕生します。
期待の「エクセレントシティ蕨ステーションフロント」について語りましょう。


物件概要

所在地　埼玉県蕨市塚越1丁目10-2他（地番）
　　　　埼玉県蕨市塚越1丁目7－8（住居表示）
交　通　JR京浜東北線 「蕨」駅より徒歩3分

構造規模　鉄筋コンクリート造 地上10階建 総戸数100戸
敷地面積　1,326.99m2
建築面積　 859.60m2
延床面積　6,336.18m2

間取り 1LDK～3LDK
専有面積 33.59m2～67.49m2
駐車場 15台（機械式10台、平置き駐車場5台 ※1台はカーシェアリング用）
バイク置場 3台
自転車置場 154台（スライドラック、ラック式）

竣工時期 2023年5月末日（予定）
入居開始 2023年7月上旬（予定）

売主・販売・施工 新日本建設株式会社
設計・監理 新日本建設株式会社一級建築士事務所
　
　

[1: 匿名さん]

蕨の相場がわからないのですが、川口や浦和より安くて西川口より高いとなると＠270前後でしょうか。

[2: 匿名さん]

さいこうのりっち

[3: 匿名さん]

>>2 匿名さん

まあたしかに。
こんな駅近で日当たりが確保できるのは魅力ですね。

ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、バルコニー隔壁スラブtoスラブなど設備水準もケチってない。
あとは線路防音を二重サッシにするのかTｰ2サッシでお茶を濁すのか注目してます。
　

[4: 匿名さん]

めちゃくちゃ立地いいねぇ。コンパクト多く作れてるからグロスもそこまで張らないし平均坪単価320程と予想。

[5: マンション検討中さん]

ここも＠300くらいするんでしょうね
3分でスーパー前とはいえ高そうですね
蕨の環境でその値段か、、

[6: マンション比較中さん]

>>4 匿名さん

52㎡の2LDKなどはリタイア後の夫婦にぴったりですね。
この場所なら老後も安心かと。

36㎡1LDKは都心勤務のシングルでもいけそう。
都内の変な場所を買うより京浜線3分でスーパー隣で日当たり良好なら将来的に売っても貸しても損はしないかと。

[7: 匿名さん]

利便性は抜群ですよね。
ファミリーにしてもシングルにしても立地のメリットは大きいと思います。
ここは一階も部屋になってますかね。
一階の端の方だとスーパーに出入りするトラックの音がしてしまうでしょうから
そこは懸念点になるのかもしれません。
後、駐車場が足りない気がします。周辺の駐車場を借りることで何とかなりそうですかね。

[8: 購入経験者さん]

>>7 匿名さん
＞ここは一階も部屋になってますかね

パースを見ると11スパンあるので9層で99戸。総戸数100（管理室除く）なので1戸だけ1階にあるかも知れません。

おそらく物件概要にある「テラス7.56㎡」（2階以上は「バルコニー」という呼称になる）の部屋なので、この面積から考えるとDタイプ36㎡の部屋なのかなと考えてます。

この部屋、2階以上と比べると居住性や防犯性に難があるのでパンダ部屋として2000万を切る価格で売り出されるかも。

[9: 匿名さん]

坪300万前後でしたら妥当なほうですかね。東川口駅前のレーベンと同じくらいの坪単価なのでどちらがいいか皆さん迷いそうなところですよね？

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん
蕨と東川口では客層の競合はなさそう。蕨の環境が許容範囲なら東川口は選ばないと思う。
ここって蕨市なので共働き世帯は保育園について確認したほうがいいよ。線路を交えて川口市と蕨市が入り組む場所なので近場で落ちると線路を越えないといけない。

[11: 匿名さん]

>>10 匿名さん
なるほどですね。そうなるとここと競合するマンションというと具体的にはどこになりますかね？

[12: 匿名さん]

レーベン川口並木とかじゃないでしょうか？

[13: 匿名さん]

>>12 匿名さん
なるほど西川口VS.蕨の徒歩３分対決ですね。確かに時期的にも重なっていてバッティングしそうです。ありがとうございます。

[14: マンション比較中さん]

レーベンの宣伝うざいな。
だれも西川口とは比べないよ。

[15: 匿名さん]

>>14 マンション比較中さん
蕨と西川口は目と鼻の先ですので比べる方は多数いるでしょう。
なおレーベンの宣伝ではなく、西川口VS.蕨の徒歩３分対決とのことでした。
確かに時期的にも重なっていてバッティングしそうです。

[16: 匿名さん]

新築だと西川口、南浦和、戸田公園。
中古だと川口、蕨の住友タワー、川口寄りの元郷のタワー。
根拠はこのエリアでポスティングされる不動産屋のチラシ内容。東川口物件は載ってなかったな。

蕨西口タワーは竣工時期が不透明でおそらくここと比較にならない価格になりそう。

[17: 通りがかりさん]

スレの伸び具合を見てもレーベン川口並木とどっこいどっこいかと笑

[19: マンション検討中さん]

設備は良さそうですが、気になるのは、2Lのリビングの横の部屋の四畳は狭いかなぁ、、モデルルーム等楽しみに待ってます。

[20: 通りがかりさん]

立地はいいけどとにかく治安悪そう

[21: 通りがかりさん]

蕨と西川口がエクセレントでないのは確実

[22: 購入経験者さん]

>>21 通りがかりさん
上手い！！
山田君、座布団一枚！

[23: 評判気になるさん]

>>22 購入経験者さん
そうなると東川口こそエクセレントでしょうか。

[24: 通りがかりさん]

埼玉でエクセレントなのは浦和とか大宮とかでしょう。そこに手が出なければ、何かを妥協してコストを下げるしかない

[25: マンション検討中さん]

当たり前のこと言ってる人います

[26: マンション検討中さん]

そもそも新日本がエクセレントなんですか？
どこがエクセレントなんでしょうか

[27: 購入経験者さん]

>>21 通りがかりさん
蕨と西川口はエクセレントではなくエクスタシーをする場所ですよ

[28: マンション検討中さん]

面白いこと言ってる人います

[29: 匿名さん]

外人さんがいっぱいいます。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん

でも、物件価格は高騰してます。

[40: マンション検討中さん]

坪単価どうなるか楽しみ

[43: 匿名さん]

[No.31～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[44: 匿名さん]

全体的にマンションの価額が高すぎる。蕨駅って坪単価がどのくらいかに楽しみ

[45: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[46: 通りがかりさん]

エクスタシーという表現は面白いですね。そして確かにそれは否定しきれないでしょう。
ただどこかのプラウドみたいにコンカフェ隣にあるわけじゃないですからそこまで気にすることでもなし

[47: 購入経験者さん]

>>46 通りがかりさん
プラウドさんはそれでも売れるし、ブランドとしてよいからいいと思います。
それに比べて新日本さんはどうなんですか

[48: 名無しさん]

プライド川口も坪単価320 高層ですが、このくらいならちょつときついね。

[49: 評判気になるさん]

1LDKのDタイプ気になります。
お風呂は1316で十分な広さですが、キッチンシンク狭くないですか？
コンロも魚焼きグリルつかなそうですよね。
食洗機ないし、スーパ横で自炊がメインになると思うのですが、キッチンの使い勝手だけ気になります。

[50: 名無しさん]

＞49
そもそも1ldkは投資用に作られたらしいね、実用性は考えたかな

[51: 評判気になるさん]

>>50 名無しさん

投資用なのですね。
自分用に欲しいのですが、機械式駐車場だし管理費考えると割高でしょうか？

でも、大規模マンションで東南向きの単身用物件って貴重な気がします。

[52: 名無しさん]

>>51 評判気になるさん

15台の機械式は150戸について比率はかなり低いです。そんなに影響はないですが、少し金が食いられるかな

[53: 名無しさん]

>>4 匿名さん
320？何の話してる？最高層の角部屋は320いけるんですが！それ以外320は言い過ぎ。52平米が300以上場合この立地は無理、67平米も最高320以上も無理。現在マンションの最高値で、アメリカ、韓国も一か月前から都心周りの価額が下がリ続けてくる。

[54: 評判気になるさん]

>>52 名無しさん

車は使わないので駐車場必要無いけど管理費には含まれるのが微妙です。

[55: 評判気になるさん]

ローン控除、固定資産減税考えるなら40平米未満3千万よりも、50平米4千万で買う方がコスパいいのかしら？

[56: 名無しさん]

>>54 評判気になるさん

使うかに関係なく、契約があるんですが、駐車を使用率により管理費と修繕にまわることですね。

[57: ご近所さん]

蕨に住んでますけど治安良くないよね。沿線的にも新都心とかの方がよくない

[58: 通りがかりさん]

>>57 ご近所さん
確かに蕨は治安も環境やばいですけど、東川口は駅近でも良い生活環境ですよね。色々と比較しているのですが、教育とか含めて考えてもあそこの環境が一番良いかもしれないです。

[59: 名無しさん]

>>40 マンション検討中さん

予想以上高いと思います。特に西川口周辺はなぜか無理な単価設定になっていますね。

[60: 名無しさん]

>>59 名無しさん

プレミスト王子神谷 が駅2分距離で高層が坪単価300くらいなので、ご参考ほど

[61: 買い替え検討中さん]

東川口は都心に出にく過ぎて考えられないわ

[62: 匿名さん]

確かに都内西側勤務なら蕨の環境が許容範囲なら東川口は選ばないと思いますね。
ただ許容を超えていたらどうでしょうか。
また価格的には坪300万前後ですから東川口駅前のレーベンと同じくらいの坪単価なのでそうなると資産価値的にも人によっては迷うところかもしれません。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

マジレスすると許容超えたら戸田公園か元郷。交通利便性を妥協できるなら与野、マイナー系浦和、シントシティ。東川口は眼中にない。東川口レーベンの予算あるなら上位互換の赤羽志茂、王子神谷で検討した方がいいのでは。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
うちは蕨西川口は回避しました。
環境的に許容範囲超えてしまったからです。
生活環境重視なので、第一候補が戸田公園、第二が東川口、以下朝霞か志木、東南北中浦和の順で考えてます。
赤羽岩淵とか志茂、王子神谷辺りは周辺にスーパー等が少なく生活利便性が悪いことで検討から外しました。
赤羽や東十条まで行けばたくさんあるのですが毎日の生活には不便だし周辺の暗くて歩きにくい雰囲気が微妙でした。
そして都内の物件は高いですしね。

[65: ご近所さん]

子どもがいらっしゃるご家庭なら京浜東北より埼京線の方が飲み屋とかも少なくてよくないですか、治安的にも

[66: マンション検討中さん]

蕨の東口は異国の方が集っていて怖いですね　
西口の方はマシかも

[67: マンコミュファンさん]

確かにそうだと思います。

[68: 匿名さん]

蕨も完売するのは早いのでしょうね。
西川口の物件も早々に2棟完売しましたよ。
物件営業マンは、苦労せずですね。
外国人はお金持ち。

[70: マンション検討中さん]

ここで東川口の話しがよく出ますが、東川口は不便すぎるよ。
埼玉高速鉄道と武蔵野線でしょ。
まず生涯乗らなくても生きていける電車かと。
そこからの通勤は不便でしょう。

環境も大事ですが、のどかな田舎の不便な街もどうかと。

[71: 匿名さん]

東川口のマンションスレで大宮以北のマンション話をされると言えば伝わるかな？たとえば上尾アピールされても困るでしょ。興味ないでしょ。それと同じ。空気読んでね。みんなシラケちゃってますよ。

[72: 匿名さん]

東川口がこの周辺検討者から相手にされない理由が「だいたい45分地図」に書いてある。

https://news.mynavi.jp/article/20220222-wadai5/

[73: マンション検討中さん]

坪300前後かな。
3LDKは6000万ぐらい？

[74: 名無しさん]

>>73 マンション検討中さん
おそらくそのくらいですね。

[75: マンション比較中さん]

>>70 マンション検討中さん
確かに赤羽出るだけでも地下鉄で20分弱かかりますから、そこからさらに乗り換えて新宿方面に通勤される方には遠すぎると思いますよ。
なので蕨や西川口は治安や生活環境は相当悪いですが、子供のいないDINKSなど教育環境は重視しない家庭でしたらコスパ良く暮らせるのでオススメできます。
逆に言うと都内東側への通勤者または県内勤務やテレワークの方には東川口の方がオススメとなります。公園や緑地の割合が多く空気感が違いますし、お店もかなりあるため普段の生活には充分でしょう。
ですので月1程度に都内に遊びに行くような方には特にオススメエリアとなります。
逆に言うとジメジメ感の強いカオス感やエクスタシー感取得重視の方にはかなり蕨地区オススメとなります。

[76: 匿名さん]

>>75 マンション比較中さん
蕨西川も悪く無いとそんな思いますよ！
カオス&エクスタシーの唯一無二の街ですから！

[77: マンション掲示板さん]

なんだか東川口推しの人が多いですね、、
環境の良さは最近噂でよく聞きますけどここで言われても、、

[78: 匿名さん]

別スレにもいた東川口推しの人と同一人物だとすると、モデルルームも現地も行かずに悩み切るのが私のやり方ですって言ってるでもでもだってちゃんだから相手にするだけ無駄よ

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん
調べたら戸田市スレ、戸田・川口・西川口・獨協大学前マンションスレにも同様の書き込みがあった。東川口レーベンスレには現れないからそこの利害関係者でしょうね。もしくはBOT。

[80: マンション掲示板さん]

>>79 匿名さん
なるほどそんな感じだったんですね！
ちなみに東川口レーベンはもう完売したって本当ですかね？

[81: 匿名さん]

>>80 マンション掲示板さん
東川口駅前レーベンはまだ少し残ってます。
デュオテラスはひっそり完売した模様です。

[82: マンション検討中さん]

予定価格とかって説明会？で出ましたか？

[83: マンション検討中さん]

安いよ、急げ

[84: 名無しさん]

>>83 マンション検討中さん

坪単価？

[85: マンションさん]

>>79 匿名さん
てかまさかのBOTだったら驚きですね。
モデルルームにも行かないとは。
それじゃまともに比較できないですよね。
それにしても東川口は住みやすくてマンション安いってほんとですかね。
今時安いエリアなんて大宮以北のずっと先くらいかと思ってますが。

[87: 匿名さん]

別のエクセレントシティが良い感じだったから、蕨なら価格もお手頃で良いと思ったけど外国人が多いのは悩みますね。
何かの記事で見たけど、どこかの国では日本に来て困ったら蕨に行けって言われてるくらいのようで、外国人と接することにストレス感じるなら諦めかなぁ・・・

[88: 匿名さん]

>>86 マンション検討中さん
ワラビスタンの異名はダテではありませんね、、

[89: 検討板ユーザーさん]

昨日行ってきました。

2階で坪290～な感じでした。
街はともかく設備仕様はよかったですよ。

[90: 名無しさん]

>>89 検討板ユーザーさん

2階の67平米の部屋？

[91: 匿名さん]

>>89 検討板ユーザーさん
価格、仕様の前に住みたい街が先だよね？

[92: 検討板ユーザーさん]

>>91 匿名さん
そのとおりだと思います。

[93: マンション掲示板さん]

>>90 名無しさん

行ってきました。高すぎるね。諦めた方が良い。外国人ばかり...

[96: マンション検討中さん]

エクセレントシティ蕨のモデルルームですが、優先見学の方、見に行った時、平面図や設備のクオリティ図面や蕨の良い所などの各種パンフレットはもらえたでしょうか？早いとまだ作成中でカラーコピーの資料とかだったでしょうか？

[97: マンション検討中さん]

>>89 検討板ユーザーさん
高くてびっくり…

[98: マンション検討中さん]

>>95
あなたに蕨は合ってないから他探しなよってだけじゃない？外国人率高すぎとか民度に悪影響がってあなたがそう思ってるんならそうなんだからもうどうしようもないじゃん

[99: マンション掲示板さん]

>>97 マンション検討中さん

4900万で2ldk 最高層買えますか