ソライエ新鎌ケ谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ソライエ新鎌ケ谷についての情報を希望しています。
公式URL：https://s-136.jp/

所在地：千葉県鎌ケ谷市新鎌ケ谷二丁目12番11他（地番）
交通：東武アーバンパークライン・成田スカイアクセス線・北総線・新京成線「新鎌ケ谷」駅より徒歩3分(サブエントランスより計測)
※2023年12月整備完成予定の北側市道を通るルートとなります。
間取：2LDK～4LDK
面積：62.38平米～93.57平米
売主：東武鉄道株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[961: デベにお勤めさん]

>>960 eマンションさん

販売側が利益をだいぶ載せている場合、取得後の資産価値はかなり下落するのでしょうか？

[962: マンション検討中さん]

>>961 デベにお勤めさん
なんとも言えないんじゃないですかねー。
新鎌ヶ谷駅の今後の開発だったり、首都圏のマンション相場、日本の景気次第じゃないですか？

参考になるような周辺中古マンションもなさそうなので、中古になった時にどうなるか？の予測は難しいのかと。
ただ、一般的には利益を載せない（＝販売価格を安くする）方が資産価値は下がりづらいですよね(笑)

[963: 周辺さん]

>>961 デベにお勤めさん
955です。
一般的にマンション分譲は用地を仕入れそこに建物を建築し販売する。
土地の仕入れをいつするか？　普通は今でしょ！　土地値は時価相場にならざるを得ない。
昔々、線引きのない都市計画区域の頃に畑？を取得。昭和45年に線引きされ、本地は市街化調整区域。時は移り変わり平成になり土地区画整理事業が平成7年に認可、これに伴い調整区域から商業地域に大出世。東京10号線の夢は夢のままだったが駐車場にしたままでは流石に勿体ない。居住環境はよくないけど駅近だしマンションでも建てよ。土地はただ同然、建築費は時価だけど販売価格は新築マンションとしての相場で売りましょ。
販売側が利益をだいぶ乗せている部分は土地の含み益ですよ。

[964: デベにお勤めさん]

>>963 周辺さん

ありがとうございます。その土地代が上がっている部分＋販売益で、そこまで気にするほどではないということですかね？

[965: マンコミュファンさん]

>>927 匿名さん
ケーキ屋は人気だけど新鎌ヶ谷駅ですね。昔ながらの店ではないし、ここで聞かれている食事処でもない。直売所も然り。
改めてネット検索しましたが、市内6駅のレストランはチェーン店と星3つ程度の店しか見つけられませんでした。ケーキ屋とパン屋はまあまあいいけれど、新鎌ヶ谷駅に集中してますね。

[966: マンコミュファンさん]

皆さんご指摘済のネックの他に気にすべき点は、駐車場設置台数です。昔は当たり前だった自走式駐車場100％は全滅状態で、ここ数年の新築マンションは、建築コスト上昇に伴う内装やコンクリートの質低下や敷地面積に対する戸数増加が激しいですが、総戸数に対する駐車場台数割合が著しく低い新築マンションで溢れています。不便な機械式駐車場&低い設置率が殆どになりました。

これまで、営業担当者は近年の車離れで適正台数に削減していると回答してきましたが、蓋を開けてみれば駐車場難民大爆発で、中古で購入しても駐車場十数年待ちなのか、何十年待ちなのかも分からない物件が多発しています。

例えば、シティタワー金町。駐車場さえあれば6000万円位でも売却できそうな立地仕様ですが、駐車場は待ち数十人いるそう。売り物件も常に10件以上、4780万円で掲載されてる物件もあり、駐車場設置率が資産価値に大きな影響を及ぶす典型的な例かと思います。　

[967: マンコミュファンさん]

23区金町の高級そうなタワーマンションでこの惨状ですので、千葉の奥地の新鎌ヶ谷でも同様に駐車場難民が続出すること、中古で売る際も駐車場が無売却しずらいことは覚悟して検討しましょう。

[968: eマンションさん]

>>964 デベにお勤めさん
すごーく気にした方がいいと思います。
非常に大事なことを隠されてますよ。

[969: マンション検討中さん]

近所の不動産屋さんに買ったらいくらで売れるかきいてみまーす。

一番リアルでしょう。
金額盛ってるかすぐわかる、

見た限りステレス値上げという気もしますが。

[970: マンション検討中さん]

こちら購入予定の方

どの辺りを希望してますか?
角部屋かな？
中部屋はほとんど同じだから基準がわからないです。

[971: eマンションさん]

>>969 マンション検討中さん
近所の不動産屋さんに今の相場読めますかね？大手の仲介会社でも見解分かれそうだけど

[972: マンション検討中さん]

>>955 周辺さん
こんな、ただのような土地にマンション建てて
あんな高い価格になるかな？
かなりマージンとってるよね。

広告も多すぎ！

[973: マンション掲示板さん]

広い部屋を探してここに辿り着いたので角一択ですね

[974: 通りがかりさん]

>>971 eマンションさん
三井のリハウスとかきいでみたら。
業界一位だし。

[975: 匿名さん]

>>973 マンション掲示板さん
ちなみに皆さんどの部屋を狙ってるんでしょうか？

わたしは角部屋がいいけど、高すぎて諦めようかと思ってます。

[976: マンション検討中さん]

>>975 匿名さん
J購入層は広さを譲れば他にも明るい選択肢がありますからね。

[977: マンション掲示板さん]

オプションつけたらプラスいくらになるのと考えたら、千葉ニュータウンの100平米築浅物件もアリかと思っています。

[978: マンション検討中さん]

>>959
でも新鎌ヶ谷だよって、今どこに住んでるの？凄い大都会？
新鎌ヶ谷よりもっともっと不便なエリアあるの知らない？
今よりずっと便利になると思う人もいるのだよ。

[979: マンション検討中さん]

よく新鎌ヶ谷駅を使う友人から夜の治安が…と聞くので、よく言えばほのぼのとしていた隣駅物件を再検討してるところです。
子供もいるし長い目で見ると心配。

[980: マンション検討中さん]

新鎌ヶ谷駅で治安の心配してたらどこも住めないと思うｗ
すっごい人いないですけどｗ

[981: マンション検討中さん]

>>975
うちは人数少ないので65-75㎡でマンション探してたのでそのあたり。
70か75かな。でもいい場所の階層や部屋はすぐなくなるんでしょうね。
買うと決めてる人はやっぱ早いほうがいいと思います。
うちは他駅の中古ＭＳとも比較検討してます。

[982: マンション検討中さん]

>>979
お友達って駅使うだけですか？勤務？
私は近くに住んでいますが、全然平気ですよ。。人通りも少ないし。
マンション出来たら賑やかになってほしいくらいです。
とってものどかですけどね。
今迄がかなり賑やかな駅前に住んでたせいかもですが。
周辺駅ってでもかなりさらに田舎で何もなくないですか？

[983: 匿名さん]

新鎌ヶ谷と西白井（文脈上）は、より大きな街との比較では治安で有意な差はないと思いますよ。
新鎌ヶ谷駅前は、数は少ないながら終電ごろまで営業している居酒屋等もあり３路線のターミナル駅でもあるので、賑わいとともに多少トラブルもあるのは仕方ないのではないかと。便利さとのトレードオフです。
一方、西白井は駅前でも人が居なさ過ぎてむしろ怖いくらいです。

[984: 匿名さん]

>>969 マンション検討中さん
不動産屋でも売れ行きを見てからじゃないと適切な査定額を出すのは厳しそう。
そもそも新鎌ヶ谷駅の新築自体が久しぶりだし、
この数年で全国各地のマンション価格が急激に変化したから、
今の新鎌ヶ谷の駅前の新築マンションにどれくらいの需要があるのか、
プロの目から見ても販売前に的確に算出して具体的な数字を出すのは厳しいんじゃないな。

[985: 匿名さん]

ちなみに大手ショップに聞いてみたらとの意見もありますが、
新築マンションがいくらで売れるかと聞いても、
仮にどれだけ最低でも販売価格に諸経費の分を上乗せしたスタート価格で反響を見ましょうと提案されるだけで全く参考にならないかと。

[986: マンション検討中さん]

うちは思ったより予算オーバーになったので迷ってるけど、一応いろいろ話は聞いてみたいし、内装も見たいのでMR予約通りいく予定です。
ただ購入をもう最初から決めていた人もいると思うので、そういう家庭ってMRいったらすぐもう申し込みするんですよね。
迷ってたらいい場所の部屋はなくなるんだろうな。
そもそもこれを高いと思わない層もいると思うので…

[987: 匿名さん]

わたしもモデルルームいきます。

もし12階5000万だったら経費200万として
ローンを4000万としたら、貯金1200万は貯めないとですね。

計算してみますが、厳しいですねー。

[988: マンション検討中さん]

そのほかに、家具（新調するなら）、引越し代、エアコンつけたり、諸々かかりますねー。

[989: 匿名さん]

>>988 マンション検討中さん

それもですか＾＾

[990: eマンションさん]

>>987 匿名さん
経費200万じゃ足りないですねー。

ローン手数料・保証料、司法書士報酬（デベ分＋銀行分）、登記費用、管理費一時金、修繕積立一時金、火災保険、引っ越し費用、新しい家具（エアコン等）、などなど、一般的に諸費用と呼ばれるものは物件価格の10%です。（インターネットで調べたら出てくる情報です。）

新しい家具を抑えたとしても、5000万の物件だったら、400万くらいはないと不安かと。

[991: 検討板ユーザーさん]

>>990 eマンションさん
ネット銀行（sbiとか）だと、手数料がローンの2.2%ですもんねー。
金利安いけど初期費用が高い！！

提携ローン使うと謎の手数料とられたりしますし。。。

[992: マンション検討中さん]

融資実行がまだまだ先というところもネックです。金利UPを想定して余裕をもって資金計画をたてないと。

[993: 評判気になるさん]

>>992 マンション検討中さん
そうですねー、修繕積立金の値上がりも想定しておかないとですね。
ほとんどのマンションが最初は1万円程度ですが、5年毎に値上げして30年後には5万円とかになるのもザラですからね。

[994: マンション検討中さん]

隣駅のマンションの話題がちょこちょこ出てきますが、比較されているのは元々地元に住んでいる方でしょうか？
1駅と言えど、利便性も雰囲気もかなり違うので比較対象になるのが少し不思議で…

[995: 検討板ユーザーさん]

西白井にマウント取るシンカマ笑

[996: 評判気になるさん]

>>995 検討板ユーザーさん

比較されただけでマウントを取られたと思う西白井笑

[997: 匿名さん]

新鎌ヶ谷駅の夜間のバイク騒音は物凄いです。
通常はとても静かなだけにバイクの騒音を聞いたらびっくりしますよ。
数千万出して買ったのに…とならないことを祈るばかりです

[998: 匿名さん]

同時期に購入可能、同じ路線で一駅違い、駅近、広さも被っている。
比べない方が変。

駅の利便性はかなり違うけど、新京成や野田線、特に新京成はあまり使わないかも。平面駐車場だし、電車の音はほとんど問題にならなさそうだし、環境も良好。何より安い！

ディスポーザーはどうなるかな？

[999: 評判気になるさん]

>>987 匿名さん
経費が200じゃ全然足りんのよ。マンション買ってみて分かった。説明を受けていたのだろうが、これ何の費用？みたいな金を結構払った。新築買うと家具なども新しいものに変えたいという欲が出てきてバンバン金が出ていく。ご注意下さい。

[1000: マンション検討中さん]

>>998 匿名さん
生活していくうえで、新鎌ヶ谷の方が断然便利だと思います。特に買い物。
あと、おっしゃってる通り、北総線で都内に行かれる方は新京成や野田線を使う機会がそんなに無いかなと思うので、4線使えますみたいなのは、あまり売りにならんかなと思います。

[1001: マンション検討中さん]

>>997
そうなんですよね。なんか阿呆がいるようで・・数台ですよ、２，３台のバイク。
ガキなのかな、鎌ケ谷警察署すぐそばなのにどうにかならないのかなー
家庭の問題なのか？
確かに静かだから目立つんですよね。
以前住んでた所は大きな道路も交差点もあったので本気の暴走族が凄い台数で通ったりしてましたので、２，３台しかいないんで最初笑ったけど、細い道路で静かだから目立つのよね音。
まあでも国道沿いってどこも一緒かな・・・

[1002: マンション検討中さん]

>>1000
複数路線使えるというのは資産価値に直結しますよ！
アナタは使わなくても、松戸、津田沼（新津田沼）、船橋、柏、千葉（千葉中央）に通勤通学の人もいますからね。これ全部一本で10～30分以内で行けるのって結構便利ですよ。

[1003: 評判気になるさん]

んー、でも
西白井より1500万～2000万高いよ。
月のローン支払い3万以上は変わるし。
高級車乗れちゃうよ、乗るかどうかは別として。

[1004: 口コミ知りたいさん]

>>1003 評判気になるさん
500万～1000万の差なら断然新鎌ヶ谷だけど、そんなに違うとひいちゃうよね。

[1005: マンション検討中さん]

高くても売れると思うよ。
あと我が家は車最近手放しました。全然乗らないし。

[1006: マンション検討中さん]

>>1004
もしどっちかタダであげると言われたらどっちが欲しいか？
価値はその時わかるかも。
私はやっぱシンカマが欲しいなあ。笑

[1007: 検討板ユーザーさん]

>>1006 マンション検討中さん
よくわからんけど、タダデくれるなら三田ガーデンヒルズがいいけど。
なんで、タダでくれるという前提になるの？

一駅の利便性に2000万の価値を感じるか？って話にしかならないとおもうけど。。。

[1008: 通りがかりさん]

>>1006 さん
タダでくれるならどっち選ぶか？っていう質問が価値に影響するのがよくわからないのだけど。
同じ価格でのみ意味ある質問では？

[1009: マンション検討中さん]

好きなほうをお買い求めくださいー

[1010: 評判気になるさん]

>>1005 マンション検討中さん
近況報告？

[1011: マンコミュファンさん]

>>1006 マンション検討中さん
お粗末な発想ですね。

[1012: マンション検討中さん]

モデルルーム見学された方の書き込み待ってます（笑）
どんな感じでしたか？！

[1013: マンション検討中さん]

部屋が自由に選べるなら西白井なんですよ断然。ただもう中住戸の手狭な部屋しか残っていない…。
この物件は少なくとも電車の屋根より高層の部屋しか買う価値があるとは思えないのですが、みなさんあまり気にしないのでしょうか。

[1014: マンション検討中さん]

>>1013
この物件ってソライエのことですよね？電車の屋根？高架より上ってこと？
でも電車音って上のほうに響くらしいですよね…

[1015: 通りがかりさん]

>>1014 マンション検討中さん
じゃあ、上の部屋も下の部屋もダメじゃん

[1016: eマンションさん]

>>1014 マンション検討中さん
そうなんですけど、北総線の高架の北側のアクロスモールがさらに高く、しかも駐車場のスロープなので、低層の北側は採光と良い風通しがほぼ期待できないのではないかと。
音は流石にサッシ等で対策してると思うので。

[1017: マンション検討中さん]

新鎌ヶ谷に以前勤めてた知り合い（不動産屋さん）に価格みせたら、自分なら買わない、と、いわれました。

予約したしモデルルームみてから決めようとおもいます。

経費結構かかるんですね。
皆さんいろいろ教えていただきありがとうございます。

[1018: 地元出身さん]

実家近くのマンションで気になっていたのですが、都心勤務の広域検討者にはお勧めできませんね。都心までの所要時間・周辺環境に見合った価格になってない。「パークホームズ柏たなか」や「ザ・パークハウス三郷」の方がコスパいいでしょう(三郷は価格出てないが坪単価@230くらいと予想)やはりTXは早いです。新鎌ヶ谷と都心までの所要時間はあまり変わりません。
地縁者で空港や船橋、千葉方面もアクセス欲しいという方には合ってくると思います。あと西白井はキツイですね。中古市場でとても苦しくなると思います。鎌ヶ谷なら申し訳ないが断然戸建ですね。新鎌ヶ谷や駅近に拘らなければ、鎌ヶ谷や馬込沢辺りで4000万程度あれば買えますよ。

[1019: 周辺さん]

駅力を諸要素が反映された指標として土地価格と想定する。
国税路線価図でみると
西白井駅最高価格10万円、新鎌ヶ谷駅最高価格24万円、柏たなか駅最高価格17万円
土地価格は相当の格差がある。
ＭＳ新築分譲価格を専有部分の取引相場水準プライスではなく、コスト面で考えると建築費は品等が同程度であればそれほど差は出ないと思う。
ならば土地価格の差が売り出し価格に大きく影響するのではないか？
この3駅のＭＳ分譲価格の差は土地価格の差が出ていると思う。

[1020: マンション検討中さん]

>>1018 地元出身さん
三郷がその価格で来るなら、だんぜん三郷ですね。

[1021: マンション検討中さん]

電車音が上でも下でも駄目と言ってる人は他に行きなよ。

[1022: マンション検討中さん]

三郷？
三郷の新築は価格がどうなるかわからないよあれ。

[1023: 匿名さん]

>>1020 マンション検討中さん

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673611/
ここと似たような立地なので、坪単価@230くらいかなと予想。市況やグレードが高いのでもっと高くなるかもしれません。

[1024: マンション比較中さん]

>>1023 匿名さん
ソライエ新鎌ケ谷より少し後発物件で竣工等も後になるから建築費高騰の影響がソライエより重くのしかかってくるよ。坪単価はソライエより上だよ。＠250くらいか。

[1025: マンコミュファンさん]

>>1021 マンション検討中さん
絶対三郷のほうがいいよね

[1026: 名無しさん]

>>1024 さん

建設費高騰も確かにあるが、一番の決め手は「需給」です。その値段で買う人がいるから売るんです。抽選になっても意味ないです。現に、各社デベロッパーの収支見てください。ウハウハですから。この物件は土地は自ら持ってて入札等で費用が嵩んでない。つまりボロ儲けです。

[1027: 匿名さん]

皆さんハザードマップはあんまり気にしないんですかね。

[1028: 匿名さん]

>>1024 マンション比較中さん
@250だったら、もう少しだして三郷かなー。

[1029: 検討板ユーザーさん]

>>1027 匿名さん
結局、通学通勤でハザードかかるところ通るからどっちにしろ気にするけどね。

会社のオフィスがハザードかかってたら転職すんの？

[1030: マンション検討中さん]

>>1019 周辺さん
その分固定資産税高くなるので、住む分には路線価高いことって全然メリットないですけどね。

[1031: マンション検討中さん]

>>1019 周辺さん
そんなに難しく考えなくても、新鎌ヶ谷のほうが栄えて便利ってのは、だーれも否定しないと思うよ。

柏たなか、西白井の似たような物件と、新築1500万以上の価値があるのか？
中古でのリセールバリューを保てるか？ってとこじゃないの。
新築はまだしも、中古で見たときに、柏たなかや西白井の物件より1500万以上高く売れるの？って。

[1032: マンション検討中さん]

三郷って、武蔵野線だったような。
あと、川沿いで景色は良いけどハザードの関係でやめました。

なかなかいいマンションないですよね。

2年前だったらおおたかのソライエや、柏の葉サウスマークがあったのにーT_T

[1033: マンション検討中さん]

>>1032 マンション検討中さん
柏の葉キャンパスも流山おおたかの森も、ハザードかかってるけど。。。地震で揺れやすいってなってるよ。

[1034: マンション検討中さん]

ハザードマップなんて、気にするどころか、
半数近くの人が確認すらしたことが無いとアンケート結果にあるぐらいだからね。
まぁ家買う人は流石に確認ぐらいはすると思うけど。
でも気にしない人がいても全然普通だよ。

[1035: マンション検討中さん]

>>1016
でもアクロス側って玄関のほうでは。
どこのマンションもそっち側の採光ってあまりないかも。
主要最高部分のベランダ側は新京成とか隣の美容院のビル側で間あいてるので
そこそこ最高はあるかと？思います。

[1036: マンション検討中さん]

>>1017
その理由を知りたいですね。
でも昔の新鎌ヶ谷の価値観からしたら、凄い今値上がりしてるから
それにびっくりしたのもあるんじゃない？

[1037: 匿名さん]

>>1033 マンション検討中さん

柏の葉のタワーは、免震、制震、だから大丈夫でしょう。
板マンの方が揺れますね。

[1038: 名無しさん]

>>1036 マンション検討中さん

適正価格で出して欲しかったなー。

[1039: 検討板ユーザーさん]

街が読めないんですよね～。

[1040: 評判気になるさん]

>>1038 名無しさん

東武くっそボロ儲けマンションだな。土地代は入札じゃなくて元々持ってた訳だし。値段なんて高いと文句言っても需給バランスで決まるんですよ。
このボロ儲けを、ホームドアの整備とか車両整備の足しにしてユーザーに還元してもらいたい。

[1041: マンション掲示板さん]

>>1040 評判気になるさん
京成グループの高架に挟まれた東武のマンションか…建物に影響する数値とかの情報はちゃんと開示されるのかしら
その対策で工事費がかさむため物件価格が高いとか

[1042: eマンションさん]

>>1040 評判気になるさん

土地は二束三文で、建物代だけでこんなに高値なんですよね。
ほんと、顧客をバカにしてるわ。

[1043: 匿名さん]

土地が二束三文だったとしてもその分安くするわけないでしょ、慈善事業じゃないんだから。ソライエグランでは最初激安価格で失敗したから学習したんだろう。相場なりで普通に売れると思う。

角部屋とか希望の部屋がある人は早めに動いた方がいいと思いますよ。

[1044: 名無しさん]

>>1038 名無しさん
何言ってんだ
適正だからこそのこの注目度でしょ

[1045: 評判気になるさん]

>>1036 マンション検討中さん

そう思わせといて、
ほとんどが売主のもうけですから。

[1046: マンコミュファンさん]

>>1044 名無しさん
価格が発表される前はそうだったかもね。
今は、その残り香で盛り上がってるだけでしょ。

[1047: マンション掲示板さん]

>>1039 検討板ユーザーさん
将来もっと開発されるのであればいいんですけどねー。

[1048: マンション掲示板さん]

>>1043 匿名さん
なんというか、
希望の部屋がある人は、売れてようが売れてなかろうが、高かろうが安かろうが、早めに動いた方がいいのは当たり前だね。

[1049: マンション検討中さん]

いずれにしても、現地とモデルルームみてからだな。

マンション全戸うまるくらいでないと、修繕費が高額になるからね。
マンション全体も見ないと。

[1050: マンション検討中さん]

いいマンションないなー！

[1051: 検討板ユーザーさん]

ほんと、買いたいと思えない。

[1052: マンション掲示板さん]

物件と価格に誤差があるんでしょ

[1053: マンション検討中さん]

絶対売れない、相場より高いというマンションが次々に売れ続けてるから
普通に売れてしまうんだろうな

[1054: マンコミュファンさん]

>>1053 マンション検討中さん
最近はそのパターン多いですよね。
上で挙げられていた流山おおたかの森のソライエなんかも販売はそれほど好調ではなかったみたいですが、今となっては買っておけばよかった…、みたいな感じになってますし。
まあこのマンションも今は高いと言われていますが、住んだら間違いなく便利だと思いますし、きっと後になったら買っておけばよかった…という感じになるんでしょうね。

[1055: マンコミュファンさん]

>>1054 マンコミュファンさん
そうはならないから安心してくれ。

[1056: 匿名さん]

>>1052 マンション掲示板さん
やっすい価格で土地仕入れたのにね。
商売っけ強すぎですね。

[1057: 検討板ユーザーさん]

>>1053 マンション検討中さん
でもー、新鎌ヶ谷だよ？

[1058: 通りがかりさん]

>>1056 匿名さん
いや、当たり前だろwあんたら5000万円で売れるものを、いやそんなにもらったら悪いから3500万円でいいですとか言わんだろwww

[1059: マンション検討中さん]

>>1038 名無しさん
適正価格っていくら何ですか？教えて下さい。

[1060: マンション検討中さん]

新築マンションで、土地を安く仕入れたから、安く販売するって聞いたこと無いです。
安く販売してるマンション何処にありますか？教えて下さい。