ソライエ新鎌ケ谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ソライエ新鎌ケ谷についての情報を希望しています。
公式URL：https://s-136.jp/

所在地：千葉県鎌ケ谷市新鎌ケ谷二丁目12番11他（地番）
交通：東武アーバンパークライン・成田スカイアクセス線・北総線・新京成線「新鎌ケ谷」駅より徒歩3分(サブエントランスより計測)
※2023年12月整備完成予定の北側市道を通るルートとなります。
間取：2LDK～4LDK
面積：62.38平米～93.57平米
売主：東武鉄道株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[2859: 検討板ユーザーさん]

>>2858 匿名さん
賃貸物件って「①現金購入(親からの相続含む)ローン無し」か「②ローン購入」の2パターンあります。
②の場合は、住宅ローンと同様に固定金利or変動金利のどちらかとなります。(金利は住宅ローンと連動してます)

賃料を決める際に、②の場合はローンの返済額をもとにきめますよね？
①の場合は、ローンは無いものの周辺物件の賃料を参考にするので②の物件の賃料の影響は受けますよね。

②で、変動金利で借りてる場合、金利が変わらなければ良いのですが、上がっちゃったら赤字になるので賃料を上げざるをえません。(昨今は利回りが低いので変動金利で借りる人が多いようです)
また、固定金利も金利上昇後に借りちゃった場合、賃料に転嫁せざるをえません。

そうするとエリア全体の賃料相場が上がるので、①と「②のうち金利上昇前に固定金利で借りた人」も賃料を値上げするのでは？と思ってます。

ロジックに穴はあるでしょうが、あくまで私の考えとしては↑のとおりです。
事実、住宅ローン金利が8.9%になったバブル期においても賃料も同様に信じられないくらい上昇したそうです(インターネットで調べればでてきます)。
バブル期は特殊なので参考にならないかもしれませんが、住宅ローン金利上昇が与える影響という意味で参考としています。

[2860: マンション掲示板さん]

新鎌ケ谷駅前の県有地開発　未利用解消へ　事業者公募　「発展の基礎に」地元期待
https://www.chibanippo.co.jp/news/economics/1009133

来年の3月末には分かるらしい
鎌ケ谷市の伸び代が分かるね

[2861: 匿名さん]

>>2859 検討板ユーザーさん
ご解説、ありがとうございます。
この説は初めて知りました。
貸主のリスクを借主にかぶせちゃうんですね。
金利が上がると物件価格が下がるので、タイムラグはありますが、賃料も下がって行くのかな～って思ってました。
参考になりました。

[2862: 評判気になるさん]

>>2861 匿名さん
もちろん賃料は下がらないor変わらない説もあるとは思いますよ。
あくまでも過去事例や海外事例なだけなので。
未来はわからないので、ご自分が納得できればどちらでも良いと思います。

ただ、金利が上がるとはいえ、資材や人件費は高騰してるので物件価格はそう簡単に下がらないのかもしれませんね！
広さを狭くするとか仕様を極端に低くしてデベの利益を確保しつつ、支払い総額を変えない作戦にでてくるかもしれませんね。

[2863: マンション検討中さん]

賃料増額請求の話してんのかな？ハードル高いよ。

[2864: マンション検討中さん]

来年、金利上がるから、物件価格下がりますよね。

[2865: マンション掲示板さん]

売バブルは、2022年で終わりでしょう。

[2866: 検討板ユーザーさん]

>>2864 マンション検討中さん
金利0.5%増えて、5000万借りると、年25万増えるから、厳しい。
月にしたら2万ちょっと

[2867: 匿名さん]

>>2864 マンション検討中さん
はぁ。

[2868: マンション検討中さん]

>>2866
となると頭金多めに入れて借入額減らしたほうがよさそうですね

[2869: 評判気になるさん]

>>2866 検討板ユーザーさん
資金計画ギリギリすぎですね。

今の固定金利を前提として資金計画してたならしょうがないかもしれませんが。

[2870: マンション検討中さん]

5000万くらいで支払いつらいなら、マンション買わないほうがいいよ

[2871: マンション検討中さん]

参考までに

5,000万円　千葉銀行　変動金利0.6%　月々132,014円
金利+0.5%で1.1%　月々143,485円　その差11,471円の支払い上昇
年間137,652円　　金利が0.5%上昇しても月1万円の負担増位なので許容範囲ではと思います。

[2872: マンコミュファンさん]

>>2871 マンション検討中さん

とても参考になりました。
ギリギリ許容範囲です。
これ以上、金利上昇しないことを願います。

[2873: マンション掲示板さん]

>>2872 マンコミュファンさん
老婆心ですが、変動で組むなら5年毎or10年毎に0.5％上がる前提でもショートしないか？くらいのシミュレーションはしておいた方がよいですよ。

もしくは固定金利前提で資金計画をたて、変動金利との返済差額を貯金しておいて、変動金利が上がった際に貯金分を繰り上げ返済して支払額減らすとか。

[2874: マンション検討中さん]

新鎌ヶ谷の利便性は魅力的なんだよな
ソライエ逃したらしばらくタマはなさそうだし

[2875: 匿名さん]

>>2874 マンション検討中さん
駅南口に出来そう。来年三月下旬に全容が公表されます。

[2876: 評判気になるさん]

>>2875 匿名さん
マンションに決まったの？

[2877: マンコミュファンさん]

契約済みの方、申込予定の方、参考までに教えてください。単独ローンの予定ですか？それともペアローンですか？

[2878: 匿名さん]

>>2876 評判気になるさん
あの7,083.30㎡の土地について各デベが具体的プランを決定した頃と思う。
西側の大部分はマンションになると思う。
あの土地は西側市道には接面していない。落札した事業者は多分買い増しするね。

[2879: 匿名さん]

一期は順調に見えたけど、2期は売れ残ってるねー
売り切れるのかな

[2880: 口コミ知りたいさん]

>>2875 匿名さん
南口にマンションできたとしても引き渡し5年くらいさきでしょ。
世の中どうなってるか？わからないし、待てないよ～。

[2881: マンション掲示板]

>>2879 匿名さん
東武の読みが外れたな。

[2882: マンション掲示板]

不動産市場は、一刻一刻と、変化しますからね。

盛況のときに、完売させるべきでしたね。

[2883: マンション検討中さん]

ソライエにとっても、もし新しいマンション立つならいいことだね
駅前再開発で価値も高まる

[2884: 匿名さん]

>>2883 マンション検討中さん
東武線対面側だから効用増おこぼれは期待しがたい。
新マンションが建てば、ソライエは相対的に新鎌マンションではランクダウンになるでしょう。
まだずーっと先の事だけど。

[2885: マンコミュファンさん]

>>2884 匿名さん
坪300以上しそう。
できたとしても、高くて買えないわ。

[2886: 検討板ユーザーさん]

新鎌ヶ谷にも、江戸川区みたいに、夏はプール、冬はスケートリンク、できないかな～。
小学校の子が、授業で、スケート習って楽しそうだった。

[2887: 匿名さん]

>>2884 匿名さん
ここの売れ行きからすると、今の市況での新鎌ヶ谷駅のグロス評価は4000後半～5000万なんでしょうね。
5000万だと少し高いという評価なのかと。

新しいマンションがいつ頃できるかはわかりませんが、市況が大きくかわってなければ、同じような価格で面積調整とかしてくるのかもしれませんね。

[2888: 検討板ユーザーさん]

>>2887 匿名さん
やはり街が繁栄しないとですね。

[2889: 匿名さん]

5000万円なら買えるけど、新鎌ヶ谷で7000万円とかなったら高すぎるかなぁ

[2890: 検討板ユーザーさん]

東武が5000万の実績作っちゃったから
同じ面積で6000万チャレンジか、面積減らして5000万か

[2891: マンション検討中さん]

>>2889 匿名さん
新鎌ヶ谷で7000万だったら、柏で9000万、船橋で1億とかでしょうね。

[2892: マンション検討中さん]

>>2889
しんかまでそれはないと思うｗ（しんかま在住者です）
60-75㎡の3ＬＤＫとかで5000前後までじゃないでしょうか？
今後は金利あがるし物件価格は少し逆に下がるかもだし。
80-90㎡の部屋はそんなに沢山今後出てこない気がします。
人口減少していくし・・

[2893: マンション掲示板さん]

金利上がっても、新築価格は変わらないでしょ
面積でコントロールできちゃうから

[2894: 検討板ユーザーさん]

地震で、津波や液状化になったとき、新鎌は、価値が上がるでしょう。

[2895: 評判気になるさん]

>>2894 検討板ユーザーさん
新浦安は、液状化直後は落ちたけど、少ししたら大人気に戻ったね。

[2896: 検討板ユーザーさん]

人間って、時が経つと、忘れる生き物なんですね。
じゃなきゃ、幕張があんなに売れないですよ。

[2897: 通りがかりさん]

>>2896 検討板ユーザーさん
液状化といっても杭はしっかり打ってあるのでマンション自体に影響が出たとこはないような。

[2898: マンション検討中さん]

３期は２期より価格上がりますか？

[2899: マンション検討中さん]

>>2898 マンション検討中さん
誰もわからないので営業さんに聞いたほうがよいかと

[2900: マンコミュファンさん]

>>2896 検討板ユーザーさん
「自分だけは大丈夫」と思うのが人の心理ですよ

[2901: マンション掲示板さん]

>>2897 通りがかりさん
細かく検証している訳でもないと思うので、ただ見た目に被害が出なかった、というだけかと。

[2902: マンション検討中さん]

当時の浦安に住んでる友人いましたが、断水や停電のオンパレード、自衛隊に水をもらいに行かなければならず、ロクにお風呂にも入れない、という様子でしたね。住んでるマンションが無事でも影響はすごそうです。タワーマンション停電したら、階段で昇り降りするのかな、、

[2903: 検討板ユーザーさん]

まっ、浦安とは価格帯が全然違うので比較してもしょうがないですよね。

[2904: 通りがかりさん]

秘められたれたポテンシャルが凄すぎる。
こりゃますます人気が出ちゃうなぁ
新鎌みたいなコンパクトシティはキャパが限られてるから
ちょっとでも気に入らないところがあったら他の街に行けばいいよ。
他にもいい街がたくさんあるわけだから。

[2905: マンコミュファンさん]

>>2903 検討板ユーザーさん
たしかにそうですね、失礼しました
私は家族含め地盤信者なので湾岸エリアが全て検討に入らず苦労しました。このような名の知れない地盤の固い物件を人知れず購入しひっそりと暮らします

[2906: 匿名さん]

>>2905 マンコミュファンさん
新鎌ケ谷、そんなに地盤いいかな？
標高は30位なのでそれなりにいいけど。

[2907: 口コミ知りたいさん]

>>2905 マンコミュファンさん
地盤と標高は大事ですよ。
今、0メートル地帯のマンションにすんでますが、荒川が氾濫したら地下の電気機能がやられ、住めなくなると言われました。
次は地盤の良いところ購入したいです。

[2908: 名無しさん]

地盤とかの話題は過去何度も繰返しでてくな。

[2909: マンション検討中さん]

>>2907 口コミ知りたいさん
荒川が氾濫するような増水が起きるような状況では、日本中の資産が大混乱だろうけどな。

[2910: 口コミ知りたいさん]

>>2909 マンション検討中さん
論点のすりかえめんどくせー

[2911: 匿名さん]

>>2909 マンション検討中さん
「自分だけは大丈夫」と思うのが人の心理らしいですよ

[2912: マンション検討中さん]

固定金利、上がるみたいですね。
変動にしても、近々上がるのが目に見えてる。

[2913: 通りがかりさん]

ゼロメートル地帯の家を売れば
今なら無借金で新鎌ヶ谷に引っ越せる。
等価交換の無借金なら金利上昇も物価高も関係ない。
ゼロメートル地帯の価格が値崩れする前に手を打つべき。
今なら間に合う。

[2914: マンション検討中さん]

幕張も0メートル地帯でしょうか？
色んな意味で悩みます。

[2915: 匿名さん]

新鎌ヶ谷なら戸建かな。

[2916: マンション検討中さん]

ホームページ見ましたが、2200件も問い合わせがきてるのに、まだ60件しか売れてないんですか？
人気あるマンションなのか？ないのか？
どちらなんでしょうか？

[2917: 名無しさん]

>>2916 マンション検討中さん

問い合わせ件数気にしてる人初めて見ました。
分譲開始から3ヶ月でこれだけ売れてれば人気なんじゃないですか？

[2918: マンション検討中さん]

問い合わせ件数とか気にしても…

[2919: 匿名さん]

ホームページに赤字で記載されてるってことはテベにとってはアピールポイントってことだろ。
それを気にするなってのも変な話し。

そもそも、「問い合せ件数を気にする人を始めてみた」ではなく「問い合わせ件数なんかをアピールするマンションを始めてみた」っていうのが正しいんじゃない？(笑)

[2920: 匿名さん]

>>2919 匿名さん
そもそも
累計反響数
って何の数かな？
まさかソライエ新鎌ケ谷のホームページアクセス累計数ではないよね？
当方四月末のホームページ開設から100以上は見に行ってます。

[2921: 口コミ知りたいさん]

>>2920 匿名さん
たしかに。
ここと比較するような物件ではないけど、タワー十条だとエントリー数って書いてあるから明確ですね。
さすがにアクセス数はもっとあるような気がしますが。。。

https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/

[2922: マンション掲示板さん]

>>2919 さん

HPの話ではなく、
問い合わせ件数と販売数からその物件が人気かどうかを判断するのが適切か、という話をしているのでは。

[2923: 匿名さん]

>>2922 マンション掲示板さん
そこまでは読み取れないな(笑)

指標の1つとしては適切なんじゃない？歩留まり率がわかるでしょ。
何をもって人気とするかの基準はないけど、月別の販売個数と歩留まり率を並べてみるのは全然おかしくないと思うよ。

[2924: 匿名さん]

>>2923 匿名さん
反響が大幅ダウンしていることは間違いなさそう。
当方がMR予約した頃はホームページでエントリーして、その後説明ウェビナー予約、ウェビナー後にようやく予約受付だった。
今はエントリーしなくてもホームページて簡単予約。しかもガラガラだね。
好調な市況に乗っかり、第二期の値上げをしているうちに利上げトレンドが押し寄せ、完全に販売戦略が崩れたな。
第二期の売れ残りもあるなかで、第三期スタートでどんな値付けしてくるか？

[2925: 検討板ユーザーさん]

>>2924 匿名さん
南口が分譲マンションだったら待つ人もいるかもしれませんしね。

[2926: 検討板ユーザーさん]

不動産市場は日々単位で変化していくのに、それを見誤った東武が甘い。
どのような戦略で、きますか？
３期以降が見ものですね。

[2927: eマンションさん]

>>2926 検討板ユーザーさん

こんなに売れ残って、この滞った状況を抜け出せるんでしょうかね？
要は、売主の、先見の目が無かったんでしょ。

[2928: 通りがかりさん]

>>2925 検討板ユーザーさん
南口のマンションまってたら5年以上先ですね。
そのころは、日本もどうなってるか、想像もつきません。

[2929: マンション検討中さん]

駅近で、モール直結って、本当になかなかないんですよね。（立地重視）
今駅1分ところに住んでるから、駅遠は無理！
駅近だけを探してます。

[2930: とくさん]

>>2925 検討板ユーザーさん
そうですね。当該地の西側はマンションでしょうから待つ人はいるでしょう。
かく言う当方もあの土地の計画がこんなにも急に進むとは予想していませんでした。
仕方ありませんがまぁ前向きに考えることにしましょ。

[2931: 評判気になるさん]

>>2928 通りがかりさん
5年後は無理。。

[2932: eマンションさん]

日本経済がどうなるかわからないから、早めに買って落ち着きたい。

[2933: 匿名さん]

二期価格を短期で下げると不味そうだから、何か特典付けるかも。期待してますよ。

[2934: 口コミ知りたいさん]

>>2932 eマンションさん
まだ日銀は、今年も金融緩和続けるみたい。
大丈夫か？日本。

[2935: 匿名さん]

割高感がありますからね。
売れ行きが落ち着くのは目に見えてました。

[2936: 検討板ユーザーさん]

竣工や入居開始前後で完売できる価格が売主側としては良いという考えもあるから、問題ないとも思いますが。
残り11ヶ月近くあるからまだまだ余裕あると思います。
値下げ期待するなら竣工済み一年経過したマンション探した方が賢明です。

[2937: 検討板ユーザーさん]

今年、金利が上がりそうだから、高くても固定にしようかな。
変動にして、ビクビクしながら生活すると、体に悪い。

[2938: マンション掲示板さん]

>>2936 検討板ユーザーさん
いろいろ見たけど、こんな駅から近くて買い物便利なところ、なかなかないですよ。
東京では、高くて手が届かないし、築浅で、おおたかや柏の葉も坪300くらいだし、こちらのマンションも、買える人がうらやましいです。

[2939: 評判気になるさん]

>>2937 検討板ユーザーさん
年末までビクビクする事になりそうですけど。

[2940: マンション検討中さん]

個人的には、とても良い物件だと思います。
大きい病院が鎌ヶ谷総合病院、東邦鎌谷病院の2つあり、産婦人科(不妊治療専門も)や内科、整体等々もあって、新鎌地区は病院に恵まれてると思います。(動物病院もあります。)
駅の近くには、小規模保育園もいくつかありますし、大きな公園もあり、子育てにもよい環境だと思います。
小学校も中心地なだけあり、市内では子ども多い方で、学童の環境も良いです。
また、市役所が近い(何かと便利)ですし、消防署も近いのは安心材料の1つです。
また、駅の路線全てを挙げると｢新京成線｣｢東武アーバンパークライン｣｢北総線｣｢成田スカイアクセス線｣｢スカイライナー｣と豊富なため、人身事故等があっても大体、他の路線で帰ることができます。
都心や空港へのアクセスが良いので、とても便利です。
(子どもが大きくなったら通学も便利です。)
南口側の開発計画は進んでいませんし、マンションが立ったとしても、あちら側に劣ることはないのではと、個人的には思います。
また、地盤の弱い土地の物件を検討していない限り、地盤を気にする事はないと思いますが、強いに越したことはないと思います。
(良い物件がたまたま良い地盤の上に立っていただけくらいにしか思ってませんが。)
災害は少なめな市ですが、市内でも、大雨が降ると水が侵入してこないように、土嚢を積むエリアがあるため、ハザードマップのエリア的にも心配はないと思います。

マンションとしては、マンションの管理組合がない所がとても嬉しいですね。
大変な役回りもなく、アプリでいつでも管理会社に意見を伝えられるのがとてもメリットだと思います。

[2941: マンコミュファンさん]

>>2940 マンション検討中さん
必死感が漂います。

[2942: 口コミ知りたいさん]

>>2940 マンション検討中さん

あまりに長文で押し付けがましく感じてしまいますね。
内容に異論はないですが。

[2943: マンション検討中さん]

>>2942 口コミ知りたいさん
南口のマンションには騒音、駅距離で完全に負けるよ。日照はソライエやや有利かな。おまけとして、第三者タイプになっちゃうけど、従前タイプなら管理組合役員をやりたい地元年寄りは多数いると思われる。自治会(役員)で対抗するのかも。

[2944: マンション検討中さん]

南口マンション確定してないでしょ
とはいえ、マンションのほうがいいとは思う
新鎌ヶ谷は分譲もないし、まともな賃貸もないから、人が来ない

[2945: 通りがかりさん]

>>2944 マンション検討中さん
南口の東側は賑わい等の商業施設、西側はマンションで進めている事業者が多いらしい。三月下旬にになれば明らかになります。

[2946: 匿名さん]

>>2945 通りがかりさん
何ができるか？楽しみだな～。

[2947: マンション掲示板さん]

>>2945 通りがかりさん
マンションだとソライエより価格高くなるし、5年以上かかりますよね。
商業施設、期待したいです。

[2948: マンション検討中さん]

国道464号沿いにスポーツ練習場の新規建設するようですね。

[2949: 匿名さん]

>>2948 マンション検討中さん
4丁目、警察署国道側の件だね。
これも楽しみですね。

[2950: 名無しさん]

>>2947 マンション掲示板さん
価格は高くならないんじゃない？専有面積が狭くなったり、スペックが低くなるだけかもよ。
5年以上かかるというのも根拠はないとおもうけど。

[2951: マンション掲示板さん]

>>2950 名無しさん
物件総額は押さえつつ、床あたりの単価は上がると言うことでは。
事業期間的に入居までは五年はかかると思われる。

[2952: 口コミ知りたいさん]

>>2945 通りがかりさん
そうなんですね！募集要項の条件を見て、住宅はないなと思い込んでました。https://www.pref.chiba.lg.jp/kigyou/nt/bosyuu/r4-shinkama.html

[2953: 名無しさん]

>>2952 口コミ知りたいさん
南船橋駅前の開発のようになるといいですね。鎌ケ谷には三井は来ないな。

[2954: マンション検討中さん]

三井のリハウスはあるのに。三井は来ないのね。

[2955: 名無しさん]

>>2953 名無しさん

南船橋の開発ってそんなによさそうですかね？
ただでさえ道路事情ぐっちゃぐちゃなのに
あんな開発して大丈夫なのか心配です

[2956: マンション検討中さん]

南船橋は交通量が…
土地はあるんだろうけど

[2957: 匿名さん]

南口全部を住宅にしたらやりすぎだろうね。柏のドンキがあるエリアに住宅あるけどあんな感じだと思う

[2958: 匿名さん]

>>2957 匿名さん
募集要項の条件から住宅オンリーはないよ。
2952 口コミ知りたいさん　参照