ブランズ円山裏参道テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズ円山裏参道テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/urasando/

所在地：北海道札幌市中央区南二条西24丁目167番22（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線「円山公園」駅 徒歩 4分
　　　札幌市営地下鉄東西線 「西18丁目」駅 徒歩 10分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.22平米～91.16平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：新太平洋建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

総戸数２０戸と規模がとても小さい物件なので、
大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが
将来の修繕積立がどんどん上がる可能性は高いですね。

ただ駅に近く住みやすい立地。価格帯が気になります。
モデルルームは７月にオーブンとのことですが
それまでは価格帯は公表されないのでしょうか？

[2: マンション検討中さん]

東急さん、札幌しかも円山で91㎡4LDKで風呂が1418はないでしょうよ。
最近ケチり過ぎでは。

[3: 匿名さん]

トランクルームが玄関前にあるのは理想的です。家の中に入れたくない道具や遊具を入れられるのが良いなと思います。
収納力もある程度ありますし家族でクラスにはちょうどいい広さです
確かに修繕費や管理費が戸数からすると心配な面がありますね。
設備が充実しているだけ、管理費や修繕費もかかるのでどの程度まで上がってくるのか修繕計画や管理計画は調べておいた方がいいかもしれません。

[4: 匿名さん]

20戸中2戸が非分譲物件なんだそうです。
この2戸って地権者さんだったりするのでしょうか。
一般分譲は18戸ですから、更に少ないということですね。

駐輪場が30台分。
1世帯当たり1台おけるけど、2台目に関しては抽選になるのだろうか？
どういう決め方をするんでしょう。

[5: 匿名さん]

>>20戸中2戸が非分譲物件なんだそうです。
>>この2戸って地権者さんだったりするのでしょうか。
>>一般分譲は18戸ですから、更に少ないということですね。

非分譲物件は、確かに地権者や関係者分でしょう。
元々が小規模マンションなのでさらに販売されてる物件は少ないですが
希望の間取りがあれば問題ないかと。
結構どこのマンション物件も地権者用は最初から省かれていますよね。

[6: 匿名さん]

地権者が最上階を取るというのもよくあるパターン。
最上階狙いの購入希望者はガッカリかも。

[7: マンション検討中さん]

間取りや仕様設備見るに地権者が最上階ならセコいというか良くないマンションですな。

[8: 匿名さん]

>>6
>>地権者が最上階を取るというのもよくあるパターン。
>>最上階狙いの購入希望者はガッカリかも。

それはなかなか残念なパターンではありますが
地権者が有利であるのは仕方のないことなのかなと思います。
まぁ、今はまだ何も見えてないので情報が出てからですよね。検討は。

[9: 匿名さん]

最上階が地権者ということはよくあるパターンですが間取り的に地権者なら残念物件ですね。

あと、ここは道路に挟まれており最近、夜でも結構な音がします（特にバイク音）
裏参道は表参道に比べ比較的、人が少ないので良い場所なだけに実際現地を見て判断するのが良いと思います。

戸数が少ないだけに修繕積立は不安要素です・・・（将来、修繕積立は上がる可能性が高いと考えておくべきでしょう）

[10: 匿名さん]

確かに、最上階が地権者及び関係者の場合はあるようです。

自分が上階に拘らなければ、

あんまり気にならない気もしますけどね。

ただ、最寄り駅までの距離はかなり気になります。

[11: 匿名さん]

明和の「クリオ円山裏参道」と大和の「プレミスト円山公園 鳳苑」がこの近くに続けて売り出したころから東急がこの土地に建てることは分かってましたが、実際に着工するまで6年以上間が空きました。東急としては先行物件とぶつかるのを避けたかったのと、寝かしといた方がいいという予測があったのでしょうか。
クリオ円山裏参道は、札幌で初めて全住戸平均で坪250万円を超えた物件だったと思いますが、いまや中央区物件の平均値が200万円です。ここは最低でも坪270～280万くらいでは来るでしょう。ただし、6年前に比べると円山エリアの人気は確実に下がっており、そのへんを鑑みて少し安くして…こないでしょうねえ、やっぱり。

[12: 匿名さん]

なんだかんだ言って円山は住宅需要はあるとは思います。
高すぎてしまって、それで購入できる人が減っただけで、人気がなくなったというわけでもないように感じます。
ここも値段は安くはないでしょうけれど、
どういう感じになっていきますかね？
値段相応に、きっちりした中身のマンションにはなってくるとは思いますけど。

[13: マンション比較中さん]

風呂のサイズ見るにかなり仕様設備はコストダウンされてると思います。

[14: 匿名さん]

値段おいくらなのかご存知の方いますか？

[15: 通りがかりさん]

驚くほど高いわけではなかった。円山のかなり駅近ですし妥当な感じでした。

[16: 匿名さん]

販売開始はそろそろですよね。
驚くほどではなかったとは、どれくらいなのでしょうか？
価格のイメージは各人違うかと思うので、
お答えいただける範囲で教えていただけると参考になるので嬉しいです。

[17: 評判気になるさん]

>>16 匿名さん
ホームページに6,580万円～と価格出てましたよ.
予想通り高いですが近隣の新築よりかは広いですし妥当なのでしょう.
サラリーマンには手が届かないです…

[18: マンション検討中さん]

うわ、高いですね。
6580から、ということはこれが最低価格に近い。
てことは低層階。
上へ行ったらいくらになるのやら…。

[19: 匿名さん]

私が普通の公務員で貧乏人なのかもしれないけど、誰が買えるんだ？と思う価格。円山地区は、確かにいい場所だけど、だからと言って極端に高い円山地区に、そんな高く払ってまで住みたいといは思わない。6580万円以上なら　一軒家とか　苗穂地区とか円山でなくてもふつーに鉄道駅近くでいいと思うが、ここ買う検討できる人、尊敬します。

[20: マンション比較中さん]

最近の札幌は新築なら何でもいいみたいに、
60数平米程度の３LDKが4000万オーバーで買われてますから
そりゃ、円山なら6500万でも買うだろ、と
益々ぼったくり価格になりますわな。

国交省の統計みたらわかるけど、全国で一番
札幌のマンションが高騰しています。
全国で一番カモられている、とも言えますな。

[21: 匿名さん]

第一期の申込締切は終わったようだが、まだ残っているのだろうか。円山公園周辺の新築分譲が少ないので気になっている。
パークホームズは、ホームページを見るとほぼ埋まっているようだし、円山のブランド力の高さが感じられる。

[22: 匿名さん]

立地の評価に加えて生活しやすい環境、駅近というマンションなので
必然的に高くなっていきますね。物件概要からすると既に先着分販売となっているようなので
もう残り4戸（15戸は売れた）と見ていいんでしょうか。
価格が上がっている分だけ設備仕様も良くなっているのかなあと気になったのですけど
まだ発表されてないですし、このまま一般は見ることもなく完売ということもありそうですね…。

[23: マンション比較中さん]

最近の物件は価格は上がっても、仕様設備はグレードダウンする傾向ですよ。
ここも風呂サイズなど残念ですし。

[24: マンション検討中さん]

>>23 マンション比較中さん

そうそう。
高い、狭い、防音性低い。
これで売れるから、売り手は改善などしない。
近年建てられているマンションは、30～40年もつとは思えないというのが私感です。

[25: 匿名さん]

外観、立地、共に良いな～と思いますが、価格を見てびっくり。
なかなかこの価格は一般サラリーマンでは手が届きにくいかなと思います。
資産価値も高いでしょうし、ここに住めたら最高でしょうね。

[26: 匿名さん]

この価格では、なかなか売れないだろうね。
駅前のパークホームズも売れ残ってるし、賃貸もゾロゾロ出てきて、それも借り手がない。
円山最高級のブランズ外苑前も、複数の中古がずっと売り出し中。

人口減に、昨年の豪雪が追い討ちかけたかな。

[27: 通りがかりさん]

昨日チラシが届き、残りは4階2部屋と2階1部屋の3室だそう。
正直、このサイズと仕様で一億？何で？売れるの？という印象だったので、これには驚いた。
中心部で駅近という点が評価されたのだろうか。サイズについても、最近の新築マンションに比べるとたしかに大きい。
何にせよ「これでも億ション」という認識を「これが億ション」に改めざるを得ない。

[28: 通りがかりさん]

小さいですか？
75㎡の3LDKなら最近では狭くない方ですよ。

[29: 匿名さん]

「これが億ション」に改めなくていいと思います。
何だか今は変なことになっている、いろいろと。
買いたい人は買う。でも大多数のニーズではない。

[30: マンション検討中さん]

管理人さんがいない無人管理で週3回訪問清掃というのは、小規模マンションではよくあるものなのでしょうか？人材不足の中、管理費が無駄に高くならないメリットはあるのかもしれませんが。

[31: 匿名さん]

この価格で管理人無しかぁ。
厳しいね。
この金額出せる人が、管理費を気にするのかな？
そういう人が住むマンション、という事か。

[32: 匿名さん]

今は買い物してもセルフレジの時代だし、今後は管理人のいないマンションが増えていきそうですね。

[33: 匿名さん]

セルフレジって、要は客がレジやらされてるんでしょ。
マンションも今後は管理費を払いながら、その上さらに管理もやらされるのか？

それなら、高齢者が戸建てからマンションに移るメリットない。
住み慣れた戸建てで、駆けつけサービス契約した方が、まだ快適かも。

[34: 匿名さん]

>>30さん
小規模マンションではこれが普通ですね。管理人常駐なし、清掃者が週に３回勤務。
何か不都合が発生すれば管理会社に住民が通報。全国これが標準です。
常駐させるコストが管理費にのしかかりますから。全１９戸ですからね。

[35: 通りがかりさん]

ここの管理会社は多分東急コミュニティですよね。
東急コミュニティは今年から管理業務にアプリを導入したのでとても便利ですよ。日中働いてる人なら管理人さんと会うこともないですが、アプリなら24時間はさまざまな対応をしてもらえます。
管理人が常駐する必要性は感じないですね。

[36: 匿名さん]

確かにこの辺りの管理人さんは、冬になると大変だからね。
昨年も駐車場の除雪で泣いてたよ。
住人は出勤・買い物にクルマ出せない、って文句を言うし。

アプリで一瞬に除雪出来ると良いね　　笑

[37: 匿名さん]

ここ、駐車場と出入口にはロードヒーティング入ってるよね

[38: 匿名さん]

それなりのマンションは、どこもロードヒーテイング入ってるよ。
でもね、昨年の冬知ってる？　どんな様子だったか。

今年の冬はどうかなぁ。
あと2ヶ月で分かるかな。

[39: 通りがかりさん]

管理人の業務に除雪が入ってるマンションなんてあります？
ほとんど委託契約の除雪業者がやってますよ。
管理人さんの好意でエントランス付近やってくれてるのでは？
管理人さんに除雪頼むような質の悪い住民もいるんですね。

[40: 匿名さん]

>>38 匿名さん
いや、ぜんぜん大丈夫でしたけど。（中央区）

[41: マンション検討中さん]

外観出来上がりましたね。

[42: 匿名さん]

土地面積や高度制限の関係上11階建てが限度なのでしょうが、1階には住戸入れないとして全20戸でないのはなんでですか？1戸は地権者かなにか？

[43: 匿名さん]

最上階はプレミアムプランとして１戸だけの設計です。
他の階は２戸ですから、全１９戸ということです。

[44: 匿名さん]

確か、いちばんいい部屋はもう売れてんですよね。

[45: マンション検討中さん]

最上階は地権者じゃなかったっけ。

[46: 匿名さん]

ホームページに「プレミアムプラン（New）」として載っています。販売中ということでは？

[47: 匿名さん]

ワンフロア１戸で50坪。専用の宅配ボックスを備え、天井高も他の階より高く、駐車場も二台分使える…さすがのプレミアムっぷりですが、果たしてお幾らなんですかね？五桁万円にはなってるでしょうね。
しかし、素朴な疑問なんですが、専用の宅配ボックスが最上階にあっても、配送の人、留守の時は上がってこれないのでは？

[48: マンション検討中さん]

最上階(プレミアムプラン)の間取りがホームページにあったので見てみた。
玄関が2つあって、正直うーんという印象。
二世帯住宅を想定しているのだろうが、そうすると間取り的に微妙な感じ。

[49: 匿名さん]

私もプレミアムプランを見ました！
玄関が2つとはどういう意味かと思いましたが室内への動線が2つに分かれている間取りなんですね。
それぞれトイレと浴室、シャワー室がついているので友人とのルームシェアも可能だと思いました。

[50: 匿名さん]

買われる予定ですか？