【契約者専用】ドレッセタワー武蔵小杉

[マンション検討中さん]

ドレッセタワー武蔵小杉の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673959/

公式URL：https://www.d-musashikosugi.com/


所在地　　　　神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目1番1他（地番）
交通 　　　　 東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩3分
　　　　　　　JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩6分
　　　　　　　JR横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩８分
売主：東急株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

[121: 契約済みさん]

クレーンが伸びてました。
10階と15階で躯体に固定されています。

[122: 契約済みさん]

今年、今住んでいるマンションの理事になり、マンション管理計画認定制度について取得に向けての勉強をしているんですが、”一時的な修繕積立金について予定してはならない”という項目がありました
周辺のタワーはどうなっているんでしょうね。

[123: 契約者さん8]

>>122 契約済みさん
うちは近隣非タワマンからの住み替えですが、周辺タワマンは均等化が進んでいて、積立金が月300～380円/m2くらいになってますね。エクラスが下駄の関係で500円超で最高です。管理組合が組成されたら真っ先に議題に上がると思います。
サードアベニューは築浅なこともあり、まだ均等化されていないです。管理費だけは最近upし、420円/m2程度になったようです。

[124: 契約者さん]

ここは名称にタワーと付いていますが、武蔵小杉の他のザ・タワマンとは毛色が違うのかな、と思っています。
ブリリア武蔵小杉は20階建で規模も同じくらいでしょうか。
そう言った周辺の同じ規模のマンションは修繕積立金や管理費について、どのような動きなのでしょうか？ご存知の方はいらっしゃいますか？

[125: 契約済みさん]

18Fを工事中。2024/01完成予定
躯体は４月ごろには立ち上がりそうですね。

[126: 契約者さん8]

明日から19階の工事が始まるようです。角度の問題でうまく撮れませんでしたが、周りの建物よりも頭1-2つ出る高さになったのでいよいよ目立つ建物になってきました。そのせいか今になって、地元の方から購入の問い合わせが来ているようです。

[127: 匿名さん]

南部沿線道路の歩道橋から。
20階のバルコニーが付いてました。躯体工事もいよいよ終盤ですね。

[128: 契約者さん]

2階外観の一部を見えました。テンション上がります。

[129: 匿名さん]

>>128 契約者さん
おっ、木目調の庇が見えますね！ いい感じですね！

[130: 契約者さん3]

>>128 契約者さん
いいですね！立ち上がりはもう22～23階まで進んでいる感じですかね？

[131: 契約者さん]

>>130 契約者さん3さん
今23階の躯体工事中です。

[132: 匿名さん]

23階の庇の取り付けをしていました。(4月6日の昼ごろ)

[133: 契約者さん1]

>>132 匿名さん
順調ですね！本日くらいで外装仕上げは完成でしょうかね。
ここから1年かけて専有、共用部内装仕上げ、パーキング設備、外構・植栽となりますね。足場や幕が外れてくると完成のイメージが湧くので楽しみです。

[134: 匿名さん]

13日まで23階躯体工事、そのあと屋上塔屋の躯体工事だそうです。

前の週の予定表では、8日(土)も「23階躯体工事/内外装仕上げ工事」になっていましたが、実際には8日は休止していました。荒天予報のため7日から休止だったのかな。

[135: 契約者さん3]

ドレッセタワー新綱島の掲示板が熱いようですが、、対岸の火事とは思えないです。。

[136: 契約者さん5]

>>135 契約者さん3さん
重説と管理規約案読めば安心すると思いますよ。ここは店舗と住居の費用負担は極めて真っ当な区分がされています。そもそもこちらの方が戸数は少ないですが1割ほど管理費も低いですしね（それでも高いので管理組合で頭を絞らねばですが）

[137: 契約者さん8]

>>136 契約者さん5さん

具体的に何ページを見ればよいでしょうか？

[138: 契約者さん]

こんにちは。
内装のオプション会はいつ頃から始まるのか、ご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいです。

[139: 契約済みさん]

>>138 契約者さん
内覧会の半年くらい前と聞いています。

[140: 契約者さん1]

内覧会の立ち会い、第三者の業者同行、皆さんは検討されてますか？大手（長谷工）なので、そこまで心配不要？

[141: 契約者さん2]

>>140 契約者さん1さん
もし第三者同行で費用かかるなら、新築なのでコスパは悪いかもです。ネットでチェックポイントなど多く出回ってるので自分なりにチェックリスト作って持参して回るつもりです。ご参考まで！

[142: 内覧前さん]

138です。
皆様、ありがとうございます。
チェックリストを作成する。参考になりました。
まだ実感もなく、どこから手をつけてよいか。。。
出来ればオプション費用は安く抑えたいなぁ、と思っております。

[143: 契約者さん]

私は、今回の内覧会では2点確認します。
サッシの隙間はこのくらい大丈夫と思っていたら、隙間風が年を追うごとに強くなり、壁紙も柱とピッタリしてる部分と隙間がある部分に差があり、後から気になりました。
ご参考になれば。

[144: 契約済みさん]

東急の南口から＆南東向きの３階共用部付近の外観です（照り返しで黄色っぽく映っています）。駅出口から真正面に自宅が見えるので、テンション上がる方もいるでしょう。

[145: マンション検討中さん]

こちらの物件、管理修繕費が高いとのことなのですが、住民が商業施設の設備の管理修繕費の一部を負担をするというような管理規約になっていたりはしますでしょうか？ドレッセタワー新綱島ではそうなっており、住民板で騒がれていますので、確認させていただきたかったのです。

[146: 契約者さん1]

現地の作業予定表によると、躯体工事は終わって、来週後半は屋上クレーン設置だそうです。

[147: すみません、部外者です]

すみません、ドレッセタワー新綱島からのものです。ここは下駄に商業施設ありまでしょうか？

[148: 契約済みさん]

>>147 すみません、部外者ですさん
部外者さんは住民スレに書き込まないでくださいませんか。

[149: すみません、部外者です]

>>148 契約済みさん
さすが下水が逆流した街の住民は心が狭いですね。
同じブランドなので役に立つかと思いましたが期待外れでした。

[150: 契約済みさん]

来週の作業予定

5/8 (月) 外部足場解体/内外装仕上げ工事
5/9 (火) 屋上階コンクリート/内外装仕上げ工事
5/10 (水) 内外装仕上げ工事
5/11 (木) 屋上クレーン設置/内外装仕上げ工事
5/12 (金) 屋上クレーン設置/内外装仕上げ工事
5/13 (土) 内外装仕上げ工事

[151: 契約者さん18]

いつの間にか、グランツリー前からもよく見えるようになってた。

[152: 契約者さん4]

>>149 すみません、部外者です さん

148の投稿は管理修繕費が高いことを詳細に調べられるとまずい人からの投稿かもしれませんよ。どの板でも張り込んでると思った方が良さそうです。

[153: 契約者さん6]

>>151 契約者さん18さん
外装仕上げが19階まで済んでいることがよくわかりますね。ネットもとれて爽やかな色合い。
コーナーやエレベーターホールの幕が取れると印象がまた変わるんでしょうね。

[154: 契約者さん7]

>>149 すみません、部外者です さん
ここは東京24区と呼ばれる武蔵小杉です。
以上

[155: 契約者さん1]

>>147 すみません、部外者ですさん

一階に本屋さんがくる予定です。
2階はまだ何が入るか決まっていません。
商業施設部分の管理修繕費を負担するのは確かに、納得はできないですね。

[156: 入居前さん]

管理修繕費は、延べ床面積で算出しているので、
商業施設部分を除いたとして、数%程度しか下がらないと思っているので
私はあまり気にしてません。
それよりも商業施設部分に入居しないと、管理修繕費を誰も払ってくれない状況の方が恐ろしいので、大手のチェーン店に入ってほしいですね。スタバが来るなら最高

[157: 契約者さん2]

>>156 入居前さん
管理費等は入居の有無に関わらず商業床の区分所有者さんが支払うので、入居の有無は関係ないですよ。

面積あたりの管理費は商業部分は住宅部分の約4倍程度に設定されておりますし、論点になっている店舗部分の負担が住宅側についているようなケースは重要事項、管理規約案ともに見当たりませんでした。
具体的には、店舗用エレベーター、店舗用自転車置き場店舗階段、廊下、ダクトスペースなどなど100%商業にはいっています。極めて真っ当な区分けだと理解しています（少なくとも内訳など詳細がない現時点でわかる情報では）

[158: 契約者さん2]

そもそも、管理費が高めなのは共用部施設や管理運用が贅沢なんです。良くも悪くも。管理規約の巡回清掃の頻度を見ても、とても頻度高く丁寧だなと。

今住んでいるマンションも深夜帯の空調は切る、装飾的で維持費のかかる設備は止める、受電会社を変えるなど超地味な活動を積み重ねて平米45円程度削減したので。。
とはいえ、今の市況だと適正感ある350円程度に抑えたとしても月々1万円程度の削減ですから、月1万円をどう見るかは管理組合でしっかり議論すべきだと思います（今の運用設備を維持しつつ安くするなら管理会社の利益を落とすか効率性を上げるか、しかないので相見積とるしかないです）

タワー型マンションに16年ほど暮らしている経験上、最大公約数的にこれいらない、減らすべき、のようなムダムラはそれなりにあるマンション（いい意味で贅沢）ですから、多少管理費を減らすのはそこまでハードルは高くないでしょうとは思います。

[159: 契約者さん]

現地の予定表によると、18日まで屋上クレーン設置、19日からタワークレーン解体だそうです。

タワークレーンを先に解体しちゃうのですね。
屋上クレーンはどうやって降ろすんだろう。

[160: 契約者さん7]

>>159 契約者さん
住宅設備など比較的軽いものを挙げるいわゆる孫クレーンの設置だと思います。柱や梁を運ぶ躯体工事は終わっているので。ですから、最後は人が解体してエレベーターで運んでおしまいです。

[161: 契約済みさん]

エントランスの上の部分が見えてました。

[162: 契約者さん7]

>>161 契約済みさん
ファサードはイメージ通り進んで行ってますね。

[163: 入居前さん]

管理費を気にされる方が多くおり、過去の経験をお持ちの方も多いようなので、
そういった方は、ぜひ１番最初の管理組合の理事になっていただきたいです。
最初に実施しないと、後から見直しが聞かないことが多いので。

[164: 契約者さん5]

角のカーブはいい感じ！

[165: 契約者さん6]

>>164 契約者さん5さん
タワークレーンがなくなっていますね！

[166: 契約者さん8]

工事ネットの一部が取り外されている様子

[167: 住民さん7]

>>154 契約者さん7さん
ここは東京で24番目の区で足立区なんかよりも下の扱いとは心外ですね。なぜ住民なのに自分のマンションをそんなに悪く言われるのでしょうか。

[168: 契約者さん8]

今日の様子（北東方面から）

[169: 契約者さん1]

>>168 契約者さん8さん
エレベーターホールの幕が降りたら、いよいよ全容が見えてきますね。まだ最上階の假の木目調パネルは付いていないように見えますが。

[170: 契約済みさん]

モデルルームの解体工事が始まっていました。