HILLSIDE FOREST 横浜戸塚ってどうですか？

[マンション検討中さん]

HILLSIDE FOREST 横浜戸塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://hillsideforest-yokohamatotsuka.jp/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区吉田町1623-1他（地番）
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅徒歩12 分
　　　ＪＲ東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン「戸塚」駅徒歩 13 分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.51平米～82.71平米
売主：鹿島建設
施工会社：日立リアルエステートパートナーズ
管理会社：東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヒルサイドフォレスト横浜戸塚｜日立の街 戸塚が熱い！日立と鹿島の想いと技術【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/45254/
さああなたも『新呼吸』を！HILLSIDE FOREST横浜戸塚【yossy】
https://www.sumu-lab.com/archives/62508/

[130: 匿名さん]

空地率73％と余裕あるのに駐輪場は一世帯あたり約150％駐車場は約50％…
郊外ファミリーマンションで駐輪場設置率が150%のマンションは間違いなく入居前にもめると、のらえもんマンマニ対談に記載あり。
デベの事前テストで電動自転車でも厳しい坂で自転車使用は少ないという判断か。
駐車場50％は足りなくなりそう、車無し世帯は大体が駅近に住むだろうし。
機械式駐車場は管理費、維持修繕費に響くから空きがあっても負担ない自走式で多めに作ると良かった。
マンションコミュニティでスレもあるが、管理組合の第三者管理方式も不安材料。

[131: 匿名さん]

理事の負担がない第三者管理方式は大賛成でポイント高いです。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC205640Q2A720C2000000/

[132: 匿名さん]

参考に上記に付け加えます。はるぶーさんの第三者管理方式への見解です。
https://wangantower.com/?p=19780

[133: 匿名さん]

駐車場欲しいなら黙ってフォレスト棟南西角住戸を買えってことなんだろう。
駐車場抽選外れた場合、航空写真を見ると付近に月極、時間貸し駐車場見当たらないから、近所のマンションで空いてるところにお願いして貸してもらうしかなさそう。
カーシェアの横スペース、来客用の駐車場と来客用の駐輪場（子供の友人等）として利用出来ないものか。

[134: 匿名]

リセールバリューが気になります…

[135: 匿名さん]

>>133 匿名さん
近所のマンションの駐車場を借りるというのは難しいですよ。
ウチのマンションは駐車場が余っているので、近隣の人に貸したら？という話が出たのですが、マンション全体の収入となるので法人化したりせねばならず手続きが大変なのでやめました。賃貸マンションなら問題ないようですが。

自転車はこの坂の上では、電動自転車でないと無理ですから、駐輪場は少なくても問題ないと思います。

[136: 匿名さん]

第三者管理方式は、分譲賃貸が多いマンションならば、理事の成り手が集まらない傾向があるので良いと思いますが、このマンションはファミリーマンションで分譲賃貸は少ないでしょうから普通の主権は理事会で管理会社委託の方が良いと思います。ですが、最初から第三者管理方式と決まっているのなら変更は出来ないものと思って買った方がいいですね。

マンションの理事をやってわかった事は、理事会は如何に無駄な出費を無くすかを考え、管理会社は如何に会社の利益を得るかを考えてるという事でした。
第三者管理では理事が回ってこないので楽ですが、当然「無駄な出費を無くす機能」は働きません。それに管理会社任せにする事になるので、住んでいる内に管理会社に不満を持つ人が多くなっても元々理事会が無いので、管理会社変更に向けてのシステム作りや実行力に欠け、管理会社変更は非常に難しそう。

「少しくらい管理費や修繕費が上がっても楽な方がいい」という人達には良いシステムだと思います。

[137: マンション検討中さん]

丘の上だと見晴らしは良いでしょうけど
雪が降ると大変かも知れませんね。アイスバーンになると辛いかも。

[138: マンション掲示板さん]

10年後には価値暴落でしょうね

[139: 匿名さん]

こちらのマンション人気はあるのでしょうか。モデルルームも私が行った時は他に人が来てるように見えなかったのですがどうでしょう。

[140: 匿名さん]

>>138 マンション掲示板さん
暴落の定義次第でしょう。
ざっくりの試算ですが、例えば、5500万円の住戸を元金均等35年で5000万円借り入れて買うと、10年で元金約1420万円減です。10年後に3580万円で売れれば、残債割れなし。10年住めば残債割れリスクは小さいように思えます。

[141: eマンションさん]

>>140 匿名さん

戸塚という強みはありますが、徒歩12分坂の上を考慮すると10年後3580を切ってきてもおかしくないですけどね。
私もモデルルーム見ましたが、ガラガラでした。

[142: 通りがかりさん]

>>141 eマンションさん

周辺マンションの中古相場を調べてみられたらよいと思いますよ。

[144: 匿名さん]

ここ安いから売れるんじゃない？

[145: 管理担当]

[No.143と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[146: eマンションさん]

マンションマニアさん、記事化されましたね。
5000万が十年後4000万…リセール予想厳しいですねえ。私は辞めておきます。

[147: 匿名さん]

>>146 eマンションさん
10年で1000万円、年2％減なら標準的な部類で、自宅投資が成り立ちます。
https://www.sumai-surfin.com/price/assets-value/

もし値上がり期待なら、そもそも最初からこの立地は対象外でしょう。
住環境、仕様、価格のバランスはとれている物件だと思います。

[148: 匿名さん]

マンマニさんの記事、YouTubeとも見たけど、自分が書いたのかと思ったくらい同じ意見だった。総合評価として、本当に良いマンションだと思います。

[149: マンション検討中さん]

マンマニさん記事にある周辺相場、昨今の右肩上がりの状況からすると全然上がって無いですね。
埼玉や千葉の人気エリアでは中古も結構な上がり方していますので、
戸塚駅とはいえ、丘の上だと資産性は高くないのかも知れませんね。

[150: 匿名さん]

第一期で約１／３の販売戸数だから、まずまずの人気だと思います。

[151: 匿名さん]

モモレジさんがブログで取り上げました。
鹿島だから期待したけど色々残念な物件
という評価でした。
この方、提灯記事書かないから良いですね。

[152: マンコミュファンさん]

>>151 匿名さん

モモレジさんの評価と同意見ですし、ここの皆さんの評価もだいたい同じだったと思います。加賀レジの再現を期待してた人には、少し期待外れですが、モモレジさんの総評としては、
「構造、間取りは、鹿島の期待値に届かないが、デザイン、ランドプランはよい。価格、管理費は妥当で、この価格帯でのトイレ手洗い付きは評価。食洗機が標準ではないのは残念。(個人的にはオプションで後付けできるので、特に問題なし。)」
というところでしょう。

[153: 匿名さん]

良い点
端正なファサード、豊かなランドプラン
植栽があり低層でも悪くない
緑が多く芝生スペース等贅沢な土地の使い方
共用設備は立地スケールを考慮している
悪い点
駅まで起伏が強烈、実質バス便
駐車場、駐輪場少ない
直床、ハイサッシではない、柱の食い込み、窓開口部幅等貧弱なプラン
西側の鉄塔、送電線が目立つ
価格は少し高い（大きな違和感はない）
食洗機オプションはセコい

[154: 匿名さん]

無事に当選しました。周辺の住環境優先で選びました。

[155: 匿名さん]

ご当選おめでとうございます！抽選になってたお部屋もあったんですかね？もう一期(1次？)終わったんでしょうか？
なんだかんだ気になる物件ですがどれぐらい売れたんだろう～！

[156: あ]

良い物件ですが、駐車場が少なすぎる…5組に1組くらいは当選外れそうですよね。その場合リセールもきつそう。

[157: 匿名さん]

以下、マンマニさん総評に同意です。
https://manmani.net/?p=45886
【総評】
鹿島施工だ！！と期待して見てしまうと気になるところは多々あります。買える価格に抑えてくれた鹿島物件で安心を買うという感じですね。
5000万円前後で購入できる新築マンションとしては条件良いです。
戸塚駅という駅力、バス便というほどではない駅距離でありながらも自然環境豊か、価格からすれば納得の設備仕様や外観デザイン、ゆとりあるランドスケープなどなど総合点高いでしょう。
---------
個別には、宅配ロッカー一体型郵便受けは、ポイント高いです。暗証番号を押さなくてよい利便性もありますが、こういったファミリー向けマンションだと、小さい子供が多いと予想されます。以前のマンションでは、暗証番号ボタンを全部押すいたずらが頻繁にあったので、それがなくなるだけでもストレスフリー。

[158: 匿名さん]

あまり知識なくすみませんが、こちら2期を設定せず先着順販売になっているのは、あまり人気ないんですか？それとも1期でたくさん売れて残り少ないからですか？今まで見てきたところが全て1期の次は2期、3期、、というマンションばかりだったので気になりまして。

[159: 名無しさん]

>>156 5組に1組外れたら駐車場設置率20%じゃない？設置率51%だから全世帯が申し込んだとしても外れるのは2組に1組じゃないのか？

[160: eマンションさん]

>>159 名無しさん

4/5当選するなら80%じゃない？

[161: 通りがかりさん]

>>160 ほんとですね、落選率が20%ですね。
むしろ80%なら今の時代だと十分なような気が、、？

[162: 匿名さん]

>>158 匿名さん
極めて普通です。各期で売り出して、残った部屋は先着順になります。だいたい、要望の入った部屋＋αを売り出すので、若干先着順が残るのが普通です。（よほどの人気物件なら、各期完売で先着順がないまま売り切ってしまう物件もなくはないですが、デベ的には失敗。）　今後、なかなか要望が集まらず、第二期、第三期と無理に戸数を販売して先着順が積みあがっていくと、不人気ということになります。ここは、まだ売れ行きを判断するには早すぎます。第一期としては、まずまずの出足かと思います。

[163: 匿名さん]

フォレスト棟の西向き低階層は価格安いですが、南側建物部分の影響で日当たりが結構悪くなりそうですね。買うなら南向きか高階層が無難なんでしょうね。

[164: 口コミ知りたいさん]

>>161 通りがかりさん
そもそも当選率の4/5ていう数値が、駐車場率50%程度なのに何の根拠も無いでたらめな数値ですよね。。知らない人が見ると勘違いしちゃんうでやめましょう。

駐車場もそうですが、駐輪場が少なすぎるのが非常に気になります。一世帯平均1.5台しかないってなると必要な数だけ借りれないですよね。子供もあるので3台は借りたいんですけどね。

[165: 匿名さん]

どのマンションもそうですが、駐車場や駐輪場は、少なすぎるかどうかは、結局、入居してみないとわからないです。最初から、全世帯3台分みたいな余裕ある設置だと、入居後の負債になります。台数に妥協の余地がない人は、戸建にするか、入居前に空き具合がわかる中古にするしかないです。

[166: 匿名さん]

>>162 なるほどそういう仕組みなんですね！わかりやすいご説明ありがとうございます！

[167: 匿名さん]

要望書が入った間取りと同じ間取りを追加して販売しないと、要望書入れてない人が後から来たときの誘導先がないからね。理想は、要望書入れてくれた人が抽選にならず希望住戸を購入でき、入れてない人がその他住戸を購入してくれて、きれいに無抽選で完売すること。ある程度先着順が発生するのは想定内。先着順は、抽選で外れた人の救済にも使えます。

[168: 匿名さん]

駐車場不足は外部の月極駐車場を借りれば解決しますが、駐輪場は難しい問題ですよね。

基本的に駅から距離がある、ファミリー世帯の割合が多い場合は駐輪場の設定を多くしないと敷地内に無秩序に駐輪する方が増えると思います。

[169: 匿名さん]

間取りが「Plan やすらぎの住まい」になっていて、ちょっとややこしいです。
横文字表記に慣れていないだけかもしれませんが。

3LDKの掲載が多く、4LDKはF-Gタイプ。家族4人だと主寝室1部屋、子供部屋2部屋。
F-Aタイプだと6畳5畳4.1畳。洋室2の柱部分は上手に隠してあると思います。洗面がスライドドアだったり、限られたスペースでも考えられた間取りと伝わりました。

[170: あ]

外部の月極駐車場、全て調べた方いますか？徒歩5分圏内は全て満車状態ですよ。なので諦めした。

[171: 匿名さん]

こちらの検討者さんがどんな方々かにもよりそうですね。既に車持ちの方なら絶対駐車場欲しいでしょうが、公共交通機関＋レンタカーやカーシェアあれば自家用車いらないって方もいますしね。

[172: 匿名さん]

>>168 匿名さん
そこそこキツイ坂の上なので電動自転車でないと大変。
立地条件を考えると自転車の数は然程多くないと思いますよ。

[173: 匿名さん]

>>172 匿名さん
私も電動自転車を所有する御家族、ましてや一家で何台も所有する御家族は少ないかなと思っています。ただ小学生ぐらいの子どもはあれぐらいの坂は電動自転車じゃなくても登ってしまうのかな？と思っております。周りのお友達が乗っていると自分もーとなりそうですし、戸塚のお子さんの自転車事情も気になるところですね。うちは最悪足りなければ子供の自転車優先で大人の自転車処分でもいいかな思っているので買いました！2人とも欲しいってなって足りなかったら、、考えます。

[174: 名無しさん]

>>173 匿名さん

すばらしい。正しい向き合い方だと思います。気に入ったマンションを駐輪場だけで諦めるのは勿体ないですからね。

[175: 匿名さん]

小学生くらいだと電動自転車は重たいかもしれませんね。走っている時は良いのですが押し歩きする時がとても重く感じるので。

駐車場事情ですが、徒歩5分圏内は全て満車・・・そうなのですね。空きが出るタイミングとかもありそうですが入居と共にというのは難しそうな感じかもしれません。

ここに住むのをきっかけに車を手放すという方もいらっしゃるかもと思います。あまり乗らない方は経済的に楽になる場合もあるかもしれませんから、プラスに捉えられる方もいらっしゃるのでは。

[176: 匿名さん]

第一期購入者です。
第二期販売が2022年12月上旬で、販売予定戸数が３戸だと、少し苦戦気味でしょうか。第一期で条件のよいフォレスト棟の両角部屋は粗方売れて、残りはだいたい広さも間取りも似たり寄ったりなので、急いで決める必要もなさそうですね。（建築オプションもダウンライト以外の食器棚、食洗機はインテリアオプションでも対応できますし。）

[177: マンション掲示板]

かなり苦戦してるっぽいですね。駐車場設置率も低過ぎるし、周りの月極も全て埋まってますしね。

[178: 匿名さん]

>>176 匿名さん
第二期の販売予定戸数3戸だけなんですか？！こちらはどちらからの情報でしょうか？

[179: 通りがかりさん]

>>178 匿名さん
公式ホームページの物件概要に書いてますよ。
でも、だいぶ先なのにもう3戸だけと決定するものなんですかね。現時点で要望出てるのが3戸なのかと思っちゃいました。