【城北】文京区・江東区は外周区？都心区？【城東】

[いつかは内側さん]

物件価格の高騰により、デベロッパーは都心の定義を拡げざるを得ない状況が続いています。理由はもちろん、買い手に都心だと思わせれば高値の言い訳になるからです。
さて、東京都によると都心は5区、故石原都知事が提唱したセンターコアは4区、不動産マーケットの指標となるレインズは都心を5区と定義しています。
いずれも文京区や江東区は含まないのが現状ですが、前述した理由により、文京区や江東区を都心に含めた都心6区・都心7区という商業的要素の強い造語がデベロッパーにより作られ、提示されることも出てきました。

他の区の話題でも構いません。このスレは、都心の定義をどこまで拡げてよいかを問うスレです。

[41: 匿名さん]

1958年ごろまでは都心六区（都心三区）＋新宿区＋文京区＋台東区が一般的でオリジナルは六区で、その後時代が降ってから都心五区（都心三区（千代田区　中央区　港区）＋文京区＋台東区）、旧東京市の市域をもとにした都心八区（都心三区+文京区+台東区+新宿区+墨田区+江東区)　なども使われていた。ここまでが伝統的な都心の定義。

ただその後の社会の変動によって（もっぱらバブル期以降）投機的で株価や景気と連動しやすい都心三区だけが取り出されて、さらにそれに近い値動きをする地価の高い商業地が多い新宿区や渋谷区を入れて五区とするのが不動産業界では通例となったが、残念ながらこれは東京都の公式見解ではない。同じ区でも用度地域が異なれば地価も都市計画上の扱いもかわってくるので区境で区切るのは合理的でないことは理解できるだろう。これはのちに区の区切りを超えた地政学的な観点から定められた副都心に発展していく。

[42: 匿名さん]

>>39 匿名さん
東京トーチは川べりのオフィス専用ビル街に高級賃貸を作るところがダサい気がする。しかも敷地内に下水ポンプ場があるし、うっすらと無理してる感が透けて見える。赤坂9丁目の東京ミッドタウンのように都心高台かつ三河台氷川坂の住宅エリアに近接した場所に作るなら良いと思うけど。千代田区は都心で日本の中枢だと思うけど、港区や渋谷区と比べたら野暮ったい。スマートさ、モダンさ、軽やかさが足りない。

[43: 匿名さん]

>>40 匿名さん
>>41 匿名さん
これらで概説したように、都心三区と文京区、台東区は都心六区、五区、八区のいずれにも含まれていて、すくなくとも昭和のころまでは都心だと信じられていたと思う。
都心八区は都心六区に墨田区と江東区を加えたもので、この範囲では江東区も都心と言える。市電と国電が密接に六区を結んでいた時代には合理的だった都心六区も地下鉄のネットワークが広がるにつれて都心ととらえられる範囲が広がったのかもしれない。

いまや江東区は臨海副都心と錦糸町・亀戸副都心という二つの副都心を擁する地域であり、都心と呼んでもよいのではないだろうか。

[44: 匿名さん]

さて東京都が公式に策定した副都心は７つある
１）新宿副都心（新宿区）　２）渋谷副都心（渋谷区）３）池袋副都心（豊島区）
以上が三大副都心と呼ばれ、巨大なターミナル駅を中心に巨大な繁華街を形成している名実ともに都心の名にふさわしい地域となっている。そしてそれに続くのは

４） 上野・浅草副都心（台東区）　５）錦糸町・亀戸副都心（墨田区・江東区）　６）大崎副都心（品川区）　７） 臨海副都心（港区・江東区・品川区）

この辺になるとあまり都心としての認知は広がっていないけれど、いずれも商業や観光の大きな中心になっていることがわかるだろう

以上の副都心はいずれも繁華街を伴っている。犯罪率も高く住環境として考えた場合にあまり好ましいとは思えない。歴史的に都心と考えられてきた地域の中で唯一文京区だけが副都心がないことにお気づきの方もいるだろう。住宅地として発展した都心は唯一文京区だけで、文京区は非常にユニークな都心であることがわかる。

[45: 匿名さん]

>>29 匿名さん
都心区が増えるなんてことはないよ。
マンション業者は売るために都心でもないところを都心だと言ってるだけ。
騙されるやつがバカ。

[46: 買い替え検討中さん]

>>45 匿名さん
副都心なら確実にありそうだけど

[47: 匿名さん]

小石川さん。
若干 興奮してますね。
念押ししますが、文京区は 一般人です。

キング… 千代田、港
クイーン… 渋谷
ジャック… 新宿
平民… 目黒、品川、文京、江東
その他

[48: 周辺住民さん]

江東区は中央区寄りか江戸川区寄りかで価格が変わってくる。

[49: 匿名さん]

都心民が線路北に行くのは年数回ですが、
線路北民が都心に来るのはほぼ毎日。

皆の目的地たるコアエリアのレジデンスに住まう都心民にとっては、正直 文京区も足立区も似たようなものなのです。

[50: 匿名さん]

>>47 匿名さん
千代田区と渋谷区の位置が逆かと。

[51: eマンションさん]

今や行政区だけでは判断できないよ。
千代田区の神田や港区の港南芝浦などお荷物地区なんかより当たり前だが、渋谷松濤や品川駅城南五山、小山なんかの方が圧倒的に地格が上。

[52: マンション比較中さん]

まだわからないかな？
頭悪い奴らすぎて掲示板もSNSも嫌いよ

なぜ関東じゃないんだと言っているのと同じなんよ
これならわかるかなアホでも？
山手線の外に区全体が出ていたらもう都心じゃないのだよ

[53: 匿名さん]

なぜ関東じゃないんだと言っているのと同じなんよ
これならわかるかなアホでも？
中央線の外に区全体が出ていたらもう都心じゃないのだよ

[54: マンション比較中さん]

>>53 匿名さん

日経新聞にでも文句言えよ
ここで何言おうがどうにもならんだろ
アホすぎる

[55: 匿名さん]

>>42 匿名さん
>オフィス専用ビル街に高級賃貸
職住近接で便利じゃない？そもそも港区渋谷区品川区に住む人ってそういう感じでしょ。紅灯の巷のそばに住むよりはマシかと。

>下水ポンプ場があるし
あの辺水が出るからしょうがないでしょ、水害に強くなる再開発は大賛成

>都心高台かつ三河台氷川坂の住宅エリアに近接した場所
それって交通が便利なの？大手町とか東京駅という大きな交通の結節点に隣接している点で今っぽい好立地ですよね。

>港区や渋谷区と比べたら野暮ったい。
アフターコロナをキーワードに見るとそうは思えない、むしろ逆かと。

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん
千代田区ならばそれだけで最高だという価値観は昭和的な感じがしますね。令和の時代では千代田区全体は台東区や文京区と同じカテゴリーだと思います。令和の都心はもっと南西寄りになっていて、港区を筆頭に渋谷区目黒区品川区が新しい都心。千代田区でも南西部の内幸町霞ヶ関永田町平河町紀尾井町はありだけど、丸の内、大手町、有楽町、番町、麹町、旧神田区はちょっと古いかなと思う。

[57: 匿名さん]

>>55 匿名さん

55さんのご指摘の通り、アフターコロナを見据えたら、今の立ち位置はガラッと変わると私は分析しています。

リニアが開通して品川駅が終着駅でも、日本全国の新幹線の終着駅は東京駅ですし、羽田空港アクセス線の開通や、東京駅東口の八重洲のBVLGARIタワーの地下に巨大なバスターミナルができ、都市の発展は交通結節点にあることを考えると、渋谷区や港区じゃないのかなと冷静に考えています。

[58: 通りがかりさん]

>>56 匿名さん

お前の考えのほうがアップデートされておらず古いよ。

[59: 匿名さん]

>>56 匿名さん
>千代田区ならばそれだけで最高
うーん、 >>39 で僕はそういう考えでないとわかると思うんだけど。
全部同じ匿名さんだからわかりにくいか...

>令和の都心はもっと南西寄り
コロナ前と後ではその認識も改めるべきかもしれません。
東京の中心は一つではなくなると思います。

IT系企業はリモートワークに親和性が高く、インドや東欧の労働者もリモートで雇用できるようになると本社所在地は渋谷である必要はないし、究極にはタックスヘイブンのペーパーカンパニーみたいにオフィスの実態すら不要になるかもしれません。まあ見栄えを重視して私書箱ぐらいは置くかもしれません。

[60: マンション好き]

>>56 匿名さん

バブルの亡霊に取りつかれている旧態依然とした物の見方…。残念。

[61: 匿名さん]

どうでしょうね。ミッドタウン八重洲はミッドタウンのブランド力を下げるような気がします。ミッドタウンも六本木、日比谷までは良かったけど、八重洲にミッドタウンを持ってきたのは戦略的に失敗だったと思います。三井不動産的には日本橋八重洲エリアのブランド価値を上げる手法として八重洲にミッドタウンを持ってきたのだと思うけど、これは結果的に思惑に反してミッドタウンのブランド力を下げることになると思います。今後、東京の中心は南西に移動するので、現在の東京駅周辺エリアは将来、いまの上野浅草あたりのポジションになると思います。

[62: 匿名さん]

>>58 通りがかりさん
随分と言葉使いが悪い人ですね。

[63: 匿名さん]

>>60 マンション好きさん
あれ？もしかして、番町がいまだに高級住宅街と思っていらっしゃる御仁でしょうか？

[64: 匿名さん]

>>61 匿名さん

八重洲のミッドタウンはまだオープンしていないのに、失敗だとする根拠に全く触れられていない時点で、あなたの書き込みは空虚です。あなたは預言者ですか？ 単なる街をディスるのが生き甲斐のろくでなしですか？

[65: 匿名さん]

私が衝撃的だったのはコストコ本社が木更津に本社を移転したことですね。淡路島に本社移転したパソナもそうですが、コロナ以後のオフィス立地の選択肢は増えてくるでしょうし、アフターコロナの時代には見栄えのいいアドレスの単一の巨大な社屋に人を集めるのは流行らなくなるような気がします。

[66: 匿名さん]

>>64 匿名さん
失敗すると断定してませんよ。失敗に帰すことになりそうだと思うと言っているのです。

[67: 匿名さん]

>>63 匿名さん

千代田区番町は今も昔も変わらない高級住宅街と思います。あなたは番町にも住める、たいそう立派な御仁なんですね。

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん

あなたの希望的観測はいりませんし、説得力がないので、誰も聞きたくないと思いますよ。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん
私は六本木一丁目です。

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん
八重洲が失敗だとする根拠としては、隣の東京建物の再開発て虫食い状にサラ金ビルが残ることです。サラ金ビルの隣のミッドタウンがとても残念に思うので。

[71: 匿名さん]

>>65 匿名さん

コロナでどれだけオフィス需要が変わったのか、あなたの感覚ではなく、数字で示してくださいな。渋谷区のビルは造りすぎて、空室率が上がっていますよね。

[72: 匿名さん]

>>70 匿名さん

勝手に思っていてください。素人のあなたの想像を超える再開発をするのが、大手ですから。

[73: 匿名さん]

>>67 匿名さん
番町って、いまや渋谷宮益坂や虎ノ門よりも安い、都心近接エリアにしてはお手頃なところだというのが実情だと思います。いにしえの高級住宅街の栄光のノスタルジーに浸りたいのであれば番町がぴったりだと思います。

[74: 匿名さん]

>>72 匿名さん
はいはい、わかりました。あなたのいう通り、あなたの信念に従って不動産投資すれば良いと思います。

[75: 匿名さん]

>>73 さん

ノスタルジーに浸っているのはあなたでは？ むしろ都心近接エリアでお安く買えるのであれば、立地からして表面利回りは高いかと。あなたは表面利回り何％だったら合格ラインと思いますか？ 教えてください！

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん
お安いのが良いなら城北城東エリアをお勧めします。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん

素人相手に話にならないな。おやすみ！

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん
素人ですが、私は個人で不動産投資をして六本木の自宅のほかに永田町、赤坂、広尾にも物件を待っています。

[79: 匿名さん]

>>69 匿名さん

私は小石川イッチョメです。

[80: 通りがかりさん]

江東区無理やわ
安すぎてワロタ

【東京都・土地の値段ランキング】第1位は千代田区。23区外で唯一TOP20入りしたのは「あの市」！
https://trilltrill.jp/articles/2560703

[81: 通りがかりさん]

江東区を新規に指標に取り込んで数字を薄めて世界に発信を目指すスレでおk？

[82: 通りがかりさん]

だから掲示板はアホしかいないと

[83: 匿名さん]

江東区は全面積の内半分はゴミ埋め立て地

[84: 匿名さん]

>>71 匿名さん
>コロナでどれだけオフィス需要が変わったのか
とりあえず都心のオフィス空室率の上昇は昨年末から今年にかけて一服感があるようだけれど、条件を緩和して店子をかき集めた結果であって予断を許さない。

三幸エステートさんとこのレポート4月度の予想では空室率の大きな上昇はないが、低下もない現状維持という感じのグラフを示しているね。
https://www.sanko-e.co.jp/data/tokyo/

ここからは個人的に持つ懸念だけど、人は都心に集まるのか？外で酒を飲むライフスタイルが2年も遠ざかっているうちにうすれて家で軽く飲むのが普通になるのではないか？酒が心臓に悪いとかガンになりやすくなるとかいう記事が増えてきていて、飲酒や外食の需要自体が今後先細っていくのではないか？そもそも景気はどうなるのか？不確定要素が多すぎて新規出店に慎重になる人は多いと思う。むしろ店をたたむところが今年あたりからさらに増えている印象。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
ｧｧアん？
いまだにテナントがガラガラの
パーク文京小石川タワー なめとんか！

[86: 匿名さん]

小さな箱で客が密集するような居酒屋とかバーカウンターで料理を提供するレストランみたいな狭小テナントをぎっしり詰めこんで収益を最大化しようとしていたテナントビルはこれから淘汰される印象。ソーシャルディスタンスのとれる客と客の間隔がゆったりとした大箱レストランがこれから求められているのではないか。多分マンションと一緒で床面積の多いテナントにも一定の需要があって賃料は上昇する可能性があるが、狭いものは相当ディスカウントしないと借り手がつかない可能性もある（あくまでも個人の推測）

あと、周辺人口が多く住宅街（より稠密なマンション街ならなお可）に隣接したテナントはこれから伸びるだろう。一軒家を改造したような業態はこれから増えてくるのではないか。もちろん住専よりも基準がゆるい準工とか周辺商業などの地域の一軒家はテナント需要も今後期待されるかもしれない。特に駅近は注目されていくかもしれない。

[87: 職人さん]

文京区と江東区を一緒に語るなよ。
天守閣と外堀くらい差があるぞｗ
　

[88: 匿名さん]

内側に住んでると、
文京区も江東区も 同じ外側 くらいのイメージしかないけどなぁ。

要するにどちらも城外、ってこと。

[89: 通りがかりさん]

>>88 匿名さん

アホマンクラが釣れるスレとして有効なのが理解できました

[90: 匿名さん]

どうして大箱が求められるかというと、感染が怖くて自分自身ホテルのダイニングとか比較的床面積の大きい高級店を選んで家族との外食をしていたから。

カウンターでごちゃごちゃ肩を寄せ合って大声で雑談をしながら酒を飲む業態は疫病の前には非常に脆弱だし、今後変な変異株が出たり高病原性インフルエンザが流行ればロックダウンはしないとはいえ人の足がぱたりと止まる。