【城北】文京区・江東区は外周区？都心区？【城東】

[いつかは内側さん]

物件価格の高騰により、デベロッパーは都心の定義を拡げざるを得ない状況が続いています。理由はもちろん、買い手に都心だと思わせれば高値の言い訳になるからです。
さて、東京都によると都心は5区、故石原都知事が提唱したセンターコアは4区、不動産マーケットの指標となるレインズは都心を5区と定義しています。
いずれも文京区や江東区は含まないのが現状ですが、前述した理由により、文京区や江東区を都心に含めた都心6区・都心7区という商業的要素の強い造語がデベロッパーにより作られ、提示されることも出てきました。

他の区の話題でも構いません。このスレは、都心の定義をどこまで拡げてよいかを問うスレです。

[301: 匿名さん]

それに特定の民間デベロッパーの再開発物件からの地理的な距離だけを問題にするならば、それはただの宣伝でしかない。

かつて海外でも人気のスキーリゾートとして注目されて高騰したニセコがバブル状態となった結果、当初ニセコを発見し育てたたオーストラリア人がだんだん引いていき、代わりに現地を訪れたこともない投機筋がリモートで買いを入れては転売するような地域になりはててしまった事例がある。

本来大丸有や渋谷副都心、臨海副都心に内接する優良な住宅地として富裕な日本人の高級住宅街になるはずの港区虎ノ門、麻布地域が投機筋のオモチャになったときに何が起きるのか、非常に心配だ。

[302: 匿名さん]

>>300 匿名さん

いや、それには大いに異論がある。

山手線の場合、特に京浜東北線で見ると分かりやすいが、西側（山手・台地）と東側（下町・低地）とでな明確に標高が異なり、それが不動産価格に影響するのは必然だ。また、地下鉄網も圧倒的に山手線内側に集中し、駅利用の利便性は内側のほうが断然高い。

山手線の外も内も駅距離が同じであれば評価は同じというのは、都心の都市構造や地形を無視した暴論と言える。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん
それは山手線駅が最寄りでない場合ですよね。
確かに放射状に郊外に向けて広がる鉄道ネットワークを見る限り、山手線の外側の地域は地方から都心へという向きの一路線しかなく（武蔵野線とかは話を単純化するためここでは無視するね）、７つの副都心、それに囲まれた真の都心と言える地域への通勤を考える場合に沿線の人はそれに必ず乗って山手線環含む内側のどこかで乗り換える必要がしばしばあり利便性は低い、それは理解します。

ただ山手線の沿線として見た場合に内側と外側で大きな差は直ちには出ないでしょう。街の雰囲気とか生活利便性とか、個別には色々差異はあると思いますが。

[304: 匿名さん]

山手線さらに内側を積極的に評価するならば、地下鉄駅の駅力によると思うんですよね。山手線駅からは徒歩圏でない場合、複数駅利用でもいいんですが、やはり可能な限り複数の副都心や都心へのアクセスが重視されるべきだと思います。

よく中央線の内側とか言う人もいますが、中央線の沿線と考えた場合に、中央線の南だろうが北だろうが交通利便性に大きな差はないと思うんですよね。飯田橋とか四谷がいい例だと思うんですが。千代田区だったら評価が高くて新宿区とか文京区になったとたんに評価が下がるのか、というのは興味深い点です。もしそれが起きるなら私は価格の歪みだと思います。

さらに言えば秋葉原なんかは非常に便利だし、千代田区アドレスで中央線南側で山手線の内側の場所もありますが、そんなにマンションがボコボコ建って評価が高いという話は聞きませんよね。

[305: 匿名さん]

>>304 匿名さん

つらつらと書かれているが、あまり中身のない内容に見える。山手線の内側と外側の地形の違いに対する反証は？

[306: 匿名さん]

だから都心6区に議論の余地はないと言っているのに
都心3区があってそれに接している周りの3区ですよ
埼玉が関東括りなのと同じで、地域の総称に噛みつく意味の無さよ
江東区は栃木が関東に入りたいと言っているようなものだから

[307: 匿名さん]

>>306 匿名さん

話が通じない人ですね。都心６区云々については聞いていません。

山手線の内側と外側、京浜東北線の西側と東側の標高の違いに伴う不動産価格の違いについての反証を聞いています。

[308: 匿名さん]

>>307 匿名さん

だって中身読んでないもん
意味ないから
当初と変わったなら別スレ立てろよ

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

なに、その開き直り。ひどくて、話にならん。

[310: 匿名さん]

>>305 匿名さん
>山手線の内側と外側の地形の違い
山手線の外側には丘陵地が広がっていて地盤がいいけど内側はズブズブの場所がたくさんあるとかいう話になるとますます評価との乖離が大きい話になる。新宿西口って山手線の外だけど超高層ビルが直基礎だよね。

内側だから、ってことではないと思うけどね。例えば内側なら地下鉄複数駅が最寄りで便利とか、大丸有という日本の中枢までいざとなったら徒歩や自転車で通勤できるとか、まあそういうレベルではないかと。

[311: 匿名さん]

緑の多い住環境とか生活利便性だったら都心より便利で住環境優良な郊外ベッドタウンがいくらでもあるでしょう。それでもなお内側という時にはその理由もなければいけない。関東のなかで東京はすごく希少でそのうえ山手線の内側は希少で、という人もいるんだけどさ、関東の中で埼玉はすごく希少でそのうえでさいたま市の中心街は特に希少でって言えちゃうのと同じで、なぜそこが希少かが証明できないといけないと思う。

まだまだ都内、23区内には評価の歪みが存在していると思う。認知のフレームをはめたままではわからない歪みが。

[312: 匿名さん]

文京区の緑地率はワースト10に入っていた気がするのですが。。。

[313: 通りがかりさん]

文京区と江東区、上京エリア同士がののしりあうとは、なかなか面白いスレですね。
一部 港区千代田区に噛み付いている方がいらっしゃいますが、正気の沙汰とは思えません。

[314: 匿名さん]

>>298 匿名さん
マンションと郊外ならどこにでもあるショッピングセンターしかない有明が都会？
田舎者は笑わせてくれるなあ。

[315: 匿名さん]

都心の範囲については、国際ビジネス交流ゾーンをご参照ください

[316: 匿名さん]

東京都区部の緑肥率の低さは問題視されるべきレベル。近赤外線を使ってその辺に生えているぺんぺん草まで入れての緑被率はなんと19.8 %
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/09/24/04.htm...

うちの区は緑がいっぱいとか抜かしたところで、明治神宮とか代々木公園みたいな巨大公園が区内にあると緑被率が上がるというだけの話で我々が普通に歩いている街の中に緑が多いわけではない。緑は街の中にあるのではなく、公園の中にある。

戸建て住宅街は一軒一軒の庭は小さく緑被率という観点からいくと貢献度は低いものの街を歩く人の目に入る緑の量は大きくなる。目くそ鼻くそとはいえ、23区では練馬区26.1%、世田谷区　24.0%、杉並区　21.8%とベスト３はいずれも都心や副都心から外れた郊外寄りの区ばかり。こうした区の方が緑被率を評価軸とした場合の住環境は副都心を含む都心部よりはマシと考えられる。これがさいたま市になると５０％近くなるので、都心を誇る区であってもさいたま市より大きく住環境が悪いとも言えるだろう。

[317: 匿名さん]

基本的に都心は人の住む場所ではない。この基本は押さえたい。
緑被率ひとつとっても然りだし、不特定多数が郊外から押し寄せてくるわけで、莫大な昼間人口が治安の悪化をもたらすのは千代田区の犯罪件数がやたら多いのを見てもわかるだろう。犯罪者は自分の住む場所ではなく、遠い他所で犯罪を犯す。

[318: 匿名さん]

ただ、豊島区全体が池袋ではないし、新宿区全体が歌舞伎町でもないわけで、区で区切ることは統計を取りやすく便利だけれども、酷い場所があるとそこに数字が引きずられる結果となる。そうした差異を全く無視して何区は都心区でございますというのは、不動産屋の詐術と言っていいだろう。高級なように見せてクズを売りつけるにはアドレスを使うのが有効だ。極端な話道一本で大きく異なるという経験は家探しをする人の多くが気がついているが、そういうクズでも〇〇区となるとそれなりのお値段したりする。

[319: マンコミュファンさん]

>>317 匿名さん

緑被率の視点を含めて住む場所を考察すると最もバランスが良いのは品川区だね。高級住宅街で有名な城南五山や武蔵小山を有してるし、城南地区の高台という優位性。外周区の文狂区や江東苦は検討すらする気にならない、そんな人が多いんじゃないかな。

[320: 匿名さん]

>>319 マンコミュファンさん
武蔵小山は路線に問題がある。直通の山手線駅が目黒でしょ？
そこから直結の三田線は大手町を通っているから辛うじて救われている感じで路線として弱い。大手町に行くならわざわざ皇居の南をぐるっと回って長時間電車に乗らなくても北の方から下がる方が合理的。あと開発しすぎ、インフラがついていけてない。

城南五山は範囲が狭い。まあ確かに希少ではあるんだろうけれど、山手線駒込駅のあたり、六義園とかの近所の住宅街の規模は大きいし、文京区だとさらにその奥の方に住居専用地域がダーっと台地上に広範囲に広がっている。しかも大丸有へのアクセスは文京区の方が有利だ。もちろん、五山は大崎副都心、渋谷副都心、品川の再開発地域とかには近いから悪くないとは思う。ただ、たとえばフェラーリすごいね、ブガティいいねって言っても普通普段使いにはしないし、実際には乗らない人が普通でしょ。

[321: 通りがかりさん]

>>319 マンコミュファンさん

武蔵小山は都心へのアクセスが弱い。大丸有エリアへのアクセス性の高さが、不動産価値を決めるひとつの指標になる。

都心や副都心につながる丸ノ内線、三田線、千代田線、大江戸線が通る文京区のアクセスの良さは、言うまでもない。水道橋駅や御徒町駅が徒歩圏内の文京区南部や駒込駅や巣鴨駅が徒歩圏内の文京区北部はさらに利便性が高い。

[322: 匿名さん]

>>321 通りがかりさん
渋谷周辺の住宅地は丸の内へアクセス良くないです。未だに大丸有なんて言ってるの田舎者だけです。

[323: 匿名さん]

山手線中央線内側から外周方向に目をやると、
利便性でアピールする文京区・足立区・台東区などは、概ね似たり寄ったりに感じますね。

[324: 匿名さん]

あと、
この気持ちの悪い利己的な長文は、文京区スレの典型的な特徴なので、皆さん読み飛ばして結構だと思いますよ。

[325: 匿名さん]

>>322 匿名さん

いまだに大丸有じゃなくて、これからも大丸有の存在感は増すばかりでしょ。渋谷くんだりの田舎者に言われてもね。

[326: 匿名さん]

湾岸と文京区は同じ価格帯ですし、上京者が集まるのは自然な流れなのでしょうね。
そして、出身地のプライドがぶつかり揉めやすい。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん

湾岸と文京区を比べること自体、おかしいでしょ。このスレは、支離滅裂の頭のおかしい人の＊＊だ。

[328: 匿名さん]

>>326 匿名さん

＞湾岸と文京区は同じ価格帯
本気で言ってるの？ 不動産のこと、本当に知ってるの？ あまりにもおかしすぎる。

[329: 匿名さん]

大丸有は日本を代表する大企業がある場所だし、港区にも本社は多いけど千代田区と中央区が束になってかかってきたらかなわんでしょ...

[330: 匿名さん]

>>327 匿名さん
文京区は埼玉栃木、江東区は千葉茨城、の上京者が多い印象ですね。
田舎の人はまずはこういった外側の区を足がかりに、
東京でのし上がっていくという流れが一般的です。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん

その考え方が古臭くて、おかしいっつーの！w

[332: 匿名さん]

さすがに出生地は不明だけど港区の転入者はリンク先5ページ右下の図によると千葉や茨城、埼玉からの転入も結構多そうだけどね。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kikaku/documents/05_sennryaku.pdf

文京区も割と似ているけれど（リンク先18ページ）なぜか関西人と茨城県民は少ないみたいだ。茨城県民とか大阪　兵庫　福岡県民は港区が好きみたいだな。愛知が多いのはトヨタ自動車の関係者かもしれない
https://www.city.minato.tokyo.jp/kikaku/documents/05_sennryaku.pdf

邪推かもしれないけれど大阪、兵庫、福岡、茨城と並べてどんな人が来ているか想像するとちょっと怖いけどね。

[333: 匿名さん]

>>332 匿名さん

面白いデータですね。西の人が港区に転入するケースが多いのは、東海道新幹線や飛行機の利便性も関係しているのでしょうか。あとは、キラキラした都心への憧れを港区に抱きやすいからでしょうか。

[334: 匿名さん]

お洒落人は港区に集まるのか。
逆に茶色い街並みが好きなヤツは文京区ってことか。
どちらも故郷と似てるからだろうな。

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん

東京に集まる非東京人は皆、田舎者ですよ。三代続けて東京に住んで初めて東京人と言えるのです。

[336: 匿名さん]

>>333 匿名さん
関西の人は主張するファッションが多いですね。

関東、特に東京の人は目立たないのが一番なので着心地とか機能性に直結した素材とか仕立てには凝っても色は地味だったりしますね。

たとえばブランドものを着ても関東の人は↓
https://jp.burberry.com/monogram-motif-cotton-pique-polo-shirt-p801400...

対して関西の人はこんな感じ↓
https://jp.burberry.com/short-sleeve-check-linen-oversized-shirt-p8051...

確かに港区向いているかも

[337: 匿名さん]

どうせ目指すなら最高峰の港区でしょ。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん

目指すも何も、住みたいところに住めば都。勝手に目指してください。まあ、三田ガーデンヒルズなんぞには住めない財力かもしれませんが。

[339: 匿名さん]

文京区のナンバーワンマンションって、どこですか？

[340: 匿名さん]

港区に住んでいるというのは成功者だということを示すためのわかりやすい記号ですからね。内陸高台に限りますけど。

[341: 匿名さん]

>>339 匿名さん

個人的な感想ですみませんが、第一種低層住居専用地域にある文京区千石のインペリアルガーデンでしょうか。敷地形状といい、高台の地盤といい、条件は最高。価格で言えば高級な港区などには到底及びませんが、文京区で住むとしたら、住んで損はしない価値あるマンションかと思います。

[342: 匿名さん]

>>340 匿名さん
>成功者だということを示すためのわかりやすい記号
だからユーチューバーとかアフィリエイターみたいな人が住みたがるんだよね。
マンションの共用施設でセミナー開くのはやめてほしい

[343: 匿名さん]

とりあえず文京区にも江東区にも都心と言える点が多々ある。一方で本当の都心に住むということは、お見合いで隣に高層オフィスやマンションが建つことによる景観眺望の悪化や大気汚染に騒音、外来者による犯罪リスクなど住環境として不利な条件も多い。

ここはビジネスというよりは良いマンションに住みたいという願望を叶える掲示板なので、その趣旨から言えば都心認定されるより、都心に近い住環境の優れた区こそが最も尊い、と言えるのではないかと思う。

だめ？

[344: 匿名さん]

そうなると、ますます港区千代田区渋谷区内側に限定されてきちゃいますね、、、。

[345: 匿名さん]

確かに、内側が相手だと勝負にもならないですね。
台東区、文京区、品川区、豊島区、江東区の外周5区あたりで対決してみては？

[346: 匿名さん]

>>344 匿名さん

港区と千代田区は分かるが、そこに渋谷区があるという強烈な違和感。

[347: 匿名さん]

港・千代田・中央だろ

[348: 匿名さん]

国際ビジネス交流ゾーンを都心と定義すると江東区も文京区も都心ですね

[349: 匿名さん]

>>346 匿名さん
渋谷区の住宅街はかなりレベル高いですよ。

[350: 匿名さん]

ビジネスの都心3区は千代田中央港だが、高級レジデンスの都心3区は港千代田渋谷ですね。