【城北】文京区・江東区は外周区？都心区？【城東】

[いつかは内側さん]

物件価格の高騰により、デベロッパーは都心の定義を拡げざるを得ない状況が続いています。理由はもちろん、買い手に都心だと思わせれば高値の言い訳になるからです。
さて、東京都によると都心は5区、故石原都知事が提唱したセンターコアは4区、不動産マーケットの指標となるレインズは都心を5区と定義しています。
いずれも文京区や江東区は含まないのが現状ですが、前述した理由により、文京区や江東区を都心に含めた都心6区・都心7区という商業的要素の強い造語がデベロッパーにより作られ、提示されることも出てきました。

他の区の話題でも構いません。このスレは、都心の定義をどこまで拡げてよいかを問うスレです。

[161: 匿名さん]

1958年（昭和33年）までは東京都は公式に千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区を『都心6区』と呼んでいたように、古くから都心として扱われていたのはこの６区。ただこの６つの区に機能が集中することは広い需要を満たせないということで、その後７つの副都心が次々と指定された。

現代に住む我々の実感として、 新宿副都心（新宿区）、渋谷副都心（渋谷区）、池袋副都心（豊島区）、上野・浅草副都心（台東区） 、錦糸町・亀戸副都心（墨田区・江東区）、大崎副都心（品川区）、 臨海副都心（港区・江東区・品川区）の７つの副都心を歩くと、都会であることを強く意識させられる。どこの区も、新都心の区域をはずれると急速に都心らしさを失っていく。

何区が都心である、という表現は不動産屋の宣伝文句、ポエムだ。東京２３区の資産価値はこれらの副都心との地理的な近さやアクセスが容易であるかどうかによって決まる。複数の副都心を結ぶような交通の結節点であればなお評価が高い。都心区だから高いのは当然だと洗脳されると後で大変なので注意しよう。どことは言わないが価格ボラティリティーの高い区の糞物件を掴んだら目もあてられないので注意したい。

[162: 匿名さん]

>>161 匿名さん

複数の副都心を結ぶ交通結節点から近いエリアがオススメとありますが、具体的にはどの辺りがオススメですか？ 今後の参考にしたいと思います。

[163: 匿名さん]

>>162 匿名さん
路線図を見たらいいですよ。
東西に走る路線の交差する駅はどこもおすすめです。特に逆方向の通勤は快適なので郊外から都心の方向ではなく、副都心のリングの内側、具体的には山手線内側の地下鉄駅が良いと思います。

特に直結する価値が高いのは池袋、新宿、渋谷の三つ。タワー十条が強気になるわけです。

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん

ありがとうございます。となると、文京区の例えば本郷三丁目駅は新宿、池袋、上野に行きやすいので、不動産価値を保てそうでしょうか。タワー十条の価格が強気な理由も分かりました。

[165: 匿名さん]

中央線北だと中央線越えるのにいちいち手間と時間がかかるし、何より東京文化との分断・孤立感が強い。

その分、安く住める場所（逆に言うと安くないなら価値がない場所）だから、南内側がいくら上質エリアとはいえ、金ないなら無理するなってことだわな。

[166: 匿名さん]

>>164 匿名さん
上野と新宿へのアクセスのいい大江戸線と池袋と副都心ではないけれどもほぼ同格の東京とのアクセスのいい丸の内線の組み合わせは非常にアドバンテージ高いと思います。千代田区でも丸の内や日比谷は都心中の都心なのでこことのアクセスの良さは重要だと私は思っています。さらに東京駅は新幹線ネットワーク最大のハブ駅であり、日本全国どこへいくにも便利です。

ただ本郷は住宅地というよりも大学街、ビジネス街としての要素が強い土地柄でもあるので、今後そこに住む人の生活利便性がどれだけ高まるかが鍵になると思います。

[167: 匿名さん]

>>166 匿名さん

貴重なご意見、ありがとうございます。本郷三丁目駅の近くにスーパーマーケットのライフがオープンし、お隣の湯島にはサミットストアができ、コミュニティバスの巡回ルートも増えて便利になったようですが、これからまだまだ発展しそうでしょうか。

[168: 匿名さん]

>>165 匿名さん
以前から中央線の南側の土地に強い愛着を持たれた投稿をされている方ですね？

自分が今住んでいる地縁のあるところにお求めになればいいのではないでしょうか。
不動産の資産価値は「利用価値」と「希少性」で決まると思います。

中央線の南側でも、駅から遠いとか、単におしゃれな観光地を結んでいるだけの路線の平凡な地下鉄駅には私は魅力を感じませんね。上野とか北千住にしか用事がないのなら、なにも高いお金を出す必要はないでしょうし、そこを検討する人も上野とか北千住に職場のある人しかいないので、あまり多くはないでしょう。

[169: 匿名さん]

昔はテレビとかラジオ、新聞社とか雑誌社などのマスメディアはキラキラしていました。アパレルやデザイン、広告などの分野もまた憧れの職場だったでしょう。
ところが現代は大きな産業構造の変化にみまわれています。
テレビやラジオ、新聞や雑誌を人々は読まなくなり、インターネットを見るようになりました。巨大な放送センターや輪転機を備えた巨大な新聞社は元気がありません。
こうしたメディアを見ないので、広告も元気がありません。コロナで外出することがなくなり、スーツやドレスを着る人も減ってアパレルも最近は元気がありません。

こうした業種の中心だった地域が相対的に地盤沈下していくのも、ある意味時代の流れと言えるでしょう。

[170: 匿名さん]

文京区と江東区がなぜいがみあうのかが、よくわかるスレですね。

この田舎者の受け皿エリア同士がコンプレックスを刺激し合う限り、ライバルとしての意識競争は孫の代まで続くでしょう。

[171: 匿名さん]

『東京都が行政の対象として捉えているのは 5区である。正式名称を中枢広域拠点域、と言う。他には、石原都知事は 4区でセンターコア、と呼んだ。不動産業界的にはレインズが定めた 5区になる。都心に住む等は商業的に決めているので論外。』


マンションを売るために、最近は都心6区とか都心7区とかいう造語まで出てきた。
東京を知らない田舎者をターゲットにどんどん都心の概念を広げていかないと不動産が売れなくなるし苦しい事情はわかるのだが、少なくとも 不動産のバイブルであるレインズが都心と定める5区を超える時点で、破綻してると思うな。

[172: 匿名さん]

都心3区ですら副都心から外れているところはだめだね。
副都心という視点でいくと副都心でもなんでもない目黒と直結した武蔵小杉と臨海副都心の豊洲では後者の方が評価が高い意味がわかると思う。同じ目黒と直結したラジオでスポットCMを流し大宣伝をしていた某大規模再開発マンションも副都心と直結していなかった。

ではなぜ目黒は評価が高いのか？山手線で渋谷、新宿、池袋、上野の四つの副都心と直結しているから。

[173: 匿名さん]

区の行政境界とかJRの高架で区切られた地図や、地歴を元にした価値感にとらわれている人には異様に感じるかもしれないが、私が交通の結節点を重視する理由は次のような理由による。それは高価なマンションは買える人が少ないので、沿線に多数のビジネスマンが勤務するビジネスセンターとなる副都心が複数あれば、買える買えないは別にしてそこの物件を検討しようとする潜在的な顧客の数は非常に大きくなる。すると高額な物件でも買える人の数も増えて客がつきやすいと感じているからだ。

最近渋谷の勢いが失われ、池袋が伸びている印象がある。放送広告業界やアパレル業界の苦境が影響しているのではないかという気がする。オフィスの供給過剰や、ビルだらけで環境が悪化したからではなく、その地域を好んで住んでいた層の経済的な勢いとかが失われた結果なような気がする。日本の産業構造の変化もまた不動産に影響を与えるのだと思う。

[174: 匿名さん]

今音楽業界も苦境にある。
大きなコンサートがコロナで開くことができず、主な収入源の全国ツアーができないでいる。私の知り合いの音楽家などは実家に転がり込んでいい年をして家事手伝いをしているそうだ。劇団員をやっていた飲み屋の店員も実家に帰ると言っていなくなった。末端がこんな具合だから、上澄みの人たちは今頃高いマンションを買うどころの騒ぎではないだろう。

飲食業界も苦境にある。かっこいい都会の観光地に店をだし、綺麗なラッピングで街中華以下のまずい料理を田舎者に出して泡銭を稼ぐ商売が、会食禁止で接待交際費がガクンと減り、田舎から旅行者が来なくなった結果、どこも青息吐息だ。

彼らの多くはキラキラしたアドレスに住み、おしゃれなオフィスを構えることを好んでいたが、彼らは今どうしているだろうか。

[175: 通りすがり]

>>172 匿名さん
目黒から上野まで山手線？
いったい何分掛かるの？
遠すぎて実用性ないだろうが
あ、隣駅まで30分がデフォの地方の方ですか？
それは失礼しました

[176: 通りすがり]

>>171 匿名さん
レインズがなんでバイブルなん？
まさか、公的な存在だから、とか言わんよね(笑)

[177: 匿名さん]

レインズについてはバブルの時に一番バブっていた区という以上の意味はないと思いますね。不動産屋さん視点にしてみれば手数料がたくさんもらえる美味しい区というところでしょうか。

[178: 匿名さん]

>>175 通りすがりさん
まあ実際に上野まで目黒から通うかどうかは別にして、例えば池袋にも上野にも近いのに評価が低い西日暮里ってどこか歪んでない？みたいなふうに考えるツールになると思いますよ。

[179: 匿名さん]

西日暮里は千代田線と京浜東北線、山手線が交差する駅なのでもう少し評価が高くてもよさそうな気がします。今勢いのある池袋に近く、再開発で大きく変わるのではないかという気がします。

[180: 匿名さん]

>>155 買い替え検討中さん
文京区は地味ですからね。
田舎者は開発業者が派手に宣伝しているゴミ埋立地のほうが価値あると、バカな勘違いしてます。

[181: マンション検討中さん]

西日暮里の評価はともかく地価上昇率は高まっている
東京駅周辺ビジネスエリアと霞が関など官庁エリアへのアクセスが良いため
地価も割安なので投資先としての魅力があると数年前から一部で話題になっている

[182: 匿名さん]

本郷三丁目苦戦中？　江東区が羨ましくてたまらんのう

[183: 匿名さん]

>>181 マンション検討中さん
西日暮里の西側は谷中銀座商店街とも繋がっていてすごく魅力的なんですけどねえ。
土地勘がない人はかわいそうというかなんというか。

[184: 匿名さん]

小石川一丁目も豊洲も、同じ埋め立て田舎ッペ。
苦労人同士、仲良くしなさい。

[185: 匿名さん]

西日暮里はあっという間に売れちゃいますよね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666102/

都心三区だけ見ている人には見えないフロンティアの風景がそこに広がっています。

[186: 匿名さん]

幕張のタワマンもあっという間に売れちゃいますね。

都心三区だけ見ている人には見えないフロンティアの風景がそこに広がっています。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
あなたそれが何かの意趣返しのように思って言っているんでしょうが、そこ笑うところになってますよ。アマチュアならともかく、都心不動産を扱って利益を出しているような、生業として不動産を扱っている人なら多分都心三区限定なんて人はあまりいないと思いますよ。

[188: 通りがかりさん]

埋め立て地同士の争い、拝見させてもらいました。

言っていいか迷いますが、正直 お金がないという理由以外で中央線路北を選ぶ 東京人 ってあまりいないと思うのですが。。。
田舎から出てきたばかりの人達は安く住める北に集まりがちですが、社会人や家族が出来た方はより上質な南内側をまずは希望される人が多い印象です。

では失礼。

[189: 名無しさん]

>>188 通りがかりさん

同意です。この震災大国で普通であれば城南の地盤の良い高台を選ぶはずです。でも予算が足りないなどの理由で線路北や埋立湾岸に行き着くのでしょう。

[190: 匿名さん]

>>189 名無しさん
城南の地盤がいいとか言うと練馬の人が笑うからやめなさい

[191: 匿名さん]

文京区は昔、短ラン・ボンタンを買いに通った思い出があるな。
結構 繁盛してたけどなくなっちゃったのかなあの店。

[192: 匿名さん]

>>189 名無しさん

線路北というけど、文京区の地盤は概ね安定しているよ。もちろん、地滑りや浸水のおそれのあるエリアはあるけど。それを言ったら、城南も同じ。山手線の内側の中央線の南北で差別化して気持ちいいのだろうけど、だれが得するのか全く理解できない。

[193: 匿名さん]

とりあえず江東区には錦糸町・亀戸副都心と臨海副都心の二つがあるから都会でいいですよね。

[194: 匿名さん]

文京区は小石川一丁目以外は大丈夫ですよ。
深度でいうと、ちょうどパークコート文京小石川タワーのあたりで、2から3メートルの水没です。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0222/3876/2021830183010.pdf

[195: 名無しさん]

パークコート文京小石川タワーのディスコメは貧乏人の僻みに見えて、見てるこっちが恥ずかしくなる

[196: 通りがかりさん]

>>195 名無しさん
そこ、食い付くとこかな。
水没の一例を挙げただけのように見えるけど。
おれみたいな傍観者にとっては、むしろパークタワー文京小石川の住民がムキになって火消ししてるようにしかみえないよ、それ。

[197: 匿名さん]

正確には小石川パークタワーですね、古さを感じさせるところもないではないですが、文京区を代表するビンテージマンションだと思います。

https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/114504/?gclid=EAIaIQobChM...

ハザードマップを見ると洪水は白だったような。

[198: 名無しさん]

小石川パークタワーは文京区の最高傑作マンションだろうね

[199: 匿名さん]

>>197 匿名さん

播磨坂近くの小石川パークタワーは、かつてキムタクさんが住んでいた高級マンションですね。

[200: 匿名さん]

>>196 通りがかりさん

パークコート小石川ザタワー
小石川パークタワー

名前は似ていますが、場所もブランドも全く異なるマンションです。文京区にお詳しいとみられる196さんにしては、初歩的なミスですね。

[201: 匿名さん]

企業立地相談センターのHPによると
都心：千代田区　中央区　港区　副都心：新宿区　文京区　渋谷区　豊島区
と明記されていて区の区切りでいくと文京区は副都心と分類されているようだね。

実際、上場企業の本社所在地は千代田区　港区　中央区　の三区が圧倒的に多い。企業立地としては都心三区で、それに隣接する四区が副都心ということなのだろう。

[202: 匿名さん]

で、スレタイの外周区という表現なんだけど不動産業界用語で、23区のなかで山手線の内側の区を都心部あるいは沿線内と表現し、山手線の外側を外周区と表現する。

だから言葉の正しい意味で行けば不動産業界的には文京区は都心部で、江東区は外周区ということになる。

ただ臨海副都心を郊外扱いするのは抵抗があるという人も多いだろう。

[203: 匿名さん]

あぁ、、アレ、パークコートなのか。
南内側のリアルパークコートと比べて見た目が安っぽいから かなり下のマンションなのかと思ってたわ。

しかも、三菱と三井と新日鐵の共同案件らしいし…。

[204: 匿名さん]

スレタイより

『さて、東京都によると都心は5区、故石原都知事が提唱したセンターコアは4区、不動産マーケットの指標となるレインズは都心を5区と定義しています。 』

だそうです。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
センターコアってめちゃくちゃ広いぞ

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/seisaku/new_ctiy/katsuyo_hosh...

上の図の赤い更新都心地区と再編都心地区の二つが東京都の言う都心に当たると考えていいだろう。要するに大丸有と日比谷、霞ヶ関と永田町の界隈でほぼ千代田区と中央区の一部で占められている。あとは副都心の中核エリアが赤になっているのでまあここも広義の都心と言っていいだろう。

それ以外は都心周辺部地域と職住近接ゾーンという住宅地だな。
文京区も江東区も都心じゃないから安心したね、良い子はもう寝る時間だよ。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん

この地図からマンションの資産価値を考えた場合、赤とピンクのエリアに近接し、且つ、鉄道での都心へのアクセスがいいエリアが、将来的に不動産価値を保てるという理解でいいですか？

[207: 匿名さん]

>>205 匿名さん
その図もう古い

[208: 匿名さん]

>>205 匿名さん
令和版はこっち
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/seisaku/new_ctiy/katsuyo_hosh...

[209: 匿名さん]

ふむふむ。
勉強になります。
この地図からハミ出た場所は東京都にとって廃れた郊外、という認識でよさそうですね。

やはり上京者が選ぶエリア同士で比べても、
江東区 >> 文京区、という構図で決着がつきそうです。

[210: 検討板ユーザーさん]

あまり言うと、また文京区の方々が目を血走らせて長文を投下してきちゃいますよ。

クスクス（^人^）