【城北】文京区・江東区は外周区？都心区？【城東】

[いつかは内側さん]

物件価格の高騰により、デベロッパーは都心の定義を拡げざるを得ない状況が続いています。理由はもちろん、買い手に都心だと思わせれば高値の言い訳になるからです。
さて、東京都によると都心は5区、故石原都知事が提唱したセンターコアは4区、不動産マーケットの指標となるレインズは都心を5区と定義しています。
いずれも文京区や江東区は含まないのが現状ですが、前述した理由により、文京区や江東区を都心に含めた都心6区・都心7区という商業的要素の強い造語がデベロッパーにより作られ、提示されることも出てきました。

他の区の話題でも構いません。このスレは、都心の定義をどこまで拡げてよいかを問うスレです。

[141: 匿名さん]

文狂区も江東苦も同じ田舎者。
お上り同士 仲良くしなさい。

[142: 通りがかりさん]

文京区は、埼玉栃木のお上りが多い。
江東区は、千葉茨城のお上りが多い。

同じ田舎者の受け皿区とはいえ、ルーツは違う。
これが争いの原因なんじゃないかな。

[143: 匿名さん]

結局区で区切っても、ある場所は羽田の着陸便が頭すれすれを飛んでいくし、ある場所は地盤ズブズブだしで、一長一短。

やはり７つの副都心こそが本当の都心、豊島区の池袋副都心は地盤がすばらしいし豊島区の努力でどんどん魅力的にな場所になりつつある。江東区の臨海副都心は東京オリンピック・パラリンピックの選手村や会場となり、新たに有楽町線の延伸も決まった。

おそらく副都心にかこまれた真ん中あたりが都心なんだろうけれど、その境界はぼんやりしていて曖昧。そのうち人が住む場所だということも忘れてしまったどこかの役人が旅客機を低空で飛ぶ新空路を設定、あそこは人の住む場所ではないと認定されたかのような事態。

[144: 匿名さん]

田舎の人はそういう事情がわかっていないから、不動産屋の甘言に乗せられて田舎から出てきた時に感動した所謂都心と呼ばれるお上りさんの観光コースにある繁華街に程近い高いマンションを買ってしまう。土地勘がないからそこがどういう扱いをされているのかわからない。

どうせ投資目的、別荘利用、ずっと住もうなんて思っていないから、それでいいんだろう。

[145: ラグジュアリーさん]

近所の有栖川宮記念公園へ、超都心上質散歩を楽しんできますね。

では、ごきげんよう。線路北の貧民窟さん。

[146: 名無しさん]

ここにもマウント取りの池沼金メダリストがおったか

[147: 匿名さん]

上質な緑あふれる公園の散策なら松戸でも立川でもできますよ。
田舎の人は松戸や立川にすごい公園があるのを知らないから...

https://www.city.matsudo.chiba.jp/shisetsu-guide/kouen_ryokuka/top/

https://www.showakinen-koen.jp/

[148: 匿名さん]

臨海副都心の公園も美しいですね
http://www.tptc.co.jp/cms/park/img/map/15symbol_panf-2.pdf

ちんまいビルの林立する狭苦しい公園よりも、上質な時間を過ごせそうです

[149: 匿名さん]

小石川も豊洲も、田舎者が好む同じ埋め立て地なんだから、似たもの同士仲良くしなくっちゃ。

[150: 匿名さん]

>>149 匿名さん
逆でしょ、田舎者だから土地勘がないのでことさらに観光地に住みたがる。

[151: 匿名さん]

はとバスに乗って物件を探すようなことをしているから田舎っぽいと言われるんですよ

[152: 匿名さん]

小石川が埼玉出身者が多いというのは、
やはり埼玉の首都・池袋から人が流れてきているのかな

[153: 匿名さん]

>>150 匿名さん
世田谷目黒港区は観光地じゃないでしょ。

[154: 匿名さん]

>>152 匿名さん
池袋が埼玉の首都だなんて昭和の感覚ですね。
今は池袋は渋谷より勢いがありますよ。

[155: 買い替え検討中さん]

昔は文京区といえば住宅地のブランド区だった
土地柄、高学歴も多く住んでいた
今でも文京区は住宅地のブランドはあるけど
田舎者には文京区の価値が分からないのだろう

[156: 匿名さん]

>>155 買い替え検討中さん

文京区でブランドの高いエリアは、西片とか本駒込とかかな？

[157: 匿名さん]

>>154 匿名さん

渋谷はビルを建てすぎちゃって、街の勢いがなくなっちゃったよね。池袋の再開発の行方に注目だね。

[158: 匿名さん]

江東区も文京区も田舎者が増えたからじゃないかな。
田舎割合としては23区内だとかなり高いと思う。

[159: 匿名さん]

目黒区青葉台あたりが高級住宅街として注目されたのはもともと横浜に住んでいた美空ひばりが昭和48年に引っ越して来た頃からだと聞いている。

もともと樹木の多い武蔵野の名残を残した雑木林が広がる地だったようだが、宅地として開けてきたことから昭和44年に青葉台という地名がつけられた当時は新興住宅地だった。その頃には文京区の小石川台のあたりは住宅街として完成してしまっていて、新たに大スターにふさわしい豪邸を建てる広い土地など美空ひばりといえど簡単には手に入らなかっただろう。

[160: 匿名さん]

>>153 匿名さん

テレビ局など仕事場のアクセスを考えて、芸能人は世田谷区・目黒区・港区（渋谷区もか）に居住

→テレビのトーク番組などで、人気があって影響力のある芸能人（特に地方出身者の芸人）が居住地近くの行きつけのお店を嬉々として紹介する。仕事仲間からの情報も入り、行きつけの店が増えて、さらに他人に紹介する

→テレビを見た地方在住の若者が「これが東京かー」と憧れを抱く

→上京した若者は、これらのエリアの物件を探す

→若者がキャリアを重ね、自分の居住地の良い点をメディアやSNSで喧伝する

この繰り返しがあるから、世田谷目黒港区は、ある意味、ブランディングに成功した「観光地」とも言えるのかも。住みやすいかどうかはともかく。

[161: 匿名さん]

1958年（昭和33年）までは東京都は公式に千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区を『都心6区』と呼んでいたように、古くから都心として扱われていたのはこの６区。ただこの６つの区に機能が集中することは広い需要を満たせないということで、その後７つの副都心が次々と指定された。

現代に住む我々の実感として、 新宿副都心（新宿区）、渋谷副都心（渋谷区）、池袋副都心（豊島区）、上野・浅草副都心（台東区） 、錦糸町・亀戸副都心（墨田区・江東区）、大崎副都心（品川区）、 臨海副都心（港区・江東区・品川区）の７つの副都心を歩くと、都会であることを強く意識させられる。どこの区も、新都心の区域をはずれると急速に都心らしさを失っていく。

何区が都心である、という表現は不動産屋の宣伝文句、ポエムだ。東京２３区の資産価値はこれらの副都心との地理的な近さやアクセスが容易であるかどうかによって決まる。複数の副都心を結ぶような交通の結節点であればなお評価が高い。都心区だから高いのは当然だと洗脳されると後で大変なので注意しよう。どことは言わないが価格ボラティリティーの高い区の糞物件を掴んだら目もあてられないので注意したい。

[162: 匿名さん]

>>161 匿名さん

複数の副都心を結ぶ交通結節点から近いエリアがオススメとありますが、具体的にはどの辺りがオススメですか？ 今後の参考にしたいと思います。

[163: 匿名さん]

>>162 匿名さん
路線図を見たらいいですよ。
東西に走る路線の交差する駅はどこもおすすめです。特に逆方向の通勤は快適なので郊外から都心の方向ではなく、副都心のリングの内側、具体的には山手線内側の地下鉄駅が良いと思います。

特に直結する価値が高いのは池袋、新宿、渋谷の三つ。タワー十条が強気になるわけです。

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん

ありがとうございます。となると、文京区の例えば本郷三丁目駅は新宿、池袋、上野に行きやすいので、不動産価値を保てそうでしょうか。タワー十条の価格が強気な理由も分かりました。

[165: 匿名さん]

中央線北だと中央線越えるのにいちいち手間と時間がかかるし、何より東京文化との分断・孤立感が強い。

その分、安く住める場所（逆に言うと安くないなら価値がない場所）だから、南内側がいくら上質エリアとはいえ、金ないなら無理するなってことだわな。

[166: 匿名さん]

>>164 匿名さん
上野と新宿へのアクセスのいい大江戸線と池袋と副都心ではないけれどもほぼ同格の東京とのアクセスのいい丸の内線の組み合わせは非常にアドバンテージ高いと思います。千代田区でも丸の内や日比谷は都心中の都心なのでこことのアクセスの良さは重要だと私は思っています。さらに東京駅は新幹線ネットワーク最大のハブ駅であり、日本全国どこへいくにも便利です。

ただ本郷は住宅地というよりも大学街、ビジネス街としての要素が強い土地柄でもあるので、今後そこに住む人の生活利便性がどれだけ高まるかが鍵になると思います。

[167: 匿名さん]

>>166 匿名さん

貴重なご意見、ありがとうございます。本郷三丁目駅の近くにスーパーマーケットのライフがオープンし、お隣の湯島にはサミットストアができ、コミュニティバスの巡回ルートも増えて便利になったようですが、これからまだまだ発展しそうでしょうか。

[168: 匿名さん]

>>165 匿名さん
以前から中央線の南側の土地に強い愛着を持たれた投稿をされている方ですね？

自分が今住んでいる地縁のあるところにお求めになればいいのではないでしょうか。
不動産の資産価値は「利用価値」と「希少性」で決まると思います。

中央線の南側でも、駅から遠いとか、単におしゃれな観光地を結んでいるだけの路線の平凡な地下鉄駅には私は魅力を感じませんね。上野とか北千住にしか用事がないのなら、なにも高いお金を出す必要はないでしょうし、そこを検討する人も上野とか北千住に職場のある人しかいないので、あまり多くはないでしょう。

[169: 匿名さん]

昔はテレビとかラジオ、新聞社とか雑誌社などのマスメディアはキラキラしていました。アパレルやデザイン、広告などの分野もまた憧れの職場だったでしょう。
ところが現代は大きな産業構造の変化にみまわれています。
テレビやラジオ、新聞や雑誌を人々は読まなくなり、インターネットを見るようになりました。巨大な放送センターや輪転機を備えた巨大な新聞社は元気がありません。
こうしたメディアを見ないので、広告も元気がありません。コロナで外出することがなくなり、スーツやドレスを着る人も減ってアパレルも最近は元気がありません。

こうした業種の中心だった地域が相対的に地盤沈下していくのも、ある意味時代の流れと言えるでしょう。

[170: 匿名さん]

文京区と江東区がなぜいがみあうのかが、よくわかるスレですね。

この田舎者の受け皿エリア同士がコンプレックスを刺激し合う限り、ライバルとしての意識競争は孫の代まで続くでしょう。

[171: 匿名さん]

『東京都が行政の対象として捉えているのは 5区である。正式名称を中枢広域拠点域、と言う。他には、石原都知事は 4区でセンターコア、と呼んだ。不動産業界的にはレインズが定めた 5区になる。都心に住む等は商業的に決めているので論外。』


マンションを売るために、最近は都心6区とか都心7区とかいう造語まで出てきた。
東京を知らない田舎者をターゲットにどんどん都心の概念を広げていかないと不動産が売れなくなるし苦しい事情はわかるのだが、少なくとも 不動産のバイブルであるレインズが都心と定める5区を超える時点で、破綻してると思うな。

[172: 匿名さん]

都心3区ですら副都心から外れているところはだめだね。
副都心という視点でいくと副都心でもなんでもない目黒と直結した武蔵小杉と臨海副都心の豊洲では後者の方が評価が高い意味がわかると思う。同じ目黒と直結したラジオでスポットCMを流し大宣伝をしていた某大規模再開発マンションも副都心と直結していなかった。

ではなぜ目黒は評価が高いのか？山手線で渋谷、新宿、池袋、上野の四つの副都心と直結しているから。

[173: 匿名さん]

区の行政境界とかJRの高架で区切られた地図や、地歴を元にした価値感にとらわれている人には異様に感じるかもしれないが、私が交通の結節点を重視する理由は次のような理由による。それは高価なマンションは買える人が少ないので、沿線に多数のビジネスマンが勤務するビジネスセンターとなる副都心が複数あれば、買える買えないは別にしてそこの物件を検討しようとする潜在的な顧客の数は非常に大きくなる。すると高額な物件でも買える人の数も増えて客がつきやすいと感じているからだ。

最近渋谷の勢いが失われ、池袋が伸びている印象がある。放送広告業界やアパレル業界の苦境が影響しているのではないかという気がする。オフィスの供給過剰や、ビルだらけで環境が悪化したからではなく、その地域を好んで住んでいた層の経済的な勢いとかが失われた結果なような気がする。日本の産業構造の変化もまた不動産に影響を与えるのだと思う。

[174: 匿名さん]

今音楽業界も苦境にある。
大きなコンサートがコロナで開くことができず、主な収入源の全国ツアーができないでいる。私の知り合いの音楽家などは実家に転がり込んでいい年をして家事手伝いをしているそうだ。劇団員をやっていた飲み屋の店員も実家に帰ると言っていなくなった。末端がこんな具合だから、上澄みの人たちは今頃高いマンションを買うどころの騒ぎではないだろう。

飲食業界も苦境にある。かっこいい都会の観光地に店をだし、綺麗なラッピングで街中華以下のまずい料理を田舎者に出して泡銭を稼ぐ商売が、会食禁止で接待交際費がガクンと減り、田舎から旅行者が来なくなった結果、どこも青息吐息だ。

彼らの多くはキラキラしたアドレスに住み、おしゃれなオフィスを構えることを好んでいたが、彼らは今どうしているだろうか。

[175: 通りすがり]

>>172 匿名さん
目黒から上野まで山手線？
いったい何分掛かるの？
遠すぎて実用性ないだろうが
あ、隣駅まで30分がデフォの地方の方ですか？
それは失礼しました

[176: 通りすがり]

>>171 匿名さん
レインズがなんでバイブルなん？
まさか、公的な存在だから、とか言わんよね(笑)

[177: 匿名さん]

レインズについてはバブルの時に一番バブっていた区という以上の意味はないと思いますね。不動産屋さん視点にしてみれば手数料がたくさんもらえる美味しい区というところでしょうか。

[178: 匿名さん]

>>175 通りすがりさん
まあ実際に上野まで目黒から通うかどうかは別にして、例えば池袋にも上野にも近いのに評価が低い西日暮里ってどこか歪んでない？みたいなふうに考えるツールになると思いますよ。

[179: 匿名さん]

西日暮里は千代田線と京浜東北線、山手線が交差する駅なのでもう少し評価が高くてもよさそうな気がします。今勢いのある池袋に近く、再開発で大きく変わるのではないかという気がします。

[180: 匿名さん]

>>155 買い替え検討中さん
文京区は地味ですからね。
田舎者は開発業者が派手に宣伝しているゴミ埋立地のほうが価値あると、バカな勘違いしてます。

[181: マンション検討中さん]

西日暮里の評価はともかく地価上昇率は高まっている
東京駅周辺ビジネスエリアと霞が関など官庁エリアへのアクセスが良いため
地価も割安なので投資先としての魅力があると数年前から一部で話題になっている

[182: 匿名さん]

本郷三丁目苦戦中？　江東区が羨ましくてたまらんのう

[183: 匿名さん]

>>181 マンション検討中さん
西日暮里の西側は谷中銀座商店街とも繋がっていてすごく魅力的なんですけどねえ。
土地勘がない人はかわいそうというかなんというか。

[184: 匿名さん]

小石川一丁目も豊洲も、同じ埋め立て田舎ッペ。
苦労人同士、仲良くしなさい。

[185: 匿名さん]

西日暮里はあっという間に売れちゃいますよね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666102/

都心三区だけ見ている人には見えないフロンティアの風景がそこに広がっています。

[186: 匿名さん]

幕張のタワマンもあっという間に売れちゃいますね。

都心三区だけ見ている人には見えないフロンティアの風景がそこに広がっています。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
あなたそれが何かの意趣返しのように思って言っているんでしょうが、そこ笑うところになってますよ。アマチュアならともかく、都心不動産を扱って利益を出しているような、生業として不動産を扱っている人なら多分都心三区限定なんて人はあまりいないと思いますよ。

[188: 通りがかりさん]

埋め立て地同士の争い、拝見させてもらいました。

言っていいか迷いますが、正直 お金がないという理由以外で中央線路北を選ぶ 東京人 ってあまりいないと思うのですが。。。
田舎から出てきたばかりの人達は安く住める北に集まりがちですが、社会人や家族が出来た方はより上質な南内側をまずは希望される人が多い印象です。

では失礼。

[189: 名無しさん]

>>188 通りがかりさん

同意です。この震災大国で普通であれば城南の地盤の良い高台を選ぶはずです。でも予算が足りないなどの理由で線路北や埋立湾岸に行き着くのでしょう。

[190: 匿名さん]

>>189 名無しさん
城南の地盤がいいとか言うと練馬の人が笑うからやめなさい