シティテラス多摩川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス多摩川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tamagawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153333

所在地：東京都調布市染地三丁目1-811（地番）
交通：A棟より徒歩6分、C棟より徒歩5分、F棟より徒歩4分の「多摩川住宅中央」バス停から「調布駅南口」バス停まで約13分（通勤時約13分）
　　　B棟より徒歩7分、D棟より徒歩6分、E棟より徒歩5分、G棟より徒歩4分の「西和泉」バス停から「調布駅南口」バス停まで約12分（通勤時約12分）
間取：1LDK～4LDK
面積：30.68平米～87.01平米
売主：住友不動産　長谷工コーポレーション
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[888: 通りがかりさん]

今日も多摩川散歩してたら、大分脚外れてきてましたね。隣の区間も解体はじまりそうです。

[889: 匿名さん]

>>887 通りがかりさん
そうですね、
先着順販売が22戸も溜まっているので、
新規販売は数を抑えるのだと思います。

[890: eマンションさん]

>>889 匿名さん
なるほど。22と16で38くらいってことですね。隣の区画も始まりそうだし、しばらくは様子見で出さないかもしれませんね。

[891: 通りがかりさん]

ニ棟のマンション名はグランドメゾンですかね？
地権者さんはもう詳細は知ってると思うけど

[892: 匿名さん]

>>890 eマンションさん
いいえ、
2期の16戸は先週販売が終了して、
１期と2期の売れ残りが22戸です。

[893: 匿名さん]

>>892 匿名さん

そうですか。情報ありがとうございます。

[894: 口コミ知りたいさん]

>>891 さん

二棟の住民ですが、まだマンション名については連絡来ていないと思います。

[895: 通りがかりさん]

>>894 口コミ知りたいさん
グランドメゾンでくるかと予想してますが竣工はまだまだ先ですもんね。ちなみに公式サイトはいつ頃オープンするかなどご存知ないですか？

[896: 名無しさん]

>>895 さん

公式サイトについても全く聞いていないです。
4月時点の最新スケジュールでは、
引き渡し時期の変更ありませんでしたが、二棟住民への内装オプション説明会は当初の今年秋冬から来年の春頃へ変更のようでした。

[897: 通りがかりさん]

>>896 名無しさん

なるほど！ありがとうございます！
二棟建替えの情報が気になっていたので助かりました

[898: 匿名さん]

シティテラスとグランドメゾン（仮）だとどちらが立地的に良いでしょうか？

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん
どちらもあまり変わらないのではないでしょうか。竣工時期や狛江市なのか調布市なのかの違いですね。

[900: マンション検討中さん]

狛江市と調布市だとどちらが良いですか？

[901: eマンションさん]

>>900 マンション検討中さん
狛江よりは調布がいいでしょう。

[902: 検討板ユーザーさん]

>>898 匿名さん
道路挟んだ隣だから立地はかわらないけど、狛江か調布かは全然違うでしょうね

[903: 評判気になるさん]

>>823 周辺住民さん

今年２月からやっているハ号棟建替え面談は凡そ三分の二が終わりました。結果、建て替え賛成は88％超で”今のところ”決議要件はクリアしています。
建替えの経済条件ですが、建設費の高騰で試算がだせていません。

[904: マンション比較中さん]

>>903 評判気になるさん
建て替えに掛る費用や手出し金額が分からないなら、
住民は何を根拠に建て替えの賛否を判断したのでしょうか？

[905: 評判気になるさん]

>>904 マンション比較中さん

アンケートにようると、建替検討する上での重要な点として、
スピード優先が33％強、経済条件31％、その両方を挙げた方が30％の割合となっています。
手出しの金額は上がるにしろ、早く建替え希望する方の方が若干優勢のようです。

また、建替の参加方法として、71％の方が権利変換（住戸を受け取る）を望んでいます。転出は8％弱のみ。

以上が、直近のアンケート結果概要です。

自分はハの複数戸所有者（非居住）ですが、アンケート結果を見て意外でした。
経済的に厳しい老齢層が多そうなイメージでしたので、賛成率は前回比で下がるはずと思ってました。

[906: マンション検討中さん]

>>904 マンション比較中さん
建て替え賛成か反対かのアンケートなので、決定ではないです
金額とかは関係ないです

建て替え賛成か反対かを決めるのは建替決議で決まります

ほとんどの方が初めての事で、２号棟は1階80平米4LDKなら追金は1,100万円
2階は1,600万円
上に上がるにつれて500万プラスだったみたいです

日の当たる多摩川沿いはさらに高い

ハ号棟は二号棟よりも200万高いと思っていればいいと思います

この金額からオプション費用もあるので、300万は見積もりしておくといいです

あとは入居時に修繕積立金と管理費がかかります

①管理費1ヵ月分
と
②修繕5年分
と
③管理費+修繕2か月分がかかります
修繕費は安くしないと新築マンション売りにくいそうで、初めから金額あげると入居時の修繕積立金5年分がかなりの負担になります

不動産取得税
固定資産税
火災保険5年
駐車場代が16,000円～20,000円
バイク置き場は少なくて月5,000円

建て替え決議で建て替え賛成が決まれば、修繕積立金が戻ってきますが、いくら貯まってるかも聞いた方がいいです

強制退去で荷物やエアコンなど残したままだといくら取られるか分かりません
更に引越し代、賃貸仲介手数料も高いです
遺跡が出てきた場合は仮住まい期間が長くなるので、それだったらシティーテラスの30平米くらいのを買ってしまおうって考えて人もいます
それでも3,500万くらいだと予想してる方もいました
床増し金額がでないと現状は皆さん賛成って事しか言えないって感じだと思います
1階の部屋なら住宅ローン組めると思っていても、1回目の抽選で外れると人気の所はほぼ無くなります
渋々選んだところも抽選で外れていくと、予想してた金額よりも2,000万超になっていたり
管理組合に売却しないで、抽選に参加したら、後から、住宅ローンが組めなさそうだからやっぱり権利変換しないで売却したいって言うのは出来ません
新築マンションに再入居してから直ぐに売却は出来ないそうです
お金かかりますね
アンケートの段階でここまで分かっている人は居るかどうかです

ホ号棟のように追金安く出来ました！って言ってもゴミの集積所が1箇所しかなくて24時間捨てられるから1番端っこの建物から反対側の1番端っこのゴミ集積所まだ持って行くよ！（廊下はゴミの汁がポタポタ）とか
エレベーターも棟に対して1箇所だけとか
流石にないですが、安くしようとすれば安くできます
管理費も共用部分を無くせば管理費も安くなりますが、新しくマンション購入したいって思う人が少なくなります

仕事してる家庭はなかなか調べられなかったり、説明会など出席出来ない、議案書なども委任しますなど人任せになります

[907: マンション比較中さん]

>>906 マンション検討中さん
なるほど、お金の問題が何も無いと仮定しての、
建て替えに賛成か反対かという意識調査だったのですね。
スピード優先と言いながらも資金の問題を考えない、
トロトロと今頃そんなアンケートやっているなら先は長いですね。
建て替えはまだまだ遥か先で実現するか不明ということですか。
住民が先に死んでしまいそうです。

[908: 匿名さん]

ゴミ捨て場1箇所と書いてあったので、慌てて図面見返したら、各棟にちゃんとあって安心しました。びびった。

[909: ご近所さん]

>>908 匿名さん
各棟でゴミ捨て場１つでも、シティーテラスか二号棟のどっちかは棟を跨いで捨てに行かないとならなかったみたいで、集積所が足りないってことで増やしたって話を聞きました
エレベーターも各棟１基増設もしたみたいです
シティーテラスや２号棟の方の話を聞ける人は羨ましいです

[910: 評判気になるさん]

>>907 マンション比較中さん

>>お金の問題が何もないと仮定しての

この部分若干誤解あり。
建設費高騰前の試算段階ですと、平米凡そ５０万（保有床面積までの増床）とされていたと記憶しております（組合送付資料から）。
その後の送られてきた資料では、コロナ明け後の建設費、労務費等が３０％以上高騰した結果、合理的試算が出せないという展開に（組合送付資料から）。
よって、従前の平米単価５０万から３０％以上のコストアップはこのアンケート回答する上での前提となっていると承知しています。

全くお金の問題抜き、ということではないということです。

[911: マンション検討中さん]

このマンションでも建て替えに反対してる方がいるのは聞いてます。マンションローン返済購入して一生住めると思ってる方が多いですからね。高齢者になっての引越は心と体に負担があります。引越が引き金で認知症にもなります。マンションに住む人は修繕費の他に建て替えの時の身の振り方も考えますね。

[912: マンション比較中さん]

>>910 評判気になるさん
建て替え一時金50万/平米でも結構な金額ですね、
70平米で3500万だし、それが30％アップになったら、
4550万です、融資は用意されるんでしょうか？
新築でも5000万台なので、ここに住む理由が無さそうな金額です。
リバースモーゲージの餌食になりそう。

[913: 評判気になるさん]

>>912 マンション比較中さん

既存所有者は、例えば、４５平米持ち分を権利変換後２５平米の権利床を取得できるとした場合、４５平米に足りない２０平米分までは割安な単価で増床できる仕組みがあります。

例えば、その増床単価５０万円（平米）として試算すると、
このケース（４５平米まで）では、２０平米ｘ５０万＝１０００万円が手出し金額となります。
これを建替前平米数４５平米を超えて買い足し、７０平米等にした場合の増床単価は５０万でなく、さらに割高設定されるようです（例えば、６０万とか）。

上に挙げた例でいうと、４５平米までが１０００万円、７０平米にするには２５平ｘ６０万＝１５００万円、合計の手出し金額は２５００万円となります。（３０％アップなら３２５０万）
便宜上、５０万、６０万などとしてますが、当然、資材高影響で３０％以上はあがりそうですので、あくまでも仮定の数字での試算ですので誤解なきよう。

融資については、どうなんでしょうか、自分の場合は複数戸所有で、それを一つにまとめ、更に増床して高層階角部屋狙い＆手持ち資金でまかなう予定（ホでもほぼ同じパターン）。元々、非居住者で投資目的です。リバースモーゲージ利用云々は、金融リテラシーの問題で、個人的には論外です。建替時に使う人がいるとも思えません。増床せず、建替でタダで貰える狭い住戸で我慢すれば、せいぜい数百万の手出しで済む話ですから。

[914: マンション比較中さん]

>>913 評判気になるさん
権利変換で面積が減るというところがデベロッパのミソですね。
まあ、事業前に売却する場合の価格を参考にするのでしょうが、
結局、住む人全てが金を払う客になるので、
デベロッパとしては売る為の営業費が減ります。
現状の区分面積や、売却の場合の相場は知りませんが、
70平米で5000万ですので、
皆さん自分が結構な金額を出さないと住めないことが、
分かっての建て替え賛成多数ならアンケートの意味があったのでは？

[915: 評判気になるさん]

>>914 マンション比較中さん

それって、団地建替スキームで当たり前の話と思って話してました。
少なくとも、所有者の方（アンケート回答者）はそれを前提に回答してます。
関係者以外の方って意外とご存じないんですね、失礼しました。

[916: マンション検討中さん]

45平米以下の間取り（30平米など）は日当たり悪い所になります
主に抽選申し込みできるのは年金暮らしの方のみです！

45平米以下の間取りなら持ち出し0円やマイナス100万、マイナス200万円って建て替え組合からお金が貰えたはずです

あとは1階で日当たり悪い所は追金無かったり200万程度で取得できます


既存所有者の45平米に対しては追金はかかりません
すでに所有しているので

既存45平米から55平米→10平米に対して追金
既存45平米から70平米→25平米に対して追金
既存45平米から80平米→35平米に対して追金
90平米や100平米も要望があれば

増し床単価は分かりません

管理費、修繕費は初期の価格からほとんどが値上がりしています
初期の管理費20,000円と修繕費8,000円が2年目から管理費25,000円修繕費13,000円になったり

マンションの管理人の人件費はあがってます
マンションの管理人のなり手不足で一定の高い時給をちゃんと出さないとそもそも募集が来ない

資材の高騰で修繕積立金も初期の2倍は積み立てた方がいい
住民の話し合いで反対が多くなると予想できるから初めから高めにしてるマンションもあります
さらに日常生活費も値上がると予想できます
路線バスの運賃も値上げ
光熱費も値上がり
駐車場代も相場が16,000円だからって最初に決めたが、いずれは値上げ
駐輪場は戸数に対して自転車置き場が少なく駐輪場から溢れてエントランスに自転車放置なども考えられる
３輪自転車、タイヤの太い自転車は置けない
バイク置き場も戸数に対して少ない
インターネット使用料、ケーブルテレビ使用料などの費用がかかる

共用部分で発電機充電したり、迷惑行為はどこのマンションにもいます
副業で物販やってる方がいれば宅配ボックスはいっぱいで使えなかったりって言うマンションもあります
花火見るために最上階に集まったり
マンション内で鬼ごっこ

場所選びはかなり重要です
私は住宅ローン9万の予定から抽選外れて11万円ほど
さらに管理費修繕費入れると結構キツイですね
35年から40年ローンにもできます
今は住宅ローンの審査で通っても、4年～5年後に新築再入居の時に健康状態や給与が下がると住宅ローン組めなくなります
組めないと建て替え組合から訴えられるそうなので注意です
賃貸に出す人（非居住者）にはお知らせなどの手間が増えるから、今までは数千円だったが、増額して5,000円とかあるかもしれません
反対したところで、多数決でそんなこと言ってるのはあなただけですよって言われてしまう可能性もあります

非居住なので役員就任義務を免除できるので、その金額も気になります

再取得の多くの方が賃貸にして、非居住者になると、再入居する人の負担が多くなり、役員誰もやれない
って事もあるかもしれません

[917: マンション検討中さん]

>>915 評判気になるさん
マンション建て替えが実施された件数は、
まだ少数なので多くの人は知りません。
ここでも、
権利変換で面積が減る、
同じ面積なら追金無し、
矛盾する書き込みです。

[918: 匿名さん]

ここはシティテラス多摩川のコミュニティ掲示板なので、他の棟の話はもういいではないでしょうか。

[919: 匿名さん]

そうですね！
でもハ号棟のアンケートや状況など知れて、とても助かりました。ありがとうございました！

[920: マンション検討中さん]

まぁ、他の棟の話も気になるし、進展や変更あったら書き込んでよ

[921: 評判気になるさん]

>>917 マンション検討中さん

８２３⇒９０３が私の返答、９０４⇒９０５の、９０７⇒９１０、９１２⇒９１３。

基本、質問に対しての返答です。

９０６，９１６などは、私の書き込みではありません。
内容を見る限り、誤っている個所が多々ありますが、面倒なので指摘しません。
何故か、私の返答直後に書き込みなさるので紛らわしい。

[922: マンコミュファンさん]

>>918 匿名さん
今後、ここも含め、二棟やどこの地域の物件を購入しようと考えてる人にはハ棟の情報は有益だと思いますよ。

[923: マンション検討中さん]

>>917 マンション検討中さん
デベもボランティアではないので、よほど良い立地でなければ同じ面積では追金は必要ですよ。新築マンションの建蔽率が高ければいいんでしょうが、染地も制限ありますからね。ホ棟や二棟も同面積は追金、借金できない人は面積減らすかリバースモーゲージ、または買取金もらって転出しています。そういう土地ってことです。

[924: マンション検討中さん]

>>804 通りがかりさん

きれいに伐採された感じですか？

[925: 匿名さん]

>>923 マンション検討中さん
多摩川住宅地区地区計画により、
建ぺい率は26％から40％へ、容積率は60％から160％に
それぞれ緩和されているんです。
増えた分を地権者に一切還元せず、
デベロッパが総取してしまうのはあんまりだと思います。

[926: マンション検討中さん]

>>924 マンション検討中さん
こんな感じみたいです。ベランダがクリアガラスで開放感がありそうですね。
https://x.com/fumisan0/status/1792436115250819193?s=61

[927: 通りがかりさん]

>>925 匿名さん
たしかにそれもあると思いますが、材料費や人権費も高騰してますからなんとも言えないところだと思います。シティテラスや二棟は本当にいい時期に建替えたの契約したと思いますよ。あと数年遅ければハ棟みたいに試算すらできない状況になってた筈です(ハ棟は試算したらとんでもない金額になり建て替え計画自体が存亡の危機になるから敢えて試算しないだけ)。スミフでこの価格ならまだ割安感あると考えます。

[928: 匿名さん]

>>927 通りがかりさん
駅前にできる小田急のマンションも億超えるみたいですしね。どこもだいぶ上がってますね。

[929: 通りがかりさん]

この機会に『家じまい』と言う選択もある。それで都営。

[930: 通りがかりさん]

駅前で億越えなら、半額のここはお買い得かも知れませんね。

[931: 通りがかりさん]

>>928 匿名さん
2LDKで1億らしいですね汗
ファミリー層はこっちに流れてくるのでは？と予想してます

[932: マンション検討中さん]

F3棟は前がひらけていて良さそうですね。
ほとんど地権者住居なのかな。

[933: 通りがかりさん]

大分出来てきましたね

[934: マンション比較中さん]

>>932 マンション検討中さん
盛り土1ｍで浸水対策というのはどのように実現されているんですかね？

[935: マンション検討中さん]

外観も高級感ありますね
もともと価格の高い印象のスミフですがやっぱり外観だけ見ると良い印象をもつのはさすがといった印象ですね

川沿いを先日自転車で走りましたが川沿いの棟の4階以上は景色も開けていて開放感があるように見えました（目の前に今後何か建設される可能性もありませんしね）
今後の金利上昇も考えるとまずは費用面から検討するのは現実的ですね、、
2024年以降の新築マンションは誰が買うの？といった価格帯ばかりで嫌になりますね苦笑

[936: 通りがかりさん]

もう、ここしか買えない気がしてきた

[937: ハーランドよりトーレ・アンドレ・フロー]

このご時世に、新築で4,000万台で
3LDK買えるところは、都内では、相当少ないでしょ。
子育て世帯には、環境も良いのでは。

とにかく、町が若返って活気のあるエリアになってくれる事を切に願うよ。