シティテラス多摩川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス多摩川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tamagawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153333

所在地：東京都調布市染地三丁目1-811（地番）
交通：A棟より徒歩6分、C棟より徒歩5分、F棟より徒歩4分の「多摩川住宅中央」バス停から「調布駅南口」バス停まで約13分（通勤時約13分）
　　　B棟より徒歩7分、D棟より徒歩6分、E棟より徒歩5分、G棟より徒歩4分の「西和泉」バス停から「調布駅南口」バス停まで約12分（通勤時約12分）
間取：1LDK～4LDK
面積：30.68平米～87.01平米
売主：住友不動産　長谷工コーポレーション
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[261: 戻り組]

258さん。
地権者で仮住まい中の200世帯くらいが戻るので、初回販売戸数が少ないのは仕方ないと思います。

[262: 名無しさん]

>>260 さん

>>260 マンション検討中さん

グランドメゾンになるのかはハッキリと聞いてないですが、似たような仕様になるのではと言う印象でした。
比較されるでしょうし、価格も似たようでは。
https://www.kensetsunews.com/archives/767857

[263: 匿名さん]

一昔前のマンション販売開始と共に瞬間蒸発した時代が懐かしいですね。
1棟の新築マンション完売まで数年かけるとすると管理費・修繕積立金は売主負担なので完売まで時間がかかるだけ赤字になってしまう気がしますが、それを上回る収益があるという事なんですよね。

[264: 口コミ知りたいさん]

>>263 匿名さん
最近は購入時に一括で数十万払う”修繕積立基金”が設定されます。
当初に設定される修繕積立金の金額は、
月々費用を安く見せかけるために半額設定なので、
「完売までの見込み月数ｘ修繕積立金の半額」となる金額を、
修繕積立基金として購入当初に一括で支払います。
この基金があることで、販売側に期間中の負担は発生せず、
販売が長引いても修繕積立金が不足することはありません。
結局、全ての負担は購入者が負うことになります。

[265: 匿名さん]

>>260 マンション検討中さん
JVなので名称はグランドメゾンにはならなさそうです

[266: 匿名さん]

価格的には買いやすそうかなと思いましたが
駅までバスで行くという距離なのと、多摩川沿いということで
台風が来た時などはドキドキしないといけないのでは・・と思うと妥当なのかもしれませんね。

[267: マンション検討中さん]

発売日、10月に遅れるのですね。

[268: 匿名さん]

修繕積立基金はマンションの空室分を補完する費用なんですか！？
自分はてっきり大規模修繕に備えて蓄えておく資金だと考えていましたが、本来売主が負担すべき費用を住人が負担する形になるんですか？

[269: 口コミ知りたいさん]

修繕積立基金は
・竣工後から完売までの期間、売れていない部屋の修繕積立金を補う。
・月々費用を安く見せかけて売れやすくする時の不足分を補う。
という目的のお金です。

[270: eマンションさん]

>>269 口コミ知りたいさん
大手デベロッパーで、修繕積立基金を売れ残り住戸の補填に充てるなんて聞いたことないですが、
住友不動産はそうなのでしょうか？
他社ですが、三菱地所は買い手が見つかるまでは売主が負担と明言されていましたよ。

[271: 口コミ知りたいさん]

>>270 eマンションさん
売主がどのように説明しようと、
買った人が修繕積立基金という名前でお金を出して、
負担することに変わりは無いです。

[272: 匿名さん]

修繕積立基金は管理組合が管理する資金であり将来の大規模修繕や自然災害による修繕に使用されるものではありませんか？
よって本来売主が負担すべき空室の修繕積立金の補填には当てられないと思います。

[273: 口コミ知りたいさん]

>>272 匿名さん
修繕積立金で修繕管理する対象は共用部だけだし、
完売して管理組合が発足するまでは販売側が用意した管理規約で管理します。
売れ残り空室であっても共用部に対する修繕積立金は発生しており、
空室が売れた時に修繕積立基金として、
入居開始～空室が売れるまでに生じた空白期間の分を含めて一括払いされます。
完売までの期間を余裕持って見積もって基金の金額を設定することで、
早く完売して修繕積立金を倍額に値上げ出来れば、
基金で徴収して余った金額は修繕積立金の余裕分になります。
全戸完売前の各部屋の負担
入居済みの部屋：修繕積立基金（50％ｘ完売見込みの月数）+修繕積立金（50％）
売れ残りの部屋：修繕積立基金（50％ｘ完売見込みの月数）
全戸完売後の各部屋の負担
完売後は修繕積立金を倍額に値上げして100％の設定にして、
余った修繕積立基金は修繕積立金に組み入れます。

[274: 匿名さん]

マンションとしては早めに全室埋まるのが何よりなんですね。
となると気になってくるのが>>267にもあるような販売開始の延期でしょうか。
当初に予定していた販売が8か月近くも遅れることってあるのですね。
完成から入居までは変わりないんでしょうか。それでもその間も半年ありますが。
ここのマンションだと戸数がかなりあるので大変ですね。

[275: 匿名さん]

団地建て替えプロジェクトのブリリア石神井公園は、
かなり順調に売れてるようです。
やはり石神井は人気エリアだな。

[276: 口コミ知りたいさん]

>>275 匿名さん
そうそう、
そこも石神井川沿いの低地で浸水ハザードなんですよね、
ここよりはマシですが、安いのには必ずワケがある。

[277: マンション比較中さん]

ブリリア石神井公園は、
安くないけど…

[278: 匿名さん]

このマンションの一階は水難のリスク高いですね。水没してますもんね。
避難するにも避難場所になる調布市内や親族の家へ行くのに車が必要。一階になったら駐車場は優先的に入れてくれないと厳しい!!。

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん
調布市では車両による避難は推奨しておらず、
避難所となる学校では要介護者の分しか駐車場を用意しません。
あらかじめ民間の有料駐車場へ車両を非難させておき、
徒歩で避難することが前提になります。

[280: 口コミ知りたいさん]

ここだと市内の避難所まで徒歩だと厳しいですね。
手荷物だと大変。
避難するなら調布市を出た方が安全ですね。

[281: 匿名さん]

>>280 口コミ知りたいさん
マンションでは自宅避難が基本なので、
直接被害を受けていないなら避難所には行かず自宅待機となります。
各避難所は学校の体育館や市民ホールなので収容人数は少ないです。

[282: 口コミ知りたいさん]

>>278.281 匿名さん。
返信ありがとうございます。
よく考えてみます。

[283: 匿名さん]

スーパーの横にできる商業施設？って何ができるのか決まってるんでしょうか？

[284: 検討板ユーザーさん]

>>283 匿名さん
近隣に住んでいる者です。
スーパーとおっしゃっているのは、恐らくコープのことかと思います。
このコープの店舗が新しく建てられ移転します。
新しい建物が建った後は、今ある店舗はなくなり広場(公園？)になると聞いた記憶があります。

新しいコープは駐車場や売り場が広くなると聞いていますが、
例えばヨーカドーやイオンのように大規模なものにはならず、あまり変わらない内容でした。

私が聞けていないだけかもしれませんが、近隣の住民もこれぐらいのことしかわからない状況です。

[285: 匿名さん]

家が壊れたりしない限りは避難所は利用できないそうです。水害も被害があった場合と
ありそうな場合、土砂崩れなどの危険がある場合は避難するそうですが、
耐震性能が高いマンションは揺れが大きくても壊れる可能性は低いですから、避難することもないと思います。
ただ、マンションだとエレベーターが止まってしまうので階段利用になります。
トイレも利用できなくなりますから、防災用品は用意しておいた方がいいでしょうね。

[286: 匿名さん]

この規模のマンションがあと２つできることが決まってるんでしたっけ？
いやー、すごいプロジェクトですね。楽しみです。

[287: 口コミ知りたいさん]

2023/10月から販売開始、2025/5月から引き渡しということですが、
金利が上がり気味なので、
２年以上先は金融状況がどうなっているかわかりませんね。
せめて学校の新学期に間に合えばいいのですが。
他の街区も建て替えになるのなら、比較できますね。

[288: 匿名さん]

マンションの住人は避難所を利用できないとは知りませんでした。
地震でエレベーターが停まる事を考えれば高層階ではなく低層階が安心そうですね。
災害前提で部屋選びをする方は少ないかもしれませんが、階段の昇り降りが難しい家族がいる家はよく考えた方がいいかもです。

[289: 口コミ知りたいさん]

調布市人口24万人に対して、
10か所程度開設される各学校避難所は、
1000名程度しか受け入れ出来ませんし、
駐車場は要介護者を受けいるれ数十台分しかありません。
避難所で全住人を収容することはできない前提なので、
強固なマンションに住んでいる住人は自宅避難することになりますし、
マンション内でも低層居住者は上層居住者を頼って避難します。
そんなことが起こらなければいいのですが、
いざという時の備えてある程度の物資備蓄や、
避難先の確保など事前の準備が必要ですね。

[290: eマンションさん]

ここは2019年に水没した地域。上の階に逃げる前提なら多目的室が上の階にあると良いな。

[291: 匿名さん]

マンションでは自宅避難が基本だとは知りませんでした。
断水とかもするでしょうし停電とかもあるでしょうし配水とか食料の給付とかがあっても階段の上り下りでは大変だろうなと思います。
浸水も考えると低層階でも一階や二階ではない方がいいのかなと考えると、けっこう限られてきてしまいそうですね。
このマンションの防災への備えはどんな感じなのかも知っておくべきだろうと思いました。

[292: 口コミ知りたいさん]

>>276 口コミ知りたいさん
ここにもいた！口コミ知りたいさん。。
石神井推しの。。掲示板さんはお気付きかと。。

[293: マンション検討中さん]

>>290 eマンションさん
盛土で１Fも海抜的に想定浸水高さは回避出来てますよね。
そんなに神経質にならなくても…
まあリスク許容度は人それぞれですが、最近のリバーフロントマンションは2019年の台風被害も考慮して対策打たれてますよ。

[294: 口コミ知りたいさん]

>>293 マンション検討中さん
ハザードマップによると3～5ｍの浸水予想で、
戸建てが２Ｆまで水没して、
屋根だけが見えるぐらいの水深予想の場所ですけど、
そんなに盛り土で高くする予定なんですか？
道路からの出入りが大変になりそうです。

[295: 評判気になるさん]

>>294 口コミ知りたいさん
大丈夫！安心して！

https://www.sumu-lab.com/archives/61015/#i-14

[296: 口コミ知りたいさん]

>>295 評判気になるさん
ここは標高25mの場所でハザードで3～5ｍの浸水予想になっているのに、
1ｍかさ上げして26ｍになって、なぜ安心なのでしょう？
2～4ｍの浸水に変わるだけだと思うんですが。
記事にある”浸水想定のレベルの海抜25.7メートル”というのは
どこから出た情報なのでしょうか？
この記事と、行政のハザードマップには矛盾があります。

[297: 検討板ユーザーさん]

>>296 口コミ知りたいさん
295です。私が見てほしかったのは盛り土ではないです…活字苦手じゃなければ、多摩川緊急治水対策プロジェクトの資料を読んでみてください。盛り土以外に、河川整備もしっかり進めていく計画です。中長期的リスク対策もあるので、あまり悲観的にならななくてもと見ています。

[298: 口コミ知りたいさん]

>>297 検討板ユーザーさん
毎朝、通勤の京王相模原線で多摩川渡るので、
浚渫工事や堤防の補強？しているのは見てました。
下流に堰があるので川底掘っても水面位置は下がらず、
無駄な工事をするものだなと思って見てました。
平時の水面が同じなら、
堤防をかさ上げしないと多摩川に流せる水量は増えず、
これまでと同じ水量で越水して溢れると思います。

資料では水面位置を下げるとなっていますが、
毎朝見ているからか、水面位置の変化は感じません。
鳥がいる中州の形や釣りしてる人がいる場所も昔のままです。
2019年から水面位置がどう変化したのかデータがあれば納得ですが。

[299: 通りがかりさん]

あの堰、普段ゲートが閉まっているからでは。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000099123.pdf

[300: 匿名さん]

堰を作る理由は川の水位を安定させて、
農業や工業に使う用水を取り込んで安定的に流すためです。
水位を下げると用水が流れなくなります。
台風の前だけ、堰を操作して水位を下げるのかもしれません。

[301: マンション検討中さん]

>>298
297です。私も>>300の方と同様の推測をしておりました。
加えて水位を下げると自然生態系への影響もありますしね。
安心してよと言うには、色々と事実情報が不足していたのは申し訳ないです。。。

論点変わってしまいますが、個人的に心配しているのは水辺でユスリカ等の虫影響です。自然環境の充実と矛盾していると指摘されるかもしれませんが、虫柱の中を通って帰宅するのはなぁ…と杞憂かもしれない不安もあります。

[302: 通りがかりさん]

>>296 口コミ知りたいさん
その記事に間違えがあるような。
建替の説明会で、2019年の台風の経験を踏まえての「浸水想定レベルが海抜25.7メートル」って聞いた記憶あります。

[303: 匿名さん]

>>302 通りがかりさん
なるほど、前回の台風で根川からの浸水が25.7ｍだったのですね。
現地は標高25ｍ程度で、
道路わきの植栽やガードレールが完全水没して泥まみれだったので、
おおよその数字はそんなものでしょう。
一方、調布市のハザードは多摩川が溢れることを想定しているので、
浸水の想定高さが違うわけだ。
かさ上げで地盤が１ｍ上がるので根川からの浸水には耐えられるが、
多摩川から浸水があれば2～4ｍの水没ということですね。

[304: 口コミ知りたいさん]

こんなヤバいハザード立地かつ駅遠なのに価格は割高。
ここ、どんな人が買うんだ…

[305: 口コミ知りたいさん]

>>304 口コミ知りたいさん
今売っている物件では、
ここと、ワンダーが同程度の浸水深さです。
どちらも調布の崖下で多摩川沿いの物件なのでしょうがないです。
価格も同程度に感じますが、、、
ここは大手デベで信用できそうだが国領まで徒歩20分の完全なバス便地域、
ワンダーは西調布、京王多摩川が徒歩12分だけど中小デベでいろいろ怪しい。

[306: 名無しさん]

私は普段小田急を利用するので狛江に行けると言うのは利点ではあります。ただバスがもう少し多かったらなとは思います…
さすがにワンダーよりは安かったですけどね、、

[307: 匿名さん]

ちょ調布でバス便か・・・しかもバス停まで徒歩５分って
調布の駅近徒歩５分の中古のほうがいいのでは？
ってこの値段じゃ築５０年のボロマンでも買えないかなｗｗ

[308: 口コミ知りたいさん]

>>306 名無しさん
狛江駅までも20分ちょっと掛ります、
京王と小田急のちょうど真ん中ですね。
建て替えが進んで人が増えたらバス便も増えるかもしれません。
狛江駅住民の反対運動で電車の計画が無くなったのが残念です。

[309: マンション掲示板さん]

>>307 匿名さん

こちらの方が静かで住環境は優れています。
誰もが賑やかすぎる駅前が好きと勘違いされてるのでは？

[310: マンション検討中さん]

>>309 マンション掲示板さん
徒歩20分で住環境が良いとか、
自分を欺いた痩せ我慢は恥ずかしいです。
ここは価格最優先の人が選ぶ物件で、
通勤の利便性や、
住まいの安全性には目をつぶって、
ハザードを受け入れる人が選ぶ物件です。
価格次第ではそんな選択もあり得ると思います。