シティテラス多摩川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス多摩川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tamagawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153333

所在地：東京都調布市染地三丁目1-811（地番）
交通：A棟より徒歩6分、C棟より徒歩5分、F棟より徒歩4分の「多摩川住宅中央」バス停から「調布駅南口」バス停まで約13分（通勤時約13分）
　　　B棟より徒歩7分、D棟より徒歩6分、E棟より徒歩5分、G棟より徒歩4分の「西和泉」バス停から「調布駅南口」バス停まで約12分（通勤時約12分）
間取：1LDK～4LDK
面積：30.68平米～87.01平米
売主：住友不動産　長谷工コーポレーション
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
国内最大規模の団地再生！多摩川住宅が（仮称）調布多摩川住宅建替プロジェクトへ【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/42267/
シティテラス多摩川【予定価格】多摩川住宅の壮大なドラマの幕開け！価格に期待！眺望や共有施設から見たおすすめ住戸は？【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61015/

[261: 戻り組]

258さん。
地権者で仮住まい中の200世帯くらいが戻るので、初回販売戸数が少ないのは仕方ないと思います。

[262: 名無しさん]

>>260 さん

>>260 マンション検討中さん

グランドメゾンになるのかはハッキリと聞いてないですが、似たような仕様になるのではと言う印象でした。
比較されるでしょうし、価格も似たようでは。
https://www.kensetsunews.com/archives/767857

[263: 匿名さん]

一昔前のマンション販売開始と共に瞬間蒸発した時代が懐かしいですね。
1棟の新築マンション完売まで数年かけるとすると管理費・修繕積立金は売主負担なので完売まで時間がかかるだけ赤字になってしまう気がしますが、それを上回る収益があるという事なんですよね。

[264: 口コミ知りたいさん]

>>263 匿名さん
最近は購入時に一括で数十万払う”修繕積立基金”が設定されます。
当初に設定される修繕積立金の金額は、
月々費用を安く見せかけるために半額設定なので、
「完売までの見込み月数ｘ修繕積立金の半額」となる金額を、
修繕積立基金として購入当初に一括で支払います。
この基金があることで、販売側に期間中の負担は発生せず、
販売が長引いても修繕積立金が不足することはありません。
結局、全ての負担は購入者が負うことになります。

[265: 匿名さん]

>>260 マンション検討中さん
JVなので名称はグランドメゾンにはならなさそうです

[266: 匿名さん]

価格的には買いやすそうかなと思いましたが
駅までバスで行くという距離なのと、多摩川沿いということで
台風が来た時などはドキドキしないといけないのでは・・と思うと妥当なのかもしれませんね。

[267: マンション検討中さん]

発売日、10月に遅れるのですね。

[268: 匿名さん]

修繕積立基金はマンションの空室分を補完する費用なんですか！？
自分はてっきり大規模修繕に備えて蓄えておく資金だと考えていましたが、本来売主が負担すべき費用を住人が負担する形になるんですか？

[269: 口コミ知りたいさん]

修繕積立基金は
・竣工後から完売までの期間、売れていない部屋の修繕積立金を補う。
・月々費用を安く見せかけて売れやすくする時の不足分を補う。
という目的のお金です。

[270: eマンションさん]

>>269 口コミ知りたいさん
大手デベロッパーで、修繕積立基金を売れ残り住戸の補填に充てるなんて聞いたことないですが、
住友不動産はそうなのでしょうか？
他社ですが、三菱地所は買い手が見つかるまでは売主が負担と明言されていましたよ。

[271: 口コミ知りたいさん]

>>270 eマンションさん
売主がどのように説明しようと、
買った人が修繕積立基金という名前でお金を出して、
負担することに変わりは無いです。

[272: 匿名さん]

修繕積立基金は管理組合が管理する資金であり将来の大規模修繕や自然災害による修繕に使用されるものではありませんか？
よって本来売主が負担すべき空室の修繕積立金の補填には当てられないと思います。

[273: 口コミ知りたいさん]

>>272 匿名さん
修繕積立金で修繕管理する対象は共用部だけだし、
完売して管理組合が発足するまでは販売側が用意した管理規約で管理します。
売れ残り空室であっても共用部に対する修繕積立金は発生しており、
空室が売れた時に修繕積立基金として、
入居開始～空室が売れるまでに生じた空白期間の分を含めて一括払いされます。
完売までの期間を余裕持って見積もって基金の金額を設定することで、
早く完売して修繕積立金を倍額に値上げ出来れば、
基金で徴収して余った金額は修繕積立金の余裕分になります。
全戸完売前の各部屋の負担
入居済みの部屋：修繕積立基金（50％ｘ完売見込みの月数）+修繕積立金（50％）
売れ残りの部屋：修繕積立基金（50％ｘ完売見込みの月数）
全戸完売後の各部屋の負担
完売後は修繕積立金を倍額に値上げして100％の設定にして、
余った修繕積立基金は修繕積立金に組み入れます。

[274: 匿名さん]

マンションとしては早めに全室埋まるのが何よりなんですね。
となると気になってくるのが>>267にもあるような販売開始の延期でしょうか。
当初に予定していた販売が8か月近くも遅れることってあるのですね。
完成から入居までは変わりないんでしょうか。それでもその間も半年ありますが。
ここのマンションだと戸数がかなりあるので大変ですね。

[275: 匿名さん]

団地建て替えプロジェクトのブリリア石神井公園は、
かなり順調に売れてるようです。
やはり石神井は人気エリアだな。

[276: 口コミ知りたいさん]

>>275 匿名さん
そうそう、
そこも石神井川沿いの低地で浸水ハザードなんですよね、
ここよりはマシですが、安いのには必ずワケがある。

[277: マンション比較中さん]

ブリリア石神井公園は、
安くないけど…

[278: 匿名さん]

このマンションの一階は水難のリスク高いですね。水没してますもんね。
避難するにも避難場所になる調布市内や親族の家へ行くのに車が必要。一階になったら駐車場は優先的に入れてくれないと厳しい!!。

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん
調布市では車両による避難は推奨しておらず、
避難所となる学校では要介護者の分しか駐車場を用意しません。
あらかじめ民間の有料駐車場へ車両を非難させておき、
徒歩で避難することが前提になります。

[280: 口コミ知りたいさん]

ここだと市内の避難所まで徒歩だと厳しいですね。
手荷物だと大変。
避難するなら調布市を出た方が安全ですね。