シティテラス多摩川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス多摩川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tamagawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153333

所在地：東京都調布市染地三丁目1-811（地番）
交通：A棟より徒歩6分、C棟より徒歩5分、F棟より徒歩4分の「多摩川住宅中央」バス停から「調布駅南口」バス停まで約13分（通勤時約13分）
　　　B棟より徒歩7分、D棟より徒歩6分、E棟より徒歩5分、G棟より徒歩4分の「西和泉」バス停から「調布駅南口」バス停まで約12分（通勤時約12分）
間取：1LDK～4LDK
面積：30.68平米～87.01平米
売主：住友不動産　長谷工コーポレーション
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
国内最大規模の団地再生！多摩川住宅が（仮称）調布多摩川住宅建替プロジェクトへ【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/42267/
シティテラス多摩川【予定価格】多摩川住宅の壮大なドラマの幕開け！価格に期待！眺望や共有施設から見たおすすめ住戸は？【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/61015/

[207: 買い替え検討中さん]

行政も2019年の反省で設備を強化していますし、住友側も1階のかさ上げや電気室の2階設置、貯水池設置で対策していますので現実的な浸水リスクがあるのは1階だけかと思います。
避難指示への対応も昨年改正が入り、実際に浸水の危険がある階以外は避難しない選択を取ることも可能になりました。

このマンションのネガティブ面を過度に恐れるのではなく、正しくリスクを理解することが重要かと思います。

[208: 多摩川住宅ホ号棟元住民]

意外と書かれてないんですが、調布市花火大会の打ち上げ場所まで徒歩１０分ぐらいです。
コロナで３年連続中止になってしまいましたが、来年以降に期待しましょう。
あと、川向こうに富士山も見ることができますよ。

[209: 匿名さん]

>>208 多摩川住宅ホ号棟元住民さん
杉森小に自転車停めて、団地の川原で花火見てました。
花火を見るならちょうど良い感じの場所です。
あの花火は独立採算の自主運営で、
直後から募金が始まりますが、
今年も募金無いので、来年も花火は無いと思います。
周辺住宅へのゴミの投げ込みが問題になっているので、
残念ですがこのまま無くなる可能性もありますね。

[210: 評判気になるさん]

>>204 匿名さん

明らかに安すぎますね。おそらく、1期だけでしょう。物価高騰もあるので、2期以降は市況をみて確実に設定価格上がると思います。パンダ部屋の倍率が凄くなりそうですね。

[211: 通りがかりさん]

3890万円の部屋は、隣接する棟の影響で一日中薄暗い可能性があるそうです。

[212: 匿名さん]

駅徒歩20分で3LDK5000万なので安すぎるってほどでもない気がします
管理費も高くなりそうだし

[213: マンション掲示板さん]

販売開始日が2月に変更になったようですが、
管理費や駐車場代がどの位なのかが気になります。

[214: 評判気になるさん]

写真みちゃうと怖くなりますが
低収入でも何とかなりそうな価格に釣られてしまいます。

[215: 通りがかりさん]

駅徒歩20分、3LDK5000万…
相場的にはどうなんでしょう。
最近の高騰した不動産市場を考えれば安い方ではあるのかなあ。

[216: 匿名さん]

駅徒歩20分に加えてハザードですからね

[217: 匿名さん]

現実的な浸水リスクがあるのは1階だけとは言うものの、2階まで水があがり電気系統がダメになればライフラインは寸断しますし周辺道路も水没してしまうのではないでしょうか。
リスクを踏まえて決断するとすれば火災保険の費用、内容や管理費・修繕積立金の確認をしておくべきだと思います。

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん
そうですね、確認は大切ですね。

[219: 匿名さん]

販売価格　3,390万円～5,390万円(予定)　
最多価格帯　5,100万円台（3戸）(予定）

安すぎるという感覚の方もいらっしゃるのですか。
バス利用でもあり駅から遠い場所でもあり、そう考えると最多価格帯は高すぎる気もしたのですが。
調布の相場が高めということなのかな、地縁が無いのでまったくわかりません。
都内から考えると安く感じるのは理解できるのですが。
ただ、公式サイトのトップに出ている70㎡超の3LDKが3890万円台～なのは、他の地域と比較しても安いなと思いました。

[220: 名無しさん]

モデルルームとかも見れるんですかね。
https://sakurai-yukio.com/report/city_terrace_tamagawa/

[221: マンション検討中さん]

>>220 名無しさん
記事見ると良さげに感じますね。

[222: 購入検討中さん]

>>219 匿名さん
私は今のマンション相場からしたらかなり安いと思います。もしかしたら1期だけの価格かもしれないので注視してます。調布で同じような条件の中古相場調べましたが、これと同じ価格もしくはもっと高い印象ですので、新築でこの価格なら割安かと思います。あとは浸水リスクをどう捉えるかと販売戸数、抽選に通るかといった部分が気になってます。

[223: 通りがかりさん]

細かいかもしれませんが、自転車置き場の数が少ないところが気になっています。
ひと家族辺り２台計算のようですが、駅から遠いため、車を所有していたとしてもほとんどの人が１人１台持ちますよね。
ファミリー向けの部屋がほとんどなので、ひと家族３人以上ですから、全然足りないのでは？
入居時に家族の必要台数分は確保できたとしても、子どもが増えたり大きくなっても自転車を所持できないとしたらかなりキツい。

[224: マンション掲示板さん]

>>223 通りがかりさん

確かにそうですね。
子供が大きくなって塾や通学の時に自転車必要です。

[225: 口コミ知りたいさん]

>>223 通りがかりさん
自転車駐輪場が2段ラック式になってからは各戸2台が標準的です。
駅前の駐輪場も100円/12時間、定期だと年2～3万円。
毎日の通勤通学以外はバス片道210円を使うのが基本のようです。
駅から遠いので交通費掛るのはしょうがないですね。

[226: 匿名さん]

毎日の通勤通学に使うなら尚更2台じゃ足りないですよね…

[227: 匿名さん]

うちは駐輪場多めに欲しいですが、多摩川団地では余っている様子なので地権者の方からは要望が少ないのではないかと思いました。
地元の方のご意見をぜひお伺いしたいです。

[228: 通りがかりさん]

再入居の方はご高齢の方が多く、自転車を所有していない方もおりますので空きはできるのでは。

[229: 口コミ知りたいさん]

>>227 匿名さん
１戸につき２台は場所指定で割り当てられます。
それ以上欲しい人は自分で使わない人を探して使用を交渉です。
分譲マンションの共用部ですので、
自転車置き場の使用権を売買はできませんし、
中古マンションの売買時は駐輪場２台分の専用使用権も含まれます。

[230: 匿名さん]

>>229 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！　
そうなんですね。細かいところまで営業担当の方に聞けていないので、情報とても助かります。

[231: 匿名さん]

自転車ユーザーなので皆さんのやりとりを興味深く読ませていただきました。
自転車は買い物、病院、図書館、散歩、好きでいろいろな用途で使っていますので、自転車のない生活は考えられないです。
ファミリーだと子供はよほど自転車嫌いでない限り当然のごとく所有するでしょうから、最低でも子供たちの人数分プラス親用の一台分は欲しいので、3台分になります。
乗らない人と乗る人のバランスがうまい具合にとれると良いですね。

[232: 名無しさん]

子どもが野球、サッカーなど習ってると自転車必需品。台風19号で調布市の多摩川のグランドは重機が入るくらいダメになった時に稲城市の多摩川のグランドで練習でした。子どもの自転車のレンタルなんかないし。子乗せに乗るような大きさじゃないし。
この辺りは高校も近くにないし。自転車ないと通学不便。
ファミリー向けとは思えないです。

[233: マンション検討中さん]

80平米越えの部屋はないのでしょうか。

[234: 匿名さん]

>>232 名無しさん
総戸数905戸で駐輪場が1810台ですから、
1戸2台の割り当てしかありません。
都内マンションで1戸2台はごく一般的なので、
生活でそれ以上の台数が必要なら、
マンションではなく戸建てを選ぶしかないと思います。

[235: 匿名さん]

>>232 名無しさん
私は無いものは無いので仕方ないと思いますけど。自転車の保有台数で諦めるのならそれまでです。バスもありそうですし、私は価格からして各戸2台でも検討してます。

[236: 匿名さん]

バス１３分はどうなんだろ
バスは大体遅れるイメージだけど

[237: eマンションさん]

>>234 匿名さん
総戸数が905戸から900戸になったので、余剰の10台分は何処に…。

[238: マンコミュファンさん]

>>237 eマンションさん
4LDKに1台分多く割り当てるとか…？

[239: マンション検討中さん]

>>236 匿名さん
バス乗ってみましたが、ほぼ時刻表通りで意外と便利だと思いました。
でも世帯数が増えた後は、通勤時間のバス増便してくれないと混雑が厳しそうですよね。

[240: 通りがかりさん]

平日の品川通りいつも渋滞してる。多摩川沿いの道も時速３０キロ。それ以上だと地盤が緩い土地だから戸建が揺れるからです。
少しのスペースでもあればレンタル自転車があると便利なのに。

[241: eマンションさん]

>>240 通りがかりさん
近く（ロ棟とト棟）にダイチャリあったと思います。

[242: 口コミ知りたいさん]

ロ号棟のダイチャリです
10台ほどありました

[243: 通りがかりさん]

240です。
241さん、242さん教えてくれてありがとうございます。

[244: マンション比較中さん]

ここって住宅ローン控除はどこの区分に該当するのでしょうか？
見た感じZEHではなさそうなので0円の可能性ってあるんですかね...？

[245: 通りがかりさん]

ZEHですし、長期優良住宅ですので住宅ローン控除は好条件で適応されるはずです。
2025年の引き渡しまで、13年控除の制度が変わらないと嬉しいですね。

[246: 口コミ知りたいさん]

駐車場が気になってきたんですが、
433台分もあれば余裕で余るくらいですかね？

[247: 口コミ知りたいさん]

>>246 口コミ知りたいさん
今の東京の新築は駐車場設定率30～20％程度が普通なんですが、
ここは駅から遠いので駐車場の設置台数が多いのですね。
50％もあるなら将来余ってしまい、
修繕管理費用を食いつぶすお荷物設備になりかねないです。

壁が無い立体駐車場は構造物なので15年が耐用年数、
壁がある自走式は建物扱いなので、
鉄骨造の自走式立体駐車場は31年が耐用年数、
RC造の自走式立体駐車場の耐用年数は38年です。
敷地の建蔽率、容積率もあるのでどうするのか？
いずれにしても平置き以外は建物同等のメンテナンスが必要です。

[248: 匿名さん]

駐車場の耐用年数の違いは意識した事が無かったので大変参考になりました。
将来の負担がありすぎる機械式駐車場は避けた方がいいと聞きますが、自走式もメンテナンスコストはかなりかかってくるのですね…
余った駐車場は外部に貸し出しできないのでしょうか？

[249: 口コミ知りたいさん]

>>248 匿名さん
外部貸し＝管理組合が収益事業を行うことになります。
収益があるなら納税が必要で、税理士を雇うと費用が掛るし、
トラブル対応も部外者相手だと管理会社はノータッチなので、
弁護士を雇うことになります。
収益を出すつもりが赤字になることも多いので、
外部貸し出しをしようというマンションは少ないです。

[250: マンション掲示板さん]

多摩川のハザードマップを気にしないのかな

[251: 買い替え検討中さん]

>>250 マンション掲示板さん
過去のレスにハザードや氾濫についての話は出ています。
それを考慮したうえで検討している人が多いのではないかと思います。

他に良いところがあれば検討したいと思いますが、候補はあるのでしょうか。
私も不安がないわけではないので知りたいです。

[252: マンション検討中さん]

こちらのマンションの記事を拝見しました。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111802
川についても記載がありましたよ。考えた方は人それぞれですね。

[253: eマンションさん]

>>87 マンコミュファンさん

ワンダーランドは南武線矢野口駅を使えますよ

[254: 検討板ユーザーさん]

>>253 eマンションさん

ワンダーランドは関係ないでしょ

[255: 名無しさん]

>>253 eマンションさん
半年前の投稿に対して、
他物件の無意味な情報でレスするのは何故？

[256: 匿名さん]

駐車場の外部貸しは税金が絡んでくるんですね…
駐車場の空きが多くなれば駐車場料金を値上げするか管理費の値上げをするしか方法がないのでしょうか。
あるいは自走式を撤去して平置きにするという選択もありですか？