シティテラス多摩川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス多摩川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tamagawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153333

所在地：東京都調布市染地三丁目1-811（地番）
交通：A棟より徒歩6分、C棟より徒歩5分、F棟より徒歩4分の「多摩川住宅中央」バス停から「調布駅南口」バス停まで約13分（通勤時約13分）
　　　B棟より徒歩7分、D棟より徒歩6分、E棟より徒歩5分、G棟より徒歩4分の「西和泉」バス停から「調布駅南口」バス停まで約12分（通勤時約12分）
間取：1LDK～4LDK
面積：30.68平米～87.01平米
売主：住友不動産　長谷工コーポレーション
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[908: 匿名さん]

ゴミ捨て場1箇所と書いてあったので、慌てて図面見返したら、各棟にちゃんとあって安心しました。びびった。

[909: ご近所さん]

>>908 匿名さん
各棟でゴミ捨て場１つでも、シティーテラスか二号棟のどっちかは棟を跨いで捨てに行かないとならなかったみたいで、集積所が足りないってことで増やしたって話を聞きました
エレベーターも各棟１基増設もしたみたいです
シティーテラスや２号棟の方の話を聞ける人は羨ましいです

[910: 評判気になるさん]

>>907 マンション比較中さん

>>お金の問題が何もないと仮定しての

この部分若干誤解あり。
建設費高騰前の試算段階ですと、平米凡そ５０万（保有床面積までの増床）とされていたと記憶しております（組合送付資料から）。
その後の送られてきた資料では、コロナ明け後の建設費、労務費等が３０％以上高騰した結果、合理的試算が出せないという展開に（組合送付資料から）。
よって、従前の平米単価５０万から３０％以上のコストアップはこのアンケート回答する上での前提となっていると承知しています。

全くお金の問題抜き、ということではないということです。

[911: マンション検討中さん]

このマンションでも建て替えに反対してる方がいるのは聞いてます。マンションローン返済購入して一生住めると思ってる方が多いですからね。高齢者になっての引越は心と体に負担があります。引越が引き金で認知症にもなります。マンションに住む人は修繕費の他に建て替えの時の身の振り方も考えますね。

[912: マンション比較中さん]

>>910 評判気になるさん
建て替え一時金50万/平米でも結構な金額ですね、
70平米で3500万だし、それが30％アップになったら、
4550万です、融資は用意されるんでしょうか？
新築でも5000万台なので、ここに住む理由が無さそうな金額です。
リバースモーゲージの餌食になりそう。

[913: 評判気になるさん]

>>912 マンション比較中さん

既存所有者は、例えば、４５平米持ち分を権利変換後２５平米の権利床を取得できるとした場合、４５平米に足りない２０平米分までは割安な単価で増床できる仕組みがあります。

例えば、その増床単価５０万円（平米）として試算すると、
このケース（４５平米まで）では、２０平米ｘ５０万＝１０００万円が手出し金額となります。
これを建替前平米数４５平米を超えて買い足し、７０平米等にした場合の増床単価は５０万でなく、さらに割高設定されるようです（例えば、６０万とか）。

上に挙げた例でいうと、４５平米までが１０００万円、７０平米にするには２５平ｘ６０万＝１５００万円、合計の手出し金額は２５００万円となります。（３０％アップなら３２５０万）
便宜上、５０万、６０万などとしてますが、当然、資材高影響で３０％以上はあがりそうですので、あくまでも仮定の数字での試算ですので誤解なきよう。

融資については、どうなんでしょうか、自分の場合は複数戸所有で、それを一つにまとめ、更に増床して高層階角部屋狙い＆手持ち資金でまかなう予定（ホでもほぼ同じパターン）。元々、非居住者で投資目的です。リバースモーゲージ利用云々は、金融リテラシーの問題で、個人的には論外です。建替時に使う人がいるとも思えません。増床せず、建替でタダで貰える狭い住戸で我慢すれば、せいぜい数百万の手出しで済む話ですから。

[914: マンション比較中さん]

>>913 評判気になるさん
権利変換で面積が減るというところがデベロッパのミソですね。
まあ、事業前に売却する場合の価格を参考にするのでしょうが、
結局、住む人全てが金を払う客になるので、
デベロッパとしては売る為の営業費が減ります。
現状の区分面積や、売却の場合の相場は知りませんが、
70平米で5000万ですので、
皆さん自分が結構な金額を出さないと住めないことが、
分かっての建て替え賛成多数ならアンケートの意味があったのでは？

[915: 評判気になるさん]

>>914 マンション比較中さん

それって、団地建替スキームで当たり前の話と思って話してました。
少なくとも、所有者の方（アンケート回答者）はそれを前提に回答してます。
関係者以外の方って意外とご存じないんですね、失礼しました。

[916: マンション検討中さん]

45平米以下の間取り（30平米など）は日当たり悪い所になります
主に抽選申し込みできるのは年金暮らしの方のみです！

45平米以下の間取りなら持ち出し0円やマイナス100万、マイナス200万円って建て替え組合からお金が貰えたはずです

あとは1階で日当たり悪い所は追金無かったり200万程度で取得できます


既存所有者の45平米に対しては追金はかかりません
すでに所有しているので

既存45平米から55平米→10平米に対して追金
既存45平米から70平米→25平米に対して追金
既存45平米から80平米→35平米に対して追金
90平米や100平米も要望があれば

増し床単価は分かりません

管理費、修繕費は初期の価格からほとんどが値上がりしています
初期の管理費20,000円と修繕費8,000円が2年目から管理費25,000円修繕費13,000円になったり

マンションの管理人の人件費はあがってます
マンションの管理人のなり手不足で一定の高い時給をちゃんと出さないとそもそも募集が来ない

資材の高騰で修繕積立金も初期の2倍は積み立てた方がいい
住民の話し合いで反対が多くなると予想できるから初めから高めにしてるマンションもあります
さらに日常生活費も値上がると予想できます
路線バスの運賃も値上げ
光熱費も値上がり
駐車場代も相場が16,000円だからって最初に決めたが、いずれは値上げ
駐輪場は戸数に対して自転車置き場が少なく駐輪場から溢れてエントランスに自転車放置なども考えられる
３輪自転車、タイヤの太い自転車は置けない
バイク置き場も戸数に対して少ない
インターネット使用料、ケーブルテレビ使用料などの費用がかかる

共用部分で発電機充電したり、迷惑行為はどこのマンションにもいます
副業で物販やってる方がいれば宅配ボックスはいっぱいで使えなかったりって言うマンションもあります
花火見るために最上階に集まったり
マンション内で鬼ごっこ

場所選びはかなり重要です
私は住宅ローン9万の予定から抽選外れて11万円ほど
さらに管理費修繕費入れると結構キツイですね
35年から40年ローンにもできます
今は住宅ローンの審査で通っても、4年～5年後に新築再入居の時に健康状態や給与が下がると住宅ローン組めなくなります
組めないと建て替え組合から訴えられるそうなので注意です
賃貸に出す人（非居住者）にはお知らせなどの手間が増えるから、今までは数千円だったが、増額して5,000円とかあるかもしれません
反対したところで、多数決でそんなこと言ってるのはあなただけですよって言われてしまう可能性もあります

非居住なので役員就任義務を免除できるので、その金額も気になります

再取得の多くの方が賃貸にして、非居住者になると、再入居する人の負担が多くなり、役員誰もやれない
って事もあるかもしれません

[917: マンション検討中さん]

>>915 評判気になるさん
マンション建て替えが実施された件数は、
まだ少数なので多くの人は知りません。
ここでも、
権利変換で面積が減る、
同じ面積なら追金無し、
矛盾する書き込みです。

[918: 匿名さん]

ここはシティテラス多摩川のコミュニティ掲示板なので、他の棟の話はもういいではないでしょうか。

[919: 匿名さん]

そうですね！
でもハ号棟のアンケートや状況など知れて、とても助かりました。ありがとうございました！

[920: マンション検討中さん]

まぁ、他の棟の話も気になるし、進展や変更あったら書き込んでよ

[921: 評判気になるさん]

>>917 マンション検討中さん

８２３⇒９０３が私の返答、９０４⇒９０５の、９０７⇒９１０、９１２⇒９１３。

基本、質問に対しての返答です。

９０６，９１６などは、私の書き込みではありません。
内容を見る限り、誤っている個所が多々ありますが、面倒なので指摘しません。
何故か、私の返答直後に書き込みなさるので紛らわしい。

[922: マンコミュファンさん]

>>918 匿名さん
今後、ここも含め、二棟やどこの地域の物件を購入しようと考えてる人にはハ棟の情報は有益だと思いますよ。

[923: マンション検討中さん]

>>917 マンション検討中さん
デベもボランティアではないので、よほど良い立地でなければ同じ面積では追金は必要ですよ。新築マンションの建蔽率が高ければいいんでしょうが、染地も制限ありますからね。ホ棟や二棟も同面積は追金、借金できない人は面積減らすかリバースモーゲージ、または買取金もらって転出しています。そういう土地ってことです。

[924: マンション検討中さん]

>>804 通りがかりさん

きれいに伐採された感じですか？

[925: 匿名さん]

>>923 マンション検討中さん
多摩川住宅地区地区計画により、
建ぺい率は26％から40％へ、容積率は60％から160％に
それぞれ緩和されているんです。
増えた分を地権者に一切還元せず、
デベロッパが総取してしまうのはあんまりだと思います。

[926: マンション検討中さん]

>>924 マンション検討中さん
こんな感じみたいです。ベランダがクリアガラスで開放感がありそうですね。
https://x.com/fumisan0/status/1792436115250819193?s=61

[927: 通りがかりさん]

>>925 匿名さん
たしかにそれもあると思いますが、材料費や人権費も高騰してますからなんとも言えないところだと思います。シティテラスや二棟は本当にいい時期に建替えたの契約したと思いますよ。あと数年遅ければハ棟みたいに試算すらできない状況になってた筈です(ハ棟は試算したらとんでもない金額になり建て替え計画自体が存亡の危機になるから敢えて試算しないだけ)。スミフでこの価格ならまだ割安感あると考えます。