Brillia豊中南桜塚レジデンス Part 4

[匿名さん]

Part3が1,000を超えましたので新しく立てました｡

全国でも有名になるほどの超弩級の｢新価格｣で売り出しましたが､その後も施工会社と販売会社が民事再生法の適用を申請した物件です｡
また、2010年2月には雑誌プレジデントにて衝撃の価格破壊マンションという特集でも取り扱われていました。
まだまだ完成在庫も残っていますが、今後の動向はどうなりますでしょうか?

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.30平米～118.49平米
施工会社：真柄建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[850: 匿名]

↑ショボマン

[851: 匿名]

ザレジデンス豊中は同等レベルと思いますが？苦しい言い訳が続きますね。

[852: 匿名さん]

おい、どうしたんや？トイレにでも行ってるんか？

[853: 比較検討中]

付帯サービスが多いから高いんなら同じサービスついてる所と比べなければ意味ないのでは？レジデンスは同じサービス全部ついてるのですか？
逆にサービスなくて安いなら当たり前だと思うのですが。

[854: 匿名さん]

普通ここならプラウドとかイニシアと比較やろ。

普通ここならプラウドとかイニシアと比較やろ。

普通ここならプラウドとかイニシアと比較やろ。

[855: 匿名さん]

特に安い場合を除き、別にどこの地域のマンションと比較しても同じだよ。要は他の管理費が普通で、ここが割高だな、と感じるという事。管理費は戸数に左右されるけど、２００戸もあるマンションではなおさらそう感じるかもね。コンシェルジュや２４時間有人体制、スポーツジム等は無料で運営出来ないからね。

[856: 匿名さん]

逆に附帯サービスの差だとすると、それに月額いくら払っても良いかというのは個々の選択だからね。まあ、住んでいる人は納得して購入しているんだからいいけど、これから新たに購入する人、今後中古で購入する人の中には、それが判断するポイントになる場合もあるからね。

[857: 比較検討中]

中古も検討していましたが、まず同じ立地で何件か見て、その中で管理費等を比較すると言う感じですね。管理費等が安いからといって場所がどこでも良い訳ではないので。
広範囲で探せる方は管理費等優先でも良いでしょうね。

[858: 匿名]

皆さん管理費修繕費にシビアですね。マンション買うの辞めて戸建にした方がいいのでは？

[859: 匿名]

このスレ、買う気ないくせに、評論家気取りが多いよね。
管理費高くて嫌ならさっさと見切りつけて管理費安い他物件検討すればいいのに。

[860: 匿名さん]

やっぱり管理費は高いんですね！よく分かりますた！

[861: 検討中]

私は高いとは思わないけど。
他より高いかも知れないが。
高いと思う人はやめれば良いし、高くてもここに住みたいなら買えば良いし。
私は設備が充実しているマンションが希望なので、少しくらい高くても良いです。

[862: 匿名さん]

話の発端は中古で売りづらいということでしたね。

861さんのような人がたくさんいらっしゃれば売り易いのですが、数に限度があります。
個人が売りに出す場合は、客が来るまで待つという今のような販売スタンスは取れません。
売り急ぐ必要がある時はディスカウントせざるを得ないのです。

[863: 匿名]

ディスカウントせざるを得ない、そういう覚悟を持って買うべきですね。
うちは覚悟してますよ。
ここに限らず、マンションを購入するからには仕方ないです。

[864: 匿名さん]

先着順の２０７号室のモデルルーム販売が＠１６０万でも売れない以上は、今の時点で２階住戸を仲介に出してもそれと同等かそれ以下でないと売れないね。２０７号は６月末の引渡しではあるが、そんなに先の話でもない。

[865: 匿名]

価格や管理費云々言うまでもなく、曽根というだけでも客付き悪いだろうね。あえて曽根にマンション買う必要性ある人が少ないから、こういう結果なのでは？

[866: 匿名さん]

残り２～３戸となった時点で売り出す価格が仲介価格の参考となります。
仲介価格は当然それ以下です。デベは残り２～３戸を売るためにチラシを
撒くことがしばしば見受けられるので、必ずチェックしましょう。
それは今年の秋以降になるのでしょうか？

[867: 匿名]

来年１月以降は中古になる物件が22戸？も残っていて、デベはたいへん苦戦を強いられている。そんなマンションを販売力も宣伝力もない非力な個人が中古で売るのは、非常にたいへんなことでしょうね。

[868: 匿名さん]

>>865
そーねー

[869: 匿名さん]

曽れほどでも根ーかもよ。

[870: 匿名さん]

ありそーで、ねー

[871: 匿名]

かなりザックリな話ですが、管理費、修繕費、駐車場の１番高い価格を合計しても、イニシアとの差額は一万円以下ですよ。
その差額を見てもブリリアが特別高いとは思いませんけどね。
一万円以下の差額にシビアな方も多いという事でしょうかね。

[872: 匿名さん]

ま、将来中古で売り出そうと考えて買っている人は、ほとんど居ないでしょう。
新築だからこそ買う意味があるんですよ。
普通、中古だったらこのような場所を買おうと思いますかね？
徒歩9分で維持費がかかるマンションが中古で簡単に売れるとは到底考えられません。
マンションは消耗品。。。

[873: 匿名さん]

ところが、ここのような郊外立地のファミリーマンションでも、自分の意図に反して
売らざるを得なくなるか、積極的に売りに出すこともあるんですよ。
２００戸もあれば１年に何軒も出てくる。

[874: 匿名]

中古ならもう坪１６０万円でも売れなくなったのでしょうかね？ただし、高層階はわかりませんが……

[875: 匿名さん]

築10年したら話題にすらならないでしょう。
中古で売るなら5年以内で売りに出して、新築時の2/3以下の値段は覚悟しておくべきでしょう。
中古で売りに出すような気持ちで購入する人は少数だと思いますが･･･

[876: 匿名さん]

1　近隣物件の営業→　頑張って
2　買う予定であったが、住宅ローンで『不』になった人
　　→　マンション営業マンの言い方に問題あり。
　　　　無理なら無理でもう少し気を使ってあげて
3 風評等により購入者の気持ちを下げ、自分が購入の際に少しでも
　　有利に運ぼうとする人

5500万以上出せる人は3の方法は有効。しかし5000万越え無理な人は残念ながら
　3の方法は無駄。客寄せの販売事務所使用住居の価格等を・・・
実際に購入希望で営業とお話してる人ならわかりますよね。

[877: 匿名さん]

そうだね、お金の有無に拘らず、ここの物件は不動産に対する資産価値を気にしない人が買うべきだね。

[878: 匿名]

そんなヤツおらんわ

[879: 匿名さん]

ここに限らずマンションで資産価値を気にすると体に悪いですよ。。。
ここは永住目的以外にはあまり向かないと思います。
住まなくなったら中古・賃貸に出せばいいやと安易に考えている方は、再考を促します。

[880: 匿名さん]

中古はともかくとして、賃貸の需要はあるんじゃないかと思いますが。

[881: 匿名さん]

まだ中古の方が需要があるよ。物件価格・管理費も高いのに、ここを賃貸に出して、一体賃料をいくらにする？

[882: 匿名さん]

>881
７５平米くらいの小さめの部屋で、１５万くらい？
最上階の、広ーい部屋だと、企業に借りてもらって、５０万くらい？
もっと高いかな？

[883: 匿名はん]

この土地でそんな金額、出す人いるの？？　南桜塚は良くても他はどうなのかなぁ・・・検討していたので・・・

[884: 匿名さん]

882さん
法人貸しは、おそらく無理だと思います。宝塚線では豊中駅で徒歩3分圏内でもチラホラ程度ですから。
大阪の企業が、どれほどの苦境に立たされているか考えてみましょう。
昨今ニュースになっていた大阪の新築オフィスの空室率が約50％、活力ある企業の社屋の移転（これはインターネットの普及も一因かと思います）など関西経済は右肩下がりの状態です。
この状況下で法人貸しをするならば、コネが重要になってくるかと思います。

[885: 匿名さん]

で、先着順申込受付中　71.3m2　3480万円は、なぜなかなか売れないの？

[886: 匿名さん]

このあたりの土地の実勢価格が坪単価70万円くらいだから、3000万円でも高すぎると思う。

[887: 匿名さん]

↑↑↑

言えてる言えてる。

[888: 匿名さん]

確かにこのあたりは前面道路が6m以上の幅があって、間口が8m以上あるとしても実勢価格は70切るところもあるね。土地的にはあまり価値が無いね。皆さん設備・外観に目がいって、ハイテンションになっているんでしょう。

[889: 匿名さん]

中古の話題が出てたので、最新の情報です。ご参考まで。

ザ・ライオンズ豊中中桜塚
価格　　　　4480万円　
専有面積　　95.06m2
間取り　　　2LDK
管理費　　　1万3300円／月
修繕積立金　7030円／月
完成時期　　07年2月（築後年数4年）
交通　　　　阪急宝塚線「曽根」歩4分

坪単価は約156万円です。

[890: 匿名さん]

この物件は４６８０万円で売りに出ていましたが、
最近価格改定し、４４８０万円にて再募集です。
果たしてこれに近い価格で成約するでしょうか？

[891: 匿名さん]

4分と9分では、駅から同心円を描くと16:81ですね。
周辺のスーパーや銀行などの施設にもよりけりですが、築4年で売りに出すのはまだ成約する可能性はあるでしょう。ただ成約価格は3500万程度が限界と予想します。築10年ぐらい経つと途端に売れなくなりますからね～。

ただ、徒歩4分で95㎡はセールスポイントですね。
マイナスポイントは管理費が高い。

[892: 匿名さん]

ここは徒歩９分なのに、９２．５１平米で６７２０万（S５タイプ）なんですね。
やっぱり、値段付けが高いと思います。

[893: 匿名さん]

最上階でないのであれば、６７２０万の２割５分引き、５０００万以下でないと
なかなか売れないのではないでしょうか？
「不動産に対する資産価値を気にしない人」でない限りは。

[894: 匿名さん]

するかしないかは別にして、将来的に売却もしくは賃貸に出す可能性がある人は、購入側の目線で資産価値を見ないとね。新築を購入する時は望みの物件を出来るだけ安く買えたら、と思っていたでしょう。

[895: 匿名はん]

ちょっと行けば、服部とか岡町とか微妙な町なんだな。
桜塚周辺だけ良くてもなと思ってしまう。

[896: 匿名よん]

買う気のない人はいつまでもここにいるだけみっともないよ
マンションでも車でも当たり前のように購入後売るときは二割くらい下がるのは常識。
それが嫌なら初めから中古を探せばいいのでは？

[897: 匿名さん]

駅徒歩9分ならば2割引で売り出し、価格交渉の末4割引になるのが通例でしょうなぁ。
徒歩3分圏内であれば、3割引程度。下手したら4割引もあり得る。
築7～10年（中古）くらいね。築20年もすると見向きもされなくなる。

これからの関西の経済状況も大なり小なり関係するので、将来的にはなんともいえませんが。

[898: 匿名さん]

＞マンションでも車でも当たり前のように購入後売るときは二割くらい下がるのは常識。

二割だったらマシな方だよ。その上ディスカウント後の価格からの下落だから、値引き無しで購入している人は最初から下落率も高くなるしね。まあ、４０００万の物件が２０００万になるのと、８０００万の物件が４０００万になるのは、同じと言えば同じだけどね。

[899: 匿名さん]

中古マンション問題は、大きな社会的問題です。
1960年代から本格的にマンションが量産され、多くがもう既に建て替えの時期を迎えています。
しかし、実態はほとんど建て替えができていません。
その原因として
①入居者の経済状況が大きく違い、区分所有者間の意見がまとまらないこと
②建て替えするための資金がないこと、などが挙げられます。
入居者は新しいマンションに住み替えようと思っても、売却しても二束三文にしかならず住み替えも困難な状況です。
やはりマンションは消耗品という意識をもって出口戦略はきっちり考えておかねばならないでしょう。資産として子孫に受け渡すという考え方はもう破綻されたと考えます。それどころか、維持管理費を払い続けなければならない負の遺産という風に捉えている人々も多くいらっしゃるでしょう。

賃貸と同じで新築の時は全てがいいように映ります。しかし、いいように映っている間は意外と短いものです。